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Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches oder vertragliches Recht. Sollte der Verkauf zum Beispiel einer Immobilie anstehen, so wird die Person, die ein Vorkaufsrecht besitzt, bevorzugt. Für den Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch ersichtlich. Konkret bedeutet das: Bevor ein Kaufvertrag zwischen dem jetzigen Eigentümer und einem Dritten geschlossen wird, kann der Berechtigte eines Vorkaufsrechts die Rolle des Käufers für sich beanspruchen. Er muss allerdings die Konditionen und Verpflichtungen des Dritten übernehmen. Eine Verhandlung über Änderungen ist nicht gestattet.

Voraussetzung ist die Volljährigkeit der Parteien. Ebenso notwendig ist der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verkäufer und einem Dritten. Möchte der Berechtigte das Vorkaufsrecht dann für sich in Anspruch nehmen, bedarf es keiner gesonderten Form bei der Erklärung mehr. Es reicht eine einseitig, empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus.

Durch das Vorkaufsrecht entsteht zwischen den Parteien ein gesetzliches Schuldverhältnis. Folglich zieht auch ein Verstoß Schadensersatzansprüche nach sich. Ausgeschlossen von der Möglichkeit des Vorkaufrechts sind Verkäufe an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge. Auch bei Schenkungen, Tauschgeschäfte, Erbschaftsauseinandersetzungen und Übertragung von Gesellschaftsanteilen kann es keine Anwendung finden.

Unterschiede beim Vorkaufsrecht bei der Immobilien­finanzierung

Man unterscheidet in mehrere Formen des Vorkaufsrechts, und zwar nach Art des Verkaufsgegenstands und nach Art der Berechtigten:

  1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist für bewegliche Gegenstände bestimmt. Es ist in §§ 463-473 BGB geregelt und es bedarf keiner Eintragung ins Grundbuch. Die Frist, das Recht in Anspruch zu nehmen, beträgt eine Woche. Es ist immer nur für einen Verkaufsfall zu regeln und durch eine Insolvenz wird es wirkungslos.
  2. Für Grundstücke und Immobilien gilt das dingliche Vorkaufsrecht. Es wird in das Grundbuch des Objektes eingetragen. Gesetzlich ist es in §§ 1094-1104 BGB verankert. Der Eintrag ins Grundbuch dient dabei dem Schutz des Berechtigten. Bei Immobilien und Grundstücken verfällt das Vorkaufsrecht nach zwei Monaten.

Beim öffentlich rechtlichen Vorkaufsrecht gibt es zwei Anspruchsgruppen. Zum einen gilt es für Flächen, die den Kommunen vorenthalten sind. Damit die Kommunen das Recht in Anspruch nehmen können, müssen konkrete Pläne für die Flächen vorliegen. Diese müssen im Allgemeinwohl der Bürger liegen. Zum anderen haben Mieter ein öffentlich rechtliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Immobilie in Wohneigentum umgewandelt wird. Dieses Recht steht dem Mieter nur einmalig beim ersten Verkauf des Objektes zu. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Berechtigten zu informieren. Spätestens beim Abschluss des Kaufvertrages mit einem Dritten ist der Mieter vom zuständigen Notar darüber in Kenntnis zu setzen. Der Berechtigte hat dann die Möglichkeit, den Kaufvertrag mit den bestehenden Konditionen zu übernehmen.

Wann das Vorkaufrecht erlischt

Es gibt mehrere Möglichkeiten für den Auslauf eines Vorkaufrechts. Die wahrscheinlichste ist die Ausübung des Rechts. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob der Berechtigte die Erklärung innerhalb der Frist oder zu spät, und damit erfolglos, abgegeben hat. Außerdem gilt für die im Grundbuch vermerkten Vorkaufsrechte eine Höchstdauer von 25 Jahren. Nach Ablauf wird das Recht gelöscht, egal ob es in Anspruch genommen wurde oder nicht.

Falls es zum speziellen Fall eines Untergangs des Verkaufsobjektes kommt, ist folglich auch das Vorkaufsrecht mit untergegangen. Denn an einem nicht mehr vorhandenen Objekt hat der Berechtigte kein Recht und sehr vermutlich auch kein Interesse mehr. Der Tod des Verkäufers oder des Berechtigten führen ebenfalls zum Verfall des Vorkaufsrechts. Außerdem wird das Vorkaufsrecht durch einen Rücktritt des Berechtigten ungültig. Beim dinglichen Recht ist dies dem Grundbuchamt notariell mitzuteilen, damit die Sperre danach aus dem Grundbuch gelöscht wird.

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* Ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 11/2019.

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