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Baulast

Die Baulast, die auf einem Grundstück ruht, kann den Wert des Grundstückes mindern oder steigern. Daher ist diese öffentlich- rechtliche Verpflichtung, welche der künftige Grundstückseigentümer nach dem Kauf übernimmt, auch ein relevanter Faktor bei einer benötigten Immobilien­finanzierung. Eingetragen ist die Baulast in allen deutschen Bundesländern im Baulasten­verzeichnis – mit Ausnahme von Bayern. Dort wird sie als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs aufgeführt.

Was sind Baulasten?

Mögliche Baulasten sind beispielsweise die Stellplatzbaulast oder die Abstandsflächenbaulast. Die Stellplatzbaulast kann den Eigentümer des Grundstücks dazu verpflichten, eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen oder die Nutzung von Stellplätzen durch Dritte, etwa durch den Nachbarn, auf seinem Grundstück zu dulden. Bei einer Abstandsflächenbaulast dürfen bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht bebaut werden. Oder der Grundstückseigentümer übernimmt einen Teil der Abstandsfläche, die eigentlich auf dem Nachbargrundstück liegen müsste. Weitere Beispiele für Baulasten sind unter anderem:

  • die Erschließungsbaulast: Sie verpflichtet dazu, Bereiche des Grundstücks als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden.
  • das Freihalten von Flächen für Fluchtwege und Feuerwehrzufahrten
  • bestimmte Aufstellungsorte für Mülltonnen
  • die Vereinigungsbaulast, welche dazu verpflichtet, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, um eine einheitlichen Bebauung auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen.
  • die Kinderspielflächenbaulast
  • die Standsicherheitsbaulast
  • Rückbauverpflichtungen
  • und so weiter …

Baulast beim Erwerb eines Grundstück oder einer Immobilie

Die Einzelheiten zu den Baulasten regeln die Landesbauordnungen (LBO) der jeweiligen Bundesländer, die sich in Teilen unterscheiden können, sich aber an der Musterbauordnung (MBO) der Bauministerkonferenz ausrichten. Ihr gemäß erfolgt bei einem Grundstückskauf die Übernahme der Baulast bzw. der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen zu einem Grundstück durch eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Mit der Eintragung in das Baulasten­verzeichnis werden die Baulasten wirksam. Und sie wirken auch fort gegenüber Rechtsnachfolgern, zum Beispiel späteren Immobilienkäufern.

Formal-juristisch ist die Übernahme der Baulast durch den Grundstückseigentümer oder Immobilienbesitzer freiwillig. In der Praxis allerdings kann nur die Bauaufsichtsbehörde eine Aufhebung der Baulast durch Verzicht bewirken, wenn etwa das betreffende öffentliche Interesse nicht mehr besteht.

Baulast bei der Immobilien­finanzierung

Da Baulasten Einfluss auf den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie hat, verlangen die Banken bei einer Bau- oder Immobilien­finanzierung neben dem obligatorischen Grundbuchauszug meist auch eine Abschrift aus dem Baulasten­verzeichnis. Diese kann man bei der Kommune formlos beantragen, wobei man ein berechtigtes Interesse nachweisen muss. Wie der Grundbuchauszug ist auch der Auszug aus dem Baulasten­verzeichnis für den Antragsteller mit Kosten verbunden. Je nach Gemeinde liegen sie zwischen 20 und 100 Euro pro Grundstück.

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* Zweimal ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 12/2019.

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