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Sonder­kündi­gungs­recht bei Forward-Darlehen

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Berechneter Zins

3,05
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 30.11.2022
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,01%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 01.12.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 19.10.2021

Viele Darlehensnehmer bei der Immobilien­finan­zierung stehen aktuell vor der gleichen Herausforderung: Wie können sie sich die derzeit immer noch niedrigen Zinsen für Baugeld sichern, obwohl die Sollzinsbindung der bestehenden Anschluss­finanzierung, die eventuell vor Jahren als Forward-Darlehen abgeschlossen wurde, noch nicht beendet ist? Eine Lösung dieser Problematik kann das Sonder­kündi­gungs­recht nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) darstellen.

Mit dem Sonder­kündi­gungs­recht bei Forward-Darlehen günstigere Anschluss­finanzierung abschließen

Im Regelfall benötigen Darlehensnehmer bei einer Immobilien­finan­zierung nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Anschluss­finanzierung für die Begleichung der noch ausstehenden Restschuld. Viele Bauherren und Immobilienkäufer haben sich in den vergangenen Jahren hierfür für ein Forward-Darlehen entschieden, um sich vor steigenden Bauzinsen zu schützen. Nun sind aber in der Zwischenzeit die Zinsen weiter gefallen, so dass sich eine alternative Anschluss­finanzierung als günstiger erweisen könnte. Wie kann man also den teureren Baukredit ablösen, damit sich die ganze Sache am Ende auch tatsächlich lohnt?

Kostenfreier Ausweg Sonder­kündi­gungs­recht bei Forward-Darlehen

Es gibt generell einige Varianten, ein Forward-Darlehen zu kündigen. Wer es vor der Auszahlung der Kreditsumme kündigt, muss üblicherweise eine Nichtabnahme­entschädigung zahlen. Bei der Kündigung innerhalb der Sollzinsbindung berechnen die Banken eine Vorfälligkeits­entschädigung. Bei längerer Zinsbindungsfrist kann der Darlehensnehmer sein Forward-Darlehen wie jeden anderen Baukredit nach 10 Jahren plus eine Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenlos auflösen und zwar mit dem oben angesprochenen Sonder­kündi­gungs­recht nach § 489 BGB. Allerdings gibt es beim Forward-Darlehen hierbei noch einen Sonderfall, sofern es zur Anschluss­finanzierung beim gleichen Kreditgeber abgeschlossen wurde.

Wann ist der früheste Termin für das Sonder­kündi­gungs­recht bei Forward-Darlehen?

Beim Sonder­kündi­gungs­recht ist für den frühestmöglichen Kündigungstermin einer Immobilien­finan­zierung zunächst immer der Zeitpunkt der vollständigen Kredit-Auszahlung entscheidend. Im ersten Absatz von § 489 BGB heißt es dazu unter Punkt 2: „In jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Erst wenn der letzte Euro der Kreditsumme (bei Teilauszahlungen) ausgezahlt ist, beginnt am Folgetag die Zehn-Jahresfrist des Sonder­kündi­gungs­rechts. Und dazu kommt dann noch die weitere Kündigungsfrist von sechs Monaten.

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Das Forward-Darlehen zeichnet sich nun gerade dadurch aus, dass zwischen Vertragsabschluss und der Auszahlung der Darlehenssumme eine Vorlaufzeit (Forward-Periode) liegt. Daher stellte sich in der Vergangenheit die Frage, welcher Zeitpunkt für das Sonder­kündi­gungs­recht beim Forward-Darlehen nun juristisch entscheidend ist. Viele Banken sind jahrelang davon ausgegangen, dass allein der Auszahlungstermin zählt. Das ist soweit auch korrekt. Der Ausnahmefall: wenn das Forward-Darlehen als Anschluss­finanzierung nicht bei einem neuen, sondern beim bisherigen Kreditgeber abgeschlossen wurde. Denn dann greift der zweite Satz im ersten Absatz von § 489 BGB, Punkt 2: „wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.“

Gerichtsurteil zum Sonder­kündi­gungs­recht bei Forward-Darlehen

Diese Auslegung bestätigten die Richter vom Landgericht Bochum in ihrem Urteil vom 14. September 2015, Aktenzeichen I-1 O 68/15. Sie entschieden, dass in diesem Sonderfall das Vertragsdatum der Darlehensverlängerung relevant ist. Im Gegensatz zu einer Anschluss­finanzierung bei einem neuen Darlehensgeber kommt es bei einer Darlehensverlängerung mit einem Forward-Darlehen bei derselben Bank ja im Grunde nicht zu einer Auszahlung einer Kreditsumme. Daher ist für die Ermittlung der Kündigungsfristen das Datum der Vertragsunterzeichnung mit den geänderten Vereinbarungen ausschlaggebend. Sollte man zum Beispiel mit einem Forward-Darlehen drei Jahre im Voraus seine Anschluss­finanzierung beim gleichen Kreditinstitut geregelt haben, könnte man daher bereits nach sieben Jahren während des laufenden Forward-Darlehens die Kündigung nach § 489 BGB vornehmen - zuzüglich selbstverständlich der zusätzlichen immer gültigen Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Tipp von DTW | Immobilien­finan­zierung: Darlehensnehmer, die vor einigen Jahren ein Forward-Darlehen zur Anschluss­finanzierung beim gleichen Darlehensgeber abgeschlossen haben, sollten überprüfen, ob und wann eine vorzeitige kostenfreie Vertragsauflösung mit Hilfe des Sonder­kündi­gungs­rechts nach § 489 BGB möglich ist. Dann haben sie die Möglichkeit, eine Umschuldung zu günstigeren Zinskonditionen ohne die Zahlung einer Vorfälligkeits­entschädigung in die Wege zu leiten. Falls Sie Fragen zu dieser Option haben, beraten Sie unsere Finanzierungsexperten selbstverständlich gerne ausführlich, kostenlos und unverbindlich.

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

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Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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