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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
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ZinsanpassungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Werbungskosten bei der Immobilien­finanzierung

Werbungskosten sind Aufwendungen, die einem Steuerzahler für den Erwerb (Erwerbung) seines Einkommens entstehen. Sie spielen bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung insbesondere für Kapitalanleger eine Rolle, die Immobilien vermieten oder verpachten. Der Gesetzgeber unterscheidet dabei zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten, die prozentual abgeschrieben, und anderweitigen Werbungskosten, die sofort von der zu versteuernden Summe abgezogen werden können.

Kosten für Immobilien­finanzierung sind Werbungskosten

Wichtig bei der Immobilien­finanzierung: Die Geldbeschaffungskosten können sofort und die Zinsen jedes Jahr abgesetzt werden.

Abschreiben: Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungs- und Herstellungskosten werden abgeschrieben, das heißt, sie werden gemäß „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) über einen längeren Zeitraum von der Steuer abgesetzt. Anschaffungskosten für Gebäude ab 1924 können 50 Jahre lang mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen

  • Kaufpreis (abzüglich Anteil für den Grund, denn dieser unterliegt nicht der Abnutzung)
  • Notarkosten
  • Gebühren für die Auflassung
  • Grunderwerbssteuer
  • Gebühren des Grundbuchamts
  • Maklerprovision für die erworbene Immobilie
  • Sachverständigenkosten für Wertgutachten, sofern vom Käufer getragen
  • Gerichtskosten beim Erwerb eines Mietobjekts im Zwangs­versteigerungs­verfahren
  • Fahrt- und Telefonkosten (zum gekauften Objekt)
  • Einbauten: Festinstallierte Bauten wie Einbauschränke oder Küchenspülen. Zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehört weiterhin der Herd
  • Luxussanierung/­Renovierungskosten von mehr als 15% der Anschaffungskosten
  • Dachausbau

Tipp: Unser Notar- und Grundbuchrechner unterstützt Sie beim Ermitteln dieser Kosten

Absetzen: Werbungs- und Erhaltungskosten

Zu den Werbungs- und Erhaltungskosten können sofort vom zu versteuernden Betrag abgezogen werden. Dazu gehören:

  • Zinsen für Baugeld (jährlich)
  • Grundsteuer
  • Haus-Nebenkosten (Hausgeld inkl. Versicherungen)
  • Instandhaltungskosten (Entnahme aus den Rücklagen)
  • Renovierungskosten (unter 15 % der Anschaffungskosten) wie Malerarbeiten, Badrenovierung, Fliesen, Bodenbeläge, Fenster, Elektroinstallationen, Austausch oder Reparatur von Heizkörpern
  • Einrichtung Küche
  • Möblierung (bis netto 410 Euro pro Möbel)
  • Maklerprovision für die Vermittlung eines Mieters
  • Beratungskosten zu Finanzierung, Einrichtung etc.
  • Mitgliedsgebühren in Vermieterverbänden
  • Fahrt- und Telefonkosten
  • Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten im Zusammenhang mit der Finanzierung
  • Abschreibungen auf die Herstellungs­kosten oder Anschaffungs­kosten des vermieteten Objektes

Die Zuordnung zu Anschaffungskosten bzw. Erhaltungsaufwand ist nicht immer klar und wird von den Finanzämtern unterschiedlich bewertet. Auch ändert sich die Steuergesetzgebung immer wieder. Diese Auflistung dient daher nur einer ersten Übersicht.  DTW | Immobilien­finanzierung kann keine steuerliche oder rechtliche Beratung leisten und übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier beschriebenen steuerlichen Aussagen.

Bitte wenden Sie sich stets an einen Steuerberater.

Leider bietet der Gesetzgeber keine Möglichkeit, Werbungskosten für privat genutzte Immobilien steuerlich geltend zu machen. Vermietete Immobilien werden als Anlagegüter betrachtet, privat genutzter Wohnraum hingegen als Konsumgüter. Allenfalls können Eigentümer außergewöhnliche Belastungen geltend machen oder haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen – in einem eher bescheidenen Höchstrahmen.

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