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Bauland

Bauland ist im Gegensatz zu Ackerland oder Bauerwartungsland ein Grundstück, auf dem rechtlich eine Bebauung erlaubt ist. Dafür muss es als Bauland im rechtsverbindlichen Bebauungsplan der jeweiligen Kommune ausgewiesen sein. Besitzer von Grundstücken, auf denen die Errichtung von Gebäuden nicht oder noch nicht gestattet ist, können zwar eine Umwidmung als Bauland beantragen, aber die Erfolgsaussichten hängen von zahlreichen Bedingungen ab. Und das ganze dauert auch ein Weilchen.

Wer also in Kürze und rechtsicher ein Bauvorhaben umsetzen möchte, sollte dafür am besten baufreies Land erwerben. Ein solches Grundstück ist in der Regel teurer als ein unerschlossenes, aber eben auch wertvoller. Der baurechtliche Status spielt daher auch bei einer erforderlichen Finanzierung für den Neubau einer Immobilie eine wichtige Rolle.

Rechtlicher Status von Grundstücken

Die rechtlichen Grundlagen für die Unterscheidung von Grundstücken von Ackerland bis zu Bauland beinhaltet in Deutschland das Baugesetzbuch (BauGB). Damit auf einem Grundstück ein Baurecht besteht, müssen ihm gemäß die notwendigen natürlichen und rechtlichen Voraussetzungen vorliegen. So gilt eine „Baulücke“, also eine noch freie Fläche, die mitten in einem bereits rundherum stark bebauten Gebiet liegt, als Bauland. Darüber hinaus entstehen aus einzelnen oder zumeist zusammenhängenden Grundstücken Bauflächen durch die sogenannte „Baulandumlegung“. Dabei entscheidet die Kommune, welche Grundstücke sich hinsichtlich Größe, Form und Lage für die bauliche oder eine anderweitige Nutzung eignen. Erst mit der rechtsverbindlichen Ausweisung als Bauland im qualifizierten Bebauungsplan der Gemeinde ist das Errichten eines Gebäudes offiziell gestattet.

Wichtig ist hier die scharfe Abgrenzung zum Flächennutzungsplan: In ihm können Gebiete der Gemeinde zur Bebauung vorgesehen sein. Doch damit herrscht auf ihnen noch kein Baurecht. Jene Flurstücke bzw. Grundstücke stellen erst einmal nur Bauerwartungsland dar.

Bedeutung von Bauland bei der Immobilien­finanzierung

Der rechtliche Status eines Grundstücks wirkt sich auf den Kaufpreis und ebenso auf eine eventuell benötigte Immobilien­finanzierung aus. Der Wert von Bauland liegt natürlich höher als von Bauerwartungsland oder gar nur einer Ackerfläche.

Ist das offiziell bebaubare Grundstück zusätzlich bereits an die öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen, spricht man von „baufreiem Land“. Da auf ihm schon alles für den Baubeginn vorbereitet ist, werden die Darlehensgeber einer Baufinanzierung hier den Beleihungswert auch noch höher ansetzen als bei Grundstücken, die zwar ein Baurecht besitzen, aber noch unerschlossen sind („Rohbauland“). Denn dann kommen auf den Bauherrn noch die Erschließungs­kosten bei seinem Neubauvorhaben zu. Wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer, die Gebühren für den Notar und den Eintrag im Grundbuch gehören sie zu den unvermeidlichen Baunebenkosten, die bei einer Immobilien­finanzierung unbedingt von Anfang an realistisch mit einkalkuliert werden sollten. Ansonsten geht man das Risiko ein, dass für die nicht eingeplanten Mehrkosten eine Nachfinanzierung nötig wird, die üblicherweise mit deutlich höheren Zinssätzen verbunden ist.

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* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 07/2020.

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