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Werbungskosten

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Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
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Berechneter Zins

3,03
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 19.07.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
2,99%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 19.07.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Werbungskosten in Kürze:

  • Werbungskosten sind Aufwendungen, die einem Steuerzahler für den Erwerb seines Einkommens entstehen.
  • Im Rahmen der Baufinanzierung können die Zinsen als Werbungskosten jedes Jahr abgesetzt werden, wenn es sich um eine Kapitalanlage handelt.
  • Die Anschaffungs- und Herstellungs­kosten werden abgeschrieben.
Silke Herrmann, Author bei DTW
Beitrag von Silke Herrmann aktualisiert am 04.03.2022

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind Aufwendungen, die einem Steuerzahler für den Erwerb (Erwerbung) seines Einkommens entstehen.

Sie spielen bei der Immobilien­finan­zierung oder Baufinanzierung insbesondere für Kapitalanleger eine Rolle, die Immobilien vermieten oder verpachten.

Der Gesetzgeber unterscheidet dabei zwischen:

  • Anschaffungs- und Herstellungs­kosten, die prozentual abgeschrieben werden können und
  • anderweitigen Werbungskosten, die sofort von der zu versteuernden Summe abgezogen werden können.

Wichtig bei der Immobilien­finan­zierung: Die Geldbeschaffungskosten können sofort und die Zinsen jedes Jahr abgesetzt werden.

Abschreiben: Anschaffungs- und Herstellungs­kosten

Anschaffungs- und Herstellungs­kosten werden abgeschrieben.

Das heißt, sie werden gemäß "Absetzung für Abnutzung" (AfA) über einen längeren Zeitraum von der Steuer abgesetzt. Anschaffungskosten für Gebäude ab 1924 können 50 Jahre lang mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zu den Anschaffungs- und Herstellungs­kosten zählen

  • Kaufpreis (abzüglich Anteil für den Grund, denn dieser unterliegt nicht der Abnutzung)
  • Notarkosten
  • Gebühren für die Auflassung
  • Grunderwerbsteuer
  • Gebühren des Grundbuchamts
  • Maklerprovision für die erworbene Immobilie
  • Sachverständigenkosten für Wertgutachten, sofern vom Käufer getragen
  • Gerichtskosten beim Erwerb eines Mietobjekts im Zwangs­versteigerungs­verfahren
  • Fahrt- und Telefonkosten (zum gekauften Objekt)
  • Einbauten: Festinstallierte Bauten wie Einbauschränke oder Küchenspülen. Zu den Herstellungs­kosten des Gebäudes gehört weiterhin der Herd
  • Luxussanierung/­Renovierungskosten von mehr als 15% der Anschaffungskosten
  • Dachausbau
Zum DTW | Notar- und Grundbuchrechner

Absetzen: Werbungs- und Erhaltungskosten

Werbungs- und Erhaltungskosten können sofort vom zu versteuernden Betrag abgezogen werden.

Dazu gehören:

  • Zinsen für Baugeld (jährlich)
  • Grundsteuer
  • Haus-Nebenkosten (Hausgeld inkl. Versicherungen)
  • Instandhaltungs­kosten (Entnahme aus den Rücklagen)
  • Renovierungskosten (unter 15 % der Anschaffungskosten) wie Malerarbeiten, Badrenovierung, Fliesen, Bodenbeläge, Fenster, Elektroinstallationen, Austausch oder Reparatur von Heizkörpern
  • Einrichtung Küche
  • Möblierung (bis netto 410 Euro pro Möbel)
  • Maklerprovision für die Vermittlung eines Mieters
  • Beratungskosten zu Finanzierung, Einrichtung etc.
  • Mitgliedsgebühren in Vermieterverbänden
  • Fahrt- und Telefonkosten
  • Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten im Zusammenhang mit der Finanzierung
  • Abschreibungen auf die Herstellungs­kosten oder Anschaffungs­kosten des vermieteten Objektes

Die Zuordnung zu Anschaffungskosten bzw. Erhaltungsaufwand ist nicht immer klar und wird von den Finanzämtern unterschiedlich bewertet.

Auch ändert sich die Steuergesetzgebung immer wieder. Diese Auflistung dient daher nur einer ersten Übersicht.

DTW | Immobilien­finan­zierung kann keine steuerliche oder rechtliche Beratung leisten und übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier beschriebenen steuerlichen Aussagen. Bitte wenden Sie sich stets an einen Steuerberater.

Baufinanzierungsrechner

?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

Zins berechnen
Expertentipp

Können privat genutzte Immobilien steuerlich geltend gemacht werden?

Leider bietet der Gesetzgeber keine Möglichkeit, Werbungskosten für privat genutzte Immobilien steuerlich geltend zu machen.

Vermietete Immobilien werden als Anlagegüter betrachtet, privat genutzter Wohnraum hingegen als Konsumgüter.

Allenfalls können Eigentümer außergewöhnliche Belastungen geltend machen oder haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen.

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