Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein Begriff aus dem Bereich der Immobilienbewertung und bezeichnet den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten oder bebaubaren Bodens in einem bestimmten Gebiet zu einem bestimmten Stichtag. Er ist eine wichtige Größe für die Ermittlung des Grundstückswerts und wird in der Regel von den Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden festgelegt.
Laut § 196 Baugesetzbuch (BauGB) sind Städte und Gemeinden verpflichtet, ihn mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln. Bei einer Baufinanzierung dient der Bodenrichtwert nicht selten als ein Kriterium für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien.
Der Bodenrichtwert dient als Orientierung für Grundstücksverkäufer, Käufer, Sachverständige, Investoren und Behörden, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln oder zu vergleichen. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Lage, Erschließung, Nutzungsmöglichkeiten und die allgemeine Marktsituation.
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Wie ergibt sich der Bodenrichtwert?
Die Festlegung der Bodenrichtwerte erfolgt in der Regel auf Basis von Transaktionsdaten realer Grundstücksverkäufe in einem bestimmten Gebiet. Dabei werden vergleichbare Grundstücke herangezogen, um einen durchschnittlichen Wert für den Quadratmeterpreis zu ermitteln.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Bodenrichtwert nur ein Richtwert ist und dass der tatsächliche Verkaufspreis eines Grundstücks in der Praxis von verschiedenen individuellen Faktoren abhängt. Dennoch bietet der Bodenrichtwert eine wichtige Orientierungshilfe für die Wertermittlung von Grundstücken.
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Rechtliche Grundlage für den Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist auch Grundlage für Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland.
Gemäß § 193 BauGB sind für die Bestimmung der Bodenrichtwerte Gutachterausschüsse für Grundstücke der jeweiligen Kommunen zuständig.
Sie werten die notariellen beurkundeten Kaufverträge von Grundstücken und Immobilien aus den vergangenen Jahren aus. Zudem berücksichtigen sie wert beeinflussende Faktoren wie die Lage, den Erschlie?ungsgrad oder die Bebauungsmöglichkeiten der Grundstücke.
So ergeben sich Bodenrichtwerte für verschiedene Zonen innerhalb der Gemeinde. Diese können einzelne Straßen, Straßenzüge, ganze Stadtteile oder die gesamte Ortschaft umfassen.
Der Bodenrichtwert spiegelt den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens bzw. Baulands wider.
Denn bei der Wertermittlung werden bebaute Grundstücke wie unbebaute behandelt.
Erforderliche Unterlagen zur BaufinanzierungAuskunft über den Bodenrichtwert
Jeder kann Auskunft über die Bodenrichtwerte von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (die meist bei den Kataster- oder Vermessungsämtern angesiedelt sind) oder manchmal von den lokalen Bauämtern verlangen.
Die Bodenrichtwertkarten sind bei der Gemeinde zu beziehen. In diesen speziellen Karten sind die diversen Bodenrichtwerte für einzelne Zonen im Gemeindegebiet eingetragen, einschließlich der Angaben über die jeweiligen wert beeinflussenden Lagemerkmale.
Bei einigen Kommunen gibt es diese Karten auf CD oder DVD. In vielen, aber noch nicht allen Bundesländern sind sie zudem auf dem Online-Portal VBORIS veröffentlicht.
VBORIS ist die Abkürzung für „Vernetztes Bodenrichtwertinformationssystem“, welches auf Initiative der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland entwickelt wurde.
Bedeutung bei der Bewertung für eine Immobilienfinanzierung
Da der Bodenrichtwert nur ein gemittelter Wert aus einer Kaufpreissammlung ist, besitzt er für den Wert eines konkreten Grundstücks nur begrenzte Aussagekraft.
Zudem spiegelt er einen Wert aus der Vergangenheit wieder. Inzwischen können sich die Verkaufspreise in die eine oder andere Richtung verändert haben. Daher spielt beim Immobilienerwerb und bei der Immobilienfinanzierung der Verkehrswert des Grundstücks bzw. der Immobilie die bedeutsamere Rolle.
Denn die Berücksichtigung weiterer Eigenschaften des konkreten Grundstücks kann die Bewertung erheblich beeinflussen.