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BaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaukindergeldBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuld
C
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D
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E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)Energieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
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G
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H
HerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
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N
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O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
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R
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S
SachwertSachwertverfahrenSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
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U
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Wertermittlung

Im Rahmen einer Immobilien­finanzierung wird eine Wertermittlung der zu finanzierenden Immobilie vorgenommen, anhand derer das Kreditinstitut den Beleihungswert und so den maximalen Darlehensumfang festmacht. Man unterscheidet bei der Immobilienbewertung drei verschiedene Verfahren, die ein qualifizierter Sachverständiger anwendet, um in einem Wertgutachten den Verkehrswert des Objekts zu beurteilen. Wichtig ist die Unterscheidung der Wertbegriffe. Denn der Verkehrswert der Immobilie ist nicht identisch mit dem Beleihungswert des Objekts, den die Bank festlegt.

Wertermittlung für den Kreditumfang einer Immobilien­finanzierung

Bei einer Immobilien­finanzierung einigen sich die Darlehensnehmer und Darlehensgeber in den meisten Fällen auf ein grundpfandrechtlich abgesichertes Darlehen. Hierbei dient die zu finanzierende Immobilie über den Eintrag einer Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen. Im ersten Schritt wird zunächst ein Wertgutachten beauftragt, welches ein sachverständiger Architekt, Bauingenieur oder der Gutachterausschuss der Kommune erstellt. Je nach Art der Immobilie erfolgt dabei die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und/oder Ertragswert­verfahren. Am Ende weist das Gutachten einen stichtagbezogenen Verkehrswert der Immobilie aus. Er spiegelt den Betrag wieder, den man aktuell bei einem Verkauf der Immobilie am Markt erzielen könnte.

Im zweiten Schritt zieht die Bank das Wertgutachten als Maßstab heran und nimmt die Bestimmung des Beleihungswerts vor. Dabei betrachtet das Kreditinstitut über den Marktwert hinaus auch die nachhaltigen Eigenschaften und künftigen wertbeeinflussenden Faktoren der Immobilie. Anders als der Gutachter unterzieht die Bank das Objekt einer längerfristigen Risikobeurteilung. Denn ihre Werteinschätzung soll über eine Vertragslaufzeit von 10, 20 oder 30 Jahren Bestand halten. So ergibt sich aus dieser zweiten Wertermittlung die Festsetzung des Beleihungswerts. Dieser reflektiert den Immobilienwert aus Sicht des Darlehensgebers und gibt für den Darlehensnehmer die Höhe des Kreditrahmens der Immobilien­finanzierung sowie die weiteren Konditionen vor.

Verbesserung des Beleihungsauslaufs bei der Immobilien­finanzierung

Als grobe Richtschnur kann man den Risikoabschlag, den die Bank bei ihrer Beleihungswertermittlung vornimmt, mit etwa zehn bis 30 Prozent des Immobilienkaufpreises veranschlagen. Falls es dem Darlehensnehmer möglich ist, zusätzlich zur Immobilie und seinem Eigenkapital noch weitere Sicherheiten für die Immobilien­finanzierung einzusetzen, kann er so den sogenannten „Beleihungsauslauf“ verbessern, was den Zinssatz für das Darlehen reduziert.

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482 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 08/2020.

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