Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Der Tilgungsplan ist ein in § 492 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gesetzlich verankerter Pflichtbestandteil eines Verbraucherdarlehensvertrags. Zu dieser Darlehensform gehören auch Immobilien­finanzierungen, die man überdies als Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge bezeichnet. Daher ist der Tilgungsplan ebenfalls bei einer Baufinanzierung obligatorisch.

Tabellarischer Zahlenüberblick im Tilgungsplan

Er dient dazu, dass der Darlehensnehmer seine regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen bei der Immobilien­finanzierung übersichtlich im Blick behalten kann. Er beinhaltet die Angaben über den Zins- und Tilgungsrhythmus sowie die Höhe der Zins- und Tilgungsraten und deren jeweilige Fälligkeit. Hat man sich beispielsweise bei seinem Baudarlehen für eine monatliche Ratenzahlung entschieden, zeigt der tabellarische Tilgungsplan in Etappenschritten für jeden Monat bis zum Ende der Vertragslaufzeit an, wie sich der Zinsanteil, der Tilgungsanteil und die Restschuld zum jeweiligen Zeitpunkt darstellen. Bei einem vierteljährlichen Zahlungsrhythmus der Raten werden entsprechend Quartalszahlen ausgewiesen.

Mit dem Tilgungsplan kann man als Kreditnehmer bei einer Immobilien­finanzierung also kontinuierlich, im Detail und in konkreten Eurobeträgen erkennen, welcher Anteil jeder fälligen Rate für den Bauzins aufgewendet wird, welcher der Tilgung des Darlehens dient und wie zu den verschiedenen Terminen die verbleibende Restschuld aussieht.

Mit dem Tilgungsplan lassen sich Darlehensangebote gut vergleichen

Die tabellarische Aufstellung der Zins- und Tilgungsraten ist ein gutes Instrumentarium, um verschiedene Angebote für eine Immobilien­finanzierung  zu vergleichen. Alle wichtigen Zahlen sind übersichtlich aufgeführt. So kann man rasch erkennen, ob das vorliegende Darlehensangebot für einen selbst zum Beispiel im Hinblick auf die monatlichen Belastungen passend ist.

Baufinanzierungsrechner erstellen einen individuellen Tilgungsplan

Baufinanzierungsrechner wie der Tilgungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung erstellen nach der Eingaben der individuellen Eckdaten für eine Baufinanzierung Tilgungspläne, die dem Kreditsuchenden helfen, eine günstige Immobilien­finanzierung zu finden. Mit unserem DTW-Tilgungsrechner kann man seine Optionen für die verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilien­finanzierung  ganz einfach austarieren. Hierfür braucht der Kreditsuchende nur einzelne Details wie beispielsweise den Eigenkapitalanteil, die Ratenhöhe, Sollzinsbindung und dergleichen im Rechner zu verändern. Im aufgezeigten Ergebnis kann er dann sehen, wie diese sich in seinem individuellen Tilgungsplan auswirken.

Der Beleihungsauslauf ist bei Immobilien­finanzierungen eine einfache, aber wichtige Rechengröße des Kreditgeschäftes, die das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert beschreibt. Für die Finanzierungsanbieter ist er ein Anhaltspunkt, wie hoch ihr Risiko bei der jeweiligen Baufinanzierung hinsichtlich der eingesetzten Sicherheiten des Kreditsuchenden ist. Daher schlägt sich der Beleihungsauslauf auch bei den Konditionen einer Immobilien­finanzierung nieder. Je höher er ausfällt, desto höhere Zinsen verlangen die Darlehensgeber.

Der Beleihungsauslauf kann leicht errechnet werden

Der Beleihungsauslauf wird immer in Prozent angegeben und berechnet sich als Quotient aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert. Dieser ergibt sich aus dem Objektwert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von zehn Prozent. Folgendes Beispiel veranschaulicht die Berechnung des Beleihungsauslauf: Angenommen die gewünschte Kreditsumme liegt bei 150.000 Euro, um eine Immobilie zu einem Preis von 300.000 Euro zu kaufen. Dann beträgt nach Abzug des zehnprozentigen Sicherheitsabschlags der Beleihungswert des Objekts 270.00 Euro. Der Quotient aus 150.000 Euro zu 270.000 Euro ergibt 0,56 beziehungsweise 56 Prozent.

Bauzins-Staffelungen je nach Höhe des Beleihungsauslaufs

Die Darlehensgeber haben für ihre verschiedenen Finanzierungsangebote in der Regel Tabellen, welche eine Staffelung von Beleihungsauslaufwerten und den dazugehörigen Zinssätzen beinhalten. Bei einem Wert von bis zu etwa 55 bis 60 Prozent erhalten Darlehensnehmer üblicherweise einen Baukredit zu einem Basiszinssatz. Darüber hinaus erhöht sich in Schritten der Sollzinssatz um einen Aufschlag von einigen Prozentpunkten, je höher der Beleihungsauslauf ist.

Mehr Eigenkapital oder Sicherheiten senken den Beleihungsauslauf

Nicht selten kommt es vor, dass man als Kreditsuchender mit seinem Beleihungsauslauf knapp über einem Staffelungsschritt in jenen Tabellen liegt. Dann ist es überlegenswert, ob man seinen Beleihungsauslauf nicht ein wenig „verbessern“ kann. Beträgt er zum Beispiel statt 81 Prozent nur 79 Prozent könnte man in eine niedrigere Stufe mit einem geringerem Zinssatz fallen. Erreichen kann der Darlehensnehmer eine Senkung seines Beleihungsauslaufs prinzipiell auf zwei Wegen. Erstens er entscheidet sich für einen höheren Eigenkapitaleinsatz, damit die Darlehenssumme geringer ausfällt. Zweitens heben zusätzliche Sicherheiten bei der Immobilien­finanzierung den Beleihungswert an. In beiden Fällen sowie bei deren Kombination mindert sich der Beleihungsauslauf, so dass man seinen Darlehensvertrag zu einem niedrigeren Zinssatz abschließen kann.

Geregelte Beleihungsgrenzen spielen bei Immobilien­finanzierung eine wichtige Rolle

Grundsätzlich dürfen Kreditinstitute gemäß ihren Satzungsvorschriften und gesetzlichen Bestimmungen bei Baufinanzierungen eine Immobilie nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze beleihen. Das bedeutet, dass stets nur ein gewisser Anteil des Objektwertes als Absicherung für die Immobilien­finanzierung dienen kann. Für den Darlehensnehmer ist es daher wichtig zu beachten, seine Eckdaten für die Immobilien­finanzierung im Blick zu behalten. Die Variablen Eigenkapitalanteil, Darlehenssumme, einsetzbare Sicherheiten, Beleihungswert, Beleihungsgrenze oder Beleihungsauslauf spielen beim Vergleich der Konditionen von Darlehensverträgen eine entscheidende Rolle. Denn über diese lässt sich letztendlich bei Abschluss einer günstigen Immobilien­finanzierung über die gesamte Darlehenslaufzeit viel Geld sparen.

Die meisten Darlehensnehmer entscheiden sich beim Abschluss ihrer Immobilien­finanzierung für ein Annuitätendarlehen, bei welchem die Rückzahlungsraten über die gesamte Laufzeit gleichbleibend hoch sind. Während in Baukreditverträgen die Höhe des Sollzinssatzes aufgrund der diversen Rahmenbedingungen vom Darlehensgeber festgelegt wird, kann der Darlehensnehmer seine sogenannte „anfängliche Tilgung“ frei wählen. Und über diese Wahl bestimmt er auch, welchen konstanten Ratenbetrag er künftig bis zum Ende der Baufinanzierung zahlen möchte.

Kontinuierliche Steigerung des Tilgungsanteils

Die Raten, die bei Annuitätendarlehen auch Annuität genannt werden, setzen sich immer aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Ratenzahlung reduziert sich über den Tilgungsanteil die verbleibende Restschuld. Durch die konstante Höhe der gewählten Annuität steigt daher bei allen weiteren Raten kontinuierlich jeweils der Anteil der Tilgung. In gleichem Maße verringert sich zugleich der Zinsanteil. Die anfängliche Tilgung drückt dementsprechend den Prozentsatz des Baudarlehens aus, den der Darlehensnehmer als Tilgungsleistung bei Zahlung der ersten Annuität aufwendet.

Anfängliche Tilgung legt die Höhe der künftigen Annuitäten fest

Bei der Festlegung der Höhe der anfänglichen Tilgung sollte der Darlehenssuchende seine ökonomischen Möglichkeiten sehr genau ausloten. Selbstverständlich ist es von Vorteil, wenn man sie innerhalb seines finanziellen Spielraumes relativ hoch ansetzt. Denn durch die schnellere Tilgung des Baudarlehens sinkt logischerweise auch die Zinsbelastung für den Darlehensnehmer. In der Regel ist bei der Immobilien­finanzierung daher eine anfängliche Tilgung von mindestens einem Prozent der Darlehenssumme sinnvoll.

Annuitätendarlehen zählen zu den häufigsten Darlehensformen der Immobilien­finanzierung. Ihr augenscheinlichster Vorteil liegt in der finanziellen Planungssicherheit für den Kreditnehmer. Über die gesamte Sollzinsbindung wird das Baudarlehen in gleichen und somit konstanten Raten an den Darlehensgeber zurückgezahlt. Jede Rate besteht bei einem Annuitätendarlehen aus einem Zins- und Tilgungsanteil.

Konstante Raten – Hauptmerkmal von Annuitätendarlehen

Die Summe der Raten bei einer Immobilien­finanzierung in einem Jahr bezeichnet man als Annuität – abgleitet vom lateinischen Wort „annus“ für „Jahr“. Die Annuität setzt sich aus dem Zinsanteil, der vom vereinbarten Sollzinssatz abhängt, und der gewählten prozentualen Tilgungsrate zusammen. Je nach Rückzahlungsvereinbarung wird die jährliche Annuität dann durch zwölf geteilt, um eine monatliche Rate zu berechnen. Diese monatliche Rate nennt man auch „monatliche Annuität“, welche der Darlehensnehmer während der gesamten Sollzinsbindung an den Darlehensgeber zahlt. Bei manchen Darlehensgebern einer Baufinanzierung kann man sich auch für eine vierteljährliche Rate bzw. Annuität entscheiden.

Kontinuierlich steigender Tilgungsanteil bei Annuitätendarlehen

Bereits nach der Zahlung der ersten monatlichen Rate steigt beim Annuitätendarlehen innerhalb der Annuität der Anteil der Tilgung. Auf der anderen Seite sinkt der Zinsanteil in gleicher Höhe. Denn durch die gleichbleibende Höhe der Annuität reduziert sich mit der fortschreitenden Rückzahlung des Baudarlehens bei jeder Ratenzahlung die Darlehenssumme. Somit fallen nach jeder Rate weniger Zinsen an und der absolute Tilgungsbetrag  erhöht sich kontinuierlich. Diese Rechnung funktioniert selbstverständlich nur bei einem festen Sollzinssatz, der über die Laufzeit der Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung sich nicht ändert oder geändert wird.

Festgeschriebene Sollzinssätze bei Annuitätendarlehen

In Deutschland wird üblicherweise der Sollzinssatz für Immobilien­finanzierungen auf fünf, zehn, 15, 20, 25 und 30 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der jeweiligen Sollzinsbindung steht entweder die Kündigung und Rückzahlung des Baudarlehens an oder eine Anschlussfinanzierung. Bei dieser werden dann ein neuer Sollzinsatz und eine neue monatliche Rate vereinbart.

Für die erste Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen besonders gut geeignet. Zukünftige Immobilienbesitzer erhalten einen klaren Überblick über ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen. Gerade diese Eigenschaft macht die Annuitätendarlehen hierzulande zu den beliebtesten Formen bei Baudarlehen.