Was sind Werbungskosten?
Werbungskosten sind Aufwendungen, die einem Steuerzahler für den Erwerb (Erwerbung) seines Einkommens entstehen.
Sie spielen bei der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung insbesondere für Kapitalanleger eine Rolle, die Immobilien vermieten oder verpachten.
Der Gesetzgeber unterscheidet dabei zwischen:
- Anschaffungs- und Herstellungskosten, die prozentual abgeschrieben werden können und
- anderweitigen Werbungskosten, die sofort von der zu versteuernden Summe abgezogen werden können.
Wichtig bei der Immobilienfinanzierung: Die Geldbeschaffungskosten können sofort und die Zinsen jedes Jahr abgesetzt werden.
Abschreiben: Anschaffungs- und Herstellungskosten
Anschaffungs- und Herstellungskosten werden abgeschrieben.
Das heißt, sie werden gemäß "Absetzung für Abnutzung" (AfA) über einen längeren Zeitraum von der Steuer abgesetzt. Anschaffungskosten für Gebäude ab 1924 können 50 Jahre lang mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen
- Kaufpreis (abzüglich Anteil für den Grund, denn dieser unterliegt nicht der Abnutzung)
- Notarkosten
- Gebühren für die Auflassung
- Grunderwerbsteuer
- Gebühren des Grundbuchamts
- Maklerprovision für die erworbene Immobilie
- Sachverständigenkosten für Wertgutachten, sofern vom Käufer getragen
- Gerichtskosten beim Erwerb eines Mietobjekts im Zwangsversteigerungsverfahren
- Fahrt- und Telefonkosten (zum gekauften Objekt)
- Einbauten: Festinstallierte Bauten wie Einbauschränke oder Küchenspülen. Zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehört weiterhin der Herd
- Luxussanierung/Renovierungskosten von mehr als 15% der Anschaffungskosten
- Dachausbau
Absetzen: Werbungs- und Erhaltungskosten
Werbungs- und Erhaltungskosten können sofort vom zu versteuernden Betrag abgezogen werden.
Dazu gehören:
- Zinsen für Baugeld (jährlich)
- Grundsteuer
- Haus-Nebenkosten (Hausgeld inkl. Versicherungen)
- Instandhaltungskosten (Entnahme aus den Rücklagen)
- Renovierungskosten (unter 15 % der Anschaffungskosten) wie Malerarbeiten, Badrenovierung, Fliesen, Bodenbeläge, Fenster, Elektroinstallationen, Austausch oder Reparatur von Heizkörpern
- Einrichtung Küche
- Möblierung (bis netto 410 Euro pro Möbel)
- Maklerprovision für die Vermittlung eines Mieters
- Beratungskosten zu Finanzierung, Einrichtung etc.
- Mitgliedsgebühren in Vermieterverbänden
- Fahrt- und Telefonkosten
- Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten im Zusammenhang mit der Finanzierung
- Abschreibungen auf die Herstellungskosten oder Anschaffungskosten des vermieteten Objektes
Die Zuordnung zu Anschaffungskosten bzw. Erhaltungsaufwand ist nicht immer klar und wird von den Finanzämtern unterschiedlich bewertet.
Auch ändert sich die Steuergesetzgebung immer wieder. Diese Auflistung dient daher nur einer ersten Übersicht.
DTW | Immobilienfinanzierung kann keine steuerliche oder rechtliche Beratung leisten und übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier beschriebenen steuerlichen Aussagen. Bitte wenden Sie sich stets an einen Steuerberater.