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Vorfälligkeits­entschädigung

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Berechneter Zins

3,05
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 30.11.2022
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,01%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
Zins berechnen

Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 01.12.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Vorfälligkeits­entschädigung in Kürze:

  • Die Vorfälligkeits­entschädigung ist eine finanzielle Entschädigung für den Darlehensgeber.
  • Diese wird fällig, wenn der Darlehensnehmer sein Baudarlehen vor Ablauf der gebundenen Sollzinsbindung auflöst.
  • Sie beinhaltet eine Bearbeitungsgebühr und den entstandenen Zinsschaden.
  • Sondertilgungsrechte müssen zukünftig kostenmindernd zugunsten der Verbraucher berücksichtigt werden.
Christoph Müller, Author bei DTW
Beitrag von Christoph Müller aktualisiert am 08.04.2022

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?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist die Vorfälligkeits­entschädigung?

Die Vorfälligkeits­entschädigung (VFE) bei der Immobilien­finan­zierung ist eine finanzielle Entschädigung für den Darlehensgeber. Der Darlehensgeber verlangt diese, wenn ein Kreditnehmer eine Immobilien­finan­zierung mit gebundener Sollzinsbindung vorzeitig ablöst.

Dem Darlehensgeber gehen durch die vorzeitige Auflösung Zinseinnahmen verloren. Der Darlehensgeber muss seine Kunden bei Abschluss einer Baufinanzierung informieren, dass bei einer vorzeitigen Ablösung der Immobilien­finan­zierung eine Gebühr fällig wird. Diese Gebühr nennt man Vorfälligkeits­entschädigung.

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Die Höhe der Vorfälligkeits­entschädigung

Die Höhe der Vorfälligkeits­entschädigung bei vorzeitiger Ablösung der Immobilien­finan­zierung wird immer individuell berechnet. Diese setzt sich aus einer Bearbeitungs­gebühr für den Ablösungsaufwand und dem entstandenen Zinsschaden zusammen.

Der entstandene Zinsschaden hängt von

  • der Höhe des Immobiliendarlehens,
  • der vereinbarten gebundenen Sollzinsbindung,
  • dem aktuellen Zinsniveau und
  • dem im Darlehensvertrag vereinbarten Sollzins ab.

Reduziert wird die Vorfälligkeits­entschädigung um

  • die nicht entstandenen Risikokosten sowie
  • die nicht in Anspruch genommenen Verwaltungsgelder.

Rechtlich anerkannt ist eine Reduzierung um ca. 0,5 Prozent. Wollen Darlehensnehmer herausfinden, wie hoch eine eventuell zu zahlende Vorfälligkeitsentgelt ist, können sie den DTW | Vorfälligkeits­entschädigungsrechner zu Rate ziehen.

Zum DTW | Vorfälligkeits­entschädigungsrechner

Eine vorzeitige Kündigung einer Baufinanzierung kann unter bestimmten Voraussetzungen ohne Vorfälligkeitsentgelt erfolgen.

Laut § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist eine vorzeitige Kündigung eines Baudarlehens nach zehn Jahren nach der Vollauszahlung möglich.

Die Zehn-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem der Kunde das Darlehen vollständig erhalten hat.

Kostenfrei kommen Darlehensnehmer auch aus ihrem Vertrag heraus, sobald die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war.

Auch Bauspardarlehen sind nicht an eine bestimmte Fristregelung gebunden und können demnach jederzeit ohne Vorfälligkeits­entschädigung gekündigt werden, ebenso sind Sonderzahlungen kostenfrei möglich.

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Deshalb wird die Vorfälligkeits­entschädigung fällig

Darlehensgeber finanzieren eine Baufinanzierung mit gebundenem Sollzins dadurch, indem Sie im Gegenzug für den gleichen Zeitraum Anleihen emittieren oder Einlagen annehmen.

Verkürzt sich nun der Zeitraum der Kreditgewährung durch die vorzeitige Auflösung, zahlt der Darlehensnehmer weniger Zinsen. Dies führt zu einem Zinsausfallschaden auf der Seite des Darlehensgebers.

Der Darlehensgeber kann den Zeitraum der angenommenen Anleihen und Einlagen nicht verkürzen. Dadurch entsteht ein Refinanzierungsschaden für den Kreditgeber 

Bei der Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung müssen Sondertilgungsrechte zukünftig kostenmindernd zugunsten der Verbraucher berücksichtigt werden.

Beim Abschluss einer Immobilien­finan­zierung ist die Höhe der Zinsen während der Zinsbindungsfrist meist festgeschrieben. Einerseits bedeutet dies Planungssicherheit für den Darlehensnehmer, andererseits gibt es dem Darlehensgeber die Möglichkeit sich für diesen Zeitraum zu refinanzieren.

So ist es in der Regel nicht möglich, einen bestehenden Baufinanzierungsvertrag während der vereinbarten Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückzuzahlen.

Wer seine Immobilien­finan­zierung dennoch vorzeitig kündigen möchte, muss die dadurch erlittenen Verluste des Darlehensgebers in Form einer Vorfälligkeits­entschädigung ausgleichen.

Bei Vertragsabschluss vereinbarte Sondertilgungen blieben bei einem vorzeitigen Ausstieg aus der Baufinanzierung bisher häufig unberücksichtigt. Die Rechtslage bei der Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung war bislang unklar.

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Neues Urteil zur Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung
(Az.: XI ZR 388/14)

Nun hat der Bundesgerichthof (BGH) den teilweise hohen Vorfälligkeits­entschädigungen einiger Darlehensgeber einen Riegel vorgeschoben. Bei der Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung einer Baufinanzierung müssen Sondertilgungsrechte zukünftig kostenmindernd zugunsten der Verbraucher berücksichtigt werden.

Verbraucherschützer hatten in diesem Sachverhalt eine Sparkasse verklagt. Diese hatte über eine Klausel die Möglichkeit der Anrechnung ausgeschlossen. „Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt“, ist in den “Besonderen Vereinbarungen“ im Darlehensvertrag der Sparkasse vermerkt.

Die Verbraucherzentrale Hamburg hatte gegen genau diese Sondervereinbarung im Darlehensvertrag geklagt. Von der Entscheidung des BGH sind alle Darlehensverträge betroffen, die eine solche Klausel bei der Baufinanzierung beinhalten.

Es handelt sich hierbei zwar um eine „Individualklausel, die die Sparkasse Aurich in ihren Vertrag aufgenommen hat“, allerdings geht die Verbraucherschutzzentrale davon aus, dass dies kein Einzelfall sei. Zuvor wurden bereits auch andere Sparkassen, eine Volksbank und Lebensversicherer abgemahnt.

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Einige Darlehensnehmer wurden bei der Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung benachteiligt

Weiterhin bemängelte die Verbraucherschutzzentrale, dass einige Kunden durch die Vorfälligkeits­entschädigung unverhältnismäßig benachteiligt wurden.

Allgemein gilt die Regelung, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber bei einer vorzeitigen Kündigung der Baufinanzierung die entgangenen Zinsen zu erstatten hat.

Laut Verbraucherzentrale können Darlehensgeber aber im Falle einer Einräumung von Sondertilgungsrechten ohnehin nicht mit den vollen Zinsen rechnen.

Die generelle Nichtberücksichtigung vereinbarter künftiger Sondertilgungsrechte bei der Berechnung einer Vorfälligkeits­entschädigung führt zu einer von der Schadensberechnung nicht gedeckten Überkompensation“, so die BGH-Richter.

Auch Daniel Heinle, Bankenrechtler beim Frankfurter Büro der Kanzlei FPS, betont die Wirkung des Urteils für Darlehensgeber und Darlehensnehmer.

„Aus der Begründung des Urteils ergibt sich nämlich, dass Banken im Rahmen der Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung den Effekt von Sondertilgungsrechten berücksichtigen müssen. Dies gilt als unabhängig davon, ob der Darlehensnehmer finanziell in der Lage ist, von dieser Möglichkeit umfänglich Gebrauch zu machen.“, so Heinle.

Auch Heinle bestätigt, dass die betreffende Klausel im Darlehensvertrag einer Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung wohl keine große Verbreitung aufweist und von den meisten Darlehensgebern Sondertilgungsrechte ohnehin bereits schadensmindernd einkalkuliert werden.

Zum DTW | Vorfälligkeits­entschädigungsrechner

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Quelle: Schwaldt, Norbert, „BGH setzt Banken Grenzen beim Hauskredit“ in: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article151207137/BGH-setzt-Banken-Grenzen-beim-Hauskredit.html [19.01.2016], zuletzt geprüft am 25.01.2016, 10:58.

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