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L
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T
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Beleihung

Unter Beleihung versteht man im Kreditwesen ganz allgemein die Bezeichnung für eine objektgesicherte Finanzierung. Mit anderen Worten: Ein bewegliches oder nicht bewegliches Objekt dient dem Darlehensgeber als Sicherheit für den gewünschten Kredit. Bei einer Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung wird üblicherweise die zu finanzierende Immobilie zur Absicherung des Baudarlehens herangezogen.

Beleihungsverfahren bei der Baufinanzierung

Für den Baukredit räumt der Darlehensnehmer mit der Beleihung der Immobilie dem Kreditinstitut im Gegenzug Rechte an der Immobilie ein. Diese Rechte greifen insbesondere im Fall eines Zahlungsausfalls. Dann hat der Darlehensgeber Anspruch darauf, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, um das geliehene Geld zurückzubekommen.

Für die rechtliche Absicherung der Beleihung wird daher der Darlehensgeber als Gläubiger im Grundbuch eingetragen. Dabei liegt es im Interesse des Kreditinstituts, im Grundbuch möglichst an erster Position der Gläubiger-Liste aufgeführt zu sein. Ab einer gewissen Höhe der Beleihung und der Darlehenssumme verlangen sie Eintragung an erster Stelle sogar. Denn entsprechend der Rangfolge der Einträge erhalten die Gläubiger nach einer Zwangsversteigerung die ihnen zustehenden Anteile der Erlöse. Und deshalb sind aufgrund der schlechteren Chancen auf Rückvergütung im Ernstfall auch sogenannte „Nachrang­finanzierungen“ mit erhöhten Zinssätzen meist deutlich teurer.

Die Höhe der Beleihung bei der Immobilien­finanzierung

Bei der Immobilien­finanzierung hängt die Höhe der Beleihung von den Größen „Beleihungswert“ und „Beleihungsgrenze“ ab. Den Beleihungswert ermittelt bei einer Immobilien­finanzierung der Darlehensgeber. Die Wertermittlung orientiert sich zwar am Verkehrswert des Beleihungsobjekts, berücksichtigt aber auch Wertschwankungen im Hinblick auf die meist lange Vertragslaufzeit der Baufinanzierung. Daher nehmen die Kreditinstitute Wertabschläge für das Risiko einer möglichen schlechten Verkäuflichkeit der Immobilie in der Zukunft vor. Diese liegen bei etwa 10 bis 30 Prozent des Marktwerts.

Der errechnete Beleihungswert wiederum wird nur in den seltensten Fällen zu 100 Prozent von den Darlehensgebern beliehen. Denn viele Kreditinstitute müssen sich entsprechend gesetzlichen Vorgaben und ihren satzungsmäßigen Vorschriften an eine festgelegte Beleihungsgrenze halten. Deshalb dürfen sie eine Beleihung über diesem prozentualen Wertanteil der Sicherheit nicht vornehmen. Die Beleihungsgrenze von Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Bauparkassen beträgt etwa 80 Prozent des Beleihungswertes. Bei Pfandbriefbanken liegt sie sogar nur bei 60 Prozent.

Die Bedeutung von Eigenkapital bei der Beleihung

Der Risikoabschlag beim Beleihungswert und die Beleihungsgrenze wirken sich auf die Höhe der gewährten Darlehenssumme aus. Bleibt eine Differenz etwa zum Kaufpreis der Immobilie, muss der Darlehensnehmer diese durch Eigenkapital leisten. Der Eigenkapitalanteil hat generell bei jeder Bau- oder Immobilien­finanzierung eine wichtige Bedeutung. Denn es gilt: Je höher er ist, desto günstiger sind die Konditionen für das Baudarlehen. Empfohlen wird zumeist ein Eigenkapitalanteil von rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Liegt die Eigenkapitalquote bei 50 Prozent und mehr, kann der Darlehensnehmer mit den niedrigsten Zinssätzen der Finanzierungspartner rechnen.

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* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 08/2020.

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