Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Von einer Zwischenfinanzierung spricht man bei der Immobilien­finanzierung, wenn man mit einem Darlehen eine Finanzierungslücke überbrücken muss. Oftmals besitzt man zwar Eigenkapital für eine Baufinanzierung, das aber nicht sofort zur Verfügung steht. Wenn man dann den Erwerb einer Immobilie oder einen Neubau finanzieren möchte, kann dafür zunächst eine Zwischenfinanzierung abgeschlossen werden. Die Laufzeit für solch einen Zwischenkredit liegt meist bei wenigen Monaten bis maximal zwei Jahren. Üblicherweise zahlt der Darlehensnehmer in diesem Zeitraum lediglich die Zinsen für das Zwischendarlehen.

Wann ist eine Zwischenfinanzierung für die Immobilien­finanzierung sinnvoll?

Fälle, in denen eine Finanzierungslücke geschlossen werden muss, gibt es reichlich. Zum Beispiel kann ein Bauherr eine Zwischenfinanzierung für einige Monate benötigen, wenn sein Bausparvertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. Oder ein Wohnungseigentümer möchte sich ein Haus kaufen. Allerdings kann er seine Wohnung erst nach dem Kauf der neuen Immobilie veräußern, so dass er den Verkaufserlös nur zu einem späteren Zeitpunkt als Eigenkapital für die langfristige Immobilien­finanzierung einsetzen kann.

Auch vor einer Anschluss­finanzierung der Baufinanzierung besteht die Option eines Zwischendarlehens. Sollte beispielsweise der Darlehensnehmer die Auszahlung einer Lebensversicherung erwarten, kann eine Zwischenfinanzierung als Übergangslösung durchaus Sinn machen.

Was ist bei einer Vorfinanzierung zu beachten?

Die Zwischenfinanzierung, die auch Vorfinanzierung genannt wird, muss als Überbrückungsdarlehen nicht zwingend ins Grundbuch eingetragen werden. Während ihrer Laufzeit erbringt der Darlehensnehmer keine Tilgungsleistung. Stattdessen wird der Zwischenkredit automatisch abgelöst, sobald das Eigenkapital, welches für die Immobilien­finanzierung benötigt wird, verfügbar ist. Bis dahin zahlt der Darlehensnehmer nur die anfallenden Zinsen. Diese sind aber im Regelfall höher als bei einem regulären Baudarlehen. Denn aufgrund der kurzen Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer auch nur eine kurze Zeit Zinsen an den Darlehensgeber. Da die Kreditinstitut Darlehen mit kurzen, variablen Laufzeiten schwieriger refinanzieren können, liegt bei ihnen der Sollzinssatz entsprechend höher als bei einer Immobilien­finanzierung mit langer Sollzinsbindung. Zudem sichern sich die Banken mit dem höheren Zinssatz gegen potentielle Risiken ab. Denn der Verkauf der bisherigen Immobilie kann sich selbstverständlich aufgrund mangelnder Nachfrage zeitlich verzögern. Oder der Darlehensnehmer erzielt einen niedrigeren Verkaufspreis als erwartet.

Angebote zur Zwischenfinanzierung vergleichen

Wie bei jeder Baufinanzierung lohnt sich auch bei der Zwischenfinanzierung der Vergleich verschiedener Angebote. Gerade weil der Zinssatz für den Zwischenkredit höher als bei einem langfristigen Baudarlehen ist, kommt ein Unterschied beim Sollzinssatz deutlich zum Tragen. Bereits einige wenige Prozentpunkte mehr können am Ende einen bemerkenswerten Gesamtbetrag ausmachen, welcher die Zwischenfinanzierung spürbar verteuert.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Sprechen Sie uns an, wenn Sie eine Zwischenfinanzierung bei Ihrer Baufinanzierung benötigen. Unsere Experten beraten Sie gerne individuell über Ihre verschiedenen Optionen und zeigen Ihnen die günstigsten Möglichkeiten auf, wie Sie Ihr Bauvorhaben oder Ihren Immobilienkauf finanzieren können.

Unter „tilgungsfreie Jahre“ versteht man bei der Immobilien­finanzierung eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien, dass über einen bestimmten Zeitraum die Rückzahlung des Baudarlehens ausgesetzt wird. In dieser Phase zahlt der Darlehensnehmer nur die Zinsen. Währenddessen findet also keinerlei Tilgung der Restschuld statt.

Tilgungsfreie Jahre während der Baufinanzierung

Nicht selten bieten die Banken bei einer Immobilien­finanzierung die Möglichkeit zur Tilgungs­aussetzung zu Beginn der Vertragslaufzeit an. Man spricht hierbei auch von den tilgungsfreien Anlaufjahren. Der Vorteil für den Darlehensnehmer ist, dass am Anfang des Finanzierungsvorhabens die monatliche Rate niedrig ausfällt. Allerdings muss ihm dabei bewusst sein, dass nach der tilgungsfreien Zeit sich der Betrag der Monatsrate deutlich erhöht.

Tilgungsfreie Jahre in der Anlaufzeit sind insbesondere ein Angebot der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Bei deren KfW-Förderdarlehen kann man diese Option nutzen. Aber man ist nicht verpflichtet, sie in Anspruch zu nehmen. Stattdessen kann sich der Darlehensnehmer selbstverständlich auch dazu entscheiden, von Anfang an seine Darlehensschuld zu tilgen.

Tilgungsfreie Jahre über die gesamte Vertragslaufzeit einer Immobilien­finanzierung sind der Kern eines sogenannten „endfälligen Darlehens„. Diese Sonderform des Baudarlehens sieht eine Tilgungs­aussetzung über die gesamte Laufzeit vor. Danach muss der Darlehensnehmer den kompletten Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückzahlen.

Tilgungs­aussetzung während der Vertragslaufzeit einer Immobilien­finanzierung

Während unter dem Stichwort „tilgungsfreie Jahre“ die Tilgungs­aussetzung üblicherweise in den Anlaufjahren der Baufinanzierung gemeint ist, kann ein Tilgungsaufschub – dann aber zumeist nur kurzfristiger – auch im späteren Verlauf der Immobilien­finanzierung vom Darlehensgeber gewährt werden.

Viele Banken und Finanzierungspartner bieten heutzutage flexible Immobilien­finanzierungen an. Sie beinhalten beispielsweise die Option, die monatliche Rückzahlungsrate einige Male an veränderte Lebensumstände anzupassen. So kann man seine Tilgungsleistung erhöhen, wenn man etwa eine Gehaltserhöhung erhalten hat. Umgekehrt kann man die Tilgungsleistung mindern, falls sich die finanzielle Lage unerwartet verschlechtert hat. Je nach Darlehensvertrag kann der Darlehensnehmer sogar eine komplett tilgungsfreie Phase in Anspruch nehmen, meist die Aussetzung von ein bis zwei Monatsraten.

Flexible Immobilien­finanzierung für den Fall der Fälle

Es ist aus nachvollziehbaren Gründen sehr sinnvoll, eine Baufinanzierung abzuschließen, die flexible Konditionen von vornherein beinhalten. Denn falls eine konkrete Option nicht im Vertragstext der Immobilien­finanzierung steht, muss der Darlehensnehmer eine gegebenenfalls gewünschte Änderung der Rückzahlungsrate oder gar Tilgungsaufschub mit dem Darlehensgeber extra verhandeln. Beides kann die Bank dann im Einzelfall ermöglichen. Sie ist aber nicht vertraglich dazu verpflichtet.

Jede Immobilien­finanzierung ist individuell. Da sie im Regelfall über einen sehr langen Zeitraum läuft, in dem sich Lebensumstände unvorhersehbar ändern können, ist ein hohes Maß an Flexibilität im Vertragswerk für den Baufinanzierer in jedem Fall von Vorteil. Viele Finanzierungspartner von DTW | Immobilien­finanzierung bieten flexible Konditionen bei ihren Darlehensprodukten an. Die DTW-Baufinanzierungexperten beraten Sie dazu jederzeit gerne im persönlichen Gespräch. So finden wir mit Ihnen gemeinsam garantiert die optimal passende, günstige Baufinanzierung für Ihr individuelles Finanzierungsvorhaben.

Die Kapitalbeschaffung ist eine besondere Form der Immobilien­finanzierung, die nicht zweckgebunden ist. Eigentlich sieht eine Baufinanzierung im Regelfall die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Neubaus vor und ist an diesen konkreten Zweck gebunden. Das bedeutet, dass man als Darlehensnehmer das bereitgestellte Geld nicht für anderweitige Ausgaben verwenden darf. Aus diesem Grund erfolgt bei Neubauprojekten auch die Auszahlung des Baudarlehens in Teilauszahlungen. Damit möchte man sicherstellen, dass die ausgezahlten Beträge in die Wertsteigerung der Immobilie fließen, welche der Bank ja zugleich als Sicherheit dient.

Ein Grundschulddarlehen nicht nur für Immobilien

Einige, allerdings nicht alle Kreditinstitute bieten Ihren Kunden die Möglichkeit der Kapitalbeschaffung im Rahmen einer Immobilien­finanzierung an. Voraussetzung hierfür ist, dass man Eigentümer einer schuldenfreien oder nur gering belasteten Immobilie ist. Wie bei der zweckgebundenen Baufinanzierung wird auch bei der Kapitalbeschaffung eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Abläufe sind identisch. Sollte bereits eine Grundschuld eingetragen sein, so kann man diese erneut nutzen und an den neuen Darlehensgeber abtreten. Die Abtretung einer Grundschuld verursacht weniger Kosten beim Notar und Grundbuchamt als ein Neueintrag. Doch unabhängig davon, wie hoch diese Nebenkosten der Immobilien­finanzierung ausfallen, ist eine Kapitalbeschaffung meist günstiger als ein normaler Ratenkredit. Denn man zahlt hierbei die üblicherweise niedrigeren Bauzinsen.

Rahmenbedingungen der Kapitalbeschaffung bei der Baufinanzierung

Ob für ein Wohnmobil, ein neues Auto, für einen Urlaub oder andere Träume – grundsätzlich schreibt einem bei einer Kapitalbeschaffung im Rahmen der Immobilien­finanzierung niemand vor, wofür das geliehene Geld eingesetzt wird. Allerdings gibt es auch bei dieser speziellen Form des Kredits Bonitätsprüfungen und Rahmenbedingungen, die erfüllt sein müssen. So hängt die Höhe der gewährten Darlehenssumme vom Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie ab. Meist sind 60 Prozent des Immobilienwerts möglich. Wenn noch eine geringfügige Belastung auf ihr liegt, reduziert sich der Betrag dementsprechend. Desweitern spielen bei der Kapitalbeschaffung ebenso wie beim zweckgebundenen Baudarlehen das Einkommen des Darlehensnehmers, etwaige anderen Kreditverpflichtungen, die Nutzungsart der Immobilie, mögliche zusätzliche Sicherheiten und weitere Faktoren wie der Beleihungsauslauf eine Rolle.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Unsere Baufinanzierungsexperten beraten Sie selbstverständlich gerne über Ihre Optionen zur Kapitalbeschaffung im Rahmen einer Immobilien­finanzierung. Da sowohl bei der zweckgebundenen als auch zweckfreien Baufinanzierung die Ausgestaltung des Darlehens immer individuell ist, klären wir mit Ihnen im Gespräch alle entscheidenden Punkte ab. Auf diese Weise können wir Ihnen stets ein ganz persönliches und garantiert günstiges Darlehensangebot unterbreiten.

Einen Teilauszahlungszuschlag bei der Baufinanzierung verlangen einige Kreditinstitute, wenn das Baudarlehen nicht als Ganzes, sondern in Teilbeträgen ausgezahlt wird. Er zählt damit zu den Nebenkosten einer Immobilien­finanzierung, wie etwa auch die Bereitstellungs­zinsen.

Teilauszahlungen einer Baufinanzierung nach Baufortschritt

Die Teilauszahlung der Darlehenssumme bei der Baufinanzierung ist insbesondere bei Neubauvorhaben der Regelfall. Sie erfolgt immer nach Erreichen eines bestimmten Baufortschritts. Gesetzliche Grundlage für den Auszahlungsplan der Baufinanzierung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). In dieser verbindlichen Rechtsverordnung sind die einzelnen Etappen der Bauleistungen geregelt. Sie sind mit definierten Prozentsätzen verbunden, nach welchen sich die Höhe der Teilauszahlungen des Baudarlehens richtet.
Abgerufen werden kann die Darlehenssumme in maximal sieben Teilbeträgen. Für den damit verbundenen Mehraufwand bei der Bearbeitung erheben hierbei einige Darlehensgeber den Teilauszahlungszuschlag. Diese Sondergebühr fällt dann bei jedem ausgezahlten Teilbeitrag an.

Der Teilauszahlungszuschlag ist bei der Immobilien­finanzierung verhandelbar

Je nach Vertrag verlangen die Darlehensgeber einen pauschalen Teilauszahlungszuschlag oder in Form von zusätzlichen Zinsen auf die ausgezahlten Teilbeträge. Diese liegen zumeist zwischen einem und 1,5 Prozent. Diese zusätzlichen Kosten sind Bestandteil der Vertragsvereinbarungen bei der Baufinanzierung und damit grundsätzlich verhandelbar. Daher sollte der künftige Darlehensnehmer stets versuchen, einen Darlehensvertrag auszuhandeln, bei dem das Kreditinstitut auf den Teilauszahlungszuschlag verzichtet oder zumindest dessen Höhe reduziert. In den Angeboten zur Baufinanzierung sind solche eventuell anfallenden Sonderkosten für die Teilauszahlung des Baudarlehens übrigens nicht in der gesetzlich geforderten Angabe des effektiven Jahreszinses enthalten.

Unterschied von Teilauszahlungszuschlag und Bereitstellungs­zinsen bei der Baufinanzierung

Wenn der Teilauszahlungszuschlag vertraglich fixiert ist, muss ihn der der Darlehensnehmer bei jeder im Zahlungsplan geregelten Teilauszahlung bezahlen. Darüber hinaus können dem Darlehensnehmer aber noch zusätzliche Kosten entstehen, wenn sich das Abrufen eines Teilbetrags des Baudarlehens zeitlich verzögert. Denn in diesem Fall können auch noch Bereitstellungs­zinsen anfallen. Solcherart Terminverzögerungen sind keine Seltenheit. Denn Bauarbeiten können beispielsweise aufgrund von schlechter Witterung ins Stocken geraten, so dass man den nächsten Baufortschritt deutlich später als geplant erreicht. Häufig räumt der Darlehensgeber für solche Unwägbarkeiten Fristen von zumeist sechs bis zwölf Monaten ohne Bereitstellungs­zinsen bei der Immobilien­finanzierung ein. Werden diese allerdings überschritten, muss der Darlehnsnehmer mit relativ hohen Zusatzkosten rechnen. Denn die Bereitstellungs­zinsen liegen üblicherweise bei 0,25 Prozent des nicht ausgezahlten Darlehensbetrags pro Monat beziehungsweise bei drei Prozent pro Jahr.

Aber auch hier gilt wie schon beim Teilauszahlungszuschlag: Die Konditionen zu den Bereitstellungs­zinsen sind prinzipiell Teil der vertraglichen Vereinbarung bei der Immobilien­finanzierung. Bei der Suche nach einer passenden und günstigen Baufinanzierung sollte sich der künftige Darlehensnehmer daher über diesen Verhandlungsspielraum bei der Ausgestaltung seiner individuellen Immobilien­finanzierung bewusst sein und ihn entsprechend vorteilhaft für sich nutzen.