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Auflassung

Einigen sich der Verkäufer sowie der Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie über deren Veräußerung, dann kommt es zu einer Einigungserklärung, die Auflassung genannt wird.

Die Auflassung ist im Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Deutschlands beschrieben. Sie ist ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken oder Immobilien. Die Übereignung ist ein sogenanntes Verfügungsgeschäft die zum Eigentumswechsel erforderlich ist. Das deutsche Recht stellt nämlich das Trennungsprinzip auf, wonach ein Eigentumswechsel nicht schon mit dem Verpflichtungsgeschäft erfolgt. Das Verpflichtungsgeschäft ist hier meist ein Kaufvertrag.

Die Auflassung muss von einem Notar festgehalten und beurkundet werden, da dem Eigentümerwechsel bei einer Immobilie eine besondere Bedeutung beigemessen wird. Nach § 925 BGB handelt es sich dabei um die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einem Notar zu erklärende dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken. Eine Stellvertretung ist zulässig. Die Parteien können sich jeweils durch Bevollmächtigte vertreten lassen.

Die Schritte zum Eigentümerübertrag

Der Eigentumsübertrag einer Immobilie bzw. eines Grundstücks unterteilt sich in drei Bereiche:

  • Auflassungserklärung
  • schuldrechtliches Grundgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung etc.)
  • Eintrag ins Grundbuch

Durch die Zustimmung einer Auflassung erhält der Käufer das zukünftige Recht auf den Erwerb der Immobilie. Um seine Ansprüche abzusichern, erfolgt eine Auflassungsvormerkung der aufgeführten Immobilie im Grundbuch.

Möglichkeiten der Kostenoptimierung bei der Auflassung

Sobald die Auflassung und der Kauf- bzw. Schenkungsvertrag notariell bestätigt sind, wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen und der Eigentumsübergang ist somit rechtsgültig vollzogen. Um die Aufwendungen für diesen Ablauf so gering wie möglich zu halten, wird in der Praxis oftmals die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags durchgeführt.

Sie erfolgt aber nicht nur bei einem Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie, sondern auch bei einer Schenkung oder einer anderen Übertragungsvariante. Ihr Ziel ist es, zu verhindern, dass ein Eigentümerwechsel bei Immobilien vorschnell und unüberlegt erfolgt. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber hier spezielle Hürden, wie beispielsweise die Einbeziehung eines Notars, eingebaut.

Die Auflassung: Auch gesetzlich geregelt

In dichtbesiedelten Gebieten wie Deutschland liegt es auch im Interesse des Gesetzgebers, den tatsächlichen Eigentümer einer Immobilie zweifelsfrei zu ermitteln und festzuhalten. Deshalb ist die Auflassung auch ein rechtlicher Begriff, der durch das BGB in den Paragraphen 873 und 925 geregelt wird. So wird beispielsweise im § 925 BGB festgesetzt, dass sie dann unwirksam ist, wenn sie an eine Bedingung gebunden ist oder eine Zeitbestimmung erfolgt.

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