Der Kaufvertrag beim Erwerb einer Immobilie legt die Rechte und Pflichten des Käufers und Verkäufers fest. Die elementarsten Verpflichtungen sind die Eigentumsübergabe und die Kaufpreiszahlung des Käufers. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte die Immobilien­finanzierung schon feststehen, denn beim Immobilienkauf gibt es kein Widerrufsrecht. Der Kaufvertrag ist von einem Notar zu erstellen und zu beurkunden. Erst mit der Beurkundung wird er bindend und die Inhalte sind verpflichtend einzuhalten.

Wichtig zu wissen ist, dass der Notar nicht dazu berufen ist, die Parteien auf mögliche unvorteilhafte Klauseln im Kaufvertrag hinzuweisen. Er hat vielmehr die Aufgabe, alle Beteiligten neutral über die rechtlichen Pflichten und deren Tragweite aufzuklären.

Rolle des Notars beim Kaufvertrag

Neben der Gestaltung des Kaufvertrags hat der Notar eine ganze Reihe von weiteren Verpflichtungen, die mit dem Kauf einer Immobilie einher gehen.

1. Der Notar muss zuerst klären, ob alle rechtlichen Voraussetzungen für die Unterzeichnung gegeben sind. Er hat Einsicht in das Grundbuch, um die derzeitigen Eigentumsverhältnisse zu überprüfen. Aus dem Grundbuch wird ersichtlich, ob Belastungen vorliegen, die bei der Abwicklung des Kaufvertrages berücksichtigt oder gelöscht werden müssen. Denn Lasten und Beschränkungen sind bei einem Immobilienkauf zu übernehmen. Außerdem veranlasst er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer den Erwerb zusichert.
2. Nach der Prüfung setzt der Notar den entsprechenden Kaufvertrag auf. Dieser kann neben den gesetzlich geregelten Punkten auch individuelle Absprachen beinhalten. Der Vertragsentwurf ist den Parteien rechtzeitig vor dem Termin zur Unterzeichnung vorzulegen. Alle Beteiligten sollten sich daraufhin Zeit nehmen, um den Vertrag zu prüfen. Bei Fragen oder Änderungswünschen ist dann ausreichend Zeit, um diese vorzunehmen.
3. Beim entscheidenden Termin der Vertragsunterzeichnung hat der Notar die Pflicht, die Anwesenheit und Legitimation aller Beteiligten zu überprüfen. Anschließend liest er den gesamten Vertrag laut vor. Während der Verlesung wird der rechtliche Inhalt erklärt. Dabei können noch vorhandene Unklarheiten oder kleine Änderungswünsche angesprochen werden. Wird der Vertrag nicht laut vorgelesen, ist er unwirksam. Wenn alle mit dem vorliegenden Vertrag einverstanden sind, wird er im Beisein des Notars von allen Beteiligten unterschrieben.
4. Nach der Vertragsunterzeichnung hat der Notar noch weiteren Verpflichtungen nachzugehen. Er meldet den Vertrag der Grunderwerbsteuerstelle beim Finanzamt. Außerdem kümmert er sich um die Löschungsunterlagen, falls  Grundschulden vorhanden sind. Zudem ist er verantwortlich für die Eintragung der Vormerkung, die das Objekt für den Käufer nachweislich reserviert. Wenn es dann keine rechtlichen Hindernisse mehr gibt, ist der Kaufpreis fällig. Nach dem Geldeingang veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Erst mit ihr wird der Käufer tatsächlich Eigentümer der Immobile.

Inhalte des Kaufvertrages

Aufgrund seiner Verantwortung für die Gestaltung des Immobilienkaufvertrags ist der Notar verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass keinerlei Probleme oder Missverständnisse entstehen. Über individuelle Absprachen zwischen dem Käufer und Verkäufer muss der Notar frühzeitig informiert werden, damit er diese im Vertrag einbringen kann. So kann beispielsweise die Übergabe vertraglich festlegt sein oder gegebenenfalls der zuvor vereinbarte Kauf des Inventars.

Auf der ersten Seite des Kaufvertrags sind immer sowohl die beteiligten Personen und deren Legitimationsdaten als auch der Kaufgegenstand mit den Daten im Grundbuch zu nennen. Beim Kauf einer Wohnung wird zudem die Teilungserklärung mit aufgenommen. Dies sind die wichtigsten Bestandteile eines Kaufvertrages, welche beide Vertragsparteien stets sehr genau  prüfen sollten.

Auf den folgenden Vertragsseiten stehen die weiteren detaillierteren Inhalte. Dazu gehören Informationen über das Objekt, welche den Zustand und die Austattung beschreiben. Die Haftung und Gewährleistung werden hier ebenso geregelt wie eventuell anfallende Maklerprovisionen. Außerdem beinhaltet der Kaufvertrag den Kaufpreis inklusive aller Zahlungsmodalitäten und den Übergabetermin.

Der Baufortschritt beschreibt die einzelnen Phasen der Fertigstellung beim Neubau oder Umbau einer Immobilie. Für die Immobilien­finanzierung ist er von entscheidender Bedeutung, weil der Auszahlungsmodus des Baudarlehens mit dem Baufortschritt verbunden ist. Denn bei einer Baufinanzierung erhält der Bauherr die gesamte Kreditsumme nicht zu Beginn der Laufzeit. Stattdessen einigen sich der Darlehensgeber und Darlehensnehmer auf einen Zahlungsplan mit maximal sieben Teilauszahlungen, der mit dem Erreichen bestimmter Bauabschnitte einhergeht.

Der Baufortschritt bestimmt den Zahlungsplan bei der Immobilien­finanzierung

Üblicherweise erfolgen die Teilauszahlungen der Baufinanzierung entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). In dieser gesetzlichen Verordnung sind die einzelnen Etappen des Bauablaufs ganz detailliert definiert und prozentual aufgeteilt. Und daraus ergibt sich, wann das Bauunternehmen für eine erbrachte Leistung welchen Anteilsbetrag vom Bauherrn verlangen kann.

Auch die erste Auszahlungsrate bei der Immobilien­finanzierung ist dort geregelt, selbst wenn hier streng genommen noch kein Baufortschritt abgeschlossen ist. Nach Beginn der Erdarbeiten sind 20 oder 30 Prozent der Darlehenssumme fällig, je nach der Art des Grundstücks. Handelt es sich dabei um ein Erbpachtgrundstück kann der Bauträger zu diesem Zeitpunkt ein Fünftel der Gesamtsumme in Rechnung stellen. Erwirbt der Bauherr das Grundstück, kann das Bauunternehmen nach dem ersten Spatenstich die erste Zahlungsforderung mit 30 Prozent der Vertragssumme ansetzen.

Nachweis über den Baufortschritt für die Baufinanzierung

Die übrigen Zahlungen erfolgen nach dem erzielten Baufortschritt. Zum Nachweis, dass ein Bauabschnitt erreicht ist, verlangen die Darlehensgeber entsprechende Baustandberichte. Oder sie setzen eigene Sachverständige ein, die den Baufortschritt auf der Baustelle begutachten.

Von der Ratenzahlung bei der Immobilien­finanzierung profitieren alle Beteiligten

Hintergrund der Auszahlung von Baudarlehen in Teilbeträgen nach dem Baufortschritt ist, dass die Darlehensgeber nur den Anteil der Kreditsumme auszuzahlen bereit sind, der dem Wert des finanzierten Objekts zum Zeitpunkt der Auszahlung entspricht. Um das gewährte Darlehen abzusichern, werden daher bei einer Baufinanzierung die einzelnen Auszahlungsvoraussetzungen vorab vereinbart und im Darlehensvertrag fixiert.

Aber nicht nur die Banken, auch der Darlehensnehmer und der Bauträger profitieren von diesem gesplitteten Zahlungsverfahren nach Baufortschritt. Würde nicht in Raten gezahlt, ginge der Immobilienkäufer das Risiko ein, gegebenenfalls für noch nicht erbrachte Bauarbeiten in Vorleistung gehen zu müssen. Und umgekehrt braucht der Bauträger nicht auf die abschließende Immobilienübergabe zu warten, bevor er den gesamten Betrag für den Neubau oder den Umbau der Immobilie in Rechnung stellen kann.

Ein Baudarlehen ist ein zweckgebundenes Darlehen, mit dem man den Erwerb eines Grundstücks, den Bau oder Kauf einer Immobilie sowie eine Gebäudesanierung finanzieren kann. Abgesichert wird ein Baudarlehen in der Regel durch eine Grundschuld oder Hypothek. Das Baudarlehen wird oft auch Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung genannt.

Das benötigte Fremdkapital durch Baudarlehen

In den allermeisten Fällen besitzen Bauherren nicht ausreichend Eigenkapital, um ein Bauvorhaben komplett aus der eigenen Tasche bezahlen zu können. Um sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen zu können, benötigen sie eine passende Finanzierungslösung durch die Beschaffung von Fremdkapital. Hierfür bieten Banken, Bausparkassen und Versicherungen als Darlehensgeber unterschiedliche Formen von Baudarlehen an. Dabei hängen die einzelnen Konditionen der Baufinanzierung von den individuellen Voraussetzungen und Finanzierungswünschen des Bauherrn ab. So spielt zum Beispiel das Eigenkapital, das dem Bauherren zu Verfügung steht, ein wichtige Rolle. Meist verlangen die Darlehensgeber einen Mindestprozentsatz der gewünschten Kreditsumme, die der Darlehensnehmer aus eigenen Mitteln in die Immobilien­finanzierung einbringen muss. Auch die Höhe der Sicherheiten, die der Darlehensnehmer anbieten kann, hat Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes beim Baudarlehen. Und nicht zuletzt entscheidet natürlich auch die gewünschte Laufzeit des Baudarlehens über die Zinskonditionen sowie den Betrag der monatlichen Rückzahlungsraten.

Baudarlehen mit geregeltem Ablauf

Bei einer Baufinanzierung ist der Ablauf streng geregelt. So erhält etwa der Bauherr die vereinbarte Darlehenssumme nicht komplett zu Beginn der Kreditlaufzeit ausgezahlt. Denn die Auszahlung erfolgt beim Baudarlehen in mehreren Teilzahlungen, die mit Erreichen eines bestimmten Baufortschritts verbunden sind. Wann und in welcher Höhe eine Teilauszahlung erfolgen kann, ist gesetzlich in der Makler- und Bauträgerverordnung über definierte Prozentsätze verankert.

Verschiedene Formen von Baudarlehen zur Immobilien­finanzierung

Für die Finanzierung eines Bauvorhabens bieten die Finanzierungspartner dem Darlehenssuchenden verschiedene Formen von Baudarlehen an. In Deutschland entscheiden sich die meisten Bauherren für ein Annuitätendarlehen, bei dem die Rückzahlungsraten über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant bleiben. Üblicherweise wird dabei ein Vertrag geschlossen, nach dessen Ende noch eine Restschuld verbleibt, die dann über eine Anschlussfinanzierung getilgt werden muss. Wer stattdessen lieber die benötigte Gesamtsumme, die für das Bauvorhaben erforderlich ist, mit einem einzelnen Baudarlehen finanzieren möchte, kann sich für das sogenannte Volltilgerdarlehen entscheiden. Hierbei wird die Höhe der monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen so berechnet, dass mit Ablauf dieser Immobilien­finanzierung alle Schuldverpflichtungen erfüllt sind.

Sinnvolle Vorabrecherche bei der Baufinanzierung

Welches Baudarlehen für einen Bauherren das passende ist, hängt also von sehr vielen Faktoren ab. Daher ist es empfehlenswert, im Vorfeld der Immobilien­finanzierung die verschiedenen Angebote zur Baufinanzierung zu prüfen und zu vergleichen. Baugeldvermittler sind für diese Recherche ein sehr guter Ansprechpartner, da sie aus einem breiten Produktangebot von verschiedenen Finanzierungspartnern schöpfen können.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Auf unserer Homepage bieten wir Darlehenssuchenden vielfältige Möglichkeiten an, sich rasch einen Überblick für eine passende Immobilien­finanzierung zu verschaffen. Mit unseren Baufinanzierungsrechnern, beispielsweise, kann man sehr einfach und komfortabel verschiedene Eckdaten für ein gewünschtes Baudarlehen durchspielen, um herauszufinden welche Form einer Baufinanzierung mit welchen Konditionen für einen selbst in Frage kommen können. Selbstverständlich können Sie sich auch jederzeit direkt an uns wenden, um sich in allen Fragen des passenden Baudarlehens mit den günstigsten Konditionen von unseren Experten ausführlich und individuell beraten zu lassen.

Die Negativerklärung ist bei einer Immobilien­finanzierung eine Verpflichtung des Darlehensnehmers, die finanzierte Immobilie während der Kreditlaufzeit weder zu verkaufen oder zu belasten. In der Regel verlangen Darlehensgeber als Sicherheit für die Immobilien­finanzierung eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. In speziellen Fällen können sie im Darlehensvertrag aber auch eine Absicherung durch die Negativerklärung vereinbaren. Möglich ist diese Variante vor allem bei geringen Darlehenssummen, üblicherweise bis etwa 30.000 Euro.

Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung spart Notar- und Grundbuchkosten

Die Negativerklärung ist ein rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot, dessen Einzelheiten in § 137 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt sind. Häufig wird auch die Bezeichnung „Negativklausel“ verwendet. Sie eröffnet im Darlehensvertrag also eine Alternative für die Kreditsicherheit durch Grundpfandrechte. Genau diese grundsätzlich bestehende Möglichkeit nicht zu verhindern, muss der Kreditnehmer in ihr zusichern. Daher enthält die Klausel zumeist einen Passus, in welchem der Darlehensnehmer prinzipiell akzeptiert, dass er bei Aufforderung seiner Bank zu ihren Gunsten das entsprechende Grundpfandrecht eintragen lässt. Zunächst einmal ist die Negativerklärung aber ein Ersatz für die Grundschuld. Durch sie besteht der Vorteil für den Darlehensnehmer auch darin, die ansonsten anfallenden Kosten für Notar und Grundbucheintrag einzusparen.

Voraussetzungen für die Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung

Die vertragliche Zusicherung des Darlehensnehmers, die als Pfandobjekt in Frage kommende Immobilie während der Kreditlauf nicht ohne Zustimmung des Kreditinstituts zu veräußern oder mit einer weiteren Immobilien­finanzierung zu belasten, ist für die Bank im Gegensatz zur Grundschuld eine weniger werthaltige Sicherheit. Deshalb besteht diese Möglichkeit nur unter verschiedenen Voraussetzungen, die von Darlehensgeber zu Darlehensgeber variieren. Neben der geringen Darlehenssumme gewähren die Banken die Immobilien­finanzierung gegen Negativerklärung üblicherweise nur bei einer hohen Kreditwürdigkeit bzw. Bonität des Darlehensnehmers.

Abklärung der Möglichkeit für eine Baufinanzierung gegen Negativklausel

Ob für den Einzelnen die Immobilien­finanzierung mit Negativerklärung in Betracht kommt, sollte der Darlehenssuchende also bei der Recherche nach einem günstigen Baudarlehen beim jeweiligen Finanzierungspartner ansprechen. Sollte in der Tat nur eine eher kleine Kreditsumme gewünscht werden, würde eine kostenträchtige grundpfandrechtliche Absicherung der Immobilien­finanzierung durch den Grundbucheintrag das Finanzierungsvorhaben nämlich verhältnismäßig stark verteuern. Daher bieten zum Beispiel Bausparkassen gemäß § 7 Abs. 4 BSpKG und § 12 BSpKV Darlehen gegen eine Negativerklärung an. Aber auch viele weitere Finanzierungspartner halten diese Form der unbesicherten Immobilien­finanzierung als Option bereit.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Unsere Experten informieren Sie in einem Beratungsgespräch gerne über die Möglichkeiten einer Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung. Bei der Frage nach den unterschiedlichen Formen der Kreditsicherheiten berücksichtigen wir selbstverständlich immer Ihre ganz persönlichen Voraussetzungen. Auf diese Weise können wir Ihnen stets ein individuell passendes Angebot für eine günstige Immobilien­finanzierung unterbreiten.