Was ist der Verkaufswert?
Der Verkaufswert einer Immobilie stellt den aktuellen Preis dar, auf den sich ein Käufer und ein Verkäufer einigen könnten.
Bei der Veräußerung einer Immobilie ist der Kaufpreis letztlich immer Verhandlungssache. Er kann sowohl über als auch unter dem Marktwert bzw. Verkehrswert der Immobilie liegen.
Im Gegensatz zum Markt-/Verkehrswert ist der Verkaufswert eines unbebauten Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung daher keine feste, offizielle Größe, die baurechtlich, steuerrechtlich oder bankrechtlich bindend wäre.
Was ist der Unterschied zwischen Verkaufswert und Verkehrswert?
Während der Verkaufswert durch eine Preiseinigung zwischen Immobilienverkäufer und Käufer zustanden kommt, wird der Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag von einem fachkundigen Gutachter ermittelt.
Der Verkaufswert, den man einem Immobilienobjekt zuschreibt, ist kein offizieller Immobilienwert, sondern ergibt sich vielmehr aus einer individuellen Bewertung sowohl auf Verkäuferseite als auch Käuferseite.
Demgegenüber ist der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie gesetzlich in verschiedenen Rechtsbereichen klar definiert. Darüber hinaus gibt es rechtsverbindliche Verordnungen und Richtlinien für die Immobilienbewertung, welche beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens berücksichtigt werden müssen. Solch ein gutachterlich ermittelter Verkehrswert besitzt immer nur zum Stichtag der Verkehrswertermittlung Gültigkeit.
Benötigt wird der Verkehrswert unter anderem:
- bei Baufinanzierungen für die Festsetzung des Beleihungswerts einer Immobilie
- im Steuerrecht zur Berechnung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, etc.
- zur Vermögensfeststellung und Bilanzierung im Wirtschaftsrecht
- im Erbrecht für die Klärung von Pflichtteils- bzw. Erbansprüchen
- im Familienrecht zum Beispiel zur Vermögensaufteilung im Scheidungsfall
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Welche Bedeutung hat der Verkaufswert bei der Immobilienfinanzierung?
Banken ermitteln den Beleihungswert der Immobilie, die zur grundpfandrechtlichen Absicherung der Baufinanzierung dienen soll. Maßgeblich hierbei ist der rechtliche Markt- bzw. Verkehrswert, nicht der Verkaufswert oder Kaufpreis der Immobilie.
Darlehensgeber einer Immobilienfinanzierung unterliegen dem Pfandbriefgesetz (PfandBG). Dieses verpflichtet Hypothekenbanken dazu, sich bei der Festsetzung des Beleihungswerts am aktuellen Verkehrswert der Immobilie zu orientieren. Den tatsächlich gezahlten Immobilienkaufpreis dürfen die Banken also nicht ohne Weiteres für die Beleihungswertermittlung akzeptieren.
Kaufpreis versus Verkehrswert bei einer Baufinanzierung
Nach dem Pfandbriefgesetz bildet der Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag den Preis ab, zu dem die Immobilie „in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“ (§ 16, Abs. 2, PfandBG).
Eine „Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ bedeutet, dass der Immobilienerwerb auf dem freien Markt unter ganz gewöhnlichen Rahmenbedingen von statten geht. Nicht darunter fällt zum Beispiel:
- ein Notverkauf der Immobilie unter Zeitdruck auf Seiten des Verkäufers und/oder des Käufers
- ein Immobilienwerb aus einer Zwangsversteigerung
Auch wenn man einen deutlich überhöhten Liebhaberpreis für den Immobilienerwerb gezahlt hat, ist die Gewöhnlichkeit der Transaktion, bei der "jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt", aus juristischer Sicht in Zweifel zu ziehen.
Kurz zusammengefasst: Bei der Beleihung einer Immobilie ist für Kreditinstitute nicht der Verkaufswert oder gezahlte Kaufpreis rechtverbindlich, sondern der aktuell gültige Verkehrswert bzw. Marktwert des Beleihungsobjekts.
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Was versteht man unter Wiederverkaufswert?
Der Wiederverkaufswert ist der Preis, auf den sich bei einem Immobilienverkauf in der Zukunft ein Käufer und ein Verkäufer einigen könnten.
Der Wiederverkaufswert einer Immobilie hat einen hohen spekulativen Charakter. Denn niemand kann sicher vorhersagen, wie sich die Preise für Immobilien in zehn, 20 oder 30 Jahren entwickeln werden.
Unter realistischen Annahmen kann man natürlich dennoch eine Einschätzung eines Wiederverkaufswertes für eine Immobilie wagen. Hierfür sind dann sowohl die wertmindernden als auch die wertsteigernden Punkte zu berücksichtigen. Zum Beispiel: Auf der einen Seite möglicherweise weiter ansteigende Immobilienpreise auf einem angespannten Wohnungsmarkt in Deutschland und auf der anderen Seite der zunehmende Sanierungsbedarf einer Immobilie, die in die Jahre gekommen ist.
Beim Wiederverkaufswert muss man sich also immer der mehr oder minder großen Wahrscheinlichkeit bewusst sein, ob dieser geschätzte Verkaufswert auch zum Verkaufsdatum tatsächlich erreicht werden könnte.
Wiederverkaufswert und Beleihungswert bei der Baufinanzierung
Eine Form der Einschätzung des möglichen Wiederverkaufswertes eines Beleihungsobjekts nehmen auch die Banken bei einer Immobilienfinanzierung vor.
Denn bei der Ermittlung des Beleihungswerts für das Baudarlehen ziehen sie nicht nur den aktuellen Verkehrswert heran. Die Kreditinstitute berücksichtigen auch potentielle Wertschwankungen der Immobilie in der Zukunft, um ihr Risiko bei der Kreditvergabe zu minimieren.
Aus diesem Grund ziehen die Darlehensgeber in der Berechnung des Beleihungswerts meistens einen Sicherheitsabschlag in Höhe von etwa 10 bis 20 Prozent des Objektwertwerts zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs oder Neubaus ab.
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Wie erhöhe ich den Verkaufswert meiner Immobilie?
Den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie können Sie steigern, indem Sie zum Beispiel in Modernisierungen oder eine energetische Sanierung des Objekts investieren.
Im günstigsten Fall steigt der Wiederverkaufswert einer Immobilie im Laufe der Zeit. Oftmals ist dies der Fall, wenn sich das Haus oder die Wohnung in einer stets verbessernden Umgebung befindet. Ebenso kann zum Beispiel die Gestaltung der Außenanlagen den potentiellen Verkaufswert in der Zukunft erhöhen. Denn ein schön angelegter Garten mit schon älterem Baumbestand wird für einen potentiellen Käufer vermutlich attraktiver sein als beispielsweise ein eher karger Außenbereich.
Aber vor allem die Instandhaltung, Modernisierungen und Sanierungen einer Immobilie führen – und zwar objektiv und nicht nur subjektiv – zu einer Steigerung des Wiederverkaufswerts. Denn solche Verbesserungen am Gebäude berücksichtigt natürlich auch jeder Gutachter, wenn er später eine Immobilienbewertung vornimmt und den dann gültigen Verkehrswert bestimmt.
Bauherren und Immobilienkäufer – insbesondere mit Kindern – sollten sich schon vor einem konkreten Neubau- oder Kaufvorhaben durchaus auch darüber Gedanken machen, ob eher eine Steigerung oder eine Minderung des Immobilienwiederkaufswerts (zum Beispiel aufgrund der Grundstückslage) in der Zukunft wahrscheinlich ist.