Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches oder vertragliches Recht. Sollte der Verkauf zum Beispiel einer Immobilie anstehen, so wird die Person, die ein Vorkaufsrecht besitzt, bevorzugt. Für den Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch ersichtlich. Konkret bedeutet das: Bevor ein Kaufvertrag zwischen dem jetzigen Eigentümer und einem Dritten geschlossen wird, kann der Berechtigte eines Vorkaufsrechts die Rolle des Käufers für sich beanspruchen. Er muss allerdings die Konditionen und Verpflichtungen des Dritten übernehmen. Eine Verhandlung über Änderungen ist nicht gestattet.

Voraussetzung ist die Volljährigkeit der Parteien. Ebenso notwendig ist der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verkäufer und einem Dritten. Möchte der Berechtigte das Vorkaufsrecht dann für sich in Anspruch nehmen, bedarf es keiner gesonderten Form bei der Erklärung mehr. Es reicht eine einseitig, empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus.

Durch das Vorkaufsrecht entsteht zwischen den Parteien ein gesetzliches Schuldverhältnis. Folglich zieht auch ein Verstoß Schadensersatzansprüche nach sich. Ausgeschlossen von der Möglichkeit des Vorkaufrechts sind Verkäufe an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge. Auch bei Schenkungen, Tauschgeschäfte, Erbschaftsauseinandersetzungen und Übertragung von Gesellschaftsanteilen kann es keine Anwendung finden.

Unterschiede beim Vorkaufsrecht bei der Immobilien­finanzierung

Man unterscheidet in mehrere Formen des Vorkaufsrechts, und zwar nach Art des Verkaufsgegenstands und nach Art der Berechtigten:

1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist für bewegliche Gegenstände bestimmt. Es ist in §§ 463-473 BGB geregelt und es bedarf keiner Eintragung ins Grundbuch. Die Frist, das Recht in Anspruch zu nehmen, beträgt eine Woche. Es ist immer nur für einen Verkaufsfall zu regeln und durch eine Insolvenz wird es wirkungslos.
2. Für Grundstücke und Immobilien gilt das dingliche Vorkaufsrecht. Es wird in das Grundbuch des Objektes eingetragen. Gesetzlich ist es in §§ 1094-1104 BGB verankert. Der Eintrag ins Grundbuch dient dabei dem Schutz des Berechtigten. Bei Immobilien und Grundstücken verfällt das Vorkaufsrecht nach zwei Monaten.

Beim öffentlich rechtlichen Vorkaufsrecht gibt es zwei Anspruchsgruppen. Zum einen gilt es für Flächen, die den Kommunen vorenthalten sind. Damit die Kommunen das Recht in Anspruch nehmen können, müssen konkrete Pläne für die Flächen vorliegen. Diese müssen im Allgemeinwohl der Bürger liegen. Zum anderen haben Mieter ein öffentlich rechtliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Immobilie in Wohneigentum umgewandelt wird. Dieses Recht steht dem Mieter nur einmalig beim ersten Verkauf des Objektes zu. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Berechtigten zu informieren. Spätestens beim Abschluss des Kaufvertrages mit einem Dritten ist der Mieter vom zuständigen Notar darüber in Kenntnis zu setzen. Der Berechtigte hat dann die Möglichkeit, den Kaufvertrag mit den bestehenden Konditionen zu übernehmen.

Wann das Vorkaufrecht erlischt

Es gibt mehrere Möglichkeiten für den Auslauf eines Vorkaufrechts. Die wahrscheinlichste ist die Ausübung des Rechts. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob der Berechtigte die Erklärung innerhalb der Frist oder zu spät, und damit erfolglos, abgegeben hat. Außerdem gilt für die im Grundbuch vermerkten Vorkaufsrechte eine Höchstdauer von 25 Jahren. Nach Ablauf wird das Recht gelöscht, egal ob es in Anspruch genommen wurde oder nicht.

Falls es zum speziellen Fall eines Untergangs des Verkaufsobjektes kommt, ist folglich auch das Vorkaufsrecht mit untergegangen. Denn an einem nicht mehr vorhandenen Objekt hat der Berechtigte kein Recht und sehr vermutlich auch kein Interesse mehr. Der Tod des Verkäufers oder des Berechtigten führen ebenfalls zum Verfall des Vorkaufsrechts. Außerdem wird das Vorkaufsrecht durch einen Rücktritt des Berechtigten ungültig. Beim dinglichen Recht ist dies dem Grundbuchamt notariell mitzuteilen, damit die Sperre danach aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Ein effektiver Jahreszins bei der Immobilien­finanzierung beinhaltet im Gegensatz zum gebundenen Sollzins (früher: Nominalzins) auch Nebenkosten des Baudarlehens. Früher war ein effektiver Jahreszins beim Baudarlehen, der auch „Effektivzins“ oder „Jahreseffektivzins“ genannt wird, ein sehr guter Anhaltspunkt, um Angebote zur Baufinanzierung unter gleichen Rahmenbedingungen zu vergleichen. Doch mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtline im Jahr 2016 hat der effektive Jahreszins einer Immobilien­finanzierung an Aussagekraft beim Darlehensvergleich verloren.

Unterschied Sollzins und effektiver Jahreszins

Der Sollzins ist der reale Nettozins des Baudarlehens, mit welchem die Zinslast für den Darlehensnehmer bei der Immobilien­finanzierung berechnet wird. In den effektiven Jahreszins hingegen fließen weitere Kosten der Baufinanzierung ein. Die sind zum Beispiel etwaige Provisionen, Bearbeitungsgebühren, Kosten für die Tilgungsverrechnung oder Opportunitätskosten durch die monatliche Ratenzahlung.

Effektiver Jahreszins unterliegt keiner einheitlichen Berechnung

Da bei der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in bundesdeutsches Recht am 21. März 2016 keine eindeutigen und gesetzlichen Regelungen für die Berechnung des effektiven Jahreszinses eingeführt wurden, können die Anbieter von Baudarlehen unterschiedliche Kosten bei der Kalkulation des Effektivzinses berücksichtigen. So obliegt es ihnen, etwa die anfallenden Kosten für Eintragung der Grundschuld oder für diverse Versicherungen wie beispielsweise eine Feuerversicherung für das zu finanzierende Gebäude in den effektiven Jahreszinses der Immobilien­finanzierung einzurechnen.

Effektiver Jahreszins mit unlogischen Werten?

Zwar sind die Kreditinstitute laut Preisangabenverordnung (PAngV) nach wie vor verpflichtet, bei ihren Baufinanzierungsangeboten auch immer einen effektiven Jahreszins mitzuteilen. Doch durch die fehlende Einheitlichkeit bei dessen Berechnung sollten Darlehenssuchende bei dieser Angabe stets sehr achtsam sein. Man darf sich beim Vergleichen nicht von einem vermeintlich günstigen Wert blenden lassen. Vorsicht und genaues Hinsehen geboten ist insbesondere bei durchaus immer wieder vorgestellten Angeboten zur Immobilien­finanzierung, bei denen der effektive Jahreszins niedriger angegeben ist als der gebundene Sollzins des Baudarlehens. Wie solche unlogischen Werte zustande kommen können, erläutern wir Ihnen ausführlich in dem Artikel „Baufinanzierung richtig vergleichen: Effektivzins günstiger als Sollzins – wie geht das?“ im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Angebote zur Immobilien­finanzierung richtig vergleichen

Ein angegebener effektiver Jahreszins ist aktuell nicht mehr als alleiniges Auswahltkriterium für die passende und günstige Immobilien­finanzierung geeignet. Im Dschungel der Angebote zur Baufinanzierung von verschiedenen Kreditinstituten, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungen und weiteren Finanzierungspartnern kann man sich rasch verirren. Es kostet einiges an Anstrengung, den Überblick bei den diversen Details zu behalten. Denn es gilt, all die Unterschiede bei den Varianten der zu wählenden Sollzinsbindung, den angegebenen Soll- und Effektivzinssätzen, den verschiedenen Möglichkeiten zur Tilgung (inklusive oder exklusive Sondertilgungen), zur Flexibilität bei der Ratenzahlung und noch einige weitere Rahmenbedingungen zu betrachten und dann einzuschätzen. Nur Angebote mit wirklich identischen Konditionen und Rahmenbedingungen lassen substantielle Schlussfolgerungen auf die Gesamtkosten der Baufinanzierung zu.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Unsere Baufinanzierungsberaterinnen und Berater helfen Ihnen gerne dabei, verschiedene Darlehensangebote richtig zu vergleichen. Denn wir unterbreiten Ihnen stets ein auf Sie persönlich zugeschnittenes und günstiges Angebot zur Baufinanzierung. Sehr einfach können Sie zudem und vorab mit unserem Vergleichsrechner überprüfen, ob und wie viel Geld Sie im Vergleich eines Ihnen bereits vorliegenden Angebotes mit einem günstigen Baudarlehen von DTW | Immobilien­finanzierung sparen können.

Eine Hypothekenbank ist eine privatrechtliche Bank mit einem spezialisierten Tätigkeitsfeld im Pfandbriefgeschäft. Der Geschäftsbetrieb einer Hypothekenbank ist es, inländische Grundstücke und Immobilien zu beleihen. Für die Beleihung von Grundstücken und Immobilien werden im Gegenzug Darlehen vergeben. Auf Grundlage der erworbenen Hypotheken werden zur Refinanzierung der Hypothekendarlehen Schuldverschreibungen (Hypothekenpfandbriefe) ausgeben. Diese in der Regel fest verzinsten Hypothekenpfandbriefe kaufen Anleger am Kapitalmarkt. Dadurch erhält die Hypothekenbank Ihre finanziellen Mittel für die Vergabe von Hypothekenkrediten.

Diese Hypothekenkredite können bei der Baufinanzierung von Neubauprojekten sowie der Immobilien­finanzierung beim Erwerb von Bestandsimmobilien dienen. Die Bezeichnung „Hypothekenbank“ ist inzwischen veraltet. Denn anstelle dessen wurde mit der Einführung des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) im Juli 2005 der Terminus „Pfandbriefbanken“ zum offiziellen Terminus festgelegt. Gemäß § 43 PfandBG ist es allerdings den Hypothekenbanken erlaubt, den Namen weiterhin zu führen.

Unterscheidung von Hypothek und Grundschuld bei der Immobilien­finanzierung

Das Grundpfandrecht, dem Pfandrecht an Grundstücken, ermöglicht es Darlehensgebern ihre Forderungen bei der Immobilien­finanzierung abzusichern. Mit ihm darf das Kreditinstitut nämlich das Grundstück pfänden und eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr zurückzahlen kann. Die Erlöse aus der Zwangsversteigerung werden dann eingesetzt, um die noch offenen Forderungen des Baudarlehens zu tilgen.

Zu den Grundpfandrechten zählen die Hypothek, die inzwischen an Bedeutung verloren hat, und die Grundschuld. Die Grundschuld bietet sowohl der kreditvergebenden Hypothekenbank und allen weiteren Anbietern einer Immobilien­finanzierung als auch dem Darlehensnehmer der Baufinanzierung einige Vorteile gegenüber der klassischen Hypothek.

Absicherung von Baudarlehen bei einer Hypothekenbank

Egal, welches Grundpfandrecht der Hypothekenbank zur Absicherung der Immobilien­finanzierung dienen soll, es muss in jedem Fall ins Grundbuch eingetragen werden, damit es wirksam wird. Hierfür entstehen dem Darlehensnehmer zusätzliche Kosten beim Notar und beim Grundbuchamt. Solcherart Nebenkosten sollte er bei der Baufinanzierung von Anfang an mit einkalkulieren. Wie hoch diese Gebühren bei einem konkreten Vorhaben ausfallen, kann man übrigens sehr einfach mit dem komfortablen Notar- und Grundbuchrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln.

Besondere Aufsicht über eine Hypothekenbank

Die Hypothekenbanken in Deutschland sind an die Regelungen des Pfandbriefgesetzes gebunden. Streng kontrolliert wird das von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin). Denn eine Pfandbriefbank bzw. Hypothekenbank muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um Pfandbriefe für die Refinanzierung durch die Beleihung von Grundstücken in Umlauf bringen zu dürfen. Grundsätzlich kann hierfür jedes Kreditinstitut einen Antrag bei der BaFin stellen. Die Deutschen Bundesbank führt Hypothekenbanken in der Bankenstatistik bei den Spezialbanken unter dem Oberbegriff Realkreditinstitute. Das früher geltende Prinzip der Spezialbanken muss inzwischen nicht mehr berücksichtigt werden.

Ein Baukredit dient der Beschaffung von Fremdkapital beim Kauf eines Grundstücks, beim Bau oder Erwerb einer Immobilie und auch bei Sanierung- bzw. Modernisierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie, wenn das Eigenkapital für das Vorhaben nicht ausreicht. Im Gegensatz zu anderen Krediten ist ein Baukredit bzw. eine Immobilien­finanzierung zweckgebunden.

Baukredit mit unterschiedlichen Konditionen

Wer ohne ausreichend eigene finanzielle Mittel plant, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen, benötigt eine Immobilien­finanzierung, die jeweils auf die eigenen Voraussetzungen abgestimmt ist. Daher ist ein Baukredit immer individuell. Denn wie am Ende seine konkreten Konditionen aussehen, hängt von vielen spezifischen Kriterien ab. Entscheidend ist zum Beispiel das vorhandene Eigenkapital. Denn viele Kreditinstitute verlangen bei einem Baukredit einen Mindestprozentsatz der Darlehenssumme, die man aus seinem eigenen Vermögen für die Immobilien­finanzierung aufbringen muss. Daneben spielen vorhandene Sicherheiten, die gewünschte Sollzinsbindung und Laufzeit des Baudarlehens, die Höhe der anfänglichen Tilgung oder der Wunsch nach einer möglichst hohen Flexibilität bei der Immobilien­finanzierung wichtige Rollen bei der Ausgestaltung des Baukredits.

Beim Baukredit entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer in Deutschland für ein Annuitätendarlehen. Bei ihm bleiben die Rückzahlungsraten, die sogenannte Annuität, über die gesamte Sollzinsbindung der Immobilien­finanzierung konstant. Dies bietet dem Darlehensnehmer des Baukredits eine hohe Planungssicherheit. Wer am Ende der Sollzinsbindung der Baufinanzierung schuldenfrei sein möchte, muss hierbei ein Volltilgerdarlehen wählen. Dabei berechnen die Darlehensgeber die Höhe der monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung, so dass mit Ablauf des Baukredits alle Forderungen erfüllt sind. Üblicherweise werden allerdings Immobilien­finanzierungen abgeschlossen, bei denen am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld verbleibt. Diese kann der Darlehensnehmer dann mit einer Anschlussfinanzierung tilgen.

Baukredit beim Neubauvorhaben mit Teilauszahlungen

Bei einem Neubauvorhaben sind die Auszahlungsmodalitäten des Baukredits streng geregelt. So bekommt der Bauherr nicht die gesamte Darlehenssumme sofort. Stattdessen erhält er Teilauszahlungen, die sich am Baufortschritt des Objektes orientieren. Die Höhe und der Zeitpunkt der einzelnen Teilauszahlungen sind gesetzlich in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt. Dort sind Prozentsätze für die jeweiligen ganz konkreten Bauleistungen detailliert festgelegt, angefangen vom Erdaushub bis eventuell zur Anlage des Gartens. In maximal sieben Teilauszahlungen wird die Darlehenssumme beim Baukredit für die Baufinanzierung dementsprechend aufgeteilt.