Der Beleihungswert einer Immobilie wird bei einer Baufinanzierung durch den Darlehensgeber ermittelt, um dessen Risiko bei der jeweiligen Immobilienfinanzierung einzuschätzen. Er orientiert sich am zwar Verkehrswert des Objekts, ist aber nicht mit ihm identisch.
Den „Wert“ einer konkreten Immobilie zu bestimmen, liegt im Grunde immer „im Auge des Betrachters“. Anders ausgedrückt: Es ist eine Frage der Perspektive. Steht der Verkauf beziehungsweise Kauf einer Immobilie an, interessieren sich Käufer und Verkäufer für den aktuellen Marktwert beziehungsweise Verkehrswert. Dieser hängt von Angebot und Nachfrage des Immobilientyps in der entsprechenden Lage ab. Er spiegelt also eine Momentaufnahme des Immobilienwerts wieder. Letztlich ergibt sich der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie im Regelfall durch die jeweiligen Verhandlungen.
Unterschied von Beleihungswert und Marktwert
Wendet sich nun der Käufer an eine Bank oder Sparkasse, um für den vereinbarten Kaufpreis eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, betrachtet das Kreditinstitut den „Wert“ dieser Immobilie unter einem anderen Blickwinkel. Denn je nach gewählter Tilgungsrate ergibt sich eine entsprechend lange Laufzeit des Baudarlehens. Meist ist die Darlehenssumme erst nach 15, 20 oder mehr Jahren vollständig getilgt. Bis dahin muss sich der Darlehensgeber den Rückzahlungsanspruch aus dem „Wert“ der Immobilie optimal sichern. Dafür wird beim klassischen Grundschulddarlehen als Sicherheit ein Grundpfandrecht für die entsprechende Immobilie vereinbart. Das Kreditinstitut nimmt nun eine Einschätzung der Werthaltigkeit der Immobilie für einen möglichst langen Zeitraum vor und ermittelt so den sogenannten Beleihungswert.
Gründe für einen Beleihungswert
Bei dieser Ermittlung des Beleihungswertes dominieren die Sicherheitsbedürfnisse des Darlehensgebers. Mit ihm legt er eine sichere Wertobergrenze für die langfristige Beleihung der Immobilie fest.
Dabei sind folgende Punkte zu beachten: Alle ungesicherten Zukunftsprognosen für Wert- und Ertragssteigerungen der Immobilie sollten unberücksichtigt bleiben. Nur die zum Bewertungszeitpunkt nachweislich gesicherten Eigenschaften und Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung dem Immobilieneigentümer dauerhaft zustehen, fließen in die Ermittlung des Beleihungswerts ein. Es muss eine sorgfältige Einschätzung der dauerhaften Marktgängigkeit der Immobilie im Hinblick auf ihre Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit erfolgen. Alle Berechnungen, verwendeten Ansätze und sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren müssen sowohl für den Darlehensgeber als auch den Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung nachvollziehbar sein. Das Ziel ist es, einen Beleihungswert zu ermitteln, der eine möglichst lange, in die Zukunft gerichtete Beständigkeit besitzt.
Der Beleihungswert bei der Immobilienfinanzierung
Bei der Immobilienfinanzierung spielt der Beleihungswert eine sehr bedeutsame Rolle. Von seiner Höhe hängt nicht zuletzt auch die Höhe des gewährten Zinssatzes bei der Baufinanzierung ab. Wichtig zu wissen ist, dass der Beleihungswert einen eigenständigen, vom Vorsichtsprinzip geprägten Schätzwert darstellt, der nicht nur als Grundlage für die Kreditentscheidung dient, sondern auch rechtliche Bedeutung hat. So müssen beispielsweise Banken nach §§ 11 und 12 HBG bei der Beleihung einer Immobilie bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes weniger Eigenkapital einsetzen als bei Beleihungen darüber.
Der ermittelte Beleihungswert fließt bei der Immobilienfinanzierung als entscheidende Rechnungsgröße in die Berechnung des sogenannten Beleihungsauslaufs ein. Das ist der Quotient aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert. Die Banken haben für ihre verschiedenen Darlehensangebote in der Regel Tabellen, welche eine Staffelung von Beleihungsauslaufwerten und den dazugehörigen Zinssätzen beinhalten. Bei einem Beleihungsauslauf von bis zu etwa 55 bis 60 Prozent erhalten Darlehensnehmer üblicherweise die Immobilienfinanzierung zu einem Basiszinssatz. Liegt der Beleihungsauslauf darüber, erhöht sich der Sollzinssatz um einige Prozentpunkte.
Faustregel für den Beleihungswert
Als Faustregel kann man festhalten: Der Beleihungswert orientiert sich am Marktwert, zu dem sich die Immobilie jederzeit problemlos verkaufen ließ und berücksichtigt potentielle Wertschwankungen. Für diese erfolgt meistens ein Risikoabschlag durch den Darlehensnehmer von etwa 10 bis 30 Prozent des Immobilienkaufpreises. Möchte man für einen günstigeren Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung seinen Beleihungsauslauf verbessern, kann man sich zum einen für einen höheren Eigenkapitaleinsatz entscheiden. Zum anderen heben zusätzliche Sicherheiten den Beleihungswert an, so dass sich der Beleihungsauslauf reduziert. Auf diese Weise ist bei der Immobilienfinanzierung der Abschluss eines Darlehensvertrags zu einem niedrigeren Zinssatz möglich.