Beleihungsgrenze
Bei einer Immobilienfinanzierung wollen oder dürfen die Darlehensgeber Sicherheiten des Immobilienkäufers oder Bauherren nur bis zu der sogenannten „Beleihungsgrenze“ beleihen. Als Sicherheiten für das Baudarlehen können zum Beispiel Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere, Lebensversicherungen und bewegliche Gegenstände von Wert dienen. Allerdings beleihen die Darlehensgeber diese Sicherheiten nur im seltenen Ausnahmefall zu 100 Prozent ihres Verkaufswertes, der zuvor als Beleihungswert von den Kreditgebern errechnet und im Einzelnen festgehalten wird; die Regel ist die Beleihung von Sicherheiten zu einem geringeren Prozentsatz, der eben die Beleihungsgrenze bei einer Baufinanzierung markiert.
Gesetzliche Vorgaben für Beleihungsgrenzen
Viele Darlehensgeber müssen sich entsprechend ihren satzungsmäßigen Vorschriften und gesetzlichen Bestimmungen an festgelegte Beleihungsgrenzen halten. Die Beleihung über dem jeweiligen prozentualen Wertanteil einer Sicherheit ist ihnen nicht gestattet. Für unterschiedliche Darlehensgeber gelten unterschiedliche Beleihungsgrenzen: Die von Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Bauparkassen liegen im Regelfall bei 80 Prozent des Beleihungswertes (§ 7 I BausparkassenG). Pfandbriefbanken hingegen beleihen Baugeld mit nur 60 Prozent (§ 14 PfandBG).
Einige Sicherheiten fallen aus den gesetzlichen Regelungen heraus. So gibt es zum Beispiel bei Lebensversicherungen, Wertpapieren und dergleichen keine rechtlichen Vorgaben. Über die gängigen Beleihungsgrenzen von etwa 40 bis 60 Prozent bei jenen Sicherheiten entscheiden die einzelnen Darlehensgeber selbst nach ihren eigenen Risikoeinschätzungen.
Berechnung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Die Risikobewertung ist immer Teil der Ermittlung des Beleihungswerts eines Objekts, das als Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung herangezogen werden soll. Er orientiert sich grob gesagt am Marktwert, zu dem sich das Objekt jederzeit problemlos verkaufen ließe. Gleichzeitig berücksichtigt er potentielle Wertschwankungen, wofür meistens ein Risikoabschlag von 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises erfolgt. Der einzeln festgelegte Beleihungswert korreliert als rechnerische Grundlage jeweils mit der entsprechenden Beleihungsgrenze und beide beeinflussen gemeinsam die Höhe der Darlehenssumme bei der Immobilienfinanzierung.
Baufinanzierung über der Beleihungsgrenze
Der bereits oben angesprochen Ausnahmefall einer hundertprozentigen Beleihung von Objekten ist nur dann möglich, wenn der Darlehensnehmer hohe Sicherheiten sowie ein sicheres und stattliches Einkommen vorweisen kann. Allerdings muss man bei Baufinanzierungen über der eigentlich festgelegten Beleihungsgrenze dann in der Regel auch mit einem erhöhten Bauzins rechnen.
Doch üblicherweise werden Baudarlehen zur Immobilienfinanzierung nur unter der jeweiligen Beleihungsgrenze vergeben. Innerhalb dieser Grenze werden sie 1a-Hypothekendarlehen genannt und das im Grundbuch eingetragene erstrangige Grundpfandrecht sichert dabei das Baugeld ab. Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, wird letztlich die Forderung des Darlehensgebers durch die Pfändung beglichen.
Als 1b-Hypothekendarlehen werden zusätzliche Immobilienkredite bezeichnet, die Darlehensgeber in Einzelfällen vergeben, wenn ein Darlehensnehmer mit einem Baudarlehen allein nicht auskommt und weitere Mittel zur Baufinanzierung benötigt.
Auch für diese 1b-Hypothekendarlehen verlangen die Kreditanbieter normalerweise höhere Zinssätze. Ins Grundbuch werden sie als zweitrangiges Grundpfandrecht eingetragen.
Der Tipp von DTW | Immobilienfinanzierung:
Höherer Zinssätze kann man durch einen größeren Eigenkapitalanteil bei seiner Baufinanzierung vermeiden. Wie hoch die Bauzinsen je nach unterschiedlichen individuellen Voraussetzungen ausfallen, ermittelt Ihnen ganz komfortabel unser Zinsrechner. Nach der Eingabe der wichtigsten Eckdaten zeigt er Ihnen, welchen Einfluss jeweils die diversen Faktoren auf Ihre Immobilienfinanzierung mit dem entsprechenden Zinssatz haben können.