Was ist eine Wertermittlung bei einer Immobilienfinanzierung
Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung wird eine Wertermittlung der zu finanzierenden Immobilie vorgenommen, anhand derer das Kreditinstitut den Beleihungswert und so den maximalen Darlehensumfang festmacht.
Man unterscheidet bei der Immobilienbewertung drei verschiedene Verfahren, die ein qualifizierter Sachverständiger anwendet, um in einem Wertgutachten den Verkehrswert des Objekts zu beurteilen.
Je nach Art der Immobilie erfolgt daher die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Am Ende weist das Gutachten einen stichtagbezogenen Verkehrswert der Immobilie aus. Er spiegelt den Betrag wieder, den man aktuell bei einem Verkauf der Immobilie am Markt erzielen könnte.
Wichtig ist die Unterscheidung der Wertbegriffe. Denn der Verkehrswert der Immobilie ist nicht identisch mit dem Beleihungswert des Objekts, den die Bank festlegt.
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Wozu braucht man die Wertermittlung bei der Immobilienfinanzierung
Bei einer Immobilienfinanzierung einigen sich die Darlehensnehmer und Darlehensgeber in den meisten Fällen auf ein grundpfandrechtlich abgesichertes Darlehen. Hierbei dient die zu finanzierende Immobilie über den Eintrag einer Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen. Deshalb erfolgt eine Wertermittlung der Immobilie für die Finanzierung als Basis für den angenommenen Objektwert.
Im ersten Schritt wird zunächst ein Wertgutachten beauftragt, welches ein sachverständiger Architekt, Bauingenieur oder der Gutachterausschuss der Kommune erstellt.
Im zweiten Schritt zieht die Bank das Wertgutachten als Maßstab heran und nimmt die Bestimmung des Beleihungswerts vor. Dabei betrachtet das Kreditinstitut über den Marktwert hinaus auch die nachhaltigen Eigenschaften und künftigen wertbeeinflussenden Faktoren der Immobilie.
Anders als der Gutachter unterzieht die Bank das Objekt einer längerfristigen Risikobeurteilung. Denn ihre Werteinschätzung soll über eine Vertragslaufzeit von 10, 20 oder 30 Jahren Bestand halten. So ergibt sich aus dieser zweiten Wertermittlung die Festsetzung des Beleihungswerts. Dieser reflektiert den Immobilienwert aus Sicht des Darlehensgebers und gibt für den Darlehensnehmer die Höhe des Kreditrahmens der Immobilienfinanzierung sowie die weiteren Konditionen vor.
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Verbesserung des Beleihungsauslaufs bei der Immobilienfinanzierung
Als grobe Richtschnur kann man den Risikoabschlag, den die Bank bei ihrer Beleihungswertermittlung vornimmt, mit etwa zehn bis 30 Prozent des Immobilienkaufpreises veranschlagen. Falls es dem Darlehensnehmer möglich ist, zusätzlich zur Immobilie und seinem Eigenkapital noch weitere Sicherheiten für die Immobilienfinanzierung einzusetzen, kann er so den sogenannten „Beleihungsauslauf“ verbessern, was den Zinssatz für das Darlehen reduziert.