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Vorkaufsrecht

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Annahmen Zinssatz
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10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
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Stand: 24.05.2022
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.05.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Vorkaufsrecht in Kürze:

  • Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches oder vertragliches Recht.
  • Der Darlehensgeber kann ein Vorkaufsrecht im Grundbuch einsehen.
  • Voraussetzung für ein Vorkaufsrecht ist der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verkäufer und einem Dritten.
  • Man unterscheidet das Vorkaufsrecht nach Art des Verkaufsgegenstands und nach Art der Berechtigten.
  • Das Recht erlischt in der Regel durch Ausübung des Rechts.
Silke Herrmann, Author bei DTW
Beitrag von Silke Herrmann aktualisiert am 10.05.2022

Weshalb ist das Vorkaufsrecht bei der Baufinanzierung wichtig?

Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches oder vertragliches Recht. Sollte der Verkauf zum Beispiel einer Immobilie anstehen, so wird die Person, die ein Vorkaufsrecht besitzt, bevorzugt.

Für den Darlehensgeber einer Immobilien­finan­zierung ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch ersichtlich.

Konkret bedeutet das: Bevor ein Kaufvertrag zwischen dem jetzigen Eigentümer und einem Dritten geschlossen wird, kann der Berechtigte eines Vorkaufsrechts die Rolle des Käufers für sich beanspruchen. Er muss allerdings die Konditionen und Verpflichtungen des Dritten übernehmen. Eine Verhandlung über Änderungen ist nicht gestattet.

Voraussetzung ist die Volljährigkeit der Parteien. Ebenso notwendig ist der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verkäufer und einem Dritten. Möchte der Berechtigte das Vorkaufsrecht dann für sich in Anspruch nehmen, bedarf es keiner gesonderten Form bei der Erklärung mehr. Es reicht eine einseitig, empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus.

Durch das Vorkaufsrecht entsteht zwischen den Parteien ein gesetzliches Schuldverhältnis.

Folglich zieht auch ein Verstoß Schadensersatzansprüche nach sich. Ausgeschlossen von der Möglichkeit des Vorkaufrechts sind Verkäufe an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge. Auch bei Schenkungen, Tauschgeschäfte, Erbschaftsauseinandersetzungen und Übertragung von Gesellschaftsanteilen kann es keine Anwendung finden.

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Unterschiede beim Vorkaufsrecht bei der Immobilien­finan­zierung

Man unterscheidet in mehrere Formen des Vorkaufsrechts:

  • nach Art des Verkaufsgegenstands und
  • nach Art der Berechtigten.
  1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist für bewegliche Gegenstände bestimmt. Es ist in §§ 463-473 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt und es bedarf keiner Eintragung ins Grundbuch. Die Frist, das Recht in Anspruch zu nehmen, beträgt eine Woche. Es ist immer nur für einen Verkaufsfall zu regeln und durch eine Insolvenz wird es wirkungslos.
  2. Für Grundstücke und Immobilien gilt das dingliche Vorkaufsrecht. Es wird in das Grundbuch des Objektes eingetragen. Gesetzlich ist es in § 1094 ff. BGB verankert. Der Eintrag ins Grundbuch dient dabei dem Schutz des Berechtigten.

Bei Immobilien und Grundstücken verfällt das Vorkaufsrecht nach zwei Monaten.

Beim öffentlich rechtlichen Vorkaufsrecht gibt es zwei Anspruchsgruppen. Zum einen gilt es für Flächen, die den Kommunen vorenthalten sind. Damit die Kommunen das Recht in Anspruch nehmen können, müssen konkrete Pläne für die Flächen vorliegen. Diese müssen im Allgemeinwohl der Bürger liegen. Zum anderen haben Mieter ein öffentlich rechtliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Immobilie in Wohneigentum umgewandelt wird.

Dieses Recht steht dem Mieter nur einmalig beim ersten Verkauf des Objektes zu. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Berechtigten zu informieren.

Spätestens beim Abschluss des Kaufvertrages mit einem Dritten ist der Mieter vom zuständigen Notar darüber in Kenntnis zu setzen. Der Berechtigte hat dann die Möglichkeit, den Kaufvertrag mit den bestehenden Konditionen zu übernehmen.

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Wann das Vorkaufrecht erlischt

Es gibt mehrere Möglichkeiten für den Auslauf eines Vorkaufrechts.

Die wahrscheinlichste ist die Ausübung des Rechts. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob der Berechtigte die Erklärung innerhalb der Frist oder zu spät, und damit erfolglos, abgegeben hat.

Falls es zum speziellen Fall eines Untergangs des Verkaufsobjektes kommt, ist folglich auch das Vorkaufsrecht mit untergegangen. Denn an einem nicht mehr vorhandenen Objekt hat der Berechtigte kein Recht und sehr vermutlich auch kein Interesse mehr.

Der Tod des Verkäufers oder des Berechtigten führen ebenfalls zum Verfall des Vorkaufsrechts.

Außerdem wird das Vorkaufsrecht durch einen Rücktritt des Berechtigten ungültig. Beim dinglichen Recht ist dies dem Grundbuchamt notariell mitzuteilen, damit die Sperre danach aus dem Grundbuch gelöscht wird.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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