Eine höhere Tilgung der Baufinanzierung kann sich rechnen
In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell haben, sollten Darlehensnehmer eine höhere Tilgung der Baufinanzierung in Erwägung ziehen. Denn wer sich für mehr als die allgemein übliche anfängliche Tilgung von 1% bei seinem Annuitätendarlehen für die Immobilienfinanzierung entscheidet, kann sehr viel Geld sparen. Die Wahl eines Annuitätendarlehens ist bei der Baufinanzierung der Regelfall. Bei ihm sind die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleichbleibend hoch.
Dadurch steigt die Tilgung während der Rückzahlung des Baudarlehens kontinuierlich und überproportional. Denn mit jeder Monatsrate, die der Kunde für seine Baufinanzierung an den Darlehensgeber überweist, reduziert sich die Restschuld. Daher sinkt der Sollzinsanteil und der Anteil der Tilgungsleistung steigt.
Je höher die anfängliche Tilgung für die Immobilienfinanzierung gewählt wird, desto schneller ist logischerweise das Baudarlehen abbezahlt. Und auf diese Weise reduziert sich die Summe der insgesamt gezahlten Sollzinsen über die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung. Die Ersparnis durch eine höhere Tilgung der Baufinanzierung kann einen beträchtlichen Umfang ausmachen, wie wir Ihnen im Folgenden aufzeigen möchten.
Kann ich mir die höhere Tilgung der Baufinanzierung leisten?
Zunächst stellt sich für einen Bauherrn oder Immobilienkäufer vor dem Abschluss einer Baufinanzierung natürlich die Frage, welche Tilgungsleistung er Monat für Monat über die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung aufbringen kann. Hier ist unbedingt eine realistische Einschätzung und Beurteilung der eigenen finanziellen Mittel nötig. Nach der sorgfältigen Analyse der persönlichen Vermögensverhältnisse ergeben sich für den künftigen Darlehensnehmer dann die weiteren Fragen zur Ausgestaltung der Immobilienfinanzierung:
- Welche Laufzeit soll ich für meine Immobilienfinanzierung wählen?
- Wie lange will ich mir den Sollzinssatz für die Baufinanzierung sichern?
- Wie hoch soll der Tilgungsanteil der monatlichen Rate der Immobilienfinanzierung sein?
- Kann ich mir eine höhere Tilgung der Baufinanzierung leisten?
Zusammenhang von Sollzinsbindung und Tilgung der Baufinanzierung
Wenn ein Darlehensnehmer sich für eine kürzere Sollzinsbindung entscheidet, sichert er sich nur für wenige Jahre die niedrigen Bauzinsen. Durch den niedrigeren Zinssatz hat er allerdings einen größeren finanziellen Spielraum für eine höhere Tilgung der Baufinanzierung. Und somit kann er das Baudarlehen schneller abzahlen. Denn bei der Wahl einer längeren Sollzinsbindung verlangen die Darlehensgeber für die Zinssicherheit einen höheren Zinssatz, so dass der Darlehensnehmer möglicherweise weniger Geld für die Rückzahlung der Baufinanzierung zur Verfügung hat. So liegen die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung mit einer Laufzeit von über 20 Jahren im Durchschnitt rund 0,50 Prozentpunkte höher als bei einer Baufinanzierung mit zehnjähriger Sollzinsbindung.
Deutliche Ersparnis einer höheren Tilgung veranschaulicht am Beispiel
Wie stark sich der Effekt „höhere Tilgung“ auf die Kosten der Immobilienfinanzierung auswirken kann, verdeutlicht das folgende Beispiel:
Ein Kunde kauft eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro und benötigt dafür eine Baufinanzierung in Höhe von 200.000 Euro. Hierbei vergleicht er die anfänglichen Tilgungsraten von 1 % und 3 %, und zwar bei einer Zinsbindung von 30 Jahren und einem Sollzinssatz von 3,50 %.
Bei der Entscheidung für einen anfänglichen Tilgungssatz von 1 % entsteht für die Dauer der Sollzinsbindung ein Zinsaufwand von insgesamt rund 170.000 Euro. Dabei ist das Baudarlehen dann allerdings nur etwa zur Hälfte getilgt. Somit müssen noch weitere Kosten während der Anschlussfinanzierung miteinkalkuliert werden.
Hat der Kunde hingegen bei der Sollzinsbindung von 30 Jahren einen anfänglichen Tilgungssatz von 3 % vereinbart, tilgt er das Baudarlehen bis zum Ende der Laufzeit vollständig und spart damit eine Menge Geld. Denn die Gesamtkosten der Baufinanzierung belaufen sich in diesem Fall nur auf zirka 92.000 Euro. Da nach den vereinbarten 30 Jahren zudem das Baudarlehen komplett zurückgezahlt, entstehen ihm auch keine weiteren zusätzlichen Kosten.
Die Wahl der höheren anfänglichen Tilgung hat also einen deutlichen, positiven Effekt auf die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung, wie an dem gezeigten Beispiel mit einer Ersparnis von mindestens 78.000 Euro sichtbar wird.
Kluge Planung der Tilgung der Baufinanzierung
Um den Gesamtaufwand für eine Immobilienfinanzierung möglichst gering zu halten, sollten
also Bauherren und Wohnungskäufer bei ihrer Immobilienfinanzierung eine potentiell höhere Tilgung in ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen. Allerdings ist darauf zu achten, dass man sich dabei nicht finanziell übernimmt. Für eine erste Einschätzung für die passende Wahl der Tilgungshöhe sind die Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilienfinanzierung sehr hilfreich. Dort können Sie sich zum Beispiel mit dem Tilgungsrechner oder dem Haushaltsrechner ermitteln lassen, wie Ihre Baufinanzierung bei den unterschiedlichen Voraussetzungen und finanziellen Möglichkeiten aussehen könnte. Selbstverständlich stehen Ihnen zudem für alle Fragen zu Ihrer Immobilienfinanzierung die Baufinanzierungsberater von DTW | Immobilienfinanzierung gerne zur Verfügung.