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Bebauungsplan

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Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan regelt in Deutschland verbindlich die Möglichkeiten und Grenzen einer Bebauung auf einem Grundstück. Daher ist es vor dem Kauf eines konkreten Grundstücks nicht nur ratsam, sondern nahezu unerlässlich, dessen Bebauungsplan bei der Kommune einzusehen. Denn so kann man in Erfahrung bringen, ob das geplante Neubauvorhaben sich auf diesem Grundstück nach den gewünschten Vorstellungen umsetzen lässt. Der Bebauungsplan zählt zwar nicht zu den üblichen erforderlichen Unterlagen einer Immobilien­finanzierung, er kann aber beim Neubau einer Immobilie oder bei Umbaumassnahmen entscheidend sein für die Machbarkeit einer Baufinanzierung.

Rechtsverbindlichkeit beim qualifizierten Bebauungsplan

Gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) können Gemeinde und Städte für ihre städtebauliche Planung insgesamt 26 aufgelistete Aspekte regeln. Dazu zählen vor allem die Art und das Maß der baulichen Nutzung und die Bauweise. Desweiteren können Bestimmungen getroffen werden über die höchstzulässige Anzahl von Wohnungen, Flächen für den Gemeindebedarf, Versorgungsflächen, Flächen für Abfall- und Abwasserbeseitigung und so weiter. Der Bebauungsplan eines Grundstücks kann also sehr umfangreich sein, muss er aber nicht, weil die Kommunen nicht verpflichtet sind, alle 26 Themenbereiche abzuarbeiten.

Damit er aber seinen rechtsverbindlichen Charakter hat und somit als „qualifizierter Bebauungsplan“ gilt, muss er laut Baugesetzbuch allerdings zwingend folgende Punkte klären:

  • Die Art der baulichen Nutzung: Liegt das betreffende Grundstück in einem reinen Wohngebiet, dürfen in ihm nur Wohnhäuser errichtet werden. Handelt es sich um ein sogenanntes „besonderes“ Wohngebiet, können dort zum Beispiel auch Hotels und Büros entstehen. In einem Mischgebiet kann man Wohngebäude bauen, allerdings auch Ladengeschäfte und gewerbliche Betriebsstätten.
  • Das Maß der baulichen Nutzung: Hier steht unter anderem, welche Gesamthöhe  und wie viele Geschosse das Gebäude haben darf.
  • Die überbaubare Grundstücksfläche: Unter diesem Punkt ist die maximale Grundfläche des Gebäudes auf dem Grundstück festgelegt. Ebenso kann hier eine Baulinie fixiert sein, welche den Standort der Außenwände des Gebäudes festlegt. Denn so können Kommunen bei ihrer Stadtentwicklung zum Beispiel in einer Straße eine gewünschte durchgehende Häuserflucht beschließen und durchsetzen.
  • Die örtlichen Verkehrsflächen: An dieser Stelle des Bebauungsplans werden solche Flächen ausgewiesen, welche die Gemeinde bzw. Stadt für Straßen oder Plätze vorgesehen hat.

In den meisten Fällen erstellen die Kommunen für die Grundstücke qualifizierte Bebauungspläne. Fehlt einer der vier oben genannten Punkte, spricht man vom einfachen Bebauungsplan. Gibt es nur jenen, wird bei der Beurteilung von Bauvorhaben die Bebauung in der näheren Umgebung zum Vergleich herangezogen.

Unterschied zum Flächennutzungsplan

Mit einem qualifizierten Bebauungsplan gibt die Kommune grundstücksscharf die zulässige Bebauung und Nutzung in einem verbindlichen Bauleitplan vor.  Dagegen legt sie im Flächennutzungsplan die Nutzung des gesamten Gemeindegebiets in gröberen Grundzügen fest. Daraus folgt für einen Grundstückskäufer und Bauherren: Ein Bebauungsplan ist unmittelbar rechtsverbindlich. Er schafft oder schließt Baurecht aus, wenn es um die Fragen geht, was und wo man auf dem Grundstück bauen darf. Im Gegensatz dazu ist der Flächennutzungsplan „nur“ ein verwaltungsinterner, nämlich laut BauGB „vorbereitender“ Bauleitplan. Meist gibt es pro Gemeinde auch nur einen. Damit besitzt er eine andere Rechtsform und zieht auch andere Rechtsfolgen nach sich als der Bebauungsplan.

Übrigens: Liegt für ein Grundstück ausnahmsweise gar kein Bebauungsplan vor, darf man dennoch nicht wild darauf los bauen. Denn dann kommt § 35 BauGB ins Spiel, der ähnlich wie beim einfachen Bebauungsplan für die Genehmigung des Bauantrags als Voraussetzung verlangt, dass sich der Neubau angemessen in das Umfeld einfügt.

Tipp von DTW|Immobilien­finanzierung:
Denken Sie vor dem Grundstückserwerb beim Studieren des Bebauungsplans schon an die Zukunft. Denn er verrät Ihnen auch, ob später ein Anbau, ein Wintergarten, eine nachträgliche Aufstockung des Gebäudes und dergleichen genehmigt werden können.

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Bewertung für die Immobilienfinanzierung mit DTW:
477 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Zweimal ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 12/2019.

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