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Beleihungswert

Der Beleihungswert einer Immobilie wird bei einer Baufinanzierung durch den Darlehensgeber ermittelt, um dessen Risiko bei der jeweiligen Immobilien­finanzierung einzuschätzen. Er orientiert sich am zwar Verkehrswert des Objekts, ist aber nicht mit ihm identisch.

Den „Wert“ einer konkreten Immobilie zu bestimmen, liegt im Grunde immer „im Auge des Betrachters“. Anders ausgedrückt: Es ist eine Frage der Perspektive. Steht der Verkauf beziehungsweise Kauf einer Immobilie an, interessieren sich Käufer und Verkäufer für den aktuellen Marktwert beziehungsweise Verkehrswert. Dieser hängt von Angebot und Nachfrage des Immobilientyps in der entsprechenden Lage ab. Er spiegelt also eine Momentaufnahme des Immobilienwerts wieder. Letztlich ergibt sich der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie im Regelfall durch die jeweiligen Verhandlungen.

Unterschied von Beleihungswert und Marktwert

Wendet sich nun der Käufer an eine Bank oder Sparkasse, um für den vereinbarten Kaufpreis eine Immobilien­finanzierung zu erhalten, betrachtet das Kreditinstitut den „Wert“ dieser Immobilie unter einem anderen Blickwinkel. Denn je nach gewählter Tilgungsrate ergibt sich eine entsprechend lange Laufzeit des Baudarlehens. Meist ist die Darlehenssumme erst nach 15, 20 oder mehr Jahren vollständig getilgt. Bis dahin muss sich der Darlehensgeber den Rückzahlungsanspruch aus dem „Wert“ der Immobilie optimal sichern. Dafür wird beim klassischen Grundschulddarlehen als Sicherheit ein Grundpfandrecht für die entsprechende Immobilie vereinbart. Das Kreditinstitut nimmt nun eine Einschätzung der Werthaltigkeit der Immobilie für einen möglichst langen Zeitraum vor und ermittelt so den sogenannten Beleihungswert.

Gründe für einen Beleihungswert

Bei dieser Ermittlung des Beleihungswertes dominieren die Sicherheitsbedürfnisse des Darlehensgebers. Mit ihm legt er eine sichere Wertobergrenze für die langfristige Beleihung der Immobilie fest.

Dabei sind folgende Punkte zu beachten: Alle ungesicherten Zukunftsprognosen für Wert- und Ertragssteigerungen der Immobilie sollten unberücksichtigt bleiben. Nur die zum Bewertungszeitpunkt nachweislich gesicherten Eigenschaften und Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung dem Immobilieneigentümer dauerhaft zustehen, fließen in die Ermittlung des Beleihungswerts ein. Es muss eine sorgfältige Einschätzung der dauerhaften Marktgängigkeit der Immobilie im Hinblick auf ihre Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit erfolgen. Alle Berechnungen, verwendeten Ansätze und sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren müssen sowohl für den Darlehensgeber als auch den Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung nachvollziehbar sein. Das Ziel ist es, einen Beleihungswert zu ermitteln, der eine möglichst lange, in die Zukunft gerichtete Beständigkeit besitzt.

Der Beleihungswert bei der Immobilien­finanzierung

Bei der Immobilien­finanzierung spielt der Beleihungswert eine sehr bedeutsame Rolle. Von seiner Höhe hängt nicht zuletzt auch die Höhe des gewährten Zinssatzes bei der Baufinanzierung ab. Wichtig zu wissen ist, dass der Beleihungswert einen eigenständigen, vom Vorsichtsprinzip geprägten Schätzwert darstellt, der nicht nur als Grundlage für die Kreditentscheidung dient, sondern auch rechtliche Bedeutung hat. So müssen beispielsweise Banken nach §§ 11 und 12 HBG bei der Beleihung einer Immobilie bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes weniger Eigenkapital einsetzen als bei Beleihungen darüber.

Der ermittelte Beleihungswert fließt bei der Immobilien­finanzierung als entscheidende Rechnungsgröße in die Berechnung des sogenannten Beleihungsauslaufs ein. Das ist der Quotient aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert. Die Banken haben für ihre verschiedenen Darlehensangebote in der Regel Tabellen, welche eine Staffelung von Beleihungsauslaufwerten und den dazugehörigen Zinssätzen beinhalten. Bei einem Beleihungsauslauf von bis zu etwa 55 bis 60 Prozent erhalten Darlehensnehmer üblicherweise die Immobilien­finanzierung zu einem Basiszinssatz. Liegt der Beleihungsauslauf darüber, erhöht sich der Sollzinssatz um einige Prozentpunkte.

Faustregel für den Beleihungswert

Als Faustregel kann man festhalten: Der Beleihungswert orientiert sich am Marktwert, zu dem sich die Immobilie jederzeit problemlos verkaufen ließ und berücksichtigt potentielle Wertschwankungen. Für diese erfolgt meistens ein Risikoabschlag durch den Darlehensnehmer von etwa 10 bis 30 Prozent des Immobilienkaufpreises. Möchte man für einen günstigeren Zinssatz bei der Immobilien­finanzierung seinen Beleihungsauslauf verbessern, kann man sich zum einen für einen höheren Eigenkapitaleinsatz entscheiden. Zum anderen heben zusätzliche Sicherheiten den Beleihungswert an, so dass sich der Beleihungsauslauf reduziert. Auf diese Weise ist bei der Immobilien­finanzierung der Abschluss eines Darlehensvertrags zu einem niedrigeren Zinssatz möglich.

Bauwert

Der Bauwert wird auch Gebäudewert genannt. Denn der Bauwert bezeichnet den tatsächlichen Wert eines Gebäudes ohne das dazugehörige Grundstück. Grundlage der Berechnung des Bauwertes sind die durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen aus dem Jahr 1958. Der ermittelte Betrag ist basierend auf den damals geltenden Preisen für die Gebäudeerstellung auf das heutige Preisniveau umzurechnen. Bei der Immobilien­finanzierung ist der Bauwert eine relevante Größe. Für die Darlehensgeber einer Baufinanzierung ist er ein wichtiger Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie.

Verschiedene Faktoren dienen der Ermittlung des Bauwertes

Um den aktuellen Bauwert eines Gebäudes konkret feststellen zu können, werden in einem weiteren Schritt wertmindernde bzw. werterhöhende Parameter betrachtet und in die Berechnung einbezogen. So fließen beispielsweise ein etwaiger Renovierungsstau oder Baumängel ebenso in die Kalkulation ein wie Sanierungen und aufwendige Umbauten, die nicht nur der Substanzerhaltung sondern auch der Anhebung des Gebäudewertes dienten. Des Weiteren ist die Altersentwertung bzw. Altersabschreibung für jedes Jahr zwischen Baujahr und Bewertungsjahr ein wichtiger Bestandteil der Ermittlung des Bauwertes. Auch der ursprünglich einmal gezahlte Kaufpreis eines Gebäudes bzw. die Kosten für den Hausbau dienen der Festsetzung des Gebäudewertes.

Der Bauwert: Wichtig für Verkaufsverhandlungen, Versicherungen und die Immobilien­finanzierung

Summiert man den Bauwert eines Gebäudes und den Bodenwert des Grundstücks, so erhält man den Beleihungswert, auch Verkehrswert, einer Immobilie. Der Verkehrswert einer Immobilie spielt in Verkaufsverhandlungen eine wichtige Rolle und dient beiden Verhandlungspartnern als Basis für ihre Gespräche. Zudem ist er bei der Immobilien­finanzierung ein wichtiger Nennwert für Kreditinstitute. Denn er trägt dazu bei, das Risiko für ein zu bewilligendes Baudarlehen abzuschätzen. Anhand des Gebäudewertes beurteilen die Darlehensgeber bei einer Baufinanzierung, zu welchem Betrag sich das Gebäude im Falle eines Zahlungsausfalls wieder veräußern ließe. Der Wert eines Gebäudes ist auch für Versicherungen relevant, weil sie auf Basis der erhobenen Daten die benötigte Deckungssumme für eine Wohngebäudeversicherung berechnen.

Mindestwert beim Bauwert

Für den Bauwert eines Gebäudes setzt man prinzipiell einen Mindest-Restwert von 30 Prozent gegenüber des Neuwertes an. Ausnahme: Wenn der Käufer die Immobilie bereits mit der Absicht gekauft hat, das Gebäude abzureißen.

Bei der Bewertung eines Gebäudes unterscheidet man zwischen Abschlags- und Indexverfahren. Das Abschlagsverfahren findet vorzugsweise bei Neubauten Anwendung, das Indexverfahren hingegen zumeist bei der Bewertung von Altbauten.

Bearbeitungsgebühr

Eine Bearbeitungsgebühr darf bei der Immobilien­finanzierung nicht erhoben werden. Die Immobilien­finanzierung, die auch Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag genannt wird, gehört nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB zu den sogenannten Verbraucherdarlehen. Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung haben bei diesen Darlehensformen dem Darlehensnehmer umfangreiche Rechte eingeräumt, von denen er bei einer Baufinanzierung profitieren kann.

Bei der Immobilien­finanzierung ist die Inrechnungstellung einer Bearbeitungsgebühr nicht erlaubt

Grundsätzlich ist das Erheben einer Bearbeitungsgebühr bei Verbraucherkrediten und damit auch bei der Immobilien­finanzierung gesetzlich verboten. Bestätigt wurde dies durch eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) am 14. Mai 2014. Die Richter urteilten damals, dass bei allen Verbraucherdarlehen einschließlich jeder Baufinanzierung eine von Banken in Rechnung gestellte Bearbeitungsgebühr gemäß BGB unzulässig ist. Damit seien alle Vertragsklauseln eines Verbraucherdarlehens mit einer solch verlangten Gebühr unwirksam, so die Richter des Bundesgerichtshofs.

Schlichtersprüche zur Bearbeitungsgebühr

Durch die Zugehörigkeit der Baudarlehen zu den Verbraucherkrediten ist die BGH-Entscheidung also bei allen Formen der Immobilien­finanzierung anzuwenden. Zwar ging es in der Gerichtsverhandlung im Mai 2014 nicht explizit um Baufinanzierungen, allerdings haben die Richter in ihrer Urteilsverkündigung Immobilien­finanzierungen aber auch nicht von ihrer Entscheidung ausgenommen. So sind ihre Argumente in der Urteilsbegründung auf alle Arten der Baufinanzierung in jedem Punkt übertragbar.

Diese Auffassung teilen auch die meisten Schlichterstellen der Banken. Nach den Aussagen des Deutsche Sparkassen- und Giroverbands gab es in den vergangenen Jahren dazu bereits einige dementsprechend lautende Schlichtersprüche. Die Ombudsmänner des Verbands öffentlicher Banken (VÖB) und der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) haben sich dieser Haltung in gleicher Weise angeschlossen.

Bei DTW | Immobilien­finanzierung gibt es keine Bearbeitungsgebühr

Das gesetzliche Verbot der Bearbeitungsgebühr bei der Immobilien­finanzierung kennt keinerlei Einschränkungen. Es spielt also keine Rolle, ob man eine Baufinanzierung in einer Filialbank oder beispielsweise online über einen Baugeldvermittler abschließen möchte. Ebenso wenig ist die Kreditform relevant. Ob Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, eine Anschlussfinanzierung, ein Forward-Darlehen oder dergleichen, bei allen Finanzierungsarten für die Immobilien­finanzierung ist es dem Darlehensgeber untersagt, eine zusätzliche Gebühr für die Bearbeitung der Baufinanzierung zu verlangen. Selbstverständlich erheben dementsprechend auch die Finanzierungspartner von DTW | Immobilien­finanzierung keine Bearbeitungsgebühren bei all ihren Darlehensangeboten für die Baufinanzierung.

Darlehenszinsen

Darlehenszinsen oder auch Bauzinsen sind die Zinsen, die Bauherren für die Inanspruchnahme eines Darlehens zur Immobilien­finanzierung zu zahlen haben. Die zentrale Rolle bei der Berechnung der Darlehenszinsen spielt der Zinssatz, zu dem ein Darlehensgeber Geld an den Darlehensnehmer verleiht.

Üblicherweise wird der Zinssatz einer Baufinanzierung in der Angabe „p.a.“ – per annum = pro Jahr genannt, woraus sich die jährliche Zinsbelastung wie folgt berechnet. Im Falle eines Baudarlehens über 200.000 € überlassen zu einem Zinssatz von 2 % p.a., entstehen dem Bauherren Zinskosten von 4.000 € im Jahr. Ist im Darlehensvertrag auch ein Tilgungsanteil festgeschrieben, so verringert sich die Darlehenssumme und entsprechend niedriger fällt auch die Zinszahlung für das Folgejahr aus.

Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins bei der Baufinanzierung

Der vom Darlehensgeber angebotene Zinssatz ergibt sich aus mehreren Parametern. Zum einen richtet er sich nach dem Satz, zu dem sich Banken oder Versicherungen selbst das benötigte Geld am Kapitalmarkt leihen können. Dieser Teil wird als sogenannter „Sollzins“ (früher auch: „Nominalzins“) bezeichnet und im Darlehensvertrag ausgewiesen.

Hinzu kommen weitere kostenrelevante Faktoren wie etwa Bereitstellungskosten und eventuelle Sicherheitsaufschläge, so dass der tatsächlich entstehende Zinssatz höher ist. Im sogenannten „Effektivzins“ oder „effektiven Jahreszins“ sind alle Kostenfaktoren berücksichtigt. An ihm machen sich für den Darlehensnehmer letztendlich auch die zu leistenden Zinszahlungen fest. In Deutschland sind Banken und Versicherungen gesetzlich dazu angehalten, in ihren Angeboten zur Immobilien­finanzierung den Sollzins und den Effektivzins anzugeben.

Darlehenszinsen und Finanzierungsvarianten sinnvoll vergleichen

Folglich sollten Bauherren und Immobilienkäufer beim Vergleich zwischen verschiedenen Finanzierungsanbietern den Blick vor allem auf den Effektivzins richten. Für dessen exakte Kalkulation sind jedoch eine Reihe individueller Angaben über den Darlehensnehmer erforderlich. Hierzu zählen beispielsweise berufliche Situation, Eigenkapitalquote bei der Immobilien­finanzierung oder auch die gewünschte Laufzeit des Darlehensvertrages.

Daneben gibt es verschiedene Varianten, wie der Sollzinssatz vertraglich vereinbart wird. Er kann entweder veränderbar wie bei variablen Darlehen sein, über einen Teil der Vertragslaufzeit festgeschrieben werden („klassisches“ Annuitätendarlehen) oder wie beim Volltilgerdarlehen über die gesamte Laufzeit der Finanzierung.

DTW|Immobilien­finanzierung bietet Ihnen mit dem Zinsrechner eine hilfreiche Unterstützung zur Berechnung Ihrer Zinsbelastung bei einer Baufinanzierung. Ausführliche Hintergrundinformationen zum Thema finden Sie zudem in unseren Blog-Beiträgen „Effektivzins Baufinanzierung richtig vergleichen (1)“ und „Sollzins Baufinanzierung richtig vergleichen (2)“. Selbstverständlich beraten Sie unsere Experten auch gerne ganz individuell zu Ihrer geplanten Immobilien­finanzierung.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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