Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz: KfW) wurde am 18. November 1948 gegründet. Ihre damalige Aufgabe war die Finanzierung des Wiederaufbaus Deutschland nach dem 2. Weltkrieg. Danach hat sich in den vergangenen sieben Jahrzehnten ihr Tätigkeitsspektrum immer wieder entsprechend der historischen Entwicklung der Bundesrepublik gewandelt. Heute ist sie die weltweit größte Förderbank, die Unternehmen und Privatpersonen bei verschiedenen Vorhaben finanziell unterstützt.

KfW fördert Bildung von Wohneigentum und energieeffiziente Immobilien

Im Bereich Bauen und Sanieren bietet die KfW eine große Bandbreite an Finanzierungsprogrammen an, mit denen die Schaffung von Wohneigentum, die energetische Immobiliensanierung, energieeffizientes Bauen, die Modernisierung von Heizungen, der Einbau von Photovoltaik-Anlagen und so weiter gefördert werden. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Formen der Unterstützung. Zum einen bietet die KfW wohnwirtschaftliche Programme in Form von Kreditförderung an, zum anderen gibt es eine Reihe von Zuschüssen, die man direkt erhalten kann. Allerdings vergibt sie keine eigenen Darlehen zur Immobilien­finanzierung. Stattdessen werden diese von Banken, Sparkassen und weiteren Finanzierungspartner als Immobilien­finanzierung mit KfW-Förderung angeboten. Nicht selten sind diese Angebote zudem mit weiteren Rabatten der Kreditinstitute verbunden.

Förderung bei der Baufinanzierung

Sowohl bei Neubauvorhaben als auch beim Kauf oder Umbau von Bestandimmobilien können die einzelnen Förderprogramme bei der Immobilien- oder Baufinanzierung in Anspruch genommen werden. Sie sind jeweils mit einer Fördernummer versehen:

Wohneigentumsprogramm (KfW 124)
Energieeffizient Sanieren (KfW 151)
Energieeffizient Bauen (KfW 153)
Altersgerecht Umbauen (KfW 159)

Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, können die Programme auch miteinander kombiniert werden. Auf diese Weise kann ein Darlehensnehmer bei seiner Immobilien­finanzierung den Höchstbetrag der Förderung erhöhen. Nötig hierfür ist allerdings, dass zum Beispiel im Kaufvertrag der Immobilie dann die Kosten der jeweiligen förderungswürdigen Vorhaben einzeln aufgeführt sein müssen.

Zuschüsse direkt im Portal beantragen

Neben der Förderung bei der Baufinanzierung kann man bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau auch direkt Zuschüsse online beantragen. Jüngstes Kind in dieser Reihe ist das Baukindergeld. Auch hier sind die einzelnen Zuschüsse immer mit einer Nummer ausgestattet:

Baukindergeld (Zuschuss 424)
Seit Anfang 2018 werden Familien und Alleinerziehende bei der Bildung von Wohneigentum in Deutschland 10 Jahre lang mit einem finanziellen Zuschuss pro Kind gefördert.
Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (Zuschuss 430)
Für eine Sanierung zum sogenannten KfW-Effizienzhaus können unter dieser Ziffer ebenso wie für einzelne energetische Baumaßnahmen Zuschüsse beantragt werden.
Energieeffizient Sanieren – Zuschuss Baubegleitung (Zuschuss 431)
Für den Experten, der die Planung zur energieeffizienten Sanierung vornimmt und die Bauarbeiten begleitet, gibt es diesen Extra-Zuschuss
Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle (Zuschuss 433)
Für den Einbau von Brennstoffzellen-Systemen bei Neubauprojekten und im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen
Altersgerechtes Umbauen- Investitionszuschuss Barriere-Reduzierung (Zuschuss 455-B)
Für den Abbau von Barrieren in den eigenen vier Wänden und für mehr Wohnkomfort im Alter
Altersgerechtes Umbauen- Investitionszuschuss Einbruchschutz (Zuschuss 455-E)
Hier kann man einen Extra-Antrag für eine Verbesserung des Einbruchschutzes im Rahmen des altersgerechten Umbauens stellen.

Fördermöglichkeiten frühzeitig abklären

Wer bei der Immobilien­finanzierung an einer KfW-Förderung interessiert ist, sollte sich frühzeitig über die verschiedenen Programme und Zuschüsse informieren. Denn zum einen müssen auch Fristen eingehalten werden, zum anderen spielen die spezifischen Details des jeweiligen Vorhabens bei der Höhe der Förderung  eine Rolle. So profitiert man zum Beispiel beim Bau eines KFW-Effizienzhauses umso stärker, je höher der Status des Effizienzhauses ist, weil damit die Höhe der Tilgungszuschüsse durch die KfW steigen.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Unsere Beraterinnen und Berater klären für Sie gerne ab, ob für Sie bei Ihrer Immobilien­finanzierung KfW-Fördermittel und –Programme in Frage kommen. Wenn eine Föderungsmöglichkeit besteht, würde die Beantragung der Mittel  über unsere Finanzierungspartner erfolgen. Nachdem Sie dann die Zusage der Baufinanzierung mit der jeweiligen Förderung erhalten haben, können Sie das Baudarlehen wie bei jeder anderen Immobilien­finanzierung abrufen.

Bei der Immobilien­finanzierung ist die Zinsbindung die Vertragslaufzeit, für welche ein fester, unveränderlicher Sollzinssatz im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Diese Form von Darlehen ist bei der Baufinanzierung die Regel. Denn ein Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit, da er über den gesamten Zeitraum des Baudarlehens durch die Zinsbindung eine Garantie für den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz besitzt.

Freie Wahl bei der Zinsbindung

Von der gewählten Dauer der Zinsbindung (auch „Sollzinsbindung“ genannt) bei der Immobilien­finanzierung hängen weitere Konditionen ab. Auch spielt sie bei der Gesamtfinanzierung des Vorhabens eine entscheidende Rolle. Meist werden heutzutage Baudarlehen abgeschlossen, die keine Volltilgerdarlehen sind, sondern an deren Ende eine Restschuld verbleibt. Diese Restschuld muss der Darlehensnehmer dann durch eine Anschlussfinanzierung mit einer neuen Zinsbindung tilgen. Prinzipiell hat der Darlehenssuchende bei der Sollzinsbindung die freie Wahl. Fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre sind die üblichen Laufzeiten bei Angeboten zur Immobilien­finanzierung. Je länger sie ist, desto höher die Planungssicherheit für den Darlehensnehmer auf der einen Seite, aber desto höher ist auch auf der anderen Seite der Zinssatz, den die Kreditinstitute für die Baufinanzierung verlangen.

Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung

Daher kann man keinen grundsätzlichen Rat erteilen, welche Zinsbindung die richtige ist. Jede Immobilien­finanzierung muss individuell gestaltet werden. Die persönlichen Voraussetzungen und Vorstellungen sind ebenso zu berücksichtigen wie die jeweils aktuelle Entwicklung der Markzinsen für eine Baufinanzierung. In Niedrigzinsphasen macht die Wahl einer langen Sollzinsbindung logischerweise per se mehr Sinn als in Hochzinsphasen. Denn wer zu einem günstigen Zinssatz seine Immobilien­finanzierung mit einer langen Zinsbindung abgeschlossen hat, kann sehr viel Geld sparen, wenn in der Folgezeit die Bauzinsen entsprechen kräftig anziehen. Umgekehrt bedeuten gefallene Zinssätze am Markt, dass man durch die vertragliche Zinsbindung nun im Vergleich zu Neuabschlüssen einer Immobilien­finanzierung mehr zahlen muss.

Vorzeitiger Ausstieg aus einer Zinsbindung?

Die Zinsbindung bindet nämlich beide Vertragsseiten bei der Immobilien­finanzierung gleichermaßen. Der Darlehensgeber garantiert den Zinssatz über die Vertragslaufzeit, unabhängig von der Zinsentwicklung. Und der Darlehensnehmer akzeptiert sie. Dennoch gibt es für Darlehensnehmer Möglichkeiten, selbst bei einer langen vertraglich fixierten Sollzinsbindung noch zu reagieren. Bei einer vorzeitigen Kündigung einer Immobilien­finanzierung fällt zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Je nach Situation kann sie sich aber durch eine neue sehr viel günstigere Baufinanzierung unter Umständen sogar sehr rasch amortisieren. Und danach profitiert man dann im Vergleich zum gekündigten Baudarlehen.

Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Wer eine lange Sollzinsbindung vereinbart hatte, kann zudem nach 10 Jahren nach der Vollauszahlung die Immobilien­finanzierung kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht es dem Darlehensnehmer nach der erwähnten Zehn-Jahres-Frist und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist seine Immobilien­finanzierung ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen. Mit diesem auch Sonderkündigungsrecht genannten gesetzlichen Rechtsanspruch bei der Baufinanzierung können auch Darlehensnehmer, die zu einer hohen Planungssicherheit und langen Zinsbindung bei ihrem Baudarlehen neigen, noch sehr gut auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren. Die Möglichkeiten hierbei sind vielfältig. So kann man beispielsweise mit einem Forward-Darlehen ja eine etwaige Anschlussfinanzierung schon Monate bis Jahre im Voraus regeln, um sich günstige Sollzinsen für die Zukunft zu sichern.

Baunebenkosten sind all jene Kosten, die beim Neubau oder beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie, des Grundstücks und den Herstellungskosten anfallen. Diese sind bei einer benötigten Immobilien­finanzierung unbedingt von Anfang an zu berücksichtigen. Wer die Baunebenkosten nicht realistisch in seine Baufinanzierung mit einkalkuliert, wird sich später unter Umständen mit weiteren unvorhergesehenen Mehrkosten konfrontiert sehen. Denn die gegebenenfalls nötige Nachfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung könnte mit höheren Zinssätzen sehr teuer werden.

Baunebenkosten bei der Immobilien­finanzierung aufgrund von Gesetzen

Einige Baunebenkosten lassen sich nicht vermeiden, weil sie aufgrund von gesetzlichen Vorgaben obligatorisch sind. Dazu zählt zuvorderst die Grunderwerbssteuer. Sie fällt beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an und differiert je nach Bundesland. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises muss man zahlen. Am günstigsten ist der Steuersatz in Sachsen oder Bayern, am teuersten in Brandenburg, Schleswig-Holstein oder dem Saarland. Erst nachdem die Grunderwerbssteuer vollständig bezahlt ist, kann man im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Auch die Kosten für den Grundbucheintrag zählen zu den Baunebenkosten. Bis zu zirka 1,5 Prozent des Kaufpreises können hier vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt werden. Ebenfalls bis zu rund 1,5 Prozent des Kaufpreises verlangt der Notar, der die Beurkundung des Kaufvertrags vornimmt und den Eintrag im Grundbuchamt vorbereitet. In beiden Fällen berechnen sich die jeweiligen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Da in Deutschland beim Eigentumswechsel von Grundstücken und Immobilien das Procedere klar vorgeschrieben ist, können diese Baunebenkosten nicht umgangen werden. Die zusätzliche Grundbucheintragung der Grundschuld bei einer Immobilien­finanzierung, die dem Darlehensgeber als Sicherheit dient, ist ein weiterer Faktor bei den Baunebenkosten.

Vielfältige Baunebenkosten bei Neubauvorhaben

Bei Neubauvorhaben kommen weitere behördliche Baunebenkosten auf den Bauherren zu. Für die Baugenehmigung muss man mit 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme je nach Bundesland rechnen. Regional sehr unterschiedlich fallen auch die Erschließungskosten aus. Städte und Gemeinden erheben sie als Gebühr für die kommunalen Maßnahmen, um das Grundstück baureif und nutzbar zu machen. Sie beinhalten den Anschluss an die Wasser-, Strom- und Gasversorgung, den Bau der Kanalisation und von Straßen oder Wegen sowie den Anschluss an das Telekommunikationsnetz. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungskosten dürfen die Kommunen nach dem Baugesetzbuch an die neuen Grundstückseigentümer weitergeben.

Darüber hinaus sind bei einem Neubauprojekt und der Immobilien­finanzierung weitere Baunebenkosten zu berücksichtigen wie etwa die Bauwesenversicherung, die rund 300 bis 900 Euro kostet, und die Bauherrenhaftpflichtversicherung mit einmalig etwa 100 Euro. Auch die während der Bauphase entstehenden Kosten für Strom, Wasser und die Abfallentsorgung sollte man bei der Baufinanzierung nicht vergessen.

Nebenkosten ebenfalls beim Hauskauf in die Immobilien­finanzierung einplanen

Mit einigen Bau- bzw. Kaufnebenkosten muss man auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie rechnen. Sogar Erschließungskosten können hier noch anfallen. Denn selbst wenn der Bau der Immobilie bereits abgeschlossen zu sein scheint, sind möglicherweise noch nicht alle Kosten für die Erschließung beglichen. Die Komunen haben das Recht, hierfür ihre noch offenen Forderungen bis zu vier Jahre nach Abschluss der Arbeiten dem Immobilienbesitzer in Rechnung zu stellen. Schon beim Kauf der Immobilie ist es daher ratsam, abzuklären, ob noch Erschließungskosten offen sind. Dann kann man eventuell mit dem Verkäufer eine vollständige oder anteilige Kostenübernahme beziehungsweise einen Nachlass beim Kaufpreis vereinbaren.

Weitere zusätzliche Kosten, die bei der Immobilien­finanzierung Berücksichtigung finden sollten, entstehen im Vorfeld des Immobilienerwerbs. Wenn die Suche nach der neuen Immobilie über einen Makler erfolgt sein sollte, sind dessen Provision auf die Gesamtkosten aufzuschlagen. Anders als bei den Gebühren für Notare gibt es keine Gebührenordnung für Makler. Deren Preise legen sie selbst fest, so dass die Spannweite der Kosten ziemlich breit ist. Ähnlich sieht es bei den Kosten für etwaig beauftragte Gutachter oder Anwälte aus. Möchte man zur Abklärung des Gebäudezustands einen Sachverständigen für die Erstellung eines Wertgutachtens oder einen Anwalt zur Prüfung des Kaufvertrages hinzuziehen, sind auch diese Kosten bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs unbedingt einzuplanen.

Baunebenkosten summieren sich beträchtlich auf

Ob Neubau oder Immobilienkauf – in beiden Fällen können sich die einzelnen Nebenkosten zu einer nicht unerheblichen Summe aufaddieren. Die Faustregel besagt, dass man sich auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten für die gesamten Kauf- und Baunebenkosten einstellen muss. Bei der Abklärung seiner Immobilien­finanzierung sollte man diese Posten vorab wirklich gut durchgerechnet haben. Für die zu erwartenden Gebühren für den Grundbucheintrag und die notarielle Beurkundung können Sie sich zum Beispiel einen ersten guten Anhaltspunkt mit unserem Notar- und Grundbuchrechner verschaffen. Übrigens ist es auch sehr sinnvoll, von Beginn eine Rücklage, die für spätere Renovierungen und die Instandhaltung dienen soll, anzusparen. Als Empfehlung gelten abhängig vom Zustand der Immobilie mindestens 50 Cent bis ein Euro pro Quadratmeter jeden Monat.

Sondertilgung nennt man bei einer Immobilien­finanzierung eine außerplanmäßige Rückzahlung eines Baudarlehens. Wer eine Sondertilgung bei seiner Baufinanzierung leistet, verringert dadurch seine Restschuld. Und dadurch reduziert sich in der Folge die Zinslast. Denn je niedriger die Restschuld ist, desto weniger Sollzinsen fallen selbstverständlich an. Mit der Zahlung einer Sondertilgung bei der Immobilien­finanzierung beschleunigt man also insgesamt seine Entschuldung.

Sondertilgung als Option bei der Baufinanzierung

Das Sondertilgungsrecht muss im Darlehensvertrag der Baufinanzierung festgehalten werden. Denn einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgung gibt es bei Baudarlehen nicht. Einige Kreditinstitute haben die Option in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verankert. Üblich ist, dass die Möglichkeit eingeräumt wird, einmal im Jahr eine Sondertilgung leisten zu können. Bei den meisten Finanzierungspartnern ist so ein jährliches Sondertilgungsrecht in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme kostenlos. Sollten höhere Einmalzahlungen bei der Immobilien­finanzierung gewünscht sein, ist eine entsprechende Vereinbarung mit dem Darlehensgeber manchmal mit Mehrkosten für den Darlehensnehmer verbunden. Denn einige Banken verlangen für die Ausweitung der Sondertilgungshöhe einen Zinsaufschlag oder sie bieten diese Option gar nicht erst an.

Sondertilgungsrecht für eine flexible Immobilien­finanzierung

Das vertragliche verankerte Sondertilgungsrecht erhöht die Flexibilität bei der Baufinanzierung. Während früher die meisten Baudarlehen recht starre Darlehensbedingungen hatten, bieten heute viele Darlehensgeber zunehmend auch Kredite mit variablen Rückzahlungskonditionen an. So eine flexible Immobilien­finanzierung ist in vielen Fällen sinnvoll, da man die Tilgung mit Veränderungen in den persönlichen Lebensumständen besser in Einklang bringen kann. Neben Klauseln, die zum Beispiel eine Erhöhung oder auch Reduktion der Ratenhöhe während der Laufzeit erlauben, besitzen die Darlehensverträge einer flexiblen Baufinanzierung das kostenfreie Recht auf Sondertilgung bis zu einer definierten Summe.

Kündigung des Darlehensvertrags für eine Sondertilgung

Je nach Lebenssituation kann es natürlich auch vorkommen, dass ein Darlehensnehmer eine höhere Rückzahlung leisten möchte als im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Wer beispielsweise eine größere Erbschaftsschaft gemacht hat, möchte diese ja eventuell gerne dafür einsetzen, um sich zu entschulden. In diesen Fällen muss er allerdings für die Sondertilgung, die über den Vertragsrahmen hinaus geht, an den Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Vermeidbar sind diese Zusatzkosten, wenn der Darlehensnehmer bereits Anspruch auf das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB hat. Bei einer Immobilien­finanzierung mit einer langen Zinsbindung kann man ihm gemäß nach zehn Jahren nach der Vollauszahlung des Baudarlehens und unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist die Baufinanzierung teilweise oder ganz kostenfrei kündigen. Danach ist die Rückzahlung der Restschuld in vollem Umfang oder teilweise durch eine höhere Sondertilgung ohne Mehrkosten möglich.

Tipp von DTW| Immobilien­finanzierung:
Sollten Sie sich für Ihre individuellen Möglichkeiten der Sondertilgungen bei einer flexiblen Baufinanzierung interessieren, beraten Sie unsere Experten gerne ausführlich. Wir können Ihnen garantiert ein attraktives Angebot für eine flexible Immobilien­finanzierung unterbreiten. Denn wir zählen in diesem Bereich zu den günstigsten Finanzierungsanbietern. Das hat die Stiftung Warentest 2018 bestätigt. Bei ihrem Vergleich von mehreren flexiblen Baufinanzierungen, veröffentlicht in der Zeitschrift Finanztest (Ausgabe 09/2018), landete DTW | Immobilien­finanzierung bei einer Zinsbindung von 20 Jahren unter den „überregionalen Anbietern ohne bundesweites Filialnetz“ auf dem ersten Platz.