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Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung ist die Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, dass ein Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorgaben entspricht. Sie ist bei den meisten Neubauten und vielen An- oder Umbauten vorgeschrieben. Die Baugenehmigung erlaubt dem Bauherrn das Gebäude so zu errichten, wie es in seinem Bauantrag beschrieben wird. Gegebenenfalls enthält sie auch zusätzliche Auflagen. Erst wenn der Bauherr sie in Händen hält, darf er mit den Bauarbeiten auf seinem Grundstück beginnen.

Genehmigungspflichtige Bauvorhaben

Wer ein Ein- oder Mehrfamilienhaus bauen möchte, benötigt in Deutschland dafür in jedem Fall eine Baugenehmigung. Bei manchen An- und Umbauten sowie zum Beispiel kleineren Gebäuden unter 30 Quadratmetern, die nicht zum Aufenthalt von Personen dienen, ist nicht immer zwingend ein Bauantrag erforderlich. Das variiert allerdings von Bundesland zu Bundesland. Über eine Bauvoranfrage beim Bauamt der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, kann man vorab erfahren, ob das geplante Bauprojekt genehmigungspflichtig ist. Wenn nicht, kann man eine Genehmigungsfreistellung erwirken. Allerdings sind die Vorgaben des Bebauungsplan und der örtlichen Bauvorschriften auch hier einzuhalten. Denn ein Freifahrtschein für freies Bauen ist das nicht.

Bauantrag für eine Baugenehmigung

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss der Bauherr zusammen mit einer bauvorlageberechtigten Person, d.h. einem Architekten, Bauingenieur oder dem Bauträger, einen Bauantrag stellen. Welche Unterlagen und Nachweise der Baubehörde jeweils vorzulegen sind, ist wiederum in den einzelnen Bundesländern verschieden. In der Regel verlangen die Ämter neben dem ausgefüllten Antragsformular eine Baubeschreibung, Bauzeichnungen des Architekten, den amtlichen Lageplan sowie weitere Angaben zur Wasserversorgung, zur Wege-Erschließung und dergleichen. Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben werden im Prüfverfahren auch die Nachbarn informiert und ihre Zustimmung eingeholt. Um das Genehmigungsverfahren ein wenig zu beschleunigen, kann der Bauherr hier im Vorfeld selbst aktiv werden und eine von den Nachbarn unterzeichnete Zustimmung auch schon dem Bauantrag beilegen.

Baubeginn nach Erhalt der Baugenehmigung und Baufreigabe

Erst nachdem die Behörden die Baugenehmigung erteilt haben, dürfen die Bauarbeiten beginnen. Wer ohne die Erlaubnis mit dem Bau startet, riskiert zum einen ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro. Zum anderen droht auch eine Anordnung zum Abriss des Gebäudes.

Die Baugenehmigung ist grundsätzlich zeitlich befristet. Sollte sich der Baubeginn über die Befristung hinaus verzögern, kann man allerdings eine Verlängerung beantragen. Auf der Baustelle muss die Baugenehmigung zudem immer verfügbar sein. Zusätzlich benötigt man eine Baufreigabe, die mit einem roten Punkt gekennzeichnet ist und gut sichtbar auf dem Baugrundstück anzubringen ist. In einigen Bundesländern erhält man sie zusammen mit der Baugenehmigung, in anderen muss man sie sich selbst beim kommunalen Bauamt besorgen. Und dann steht noch ein weiterer bürokratischer Akt vor dem allerersten Spatenstich aus: Spätestens eine Woche davor muss fristgerecht und schriftlich mit der sogenannten Baubeginn-Anzeige die Baubehörde über den Starttermin der Bauarbeiten informiert werden.

Kosten und Zeit für die Baugenehmigung auch bei der Immobilien­finanzierung einplanen

Das gesamte amtliche Genehmigungsverfahren nimmt üblicherweise mindestens vier Wochen in Anspruch. Nicht selten kann es auch einige Monate dauern. Außerdem ist es mit Kosten bei der Gemeinde und für den Bauvorlageberechtigten verbunden. Beides sollte man als Bauherr und insbesondere auch als Baufinanzierer in sein Vorhaben einkalkulieren. Denn schließlich gilt bei Immobilien­finanzierungen für Neubauten: Die Auszahlung des Baudarlehens erfolgt immer in Teilbeträgen, nachdem der jeweilige Baufortschritt auf der Baustelle erreicht ist.

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