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Auflassung

Auflassung nennt man bei der Veräußerung eines Grundstücks oder Immobilien die Einigungserklärung zwischen dem Käufer und Verkäufer, die gesetzlich vorgeschrieben ist. Denn beim Immobilienkauf erfolgt mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrags nicht gleichzeitig der Eigentumswechsel, weil das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dem Eigentümerwechsel bei einer Immobilie eine besondere Bedeutung beimisst. Daher erfolgt der Eigentumsübertrag einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland gemäß BGB in mehreren Schritten. Im Wesentlichen sind das:

1. die Auflassungserklärung
2. das schuldrechtliches Grundgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung etc.)
3. der Eintrag ins Grundbuch

Konkret bedeutet dies, dass der Käufer zunächst das zukünftige Recht auf den Erwerb der Immobilie durch die Zustimmung einer Auflassung erhält. Um seine Ansprüche abzusichern, wird eine entsprechende Auflassungsvormerkung der aufgeführten Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Die Auflassung ist beim Immobilienkauf zwingend erforderlich

Ausführlich gesetzlich geregelt ist die Auflassung im Sachenrecht des BGB. Es schreibt die Auflassung explizit als Bestandteil der Übereignung von Grundstücken oder Immobilien vor. Laut Gesetzestext ist diese Übereignung ein sogenanntes Verfügungsgeschäft und beim Eigentumswechsel zwingend erforderlich. Das deutsche Recht trennt nämlich klar zwischen dem Eigentumswechsel und dem Verpflichtungsgeschäft, wobei letzteres zum Beispiel der Kaufvertrag ist.

Die Auflassung muss von einem Notar festgehalten und beurkundet werden. Nach § 925 BGB handelt es sich dabei um die zu erklärende dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken, die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt wird. Eine Stellvertretung ist allerdings zulässig. Beide Seiten können sich jeweils durch Bevollmächtigte vertreten lassen.

Möglichkeiten der Kostenoptimierung beim Notar

Sobald die Auflassung und der Kauf- bzw. Schenkungsvertrag notariell bestätigt sind, wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen und der Eigentumsübergang ist somit rechtsgültig vollzogen. Um die Kosten für diesen Ablauf so gering wie möglich zu halten, wird in der Praxis oftmals die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags durchgeführt.

Nicht nur beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie, sondern auch bei jeder Schenkung oder einer anderen Übertragungsvariante ist dieser Vorgang erforderlich. Das Ziel ist es zu verhindern, dass ein Eigentümerwechsel bei Immobilien vorschnell und unüberlegt erfolgt. Daher hat der Gesetzgeber hier spezielle Hürden, wie etwa die Einbeziehung eines Notars, eingebaut.

Einzelheiten der Auflassung im BGB

Ein weiteres Interesse des Gesetzgebers liegt darin, in dichtbesiedelten Gebieten wie Deutschland den tatsächlichen Eigentümer einer Immobilie zweifelsfrei ermitteln und festhalten zu können. Deshalb ist die Auflassung ein sehr bedeutsamer rechtlicher Begriff, dessen Einzelheiten im BGB in den Paragraphen 873 und 925 beschrieben werden. So legt beispielsweise § 925 BGB fest, dass sie unwirksam ist, wenn sie an eine Bedingung gebunden ist oder eine Zeitbestimmung erfolgt.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Auflassung und des Kaufvertrags zählen zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Bei einer Immobilien­finanzierung müssen diese bei der Kalkulation Berücksichtigung finden. Welche weiteren zusätzlichen Aufwendungen wie etwa die Grunderwerbssteuer bei einer Baufinanzierung auf den Immobilienkäufer zukommen, erläutern wir Ihnen ausführlich in dem Blog-Beitrag „Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung„. Selbstverständlich können Sie sich bei Fragen zu dem Thema auch gerne von unseren Experten persönlich beraten lassen.

 

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