Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Unter der Vertragslaufzeit einer Immobilien­finanzierung versteht man die gesamte Zeitspanne des Finanzierungsvorhaben. Damit ist sie abzugrenzen von der Sollzinsbindung bei der Immobilien­finanzierung, jenen Zeitraum, in dem ein Sollzinssatz vertraglich garantiert ist. In den allermeisten Fällen ist bei der Baufinanzierung nämlich die benötigte Darlehenssumme am Ende der Sollzinsbindung nicht komplett getilgt. Das bedeutet, es verbleibt zu diesem Termin eine Restschuld, welche man entweder durch eine Einmalzahlung oder durch eine Anschlussfinanzierung tilgen kann.

Bedeutung der Sollzinsbindung bei der Immobilien­finanzierung

Während die Vertragslaufzeit der Immobilien­finanzierung also die Dauer beschreibt, die der Darlehensnehmer insgesamt benötigt, bis er wieder komplett schuldenfrei ist, geht die Sollzinsbindung mit einem konkreten Baudarlehen einher. Dabei kann der Darlehensnehmer die Sollzinsbindung grundsätzlich frei wählen. Übliche Zeitspannen sind fünf, zehn, zwölf, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. Von dieser Wahl hängt dann der jeweils angebotene Zinssatz für das Baudarlehen ab.

Auch eine Sollzinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens ist möglich. In diesem Fall schließt der Darlehensnehmer ein sogenanntes „Volltigerdarlehen“ für die Immobilien­finanzierung ab. Bei dieser speziellen Form des Annuitätendarlehens ist – quasi als Ausnahme von der Regel – die Sollzinsbindung identisch mit der Vertragslaufzeit der Baufinanzierung. Denn das Volltilgerdarlehen zeichnet sich ja gerade dadurch aus, dass am Ende seiner Laufzeit keine Restschuld mehr verbleibt.

Zusammenhang von Vertragslaufzeit und Tilgungshöhe

Mit der Entscheidung der Sollzinsbindung sowie durch weitere vereinbarte Konditionen ergibt sich der Sollzinssatz für die Immobilien­finanzierung. Zu ihnen zählt insbesondere die grundsätzlich ebenfalls frei wählbare anfängliche Tilgung beim Annuitätendarlehen. Logischerweise reduziert sich die Restschuld bei der Immobilien­finanzierung umso schneller, je höher man als Darlehensnehmer die anfängliche Tilgung ansetzt. Und so kann er auch die Vertragslaufzeit einer Immobilien­finanzierung verkürzen. Allerdings sollte man immer darauf achten, dass man sich bei seinen monatlichen Belastungen nicht übernimmt. Eine realistische Einschätzung und ein gewisser finanzieller Puffer für unerwartete Ausgaben sollten daher bei der Baufinanzierung immer mit einkalkuliert werden.

Beim oben erwähnten Volltigerdarlehen kann der Darlehensnehmer allerdings nicht die Höhe der monatlichen Tilgungshöhe bestimmen. Denn hier errechnet sich die Höhe der Monatsrate in Relation mit dem Ziel, am Ende der Vertragslaufzeit die komplette Tilgung erreicht zu haben. Je höher hierbei die Darlehenssumme und je kürzer die Vertragslaufzeit für die Baufinanzierung gewünscht ist, umso höher fällt die monatliche Tilgungsrate aus. An dieser Stelle scheitert vermutlich so manch gehegter Wunsch eines Bauherren oder Immobilienkäufers nach einem Volltilgerdarlehen.

Die Aufteilung der Vertragslaufzeit bei der Immobilien­finanzierung

Aber die Immobilien­finanzierung durch ein erstes Baudarlehen und einer nachfolgenden Anschlussfinanzierung ist mitnichten nur ein Kompromiss. Denn diese Aufteilung der gesamten Vertragslaufzeit einer Immobilien­finanzierung bietet sehr viele Chancen. So kann man zum Beispiel im Hinblick auf den aktuellen Stand und die Entwicklung der Bauzinsen am Markt reagieren und hierbei optimale Lösungen für eine passende und günstige Baufinanzierung finden.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Unsere Baufinanzierungsexperten beraten Sie jederzeit gern ausführlich und individuell. Im persönlichen Gespräch zeigen wir Ihnen die für Sie ideale  Immobilien­finanzierung über die gesamte Vertragslaufzeit auf. Wir besprechen mit Ihnen die Wahl der Sollzinsbindung, der Tilgungshöhe etc. für eine optimal auf Sie zugeschnittene günstige Immobilien­finanzierung.

Das Disagio bei einer Immobilien­finanzierung ist – vereinfacht ausgedrückt – eine vorgezogene Zinszahlung. Denn die Bank zahlt hierbei dem Darlehensnehmer nicht die gesamte  Darlehenssumme aus. Es gibt sowohl Baudarlehen mit als auch ohne Disagio, wobei heutzutage Baufinanzierungen ohne Disagio verbreiteter sind. Der Begriff „Disagio“ kommt aus dem Italienischen und bedeutet übersetzt „Abgeld“. Ein weiteres Synonym im Finanzwesen ist „Damnum“.

Abgeld senkt den Sollzins bei der Immobilien­finanzierung

Bei einem Darlehen mit Disagio wird nicht der komplette Kreditbetrag der Immobilien­finanzierung ausgezahlt, sondern nur ein Teil. Beträgt beispielsweise das Damnum fünf Prozent, so zahlt die Bank dem Darlehensnehmer nur 95 Prozent der Kreditsumme aus. Allerdings muss dieser die vollen 100 Prozent der Darlehenssumme zurückzahlen.

Diese Differenz zwischen dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag bzw. Nettodarlehensbetrag der Immobilien­finanzierung und dem Nominalbetrag gilt als vorausbezahlter Zins. Der Vorteil: Dadurch verringert sich der Sollzins bei der Immobilien­finanzierung. Und so können gegebenenfalls die monatlichen Ratenzahlungen niedrig gehalten werden. Der Nachteil: Da das Danum den Auszahlungsbetrag reduziert, muss der Darlehensnehmer einen höheren Kreditbetrag aufnehmen, verzinsen und zurückzahlen als bei einer Immobilien­finanzierung ohne Abgeld.

Disagio erhöht die Darlehenssumme bei der Immobilien­finanzierung

An einem konkreten Beispiel lässt sich der Vorgang einer Immobilien­finanzierung inklusive Abgeld veranschaulichen: Nehmen wir an, dass ein Darlehensnehmer exakt 200.000 Euro benötigt, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Bei einer Immobilien­finanzierung mit fünf Prozent Disagio muss er dann aber eine Darlehenssumme von insgesamt 210.526,31 Euro aufnehmen. Denn das in diesem Betrag enthaltene Abgeld beträgt 10.526,31 Euro. Für seinen Immobilienerwerb erhält er nun die gewünschten 200.000 Euro als Auszahlungsbetrag.

Das Damnum wird entweder als Prozentsatz vom Nominalbetrag oder als Kurs des Darlehens in den Angeboten zur Immobilien­finanzierung angegeben. Das  wäre – wie in unserem Beispiel – die Angabe „5 % Disagio“. Oder alternativ stünde stattdessen der Auszahlungskurs im Darlehensangebot, was in unserem Beispiel „95 % Auszahlungskurs“ hieße.

Disagio verändert nicht den Effektivzins bei der Immobilien­finanzierung

Die vorgezogene Zinszahlung in Form des Abgelds verringert bei der Immobilien­finanzierung zwar den zu zahlenden Sollzins, der Effektivzins bleibt allerdings im Vergleich zu einem Darlehen ohne Disagio gleich. Daher lohnt sich das Damnum, wenn überhaupt, in erster Linie nur für Kapitalanleger, die eine vermietete Immobilie finanzieren möchten. Denn hier hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, das Abgeld für das Jahr des Immobilienerwerbs steuerlich geltend zu machen. Wer sich für diese Variante interessiert, sollte sich vorab an einen Steuerberater wenden, um die Detailfragen der steuerlichen Behandlung des Damnums sowie die Angaben in der Steuererklärung abzuklären.

Unter Restdarlehen versteht man bei der Immobilien­finanzierung den noch nicht getilgten Betrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt, insbesondere nach Ablauf der Sollzinsbindung, offen ist. Alternativ wird dieser Betrag auch Restschuld genannt. Im Regelfall sind Baudarlehen nach Beendigung der Zinsfestschreibung noch nicht in vollem Umfang zurückgezahlt. Wie hoch während oder am Ende der Vertragslaufzeit das Restdarlehen ist, kann man dem Tilgungsplan einer Immobilien­finanzierung entnehmen. Dort ist aufgeführt, welche Restschuld zu jedem Zeitpunkt der Kreditlaufzeit besteht.

Restdarlehen als Kriterium beim Vergleich von Immobilien­finanzierungen

Wer für den Immobilienerwerb, ein Bauvorhaben oder den Grundstückskauf eine passende und günstige Immobilien­finanzierung sucht, sollte beim Vergleichen der Darlehensangebote nicht allein auf die aufgelisteten Sollzinssätze achten. Damit eine Vergleichbarkeit der Finanzierungsprodukte gewährleistet ist, muss auch die Höhe der Restschuld, die am Laufzeitende noch offen ist, Berücksichtigung finden. Grundsätzlich sind die Kreditinstitute gesetzlich nicht dazu verpflichtet, das Restdarlehen in ihren Angeboten anzugeben. Doch als Darlehensnehmer sollte man dann diese Angabe vor seiner Entscheidung unbedingt einfordern.

Sondertilgungen zur Restdarlehensminimierung

Um das Restdarlehen gering zu halten, ist neben möglichst niedrigen Zinsen vor allem die Option zur Sondertilgung wichtig. Selbst wenn ein Darlehensnehmer zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss nicht unbedingt davon ausgeht, solche Sonderzahlung leisten zu können, sollte er dennoch Wert auf die vertraglich festgelegte Option zur kostenfreien Sondertilgung legen. Da eine Baufinanzierung zumeist über einen sehr langen Zeitraum angelegt ist, lässt sich oft nur schwer abschätzen, wie sich die das persönliche Vermögens- und Einkommensniveau zukünftig entwickelt.

Daher ist es grundsätzlich in jedem Fall sinnvoll, sich die Möglichkeit zur Sondertilgung offen zu halten. Denn wenn sie besteht, kann der Darlehensnehmer sie in Anspruch nehmen, muss es aber nicht. Sollte er sie während der Darlehenslaufzeit nicht einsetzen können oder wollen, ist dies nicht mit finanziellen Nachteilen verbunden. Umgekehrt kann er davon aber sehr profitieren. Denn mit Sondertilgungen wird das Darlehen natürlich zügiger zurückgezahlt. Weil sich dadurch die Laufzeit der Immobilien­finanzierung verkürzt, spart man dementsprechend Darlehenszinsen ein.

Konditionen der Sondertilgung bei der Immobilien­finanzierung

Nicht alle Kreditinstitute bieten die Option zur Sondertilgung von vornherein an. Einige wenige verlangen dafür sogar einen Zinsaufschlag. Bei den meisten Banken ist sie jedoch kostenfrei. Allerdings ist im Regelfall eine Begrenzung der Höhe der jährlichen Sondertilgungsrate im Darlehensvertrag festgehalten. Je nach Anbieter einer Baufinanzierung schwankt sie zwischen fünf und zehn Prozent des Darlehensbetrags.

Anschlussfinanzierung für das Restdarlehen

Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann das Restdarlehen entweder durch eine Einmalzahlung oder durch eine Anschlussfinanzierung abgelöst werden. Bei der weiterführenden Immobilien­finanzierung hat der Darlehensnehmer die freie Wahl, ob er den Anschlusskredit zur Finanzierung der Restschuld bei seinem bisherigen Darlehensgeber oder bei einem neuen abschließt. Das rechtzeitige Vergleichen lohnt sich, um sich die bestmöglichen Darlehensoptionen für die Anschlussfinanzierung, zum Beispiel in Form eines Forward-Darlehens, zu sichern. Die Baufinanzierungsexperten von DTW | Immobilien­finanzierung beraten Sie dazu selbstverständlich jederzeit gerne ausführlich und individuell.

Unter der Restschuld bei einer Immobilien­finanzierung versteht man den zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgten Teil des Baudarlehens. Bei Baufinanzierungen ist es der Regelfall, dass der Darlehensbetrag nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht komplett getilgt ist. Daher muss der Darlehensnehmer die Restschuld bzw. noch offene Summe des Baudarlehens nach Ende der Vertragslaufzeit an den Darlehensgeber zurückzahlen.

Tilgungsplan informiert über Schuldenstand

Die Höhe der Restschuld nach der Vertragslaufzeit hängt von der Sollzinsbindung und der Höhe der Tilgung ab. Beim Annuitätendarlehen, das in Deutschland am häufigsten zur Baufinanzierung abgeschlossen wird, ist dabei die Wahl der anfänglichen Tilgung maßgeblich. Denn die Höhe der Rückzahlungsraten, auch Annuität genannt, bleiben hier über die gesamte Laufzeit konstant. Da sie sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzten, beträgt der Tilgungsanteil nur bei der allerersten Monatsrate genau der Höhe der gewählten anfänglichen Tilgung. Innerhalb jeder weiteren monatlichen Ratenzahlung verschiebt sich der Anteil der Zinsen zugunsten der Tilgung, weil sich mit jeder Rate die Restschuld kontinuierlich verringert, auf die der Sollzinssatz angerechnet wird. Im Tilgungsplan eines Annuitätendarlehens sind diese Daten über die gesamte Laufzeit der Immobilien­finanzierung aufgeführt.

Das Begleichen der Restschuld bei einer Immobilien­finanzierung

Um die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung zu begleichen, hat der Darlehensnehmer verschiedene Optionen. So kann er sie in Form einer Einmalzahlung tilgen, wenn er über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt. Da dies häufig nicht der Fall ist, kann er für die Restschuld ein weiterführendes Darlehen abschließen. Dabei hat der die Wahl zwischen einer Anschlussfinanzierung bei seinem bisherigen Kreditinstitut oder bei einem neuen Finanzierungspartner. Sobald sich die Vertragslaufzeit eines Darlehens dem Ende zuneigt, sollte sich daher der Darlehensnehmer rechtzeitig um seine Anschlussfinanzierung kümmern. Insbesondere in einer Niedrigzinsphase bieten sich lohnenswerte Möglichkeiten, sich die günstigen Bauzinsen zum Beispiel viele Monate im Voraus durch ein Forward-Darlehen zu sichern.

Bedeutung der Restschuld vor Ablauf der Sollzinsbindung

Nicht nur nach dem regulären Ablauf des Darlehensvertrags hat die Restschuld bei einer Immobilien­finanzierung Bedeutung. So spielt sie selbstverständlich auch die entscheidende Rolle, wenn der Darlehensnehmer die Immobilien­finanzierung vorzeitig, also während der vertraglich vereinbarten Laufzeit, beenden möchte. Ein möglicher Grund hierfür wäre zum Beispiel, dass der Schuldner unerwartet in den Besitz eines größeren Geldbetrags gekommen, mit dem er sein Baudarlehen nun komplett tilgen möchte, um nicht länger Zinsen zahlen zu müssen. Ein weiteres Beispiel wäre das Interesse für eine Umschuldung, um durch einen Vertragswechsel bessere Darlehenskonditionen zu erhalten. Allerdings ist bei diesen Ansinnen immer zu beachten, dass für die vorzeitige Auflösung des Baudarlehens im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Ob sich das vorzeitige Kündigen der Immobilien­finanzierung rechnet, sollte daher unbedingt in die jeweiligen Überlegungen einfließen.

Die Restschuld bei Zahlungsunfähigkeit

Es kann natürlich auch vorkommen, dass ein Schuldner das Darlehen für die Immobilien­finanzierung nicht mehr bedienen kann, weil sich beispielsweise seine Einkommenssituation durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit geändert hat oder weil er stirbt. Bei Zahlungsunfähigkeit wird das Gericht hinzugezogen. Es stellt den noch offenen Betrag, d.h. die Höhe der Restschuld des Baudarlehens, fest und leitet die weiteren Schritte ein. Im Todesfall des Darlehensnehmers geht die Restschuld eventuell auf die Erben über. Wer sich vor solchen Risiken und Folgen dieser Situationen absichern möchte, hat verschiedene Möglichkeiten entsprechende und passende Versicherungen abzuschließen.

Tipp von DTW| Immobilien­finanzierung:
Weiterführende Informationen zur Thematik finden Sie unter anderem in unseren Blogbeiträgen:

• Höhere Tilgung der Baufinanzierung spart Geld
• Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen bei der Immobilien­finanzierung?