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Höhere Tilgung der Baufinanzierung spart Geld

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
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Berechneter Zins

3,12
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 11.06.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,08%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 16.06.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Christoph Müller, Author bei DTW
Beitrag von Christoph Müller aktualisiert am 26.08.2021

Eine höhere Tilgung der Baufinanzierung kann sich rechnen

In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell haben, sollten Darlehensnehmer eine höhere Tilgung der Baufinanzierung in Erwägung ziehen. Denn wer sich für mehr als die allgemein übliche anfängliche Tilgung von 1% bei seinem Annuitäten­darlehen für die Immobilien­finan­zierung entscheidet, kann sehr viel Geld sparen. Die Wahl eines Annuitäten­darlehens ist bei der Baufinanzierung der Regelfall. Bei ihm sind die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleichbleibend hoch.

Dadurch steigt die Tilgung während der Rückzahlung des Baudarlehens kontinuierlich und überproportional. Denn mit jeder Monatsrate, die der Kunde für seine Baufinanzierung an den Darlehensgeber überweist, reduziert sich die Restschuld. Daher sinkt der Sollzinsanteil und der Anteil der Tilgungsleistung steigt.

Je höher die anfängliche Tilgung für die Immobilien­finan­zierung gewählt wird, desto schneller ist logischerweise das Baudarlehen abbezahlt. Und auf diese Weise reduziert sich die Summe der insgesamt gezahlten Sollzinsen über die gesamte Laufzeit der Immobilien­finan­zierung. Die Ersparnis durch eine höhere Tilgung der Baufinanzierung kann einen beträchtlichen Umfang ausmachen, wie wir Ihnen im Folgenden aufzeigen möchten.

Kann ich mir die höhere Tilgung der Baufinanzierung leisten?

Zunächst stellt sich für einen Bauherrn oder Immobilienkäufer vor dem Abschluss einer Baufinanzierung natürlich die Frage, welche Tilgungsleistung er Monat für Monat über die gesamte Laufzeit der Immobilien­finan­zierung aufbringen kann. Hier ist unbedingt eine realistische Einschätzung und Beurteilung der eigenen finanziellen Mittel nötig. Nach der sorgfältigen Analyse der persönlichen Vermögensverhältnisse ergeben sich für den künftigen Darlehensnehmer dann die weiteren Fragen zur Ausgestaltung der Immobilien­finan­zierung:

  • Welche Laufzeit soll ich für meine Immobilien­finan­zierung wählen?
  • Wie lange will ich mir den Sollzinssatz für die Baufinanzierung sichern?
  • Wie hoch soll der Tilgungsanteil der monatlichen Rate der Immobilien­finan­zierung sein?
  • Kann ich mir eine höhere Tilgung der Baufinanzierung leisten?

Zusammenhang von Sollzinsbindung und Tilgung der Baufinanzierung

Wenn ein Darlehensnehmer sich für eine kürzere Sollzinsbindung entscheidet, sichert er sich nur für wenige Jahre die niedrigen Bauzinsen. Durch den niedrigeren Zinssatz hat er allerdings einen größeren finanziellen Spielraum für eine höhere Tilgung der Baufinanzierung. Und somit kann er das Baudarlehen schneller abzahlen. Denn bei der Wahl einer längeren Sollzinsbindung verlangen die Darlehensgeber für die Zinssicherheit einen höheren Zinssatz, so dass der Darlehensnehmer möglicherweise weniger Geld für die Rückzahlung der Baufinanzierung zur Verfügung hat. So liegen die Zinsen für eine Immobilien­finan­zierung mit einer Laufzeit von über 20 Jahren im Durchschnitt rund 0,50 Prozentpunkte höher als bei einer Baufinanzierung mit zehnjähriger Sollzinsbindung.

Deutliche Ersparnis einer höheren Tilgung veranschaulicht am Beispiel

Wie stark sich der Effekt „höhere Tilgung“ auf die Kosten der Immobilien­finan­zierung auswirken kann, verdeutlicht das folgende Beispiel:

Ein Kunde kauft eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro und benötigt dafür eine Baufinanzierung in Höhe von 200.000 Euro. Hierbei vergleicht er die anfänglichen Tilgungsraten von 1 % und 3 %, und zwar bei einer Zinsbindung von 30 Jahren und einem Sollzinssatz von 3,50 %.

Bei der Entscheidung für einen anfänglichen Tilgungssatz von 1 % entsteht für die Dauer der Sollzinsbindung ein Zinsaufwand von insgesamt rund 170.000 Euro. Dabei ist das Baudarlehen dann allerdings nur etwa zur Hälfte getilgt. Somit müssen noch weitere Kosten während der Anschluss­finanzierung miteinkalkuliert werden.

Hat der Kunde hingegen bei der Sollzinsbindung von 30 Jahren einen anfänglichen Tilgungssatz von 3 % vereinbart, tilgt er das Baudarlehen bis zum Ende der Laufzeit vollständig und spart damit eine Menge Geld. Denn die Gesamtkosten der Baufinanzierung belaufen sich in diesem Fall nur auf zirka 92.000 Euro. Da nach den vereinbarten 30 Jahren zudem das Baudarlehen komplett zurückgezahlt, entstehen ihm auch keine weiteren zusätzlichen Kosten.

Die Wahl der höheren anfänglichen Tilgung hat also einen deutlichen, positiven Effekt auf die Gesamtkosten der Immobilien­finan­zierung, wie an dem gezeigten Beispiel mit einer Ersparnis von mindestens 78.000 Euro sichtbar wird.

Kluge Planung der Tilgung der Baufinanzierung

Um den Gesamtaufwand für eine Immobilien­finan­zierung möglichst gering zu halten, sollten
also Bauherren und Wohnungskäufer bei ihrer Immobilien­finan­zierung eine potentiell höhere Tilgung in ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen. Allerdings ist darauf zu achten, dass man sich dabei nicht finanziell übernimmt. Für eine erste Einschätzung für die passende Wahl der Tilgungshöhe sind die Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilien­finan­zierung sehr hilfreich. Dort können Sie sich zum Beispiel mit dem Tilgungsrechner oder dem Haushaltsrechner ermitteln lassen, wie Ihre Baufinanzierung bei den unterschiedlichen Voraussetzungen und finanziellen Möglichkeiten aussehen könnte. Selbstverständlich stehen Ihnen zudem für alle Fragen zu Ihrer Immobilien­finan­zierung die Baufinanzierungsberater von DTW | Immobilien­finan­zierung gerne zur Verfügung.

Baufinanzierungsrechner

?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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