Was bedeutet Bauland bei der Baufinanzierung?
Bauland ist im Gegensatz zu Ackerland oder Bauerwartungsland ein Grundstück, auf dem rechtlich eine Bebauung erlaubt ist. Dafür muss es als Bauland im rechtsverbindlichen Bebauungsplan der jeweiligen Kommune ausgewiesen sein.
Besitzer von Grundstücken, auf denen die Errichtung von Gebäuden nicht oder noch nicht gestattet ist, können eine Umwidmung als Bauland beantragen, Jedoch hängen die Erfolgsaussichten von zahlreichen Bedingungen ab und es kann einige Zeit bis zur endgültigen Umwidmung vergehen.
Wer also in Kürze und rechtsicher ein Bauvorhaben umsetzen möchte, sollte dafür am besten baufreies Land erwerben. Ein solches Grundstück ist in der Regel teurer als ein unerschlossenes, aber eben auch wertvoller. Der baurechtliche Status spielt daher auch bei einer erforderlichen Finanzierung für den Neubau einer Immobilie eine wichtige Rolle.
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Rechtlicher Status von Grundstücken
Die rechtlichen Grundlagen für die Unterscheidung von Grundstücken von Ackerland bis zu Bauland beinhaltet in Deutschland das Baugesetzbuch (BauGB).
Damit auf einem Grundstück ein Baurecht besteht, müssen ihm gemäß die notwendigen natürlichen und rechtlichen Voraussetzungen vorliegen.
So gilt eine „Baulücke“, also eine noch freie Fläche, die mitten in einem bereits rundherum stark bebauten Gebiet liegt, als Bauland.
Darüber hinaus entstehen aus einzelnen oder zumeist zusammenhängenden Grundstücken Bauflächen durch die sogenannte „Baulandumlegung“.
Dabei entscheidet die Kommune, welche Grundstücke sich hinsichtlich
- Größe,
- Form und
- Lage
für die bauliche oder eine anderweitige Nutzung eignen. Erst mit der rechtsverbindlichen Ausweisung als Bauland im qualifizierten Bebauungsplan der Gemeinde ist das Errichten eines Gebäudes offiziell gestattet.
Wichtig ist hier die scharfe Abgrenzung zum Flächennutzungsplan. In ihm können Gebiete der Gemeinde zur Bebauung vorgesehen sein. Doch damit herrscht auf ihnen noch kein Baurecht. Jene Flurstücke bzw. Grundstücke stellen erst einmal nur Bauerwartungsland dar.
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Bedeutung von Bauland bei der Immobilienfinanzierung
Der rechtliche Status eines Grundstücks wirkt sich auf den Kaufpreis und ebenso auf eine eventuell benötigte Immobilienfinanzierung aus. Der Wert von Bauland liegt natürlich höher als von Bauerwartungsland oder gar nur einer Ackerfläche.
Ist das offiziell bebaubare Grundstück zusätzlich bereits an die öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen, spricht man von „baufreiem Land“.
Da auf ihm schon alles für den Baubeginn vorbereitet ist, werden die Darlehensgeber einer Baufinanzierung hier den Beleihungswert auch noch höher ansetzen als bei Grundstücken, die zwar ein Baurecht besitzen, aber noch unerschlossen sind („Rohbauland“).
Denn dann kommen auf den Bauherrn noch die Erschließungskosten bei seinem Neubauvorhaben zu. Wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für den Notar und den Eintrag im Grundbuch gehören sie zu den unvermeidlichen Baunebenkosten, die bei einer Immobilienfinanzierung unbedingt von Anfang an realistisch mit einkalkuliert werden sollten.
Ansonsten geht man das Risiko ein, dass für die nicht eingeplanten Mehrkosten eine Nachfinanzierung nötig wird, die üblicherweise mit deutlich höheren Zinssätzen verbunden ist.