Baukredit

Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit ist ein Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie.

Baukredite dienen der Beschaffung von Fremdkapital, wenn das Eigenkapital für das Kauf- oder Bauvorhaben einer Immobilie nicht ausreicht. Im Gegensatz zu anderen Kreditarten ist ein Baukredit bzw. eine Immobilien­finan­zierung zweckgebunden.

Wie kann ich einen Baukredit berechnen?

Mit unserem Baufinanzierungs­rechner von DTW können Sie schon vorab sehen, welche Bauzinsen für Ihren Baukredit anfallen. Das hilft Ihnen bei der Planung Ihrer Immobilien­finan­zierung. 

Wie hoch sind aktuell die Zinsen für einen Baukredit?

Die Bauzinsen haben sich seit Anfang 2022 mehr als verdreifacht. Standen die Hypothekenzinsen im Januar damals bei etwa einem Prozent, sind sie im Juni 2023 auf über 3,25 % angestiegen.

Ein Blick auf die Zinsentwicklung in unserer Grafik zeigt Ihnen sehr anschaulich die aktuellen Zinsen für einen Baukredit:

Wie ist die aktuelle Zinsentwicklung beim Baukredit?

Bei der Entscheidung für ein Baukredit oder eine Anschluss­finanzierung ist die aktuelle Zinsentwicklung der Bauzinsen ein wichtiger Faktor.

Lesen Sie dazu unseren Zinskommentar:

Wie viel Baukredit kann ich mir leisten?

Wie hoch der maximale Kreditrahmen bei Ihrem Baukredit ist, hängt von Ihrem Eigenkapital und der möglichen monatlichen Rate ab.

Je höher Ihr Eigenkapital ist und je mehr Sie monatlich tilgen können, desto günstiger ist der Baukredit und desto höher kann der Netto­darlehens­betrag ausfallen.

Mit dem Budgetrechner berechnen Sie, wie hoch der maximale Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie sein darf, passend zu Ihrer gewünschten monatlichen Rate und dem eingesetzten Eigenkapital. Zusätzlich ermittelt der Budgetrechner den maximal möglichen Netto­darlehens­betrag eines Baukredits.

Was kann ich mit einem Baukredit finanzieren?

Mit einem Baukredit finanzieren Sie den Kaufpreis der Immobilie oder die Herstellungs­kosten bei einem Neubauvorhaben. Die Kauf- oder Baunebenkosten bringen Sie in der Regel als Eigenkapital ein.

Verwenden kann man einen Baukredit aufgrund seiner Zweckbindung für:

• den Erwerb eines Grundstücks
• den Kauf eines Hauses
• den Kauf einer Eigentumswohnung
• den Neubau eines Hauses
• Sanierungsmaßnahmen an einer Immobilie
• Modernisierungsmaßnahmen an einer Immobilie

Der Baukredit deckt dabei auch die Kosten für eine Garage, einen Carport oder die Anlage des Außenbereichs ab. Nicht mitfinanziert werden kann die Haus- oder Wohnungseinrichtung, sprich die Möbel. Selbst der Einbauschrank oder die Einbauküche fallen aus dem Finanzierungsrahmen eines Baukredits, weil sie keine festen Bestandteile der Immobilie darstellen.

Wie kann ich meinen Baukredit berechnen?

Mit dem Baufinanzierungsrechner von DTW können Sie schon vorab sehen, welche Bauzinsen für Ihren Baukredit anfallen. Das hilft Ihnen bei der Planung Ihrer Immobilien­finan­zierung.

Nutzen Sie einfach unsere verschiedenen Baukreditrechner, um Ihr individuelles Baudarlehen mit Ihren Voraussetzungen und Wünschen zu berechnen. Dafür reichen ein paar Eingaben in die jeweilige Rechnermaske:

• Objektwert: Tragen Sie den Kaufpreis der Bestandsimmobilie oder den Herstellungspreis bei einem Neubauvorhaben ein.
• Netto­darlehens­betrag: Geben Sie den gewünschten Kreditbetrag ein, also Ihren Finanzierungsbedarf abzüglich Ihres Eigenkapitaleinsatzes.
• Sollzinsbindung: Entscheiden Sie sich für einen Zeitraum, für den der Sollzinssatz Ihres Baukredits festgeschrieben werden soll.
• Tilgung: Wählen Sie zwischen einer Monatsrate in Euro oder einer anfänglichen Tilgung in Prozent.

Nach Eingabe dieser Kerndaten erhalten Sie vom Baufinanzierungsrechner den Zinssatz für Ihren Baukredit. Außerdem zeigt er Ihnen unter „Rechenergebnis im Detail“ eine ausführliche Auflistung vom Beleihungsauslauf bis hin zur Gesamtlast der Zinsen für Ihr Baudarlehen an.

Welche Voraussetzungen gibt es für einen Baukredit?

Um einen Baukredit erhalten zu können, muss die finanzielle Ausgangssituation des Darlehensnehmers passen. Denn die Banken gehen mit der Vergabe eines Immobilienkredits ein finanzielles Risiko ein. Um dieses zu minimieren, knüpfen sie die Kreditvergabe an die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers.

Die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers machen die Banken an den Faktoren Schufa, Einkommen, Eigenkapital und Sicherheiten fest.

Schufa und Einkommen:

Die Bank prüft die Bonität anhand von Schufa-Score und anhand der Einkommens­nachweise.

Je besser die Kreditwürdigkeit und höher das monatliche Einkommen des Haushalts, desto günstiger sind die Zinskonditionen bei Ihrem Baukredit, weil entsprechend höhere Rückzahlungsraten möglich sind. Ist die Bonität nicht ganz so gut, können Sie dennoch einen Baukredit erhalten, allerdings zu einem höheren Sollzinssatz.

Eigenkapital:

Je höher die Ersparnisse sind, die Sie als Eigenkapital in den Baukredit einbringen können, desto geringer fällt der Sollzinssatz aus.

Gut sind Anteile von mindestens 30 bis 40 % der gewünschten Kreditsumme, um einen günstigen Zinssatz zu erhalten. Bei weniger eigenem Kapital zahlt man entsprechend einen höheren Bauzins. Üblicherweise verlangen die Kreditgeber einen Mindesteigenkapitalanteil von etwa 15 bis 20 %, mit denen zumindest die Kauf- bzw. Baunebenkosten beglichen werden können.

Sicherheiten:

Der Einsatz von Kreditsicherheiten ist ebenfalls eine zentrale Voraussetzung für die Vergabe eines Baukredits. Meist dient als Sicherheit die zu finanzierende Immobilie, für die eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Aber auch andere Immobilien, Aktien, Fonds, Lebensversicherungen und dergleichen können als Zusatzsicherheiten in die Immobilien­finan­zierung eingebracht werden.

Damit Sie eine Baufinanzierung von der Bank bekommen können, müssen Sie zudem kreditfähig, also volljährig, sein. Außerdem erwarten einige Kreditinstitute, dass Sie in Deutschland gemeldet sind. Und bei einigen Hypothekenbanken müssen Sie auch ein Girokonto in Deutschland oder zumindest im deutschsprachigen Raum haben.

Wie funktioniert ein Baukredit?

Der Auszahlungsmodus eines Baukredits unterscheidet sich, je nachdem ob sie ihn für den Kauf einer Bestandimmobilie oder für einen Neubau abgeschlossen haben.

Beim Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung erhalten Sie die Darlehenssumme des Baukredits nach Abschluss des Kaufvertrages vollständig ausgezahlt. Wenn Sie ein Haus bauen, zahlt die Bank die Kreditsumme in mehreren Teilbeträgen aus, nachdem jeweils ein bestimmter Baufortschritt erreicht wurde.

Sobald die volle Darlehenssumme ausgezahlt wurde, zahlen Sie das Baudarlehen mit Ihren monatlichen Zins- und Tilgungsraten zurück. Bei einem Annuitäten­darlehen, der üblichen Form eines Baukredits, sind die Monatsraten, auch Annuitäten genannt, während der Sollzinsbindung gleichbleibend hoch.

Die Höhe der Tilgung innerhalb der Rate können Sie grundsätzlich frei wählen. Auch bei der Sollzinsbindung haben Sie die freie Wahl. Sie können sich für eine kurze Sollzinsbindung von 5 bis 10 Jahren oder für eine lange von 20 bis 30 Jahren entscheiden. Beides, die Wahl der anfänglichen Tilgung und der Dauer der Sollzinsbindung, bestimmt, wie hoch der Zinssatz Ihres Baukredits ausfällt und wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist.

Was passiert mit dem Baukredit am Ende der Sollzinsbindung?

Haben Sie sich bei Ihrem Baukredit für ein Volltilgerdarlehen entschieden, dann sind Sie am Ende der Sollzinsbindung schuldenfrei. Meist aber werden Annuitäten­darlehen abgeschlossen, bei denen nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld verbleibt.

Eine verbleibende Restschuld können Sie nach Ende der Zinsbindung aus Erspartem in einer Summe zurückbezahlen. Sollten Ihnen allerdings dafür die finanziellen Mittel fehlen, dann schließen Sie eine Anschluss­finanzierung ab, um das Restdarlehen mit weiteren Ratenzahlungen tilgen zu können.

Wie läuft die Auszahlung eines Baukredits bei einem Hausbau?

Bei einem Hausbau erhalten Sie als Darlehensnehmer die Darlehenssumme nicht auf einmal komplett ausgezahlt. Stattdessen splittet die Bank die Kreditsumme in Teilbeträge, die dann nach dem Erreichen festgelegter Baufortschritte ausgezahlt werden.

Die Darlehenssumme wird in maximal sieben Teilbeträge aufgeteilt. Wann eine Teilauszahlung fällig wird, richtet sich nach der Makler- und Bauträger­verordnung (MaBV), in welcher die Etappen des Baufortschrittes mit Prozentangaben definiert sind:

• 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
• 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 3 % jeweils für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen
  und der Elektroanlagen
• 10 % für den Fenster-Einbau, einschließlich der Verglasung
• 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputz-Arbeiten
• 3 % für den Estrich
• 4 % für die Fliesen-Arbeiten im Sanitärbereich
• 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 3 % für die Fassaden-Arbeiten
• 5 % nach vollständiger Fertigstellung

Anhand der MaBV wird im Darlehensvertrag des Baukredits ein Zahlungsplan vereinbart. Ob ein dort festgelegter Baufortschritt erreicht wurde, muss der Darlehensnehmer dann jeweils mit Belegen wie zum Beispiel einem Baubestandsbericht oder durch einen Sachverständigen nachweisen.

Was sind Bereitstellungs­zinsen bei einem Baukredit?

Bereitstellungs­zinsen erheben Kreditinstitute, wenn der Baukredit nach einem bestimmten Zeitpunkt nicht ausgezahlt ist. Die Bereitstellungs­zinsen sind eigentlich keine Zinsen, sondern vielmehr eine Gebühr für den Fall, dass das Baudarlehen nicht oder nicht vollständig abgerufen wurde.

Die Auszahlung eines Baukredits ist an Termine gebunden. Wenn der Darlehensnehmer sein Baudarlehen nicht zu dem Termin abruft, der im Darlehensvertrag für die Gesamt- oder jeweilige Teilauszahlung vereinbart wurde, fallen Bereitstellungs­zinsen an.

Solcherart Verspätungen sind durchaus nicht selten: So kann sich bei einem Hauskauf die Abwicklung des Kaufvertrags verzögern. Und bei Neubauprojekten kann es schon allein aufgrund der Witterung zu Verzögerungen bei den einzelnen Baufortschritten kommen, die im Auszahlungsplan der Immobilien­finan­zierung vorgesehen sind.

In der Regel räumen die meisten Darlehensgeber bereitstellungszinsfreie Fristen bei einem Baukredit ein. Erst wenn diese überschritten sind, muss der Darlehensnehmer die Bereitstellungs­zinsen dann auch tatsächlich zahlen.

Wann beginnt die Ratenzahlung beim Baukredit?

Üblicherweise beginnt die Zahlung der Zins-und Tilgungsraten direkt nach der Auszahlung des Baukredits.

Bei einer Neubaufinanzierung erfolgt die erste Ratenzahlung nach der ersten Teilauszahlung. Allerdings ist das dann noch keine Zins- und Tilgungsrate, sondern nur eine monatliche Rate über den Zinsanteil des ausgezahlten Teilbetrags. Hat die Bank zum Beispiel 40.000 Euro für den ersten Baufortschritt an das Bauunternehmen ausgezahlt, dann müssen Sie bei einem Zinssatz von 3% monatlich 100 Euro Zinsen als Monatsrate an die Bank überweisen (40.000 Euro x 3,0 % : 12 Monate = 100 Euro).

Die eigentliche Tilgung des Baukredits startet erst, nachdem die letzte Teilauszahlung des Baudarlehens erfolgt ist. Den letzten Teilbetrag erhalten Sie, wenn das Haus fertiggestellt ist. Da nunmehr die komplette Kreditsumme in Anspruch genommen ist, beginnt ab jetzt die Rückzahlung durch die konstant hohen Zins- und Tilgungsraten Ihres Baudarlehens.

Welche Eigenleistung kann ich in den Baukredit einbringen?

Bauherren können Eigenleistungen auf der Baustelle erbringen, die bei einem Baukredit wie Eigenkapital fungieren können.

Wer als Bauherr oder mit seinen privaten Bauhelfern bei einem Neubau selbst Hand anlegen kann, hat die Möglichkeit diese persönliche Arbeitsleitung als sogenannte Muskelhypothek in seine Baufinanzierung einzukalkulieren. Grundsätzlich können die Laien in jedem Bauabschnitt die verschiedensten Aufgaben übernehmen. Die Arbeitsstunden werden dabei zu professionellen Honorarsätzen angerechnet.

Allerdings ist bei der Eigenleistung einiges zu beachten: So verlockend es scheint, Teile der Bauarbeiten selbst auszuführen, so problematisch ist es, wenn man nicht die entsprechenden handwerklichen Fähigkeiten besitzt. Tapezieren oder Wände streichen sind klassische Eigenleistungen, die meist ohne Schwierigkeiten gemeistert werden können. Aber andere Aufgaben verlangen schon mehr Knowhow.

Wenn solche Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden, kann es zu Zeitverzögerungen auf dem Bau kommen. Und diese können im Hinblick auf die Teilauszahlungen des Baukredits negative Folgen haben. Kann ein entsprechender Termin für einen Baufortschritt und damit für die nächste Teilauszahlung nicht eingehalten werden, drohen Mehrkosten durch die Bereitstellungs­zinsen, die die Bank in solchen Fällen verlangt. Statt Geld mit den Eigenleistungen zu sparen, kann sich so das Bauprojekt durch die erforderlichen Nachbesserungen sowie die Zusatzkosten beim Baukredit insgesamt deutlich verteuern.

Kann ich meinen Baukredit jederzeit aufstocken?

Einen bestehenden Baukredit einfach aufzustocken ist nicht möglich. Wer mehr Fremdkapital benötigt, muss entweder eine zweite Immobilien­finan­zierung abschließen oder eine Umschuldung vornehmen.

Nachrang­finanzierung:

Ein zweiter Baukredit ist im Vergleich zum ersten im Regelfall deutlich teurer. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie keine neuen Kreditsicherheiten wie zum Beispiel eine zweite unbelastete Immobilie haben.

Für eine sogenannte Nachrang­finanzierung, bei der ein zweiter,  nachrangiger Grundschuldeintrag auf die Immobilie erfolgt, verlangen die Banken höhere Zinssätze. Denn mit dem nachrangigen Eintrag im Grundbuch hat die Bank ein höheres Risiko: Bei einem Zahlungsausfall und einer Zwangsversteigerung werden nämlich die Erlöse aus der Versteigerung in der Reihenfolge der Grundbuchränge verteilt. Im ungünstigsten Fall geht der nachrangige Gläubiger dabei leer aus.

Umschuldung:

Wenn Sie über Ihren Baukredit hinaus noch weiteres Fremdkapital brauchen, können Sie auch eine Umschuldung vornehmen. Dabei kündigen Sie Ihren ersten Baukredit und schließen einen neuen Baukredit über eine höhere Darlehenssumme ab.

Zu beachten ist dabei allerdings, dass bei der Kündigung des ersten Baukredits eine Vorfälligkeits­entschädigung anfällt. In welcher Höhe können Sie mit unserem DTW | Vorfälligkeits­entschädigungsrechner ermitteln. Die Vorfälligkeits­entschädigung müssen Sie nicht zahlen, wenn Sie Ihren Baukredit nach 10 Jahren Sollzinsbindung mit dem Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB kündigen können.

Wie kann ich meinen Baukredit gegen Insolvenz absichern?

Gegen mögliche Zahlungsausfälle kann man verschiedene Versicherungen abschließen.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist bei einem Baukredit sinnvoll, weil die monatliche Tilgung in der Regel allein aus dem monatlichen Einkommen geleistet wird.

Falls das wegfällt, ist die Rückzahlung des Baudarlehens gefährdet. Sollten Sie berufsunfähig oder erwerbsunfähig werden, springt die Berufsunfähigkeitsversicherung ein und zahlt eine Berufsunfähigkeitsrente aus. Mit dieser können Sie im Idealfall weiterhin die Monatsraten bei Ihrem Baukredit begleichen.

Restkreditversicherung

Viele Banken und Versicherungen bieten bei einem Baukredit zugleich auch eine Restschuld- oder Restkreditversicherung an.

Dies sind spezielle Risikolebensversicherungen, die an den Baukredit gebunden sind.

Risikolebensversicherung

Mit einer Risikolebensversicherung sichern Sie vor allem Ihre Angehörigen ab.

Im Fall Ihres Todes können Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder den Baukredit mit der ausgezahlten Versicherungssumme ablösen.

Was ist bei einem Baukredit zu beachten?

Bei einem Baukredit ist zu beachten, dass er immer individuell ist und eine ganze Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten bietet. Daher ist eine gute Planung der persönlichen Immobilien­finan­zierung erforderlich, die auch beim Vergleichen von Baukrediten berücksichtigt werden muss.

Planungsschritte bei einem Baukredit:

1. Erstellen Sie einen Finanzierungsplan

Zu Beginn der Baukreditplanung stellen Sie die kompletten Kosten für den Hauskauf oder Neubau, inklusive aller Kauf- bzw. Baunebenkosten, auf. Als nächstes ermitteln Sie auf der anderen Seite Ihren möglichen Eigenkapitalanteil, gegebenenfalls auch in Form von Eigenleistungen bei einem Neubau. Und als drittes machen Sie eine Aufstellung über die Sicherheiten, die Sie beim Baukredit einbringen können. Bedenken Sie dabei, dass der Kaufpreis oder die Herstellungs­kosten der Immobilie nicht mit dem Objektwert, den die Bank ansetzt, identisch sind.

2. Maximale Monatsrate bestimmen

Um die mögliche monatliche Rate zu ermitteln, sollten Sie die regelmäßigen Einnahmen Ihres Haushaltes den regelmäßigen Fixkosten gegenüberstellen. Berücksichtigen Sie dabei, dass die Monatsraten für Ihren Baukredit über einen sehr langen Zeitraum zu zahlen sind. Planen Sie daher an dieser Stelle einen finanziellen Puffer ein, mit dem Sie sich auch einmal einen Urlaub oder ein neues Auto leisten können. Die Banken halten einen Anteil von maximal 30 bis 35 Prozent des Haushaltseinkommens bei der Höhe der Monatsrate für realistisch und leistbar.

3. Termin der Schuldenfreiheit anpeilen

Überlegen Sie sich, bis wann Sie Ihren Baukredit vollständig getilgt haben möchten. Meist wird hier als Termin der Renteneintritt genannt, wozu auch die meisten Finanzexperten raten.

4. Passende Tilgung und optimale Sollzinsbindung ermitteln

Sowohl Tilgung als auch Sollzinsbindung haben einen entscheidenden Einfluss auf den Zinssatz bei Ihrem Baukredit. Hier gilt es die beiden Faktoren in ein optimales Gleichgewicht zu bringen. Ausgehend von der Darlehenssumme und vom Termin der Schuldenfreiheit ergibt sich ein Tilgungssatz. Sollte dieser nicht zur möglichen maximalen Monatsrate passen, muss zwischen der passenden Tilgung und der optimalen Sollzinsbindung ein Ausgleich austariert werden.

5. KFW-Förderungen prüfen

Prüfen Sie, ob für ihr Kauf- oder Neubauvorhaben eventuell eine Fördermöglichkeit durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Frage kommt. Neben KfW-Krediten gibt es auch KfW-Programme mit Zuschusszahlungen.

6. Baukreditangebote vergleichen

Beim Vergleichen von Baukreditangeboten ist es wichtig, dass in den Vergleichsangeboten dieselben Voraussetzungen und Konditionen einkalkuliert wurden. Unterscheiden sich die einzelnen Bedingungen, ist ein seriöser Vergleich der Zinssätze nicht möglich.

Am einfachsten und schnellsten können Sie Baukreditangebote bei einem Baugeldvermittler vergleichen. Dieser gibt Ihre individuellen Voraussetzungen und Wünsche einmalig in seinen Computer ein. Danach kann er Ihnen sofort das günstigste und passendste Angebot aus einem Pool zahlreicher Finanzierungspartner präsentieren.