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Bereitstellungszinsen

Banken oder Versicherungen erheben Bereitstellungszinsen, wenn der Darlehensnehmer bei einer Immobilien­finanzierung den bereitgestellten Darlehensbetrag ab einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht ganz oder teilweise abgerufen hat. In jedem Darlehensvertrag zur Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung ist eine Frist zum Abruf des Geldes vereinbart. Wenn sich der Kauf einer Immobilie oder der Bau eines Hauses verzögert, kann der Darlehensnehmer das Baudarlehen nicht etwa auf seinem eigenen Konto zwischenlagern, um es später an den Verkäufer oder den Bauunternehmer auszubezahlen. Denn eine Immobilien­finanzierung ist zweckgebunden und wird oft vom Finanzierungspartner direkt an den Verkäufer der Immobilie ausbezahlt. Der Bauherr kann das Geld nur verspätet abrufen.

Bei dieser Verzögerung werden Zinsen auf die Nichtnutzung des Baudarlehens fällig. Der Finanzierungspartner erhebt diesen Aufschlag, weil er in dieser Zeit für die Refinanzierung der Immobilien­finanzierung selber Zinsen zahlen muss und keine Zinseinnahmen erwirtschaften kann.

Bereitstellungszinsen auch beim Hausbau

Auch beim Bau eines Hauses können Bereitstellungszinsen anfallen. Der Darlehensgeber zahlt das Baudarlehen nach Baufortschritt sukzessive in Raten aus. Dies kann sich über Monate oder gar Jahre hinziehen. Dafür kann ein Bereitstellungszins anfallen, der Teil der Bauzeitzinsen ist. Diese Zinsen auf den nicht abgerufenen Darlehensbetrag einer Immoblienfinanzierung können vor allem lange Bauvorhaben spürbar verteuern.

Fallen die Bereitstellungszinsen für die gesamte Darlehenssumme der Baufinanzierung an, spricht man von einem nicht anrechenbaren Zins; wurde ein Teil des Baudarlehens bereits in Anspruch genommen, wird dieser für die Bereitstellungszinsen auf den verbliebenen Rest angerechnet; man spricht dann vom anrechenbaren Bereitstellungszins.

Insbesondere bei einem Neubau sollte man darauf achten, dss der Darlehensvertrag zur Baufinanzierung eine möglichst lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen beinhaltet.

Über Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung verhandeln

Vereinbarungen zu den Bereitstellungszinsen einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung werden im Darlehensvertrag getroffen. Hier kann es durchaus einen Verhandlungsspielraum geben. Der Darlehensnehmer sollte schon vor dem ersten Beratungstermin einen Zeitplan des Immobilienkaufs entwerfen und im Gespräch mit dem Finanzierungspartner auf etwaige Verzögerungen hinweisen.

Die Unterzeichnung des Darlehensvertrags für eine Immobilien­finanzierung sollte erst dann stattfinden, wenn der Kauf innerhalb der vereinbarten Zeit ohne Bereitstellungszinsen tatsächlich bevorsteht.  Die Frist für diesen Zeitraum beginnt mit der Unterzeichnung des Darlehensvertrags. Der Darlehensnehmer einer Baufinanzierung sollte vor Unterschrift noch einmal die Vereinbarungen zur Zeit ohne Bereitstellungszinsen überprüfen.

Üblich sind Fristen bei einer Immobilien­finanzierung ohne von 6 bis 12 Monaten, manche Verträge vereinbaren jedoch auch einen einzigen Monat oder bis zu 15 Monate. Der Zinssatz für die Bereitstllung einer Baufinanzierung ist hoch: Üblich sind 0,25 Prozent der Kaufsumme pro Monat bzw. 3 Prozent pro Jahr. Bei einer Darlehenssumme von 250.000 € werden durch eine Verzögerung um zwei Jahre 15.000 € fällig.

Bereitstellungszinsen-Frist für Anschlussfinanzierung nutzen

Bei einer Anschlussfinanzierung können Darlehensnehmer die Frist ohne Bereitstellungszinsen für die „Reservierung“ niedriger Zinsen nutzen: indem sie schon vor Ablauf ihres laufenden Darlehensvertrags einen neuen Vertrag  abschließen, dessen Frist für den Bereitstellungzins mit dem Auslaufen des bisherigen Darlehensvertrags zusammenfällt. Hierbei spricht man auch von einem „unechten  Forwarddarlehen“.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: Nutzen Sie auch ein Forwarddarlehen, um sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Rechtlich und steuerlich zählen die Bereitstellungszinsen übrigens nicht zu den Zinsen. Denn sie dienen nicht der Finanzierung des Immobilie, sondern der Beschaffung des Geldes. Korrekterweise muss man von einer Gebühr sprechen.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung beschreibt ein vorhandenes Bauwerk oder einen zu errichtenden Neubau in allen Details. Dabei werden alle Leistungen, die der Bauträger erbringen muss, definiert. Eine Baubeschreibung ist Bestandteil eines Bauvertrags und gehört zu den wichtigsten erforderlichen Unterlagen für eine Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung. Auch für das Baugenehmigungsverfahren ist sie eine Voraussetzung.

Eine Baubeschreibung sichert den Bauherrn gegenüber der Leistung des Bauträgers ab. Der Bauherr sollte daher auf eine möglichst detailgenaue und vollumfängliche Baubeschreibung bestehen und sich gegebenenfalls Beratung bei einem Architekten oder einem Bausachverständigen einholen. Leistungen, die nicht in der Baubeschreibung enthalten sind, muss der Bauträger auch nicht erbringen.

Es gibt keine verbindlichen Regelungen, welche Inhalte eine Baubeschreibung enthalten muss oder wie sie aufgebaut zu sein hat. Von daher sind ältere Baubeschreibungen manchmal ungenau oder nicht ausführlich genug. Ab Januar 2018 jedoch müssen Bauunternehmer gemäß der neuen Gesetzeslage den Bauherrn rechtzeitig vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung aushändigen, die bestimmte Mindestanforderungen erfüllen muss. Sie muss klare und verständliche Angaben zu den wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks machen und einen genauen Überblick über die angebotenen Leistungen ermöglichen.

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hat hierfür die Broschüre „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für
Ein- und Zweifamilienhäuser“ herausgegeben. Sie soll bei Vertragsverhandlungen des Bauherren mit dem Anbieter als Leitfaden und Kontrollinstrument dienen.

Die Baubeschreibung für die Beantragung einer Immobilien­finanzierung sollte Folgendes beinhalten:

  • Allgemeines zum Gebäude wie Art, Zweck und Nutzung, Genehmigung und Planung
  • Qualität der Baustoffe sowie Hersteller, Subunternehmer, Fabrikate, Preise und Farben
  • Beschreibung der örtlichen Gegebenheiten und der Umgebung (Grundwasser, Schutzzonen, Immissionen, Baustellensicherung, Vorarbeiten und andere gleichzeitige Arbeiten)
  • Festlegungen zur Bauweise, zur Ausführung der Bauleistung, des Bauablaufs und Besonderheiten
  • Beschreibungen von Konstruktion, Dämmung, Statik, Haustechnik
  • Leistungsdarstellungen mit Termin-, Lage- und Konstruktionsplänen
  • Haftungsausschlüsse und Änderungsbedingungen

Baubeschreibung – auch für gebrauchte Immobilien unerlässlich

Auch wer ein vorhandenes Haus oder eine vorhandene Wohnung kauft, sollte sich die Baubeschreibung aushändigen lassen. Sie bietet wichtige Informationen über das, was nicht auf den ersten Blick sichtbar ist. Auch wird das Dokument für etwaige An- oder Umbaumaßnahmen benötigt. Die Beschreibung des Bauwerks gibt Auskunft darüber, welche Wände tragend sind, welche Bauteile beispielsweise entfernt werden können oder ob andere Umstände den geplanten Umbau erschweren oder unmöglich machen. Sofern die Bauschreibung auch Materialien auflistet, kann sie Auskunft auf die Wertigkeit des Hauses geben. Dies spielt eine wichtig Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie und gehört zu den erforderlichen Unterlagen bei der Beantragung einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung.

Was tun, wenn keine Baubeschreibung vorliegt? DTW | Immobilien­finanzierung bietet Ihnen an, bei der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen für die Baufinanzierung eine Ersatzbaubeschreibung auszufüllen:
https://www.immobilienfinanzierung.de/downloads/DTW-Ersatzbaubeschreibung.pdf

Der Bauherr sollte versuchen herauszufinden, warum das Dokument nicht vorliegt. Die Gründe können vielfältig sein: Vielleicht handelt es sich um Schwarzarbeit, vielleicht sind die Unterlagen bei Brand, Hochwasser oder Ähnlichem abhanden gekommen, möglicherweise war keine Baubeschreibung verlangt. Ob zum Kauf einer gebrauchten Immobilie auch ohne eine Beschreibung des Bauwerks geraten werden kann, sollte ein Sachverständiger entscheiden. In diesem Fall ist es sehr empfehlenswert ein Wertgutachten der Immobilie anfertigen zu lassen. Die Kosten für ein Wertgutachten sind auf jeden Fall deutlich geringer als die Folgekosten einer Fehlinvestition in eine Immobilie.

 

Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen bezeichnet nach landläufigem Verständnis ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht auf eine Immobilie abgesichert ist: Der Darlehensgeber erhält das Recht, das Grundstück/die Immobilie des Darlehensnehmers zu pfänden, wenn dieser den vereinbarten Zahlungsverpflichtungen, z.B. bei einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung, nicht nachkommt. Das Hypothekendarlehen ist also eine bestimmte Form der Absicherung bei der Immobilien­finanzierung.

Im genauen Wortsinne handelt es sich dabei um eine Hypothek. Der Begriff Hypothekendarlehen hat sich jedoch so weitgehend im allgemeinen Sprachgebrauch etabliert, dass er fast immer gleichbedeutend verwendet wird.

Das Hypothekendarlehen wird im Grundbuch eingetragen und dort mit Gläubiger, Geldbetrag, dem Zinssatz und der Höhe etwaiger Nebenleistungen genau benannt. Zusätzlich muss der Finanzierungspartner seinem Schuldner  einen Hypothekenbrief aushändigen. Gläubiger und Schuldner können sich darauf einigen, auf den Hypothekenbrief zu verzichten. Voraussetzung dafür ist jedoch der Eintrag ins Grundbuch. In der Praxis wird zumeist eine Briefhypothek ausgestellt. Die Gebühren für Grundbuch und Brief müssen bei der Immobilien­finanzierung mit einkalkuliert werden.

Diese Form des Darlehens, nämlich für ein wertvolles Stück Land Geld geliehen zu bekommen, geht auf das antike griechische Recht zurück: Hypothek (griech.) bedeutet nichts anderes als „Unterpfand“. Das römische Reich übernahm das Konstrukt der Hypotheken und baute sein gesamtes Wertesystem darauf auf. Die Adligen „beliehen“ ihre großen Landstücke vor den Toren Roms, um damit ihr ausschweifendes Leben in der Stadt zu finanzieren. Bald führte man Rechnungsbücher darüber ein – die Vorläufer der heutigen Grundbücher.

Hypothekendarlehen versus Grundschuld

Das Hypothekendarlehen baut sich mit jeder Ratenzahlung sukzessive ab, das heißt, der Wert der Hypothek sinkt kontinuierlich mit der Tilgung, z.B. einer Immobilien­finanzierung. Sobald der gesamte Darlehensbetrag getilgt ist, wird die Hypothek mit einer löschfähigen Quittung (ausgestellt vom Darlehensgeber) im Grundbuch gelöscht.

Eine Grundschuld ist ebenfalls ein Grundpfandrecht. Es dient gleichfalls als Sicherungsmittel für den Darlehensgeber, z.B. einer Immobilien­finanzierung, und unterliegt den selben Regelungen wie die Hypothek. Der Darlehensbetrag bleibt bei der Grundschuld jedoch bis zur Löschung in voller Höhe im Grundbuch stehen. Sein Wert bleibt dabei immer konstant, auch wenn das Baudarlehen komplett getilgt wurde. Es kann also eine Grundschuld bestehen, obwohl keine Forderung aus einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung vorliegt. Um dieses Dilemma zu beseitigen, verbindet man die Grundschuld oft mit  einem Sicherungsvertrag. Dieser sieht vor, dass  die Grundschuld zurück auf den ursprünglichen Eigentümer geht, sobald die Forderungen beglichen sind. Man spricht dann von einer Eigentümergrundschuld.

Eine Grundschuld ermöglicht den Darlehensnehmern bei einer Immobilien­finanzierung mehr Flexibilität als eine Hypothek: Die Grundschuld kann für neue Darlehen aktiviert werden, ohne dass erneut teure Gebühren für Notar und Grundbuch entrichtet werden müssten. Außerdem ist die Grundschuld auf Dritte übertragbar.

Heute ist es so, dass bei der Immobilien­finanzierung Darlehensgeber die Darlehen weit häufiger mit einer Grundschuld als mit einer Hypothek absichern.

Immobilie

Immobilie bedeutet zunächst „unbeweglicher Gegenstand“ (vom lateinischen „immobilis“ = unbeweglich). In der Handels- und Rechtssprache bezeichnet der Begriff ein nicht bewegliches Sachgut, also ein Grundstück und/oder ein Gebäude im weitesten Sinne. Handelt es sich um ein Grundstück, spricht man auch von einer Liegenschaft. Ist ein Gebäude darauf errichtet, nennt man es auch Anwesen. Häufig spielt beim Erwerb die passende Immobilien­finanzierung eine gewichtige Rolle.

Mehrere Unterbegriffe geben die spezifische Nutzung von Gebäuden an:

  • Wohnimmobilien stehen mindestens überwiegend dem Wohnen zur Verfügung
  • Gewerbeimmobilien dienen der gewerblichen Nutzung
  • Sozialimmobilien bezeichnen Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser und Rehabilitationskliniken oder beispielsweise Seniorenimmobilien wie Senioren- und Pflegeheime
  • Betriebsimmobilien (Unternehmensimmobilien) werden von Betrieben für die Unternehmenstätigkeit genutzt
  • Spezialimmobilien benennen Gebäude für Sondernutzungen wie Bahnhöfe, Kraftwerke oder Hotels etc.

Grob gibt es zwei Arten von Erwerb und Nutzung einer Immobilie: für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Für beide Fälle kommt eine Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung in Frage.

Sonderregeln beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie gelten im Vergleich zu beweglichen Gütern einige Sonderregeln:

  • Ein Notar muss den Kauf beurkunden;
  • der Käufer zahlt eine Steuer auf den Kauf, die so genannte Grunderwerbssteuer;
  • Kaufakt und tatsächlicher Eigentumsübergang sind getrennt; die Modalitäten  hierüber werden vom Notar beurkundet.

Die hierbei entstehenden Kosten für Notar, Grundbuch und Finanzamt benennen die  so genannten Erwerbs-Nebenkosten. Kommt noch ein Makler hinzu, können bis zu 15 % der Kaufpreises als Zusatzkosten entstehen. Diese Summe muss folglich beim Erwerb einer Immobilie und nicht zuletzt bei der Immobilien­finanzierung einkalkuliert werden.

Als Objekt wird eine Immobilie dann bezeichnet, wenn sie sich in einer kaufmännischen oder baulichen Transformation befindet. Makler, Finanzierungspartner, Ämter, Architekten oder Bauherren sprechen von ihrem Objekt, wenn sie eine Immobilie gerade vermitteln, (um)bauen, planen oder finanzieren.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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