Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Als Kreditbedarf bezeichnet man den Betrag, der beim Bau oder Kauf einer Immobilie durch Fremdkapital finanziert wird. In den seltensten Fällen sind Bauherren in der Lage, die gesamten Kosten für eine Immobilie aus eigenen Mitteln aufzubringen. Die Feststellung des Kreditbedarfs ist daher eine wesentliche Aufgabe im Rahmen der Immobilien­finanzierung.

Der Kreditbedarf ergibt sich, indem man von den Gesamtkosten für ein Bau- oder Kaufvorhaben die eigenen Mittel vor allem in Form des Eigenkapitals abzieht. Der Betrag, der danach übrig bleibt, gibt den Kreditbedarf an, den Bauherren oder Immobilienkäufer über ein Darlehen zu finanzieren haben.

Kreditbedarf in einem Finanzierungsplan feststellen

Die genannten drei Elemente – Gesamtkosten der Immobilie, Eigenmittel und Fremdmittel – bilden die Grundpfeiler eines Finanzierungsplans. Eine entsprechende Übersicht aufzustellen, schafft Transparenz und Planungssicherheit für den Darlehensnehmer und den Darlehensgeber. Bei der Berechnung der Gesamtkosten einer Immobilie ist es wichtig, neben dem reinen Immobilienkaufpreis auch die anfallenden Baunebenkosten wie Grunderwerbssteuer im Blick zu behalten. Bei der Feststellung der eigenen Mittel spielt vor allem das Eigenkapital in Form von Sparvermögen und Geldanlagen die größte Rolle. Daneben können Bauherren hier auch eventuelle Eigenleistungen berücksichtigen, die sie bei den Bau- oder Modernisierungsarbeiten selbst ausführen können und nicht in Auftrag geben müssen.

Mit dem folglich ermittelten Kreditbedarf können Bauherren und Immobilienkäufer gezielt nach der passenden Immobilien­finanzierung suchen. Für die Inanspruchnahme und Rückzahlung des Fremdkapitals existieren verschiedene Formen von Baudarlehen wie beispielsweise Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen oder endfällige Darlehen.

Eigenen Kreditbedarf realistisch ansetzen

Als künftiger Darlehensnehmer sollte man sich genau überlegen, was und wie viel man an eigenen Leistungen aufbringen kann. Dabei ist nicht nur die Höhe der eigenen Vermögenswerte relevant. Auch die zeitliche Verfügbarkeit und die Konditionen sollten genau geprüft werden, beispielsweise beim Vorhandensein eines Bausparvertrages oder bei der Auszahlung einer bestehenden Geldanlage.

Experten raten, dass der Kreditbedarf bei einer Immobilien­finanzierung nicht höher als 80 Prozent der Gesamtkosten ausfallen beziehungsweise der Anteil des Eigenkapitals nicht unter 20 Prozent liegen sollte. Bei guter Bonität des Darlehensnehmers ist jedoch auch eine Baufinanzierung mit einem geringerem Eigenkapitalanteil möglich.

DTW | Immobilien­finanzierung berät Sie gerne ausführlich bei der Erstellung des Finanzierungsplanes und der Wahl der passenden Immobilien­finanzierung. In folgendem Artikel finden Bauherren weiterführende Informationen, wenn sie vor der Frage stehen: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird. Bis zu 66 Monate im Voraus kann diese Darlehensform abgeschlossen werden, zum Beispiel bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung für die Immobilien­finanzierung. Dabei erhält der Kreditnehmer die Konditionen von heute für die Baufinanzierung von morgen. Auf diese Weise kann er sich beispielsweise in einer Niedrigzinsphase mit einem Forward-Darlehen den aktuell günstigen Zinssatz sichern und dadurch in der Zukunft unter Umständen mehrere Tausend Euro sparen.

Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung

Bei einem Forward-Darlehen wird die Zeit zwischen der Vertragsunterzeichnung und der Auszahlung der Kreditsumme Forward-Periode genannt. In dieser „Wartezeit“ berechnen die Darlehensanbieter den sogenannten Forward-Aufschlag in Höhe von rund 0,01 und 0,04 Prozentpunkten monatlich. Das bedeutet, dass sich der im Kreditvertrag festgehaltene Zinssatz des Darlehens pro Monat Wartezeit um jenen Forward-Aufschlag erhöht. Trotzdem ist das Forward-Darlehen in vielen Fällen der Anschlussfinanzierung attraktiver als etwa eine schlichte Verlängerung der Baufinanzierung beim bisherigen Kreditgeber. Denn bei jener einfachen Prolongation werden dem Darlehensnehmer nicht immer die günstigsten Konditionen angeboten. (Hintergrundinformationen zu dieser Problematik haben wir für Sie in einem entsprechenden Blog-Beitrag zusammengestellt.)

Einsparpotential trotz Forward-Aufschlag

Besonders lohnend ist der Abschluss eines Forward-Darlehens in Zeiten niedriger Bauzinsen, vor allem wenn erwartet wird, dass in der absehbaren Zukunft die Zinssätze steigen werden. Dann besitzt es ein hohes Einsparpotential gegenüber alternativen Formen der Anschlussfinanzierung, weil sich die „Aufstockung“ des Zinssatzes durch den Forward-Aufschlag rasch amortisiert und man anschließend darüber hinaus zusätzlich Geld sparen kann.

Wer sich für ein Forward-Darlehen bei der Immobilien­finanzierung interessiert, sollte in jedem Fall die Angebote verschiedener Darlehensgeber direkt oder über einen Baugeldvermittler vergleichen. Denn zum einen gibt es Unterschiede bei der Höhe des Forward-Aufschlags. Zum anderen werden auch Darlehensverträge angeboten, die für mehrere Monate der Forward-Periode gar keine Forward-Aufschläge berechnen. Manchmal können diese aufschlagsfreien Fristen sogar 48 Monate betragen.

Kündigung des Forward-Darlehens

Sollte ein Darlehensnehmer aus welchen Gründen auch immer das abgeschlossene Forward-Darlehen dann doch nicht in Anspruch nehmen wollen, wird die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung fällig. Die Höhe dieser „Strafgebühr“ richtet sich nach dem entgangenen Zinsgewinn der Bank. Daher ist eine Kündigung des Forward-Darlehens nur dann wirklich sinnvoll, wenn die Konditionen der alternativen Anschlussfinanzierung die Nichtabnahmeentschädigung ausgleichen kann.

Tipp: Mit dem Forward-Darlehen-Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung können Sie sich ein konkretes Forward-Darlehen mit verschiedenen Vorlauffristen berechnen lassen.

Cap-Darlehen sind eine spezielle Art von variablen Darlehen zur Baufinanzierung. Variable Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass der Zinssatz der Immobilien­finanzierung nicht über einen längeren Zeitraum festgeschrieben ist. Vielmehr wird er in der Regel alle 3 bis 6 Monate an den jeweils aktuellen Marktzinssatz angepasst. Darlehensnehmer können somit von fallenden Zinssätzen bei der Immobilien­finanzierung profitieren, haben aber gleichzeitig das Risiko steigender Zinsen zu tragen.

Bei Cap-Darlehen wird eine Zinsobergrenze (die sogenannte ‚Cap‘) im Darlehensvertrag vereinbart, über die der Zinssatz des Darlehens nicht steigt. Diese Obergrenze verhindert, dass steigende Zinsen zu einer übermäßigen Belastung bei der Darlehensrückzahlung der Baufinanzierung führen. Für diese Sicherung erheben Kreditgeber jedoch eine zusätzliche Gebühr, die sogenannte Cap-Gebühr.

Grundsätzlich unterscheiden sich variable Darlehen somit von Annuitätendarlehen, bei denen der Sollzins durch die vereinbarte Zinsbindung bei der Immobilien­finanzierung über mehrere Jahre festgeschrieben ist.

Cap-Darlehen bieten gleichzeitig Chancen und Sicherheit bei der Baufinanzierung

Cap-Darlehen bieten einereits Profitchancen für Darlehensnehmer, indem bei fallendem Marktzins weniger Zinsen für die Baufinanzierung anfallen. Folglich bleibt ein größerer Betrag zur Darlehenstilgung oder zum Sparen. Gleichzeitig erhält man über die eingebaute Zinsobergrenze eine gewisse Planungssicherheit, bei steigenden Zinsen nicht über das zuvor vereinbarte Maß belastet zu werden. Selbst dann nicht, wenn die Marktzinsen unerwartet stark anziehen.

Weitere Pluspunkte: Wie üblich bei variablen Darlehen bieten auch Cap-Darlehen die Option zu Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe. Das kann besonders für Darlehensnehmer interessant sein, die in absehbarer Zukunft mit einer hohen Einmalzahlung, beispielsweise durch eine Abfindung oder Erbschaft, rechnen können.

Zudem besteht die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung innerhalb der gesetzlichen Fristen wie auch zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehensbetrags ohne Vorfälligkeitsgebühr. Und schließlich lässt sich ein Cap-Darlehen im Zeitverlauf in ein Darlehen mit festem Zinssatz umgewandeln, falls sich der Darlehensnehmer mit dieser Finanzierungsvariante sicherer fühlt.

Gebühren und geringere Planbarkeit

Neben den genannten Vorzügen sollten Bauherren jedoch auch folgende Eigenheiten von Cap-Darlehen bedenken: Darlehensgeber wie Banken und Versicherungen erheben für entsprechende Darlehen recht hohe Gebühren, u.a. die oben genannte Cap-Gebühr. Als weitere Sicherheit können Darlehensgeber je nach Vertrag einen sogenannten ‚Floor‘ festlegen. Das ist eine Zinsuntergrenze als Gegenstück zur Obergrenze. Dadurch sichern sich Darlehensgeber gegen zu stark fallende Zinsen ab, was ein Cap-Darlehen für Darlehensnehmer jedoch weniger interessant macht. Von möglichen Zinssenkungen profitieren sie bei der Immobilien­finanzierung in diesen Fällen auch nur in begrenztem Maße.

Grundsätzlich sollten sich Bauherren und Immobilienkäufer fragen, ob diese Finanzierungsvariante für sie persönlich in Frage kommt. Auf Grund des variablen Zinssatzes verändern sich im Laufe der Zeit die Höhe der Zinszahlungen. Besonders Darlehensnehmer, die auf hohe Planbarkeit und Voraussehbarkeit ihrer Baufinanzierung Wert legen, sollten auch andere Darlehensarten in Betracht ziehen.

Der beste Zeitpunkt für ein Cap-Darlehen?

Wann macht ein Cap-Darlehen also besonders Sinn? Im Allgemeinen bei Finanzierungsbedarf in Zeiten hoher Bauzinsen, indem sich Bauherren nicht für eine sehr lange Zeit an das hohe Zinsniveau binden. Ebenso können sie in Zeiten bereits sinkender Bauzinsen attraktiv sein, wenn Darlehensnehmer von diesem Zinsverlauf weiter profitieren können. Hingegen sind Cap-Darlehen in Zeiten bereits sehr niedriger Bauzinsen weniger interessant, da die hohen Gebühren häufig zu einem schlechteren Zinssatz führen können als beispielsweise bei der Inanspruchnahme eines Annuitätendarlehens.

Für Kreditsuchende lohnt es sich also genau gegenzurechnen und Cap-Darlehen mit anderen Darlehensarten wie Volltilgerdarlehen oder endfälligen Darlehen zu vergleichen. Die DTW|Immobilien­finanzierung berät Interessierte ausführlich zu den verschiedenen Darlehensvarianten und hilft bei der Auswahl der passenden Baufinanzierung.

Erschließungskosten bei der Immobilien­finanzierung ist der Überbegriff für alle Kosten, die beim Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur entstehen. Dazu zählen die Erstanbindungen an das Straßen-, Strom-, Wasser- und Telekommunikationsnetz. Eine entsprechende Erschließung ist häufig Voraussetzung, bevor eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben erteilt wird. Bei der Immobilien­finanzierung sollte man daher die Erschließungskosten frühzeitig im Finanzierungsplan einrechnen.

Die Aufwendungen für die Grundstückserschließung sind vom Bauherren zum Großteil an die Kommune zu entrichten. Bei Bestandsimmobilien und bei Grundstücken, die bereits früher einmal bebaut und erschlossen waren, fallen die entsprechenden Kosten in der Regel nicht an. Bei den Erschließungskosten handelt es sich also genau genommen um Baunebenkosten, die vornehmlich im Falle eines Neubaus anfallen und die es folglich bei der Baufinanzierung zu berücksichtigen gilt.

Erschließungskosten bei der Baufinanzierung einkalkulieren

Erschließungskosten bei der Immobilien­finanzierung unterscheidet man grob in Kosten zur verkehrsmäßigen und zur technischen Erschließung eines Grundstücks. Bei der verkehrsmäßigen Erschließung entstehen dem Bauherren anteilige Kosten für Straßenbau und -beleuchtung, Gehwege und öffentliche Grünanlagen oder gegebenenfalls auch für Kinderspielplätze und Lärmschutzanlagen.

Zur technischen Erschließung gehören alle Arbeiten, um ein Grundstück an die öffentliche Ver- und Entsorgung anzuschließen. Neben der Anbindung an Strom-, Wasser- und eventuell weitere Energienetze wie beispielsweise Gas zählt dazu auch der Anschluss an die öffentliche Kanalisation.

Aufwendungen für all diese Erschließungsarbeiten sind in der Regel an die Kommunen oder kommunale Betriebe zu entrichten. Hinzu kommen weitere Kosten für den Anschluss an das Telefonnetz und eventuell für Kabelfernsehen. Jene Arbeiten werden von den entsprechenden Telefon- und Fernsehanbietern ausgeführt und in Rechnung gestellt.

Erschließungskosten bei der Immobilien­finanzierung sind standortabhängig

Bauherren sollten sich bei einer Immobilien­finanzierung vor dem Grundstückskauf darüber informieren, mit welchem Grad der Erschließung sie ein Grundstück erwerben. Gemäß der Gesetzgebung im Baugesetzbuch (§ 129, BauGB) können Eigentümer zur Übernahme von bis zu 90 Prozent der entstehenden Erschließungskosten verpflichtet werden. Üblicherweise wird zwischen unerschlossenen, teilerschlossenen und vollerschlossenen Grundstücken unterschieden.

Wie hoch die Erschließungskosten bei der Immobilien­finanzierung für ein Grundstück ausfallen, lässt sich pauschal nur schwer sagen. Kommunen erheben dafür jeweils eigene Erschließungsbeiträge. Grundsätzlich sollten sich Bauherren an einem Betrag in Höhe von rund 5.000 bis 7.000 Euro orientieren.  Doch je nach Aufwand der notwendigen Maßnahmen bis zur Vollerschließung kann sich durchaus auch ein höherer Betrag aufsummieren.