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Annuitäten­darlehen

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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
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Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 22.05.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Annuitäten­darlehen in Kürze:

  • Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform bei einer Immobilienfinanzierung.
  • Die Rate beim Annuitätendarlehen wird Annuität genannt und besteht aus einem Zins- und Tilgungsanteil.
  • Beim Annuitätendarlehen zahlt man über die gesamte Zinsbindung eine konstante Rate.
  • Mit jeder Zahlung steigt innerhalb der Annuität der Anteil der Tilgung und der Zinsanteil verringert sich.
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Stand: 17.05.2024
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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Silke Herrmann, Author bei DTW
Beitrag von Silke Herrmann aktualisiert am 08.04.2024
Von Silke Herrmann
am 08.04.2024

Was ist ein Annuitäten­darlehen?

Ein Annuitäten­darlehen ist eine Form der Kreditvergabe, bei der der Kreditnehmer regelmäßige Zahlungen in Form von gleichbleibenden Raten über einen festgelegten Zeitraum hinweg leistet. Die Raten bestehen aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Das Annuitäten­darlehen ist die häufigste Darlehensform bei einer Immobilien­finan­zierung. 

Der Zinsanteil der Rate wird aufgrund des ausstehenden Kreditbetrags berechnet und verringert sich im Laufe der Zeit, da der Kreditbetrag durch die Tilgungen sinkt. Der Tilgungsanteil dagegen erhöht sich im Laufe der Zeit, da der Kreditbetrag reduziert wird. Dadurch bleibt die Gesamthöhe der Rate über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant. Die Rate bei einem Annuitäten­darlehen bezeichnet man als Annuität (abgeleitet von „annus“ für Jahr).

Annuitäten­darlehen werden häufig für Immobilien­finan­zierungen verwendet, da sie es dem Kreditnehmer ermöglichen, die monatlichen Zahlungen über einen längeren Zeitraum zu planen und zu budgetieren. Sie bieten eine gewisse Planungssicherheit, da die Ratenzahlungen über die gesamte Laufzeit konstant bleiben.

Wie hoch sind aktuell die Zinsen für ein Annuitäten­darlehen?

Nach ihrem 12-Jahres-Hoch im letzten Jahr sind die Bauzinsen für Annuitäten­darlehen 2024 wieder deutlich gesunken. Die Baugeldzinsen im April 2024 bewegen sich aktuell Stand 22.05.2024 bei etwa 3,05 % bis 3,55 % (10 Jahre Sollzinsbindung, 60 % Beleihungswert).

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Die hier dargestellten Zinsen für Hypothekendarlehen gelten bundesweit ab einer Darlehenssumme von 250.000,- €. Regional sind deutlich günstigere Zinsen für Baugeld möglich. Die Monatsrate versteht sich als unverbindliches Beispiel zum Vergleich der Zinssätze mit einer anfänglichen Tilgung von 1 %. Für die hier vorliegenden Angaben übernimmt die DTW GmbH keine Haftung. Stand: 22.05.2024.

Unsere Zinsgrafik veranschaulicht Ihnen die Zinsentwicklung bei Annuitäten­darlehen:

Sollzinsbindung: 5 J10 J15 J
Zeitraum der Zinsentwicklung:
7 Tage 14 Tage 30 Tage 90 Tage
1 Jahr 2 Jahre 5 Jahre 10 Jahre

Einige Experten prognostizieren derzeit eine eher sinkende bis gleichbleibende Zinsentwicklung für Annuitäten­darlehen auf kurz- bis mittelfristiger Sicht.

Lesen Sie dazu unseren Zinskommentar:

Aktueller Zinskommentar: Zinsprognose der Bauzinsen für 2024

16.05.2024: Inflationsrate in Deutschland bleibt im April stabil. Die Zinsen für Baufinanzierungen bewegen sich seit Januar dieses Jahres innerhalb eines recht engen "Zins-Korridors". So lässt sich derzeit wieder ein eher leicht sinkender Zinstrend erkennen. Grundsätzlich orientieren sich die Zinsen für Baugeld an den Zinsen langfristiger Bundesanleihen. Wie entwickeln sich die Leitzinsen? Die Konjunktur im Euroraum lahmt nach wie vor... Zinskommentar weiterlesen.

Prognose zur
Zinsentwicklung

kurzfristig fallend
innerhalb 3 Monaten
mittelfristig schwankend
innerhalb 3 bis 12 Monaten
langfristig schwankend
ab 12 Monaten

Wie funktioniert ein Annuitäten­darlehen?

Das Annuitäten­darlehen ist der Standard bei privaten Baufinanzierungen. Der Ablauf bei der individuellen Gestaltung der Immobilien­finan­zierung erfolgt in mehreren Schritten.

Im Laufe der Beratung zu Ihrer Baufinanzierung entscheiden sich für eine Sollzinsbindung und die Höhe der anfänglichen Tilgung. Die Bank oder der Baugeldvermittler errechnet dann den Sollzinssatz für Ihr Annuitäten­darlehen. Daraus ergibt sich im Folgenden die konstante Rate bzw. Annuität, die aus einem Zins- und Tilgungsanteil besteht.

Je nach Rückzahlungsvereinbarung wird die jährliche Annuität durch zwölf geteilt, um die monatliche Rate zu ermitteln. Diese Monatsrate nennt man auch „monatliche Annuität“.

Bei manchen Darlehensgebern einer Baufinanzierung kann man sich auch für eine vierteljährliche Rate bzw. Annuität entscheiden.

Nach Abschluss der Immobilien­finan­zierung und Auszahlung der Kreditsumme beginnen Sie mit der Rückzahlung Ihres Annuitäten­darlehens. Zu Beginn der Darlehenstilgung machen die Zinsen den Löwenanteil in ihrer Monatsrate aus. Mit der Zeit aber nimmt der Tilgungsanteil innerhalb der Rate zu, so dass sich die Rückzahlung Ihres Annuitäten­darlehens beschleunigt.

Annuitätendarlehen Rechner

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Wie verschieben sich die Verhältnisse von Zins und Tilgung beim Annuitäten­darlehen?

Beim Annuitäten­darlehen verschieben sich im Laufe der Zeit die Verhältnisse von Zins und Tilgung. Zu Beginn der Darlehenslaufzeit ist der Zinsanteil der monatlichen Rate hoch, während der Tilgungsanteil niedrig ist. Im Laufe der Zeit ändert sich jedoch dieses Verhältnis zugunsten der Tilgung. Das liegt daran, dass der Zins aufgrund des sinkenden Kreditbetrags berechnet wird, während die Tilgung zur Verringerung des Kreditbetrags beiträgt.

Bereits nach der Zahlung der ersten monatlichen Rate reduziert sich durch die geleistete Tilgung die Restschuld des Annuitäten­darlehens. Bei der nächsten Monatsrate fallen dadurch weniger Zinsen auf das Restdarlehen vom Immobilienkredit an. Die Minderung des Zinsanteils wird in gleicher Höhe nunmehr quasi auf die Höhe der Tilgung aufgeschlagen. Auf diese Weise sinkt Monat für Monat der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil innerhalb der konstanten Monatsraten steigt.

Annuität

Wie hoch ist die Annuität?

Die Ratenhöhe beim Annuitäten­darlehen zur Immobilien­finan­zierung können Sie grundsätzlich frei wählen. Sie ergibt sich aus Ihren individuellen Voraussetzungen und Wünschen und den daraus resultierenden Konditionen des Baudarlehens.

Die maximal mögliche Ratenhöhe ist eine wichtige Größe bei der Ausgestaltung Ihrer Immobilien­finan­zierung, weil sie den Sollzinssatz entscheidend beeinflusst. Je höher Sie die monatliche Rate und damit Tilgung ansetzen können, desto geringer fällt der Zinssatz bei Ihrem Annuitäten­darlehen aus.

Achten Sie aber darauf, dass Sie sich bei der monatlichen Belastung nicht übernehmen. Als Faustregel gilt: Die Monatsrate sollte 35 Prozent Ihres monatlichen Haushaltseinkommen nicht überschreiten.

In unseren Budgetrechner können Sie Ihr monatliches Einkommen sowie Ihr Eigenkapital eingeben und sich so ermitteln lassen, welchen maximalen Kreditbedarf Sie sich bei den aktuellen Bauzinsen leisten können.

Mit welcher Formel lässt sich die Annuität berechnen?

Die Höhe der Annuität berechnet sich aus dem gewünschten Kreditbetrag, der gewählten anfänglichen Tilgung sowie dem angebotenen Sollzinssatz.

Ist die Tilgung nicht ausreichend hoch gewählt, verbleibt beim Annuitäten­darlehen eine Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung. Diese Restschuld muss der Kreditnehmer dann entweder komplett auf einmal zurückzahlen oder mit einer Anschluss­finanzierung tilgen.

Für die Berechnung der jährlichen Annuität bei einem Annuitäten­darlehen mit Restschuld gilt folgende Formel:

Jahresannuität = (Darlehenssumme x Prozentsatz der anfänglichen Tilgung) + (Darlehenssumme x Sollzinssatz)

Rechenbeispiel:

Der Kreditnehmer benötigt einen Netto­darlehens­betrag von 250.000 Euro.
Die anfängliche Tilgung wurde in Höhe von zwei Prozent vereinbart.
Der Sollzinssatz im Darlehensangebot beträgt vier Prozent p.a. (= per annum).

Ergebnis:
Der Anteil der Tilgung in der Jahresannuität beträgt 250.000 Euro x 2,0 % = 5.000 Euro.
Der Anteil der Sollzinsen in der Jahresannuität beträgt 250.000 Euro x 4,0 % = 10.000 Euro.
Die jährliche Annuität ergibt sich aus der Summe von Tilgungsanteil und Zinsanteil, also 5.000 Euro + 10.000 Euro = 15.000 Euro.

Üblicherweise wird die jährliche Annuität in 12 monatliche Raten gesplittet. In diesem Beispiel beträgt die Monatsrate dann also 1.250 Euro.

Wie berechne ich mein Annuitäten­darlehen?

Am einfachsten und schnellsten berechnen Sie Ihr Annuitäten­darlehen mit unseren Baufinanzierungsrechnern.

Unser Tilgungsrechner erstellt Ihnen einen kompletten Tilgungsplan, dem Sie den Verlauf der Annuitäten über die gesamte Sollzinsbindung entnehmen können. Geben Sie hierfür einfach Ihre wichtigsten Kerndaten für das Annuitäten­darlehen ein. Danach können sie in Ihrem individuellen Tilgungsplan ablesen, wie sich die Zins- und Tilgungsanteile der Annuität entwickeln und wie hoch die Restschuld jeweils ausfällt.

Falls Sie Sondertilgungen bei Ihrer Immobilien­finan­zierung einplanen: Kein Problem, denn in unseren Baufinanzierungsrechner können Sie diese Option auch einfließen lassen. Die Rechner berechnen Ihnen dann das Annuitäten­darlehen mit Ihren monatlichen Raten sowie den jährlichen Sondertilgungsleistungen.

Annuitätendarlehen Rechner

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Für wen ist das Annuitäten­darlehen sinnvoll?

Für die erste Baufinanzierung sind Annuitäten­darlehen besonders gut geeignet. Man kann sie aber auch für eine Anschluss­finanzierung abschließen.

Bei einer Erstfinanzierung wird üblicherweise der Sollzinssatz für die Immobilien­finan­zierungen auf fünf, zehn, 15, 20, 25 oder 30 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der jeweiligen Sollzinsbindung steht entweder die Kündigung und Rückzahlung des Baudarlehens oder eine Anschluss­finanzierung an. Bei der Anschluss­finanzierung werden dann ein neuer Sollzinssatz und eine neue monatliche Rate vereinbart.

Annuitäten­darlehen mit der entsprechend langen Sollzinsbindung bieten dem Darlehensnehmer bei der ersten Baufinanzierung ein hohes Maß an langfristiger Planungssicherheit. Denn die zukünftigen Immobilienbesitzer erhalten einen klaren Überblick über ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen. Gerade diese Eigenschaft macht die Annuitäten­darlehen hierzulande zu den beliebtesten Formen bei Baufinanzierungen.

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Welche Vorteile bietet das Annuitäten­darlehen bei einer Baufinanzierung?

Die beiden wichtigsten Vorteile bei einem Annuitäten­darlehen sind die hohe Planungssicherheit während der Sollzinsbindung sowie die laufend ansteigende Tilgungsleistung mit den Monatsraten.

Hohe Planungssicherheit während der Sollzinsbindung:

Bei einem Annuitäten­darlehen zahlt der Darlehensnehmer seine festen konstanten Raten während der Zinsbindung.  

Das ermöglicht dem Kreditnehmer eine gute finanzielle Planbarkeit, da er genau weiß, welche Beträge er monatlich für die Tilgung des Darlehens aufbringen muss.

Variante Volltilgerdarlehen: Wenn der Darlehensnehmer bei seinem Annuitäten­darlehen ein sogenanntes Volltilgerdarlehen abschließt, gewinnt er die höchste Planungssicherheit. Denn bei einem Volltilgerdarlehen sind Sollzinsbindung und Ratenhöhe so gewählt, dass mit Ablauf der Sollzinsbindung keine Restschuld verbleibt. Das Annuitäten­darlehen ist dann komplett getilgt.

Kontinuierlich steigende Tilgung:

Aufgrund der konstanten Raten mit Zins- und Tilgungsanteil wird ein Annuitäten­darlehen von Anfang an zurückbezahlt.

Die Tilgungsleistungen werden mit jeder Annuität größer, weil der Zinsanteil abnimmt. Somit beschleunigt sich die Tilgung und führt dazu, dass die Zinslast kontinuierlich sinkt.

Konstanter Zinssatz - Schutz vor Zinsschwankungen:

In der Regel wird bei einem Annuitäten­darlehen ein fester Zinssatz für einen längeren Zeitraum vereinbart.

Das bedeutet, dass der Kreditnehmer während der gesamten Sollzinsbindung des Darlehens denselben Zinssatz zahlt.

Dadurch ist er in der Sollzinsbindung vor Zinsschwankungen geschützt und kann die monatlichen Zahlungen präzise kalkulieren.

Langfristige Laufzeit möglich:

Baufinanzierungen erfordern oft hohe Kreditbeträge, die über einen langen Zeitraum zurückgezahlt werden müssen.

Das Annuitäten­darlehen ermöglicht es, diese hohen Beträge auf eine lange Laufzeit zu verteilen, beispielsweise über 20 oder 30 Jahre. Dadurch können die monatlichen Raten niedrig gehalten werden, was die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer reduziert.

Welche Nachteile bringen Annuitäten­darlehen mit sich?

Nachteilig bei einem Annuitäten­darlehen sind die mangelnde Flexibilität und das Zinsänderungs­risiko nach Ende der Sollzinsbindung.

Geringe Flexibilität innerhalb der Sollzinsbindung

Während der Sollzinsbindung sind die Raten vertraglich fixiert und können im Regelfall nicht verändert werden.

Es gibt allerdings auch Darlehensgeber, die während der Zinsbindung ein bis zwei kostenlose Ratenanpassungen anbieten. Für Flexibilität sorgen außerdem Sondertilgungsrechte, die bei Annuitäten­darlehen bis zu einem definierten Prozentsatz vereinbart werden können.

Wer darüber hinaus sein Darlehen zurückbezahlen möchte, muss mit einer Vorfälligkeits­entschädigung rechnen. Diese erheben die Banken als Ersatz für die Kosten, die ihr aufgrund der ungeplanten Rückzahlung entstehen.

Um die Vorfälligkeits­entschädigung herum kommen Darlehensnehmer aber, wenn sie sich auf das Sonder­kündi­gungs­recht nach § 489 BGB berufen können. Dies ermöglicht die kostenfreie Kündigung eines Annuitäten­darlehens nach zehn Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist.

Zinsänderungs­risiko für das Restdarlehen:

Sofern kein Volltilgerdarlehen abgeschlossen wurde, verbleibt am Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld. Dann hat man die Wahl zwischen einer Kündigung und Rückzahlung des Baudarlehens durch Erspartes oder dem Abschluss einer Anschluss­finanzierung.

Bei einer benötigten Anschluss­finanzierung wird ein neuer Sollzinssatz entsprechend dem dann aktuellen Marktzins vereinbart. Das Zinsänderungs­risiko für den Kreditnehmer liegt also darin, dass die Bauzinsen später im Vergleich zum Sollzinssatz der Erstfinanzierung angestiegen sein können.

Was ist der Unterschied zwischen Annuitäten­darlehen und Tilgungsdarlehen?

Sowohl beim Annuitäten­darlehen als auch beim Tilgungsdarlehen wird mit laufenden Rückzahlungsraten getilgt. Beim Annuitäten­darlehen sind die Monatsraten konstant, während beim Tilgungsdarlehen die Tilgungsraten konstant sind, so dass die Monatsraten immer geringer werden.

Das kennzeichnende Merkmal der konstanten Monatsraten beim Annuitäten­darlehen bewirkt, dass sich mit laufender Rückzahlung der Tilgungsanteil innerhalb der monatlichen Rate vergrößert, während zugleich der Zinsanteil abnimmt.

Bei einem Tilgungsdarlehen hingegen entscheidet sich der Darlehensnehmer nicht für eine konstante Monatsrate, sondern für einen konstanten Tilgungsbetrag, den er jeden Monat zahlen möchte. Auf diesen Betrag wird dann der Zinsanteil aufsummiert. Durch die geleisteten Tilgungen wird der Zinsanteil auf die verbleibende Restschuld immer geringer. Es sinken also die Zinszahlungen, die zu dem fixen Tilgungsbetrag hinzukommen. Daher verringert sich die Gesamtmonatsrate von Monat zu Monat.

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Wie lange läuft ein Annuitäten­darlehen?

Die Laufzeit eines Annuitäten­darlehens ist die Zeit bis zur vollständigen Tilgung des Baudarlehens. Demgegenüber steht die Zinsbindungsfrist, die der Darlehensnehmer festlegt.

Wird die Zinsbindung kürzer als die Laufzeit gewählt, verbleibt am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehen. Wenn man dieses nicht auf einmal zurückzahlen kann, wird eine Anschluss­finanzierung benötigt. Die Anschluss­finanzierung kann man in Form einer Prolongation beim selben Darlehensgeber oder einer Umschuldung bei einem neuen Kreditgeber abschließen.

Die Dauer der Sollzinsbindung bestimmt der Darlehensnehmer. Übliche Zinsbindungsfristen sind 5, 10, 15, 20 oder auch 30 Jahre. Für diese Zeit wird dann der Sollzinssatz im Darlehensvertrag festgeschrieben. Man ist also für diesen Zeitraum unabhängig davon, wie sich in der Folge die Hypothekenzinsen am Kapitalmarkt weiterentwickeln.

Obschon niemand voraussehen kann, wie sich die Marktzinsen für Baugeld entwickeln, gilt grundsätzlich:

  1. In Niedrigzinsphasen entscheidet man sich besser für lange Sollzinsbindungen, um sich den günstigen Zinssatz möglichst lange zu sichern.
  2. In Zeiten hoher Bauzinsen wählt man eher kürzerer Sollzinsbindungen.
  3. Wichtig ist aber auch der Zinstrend: Steigen die Bauzinsen, kann man mit einer längeren Sollzinsbindung dem entgegentreten. Zeichnet sich eine Entwicklung mit sinkenden Zinsen ab, so kann eine kürzere Sollzinsbindung den Vorteil bringen, dass man dann bei der Anschluss­finanzierung einen niedrigeren Sollzinssatz erhalten kann.

Wann kann ich ein Annuitäten­darlehen kündigen?

Nach Abschluss eines Annuitäten­darlehens haben Sie nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, den Darlehensvertrag zu kündigen.

Innerhalb der ersten 14 Tage nach Unterzeichnung des Kreditvertrags zu Ihrem Annuitäten­darlehen haben sie ein Widerrufrecht. Machen Sie davon Gebrauch, kommt der Kreditvertrag nicht zustande.

Zu einem späteren Zeitpunkt können Sie Ihr Annuitäten­darlehen kündigen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Die Kündigung des Baudarlehens muss die Bank akzeptieren, egal was die Gründe für den Immobilienverkauf sind. Allerdings kann die Bank für die vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen. Wie hoch diese ausfällt, lässt sich ganz einfach mit unserem Vorfälligkeits­entschädigungsrechner ermitteln.

Nach zehn Jahren Sollzinsbindung hat jeder Darlehensnehmer das sogenannte Sonder­kündi­gungs­recht nach § 489 BGB. Dieses ermöglicht die kostenfreie Kündigung des Annuitäten­darlehens, unabhängig davon wie lange die Sollzinsbindung noch laufen würde.

Wann beginnt die Tilgung beim Annuitäten­darlehen?

Der Beginn der Tilgung ist im Darlehensvertrag eines Annuitäten­darlehens fixiert. Im Regelfall startet die Tilgung nach der Auszahlung der vollständigen Kreditsumme. Daher unterscheidet sich der Zeitpunkt der ersten Tilgung bei einem Kredit für den Immobilienkauf und bei einer Neubaufinanzierung.

Wenn Sie mit dem Annuitäten­darlehen einen Immobilienerwerb finanzieren, erhalten Sie nach Abschluss des Kaufvertrags die gesamte Darlehenssumme ausbezahlt. Nachdem dies erfolgt ist, beginnen Sie unmittelbar danach mit der Zahlung Ihrer monatlichen Zins- und Tilgungsraten.

Bei einer Neubaufinanzierung zahlt die Bank nicht den gesamten Darlehensbetrag auf einmal aus. Stattdessen wird die Kreditsumme in maximal sieben Teilauszahlungsbeträge aufgesplittet. Sie werden jeweils nach dem Erreichen eines definierten Bauabschnitts ausbezahlt. Solange die Teilauszahlungen erfolgen, zahlen Sie als Bauherr keine Tilgungsraten, sondern nur Zinsraten an die Bank. Erst wenn die letzte Teilauszahlung an Sie oder Ihr Bauunternehmen überwiesen wurde, beginnt die Ratenzahlung mit Zins und Tilgung.

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Kann ich mein Annuitäten­darlehen anpassen?

Wenn Sie den Darlehensvertrag Ihres Annuitäten­darlehens unterschrieben haben, gelten die darin vereinbarten Bedingungen.

Standardmäßig sind die meisten Annuitäten­darlehen wenig flexibel. Es gibt aber auch Darlehensangebote, die zum Beispiel kostenfrei eine oder zwei Ratenanpassungen während der Sollzinsbindung beinhalten. Bei manchen Anbietern sind solche Optionen gegen einen Zinsaufschlag erhältlich. Überlegen Sie sich daher genau, ob und zu welchem Preis Sie mehr Flexibilität bei Ihrer Immobilien­finan­zierung wünschen.

Ähnliches gilt auch für die Sondertilgungsrechte. Die meisten Banken bieten eine jährliche Sondertilgung bis zu einem bestimmten Prozentsatz kostenfrei an. Mit den Sondertilgungen haben Sie eine gute Möglichkeit zusätzlich zu Ihren Raten schneller schuldenfrei zu werden. Dabei sind die jährlichen Sondertilgungen nicht verpflichtend. Sie können sie leisten, müssen es aber nicht.

Expertentipp

Statt Miete-Zahlen ein Annuitätendarlehen für die eigenen vier Wände abschließen?

Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner "Mieten oder kaufen?" zur Orientierung. Der Rechner ermittelt Ihnen den Betrag, den Sie in 10, 20, 30 oder 40 Jahren an Miete zahlen. Mit einem Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung könnten Sie sich für dieselbe Summe Ihre Traumimmobilie kaufen oder bauen.

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Sparen Sie jetzt bei Ihrer Baufinanzierung durch die niedrigen Baugeldzinsen von DTW | Immobilien­finanzierung

Repräsentatives Beispiel zum Top-Zins

Kaufpreis der Immobilie: 600.000 €, Beleihungswert der Immobilie: 540.000 €, Nettodarlehensbetrag: 300.000 €, Sollzinsbindung: 10 Jahre, Sollzinssatz (fester Zinssatz): 2,93 %, Anfängliche Tilgung: 1,00 %, Monatliche Rate: 983 €, Effektiver Jahreszins: 2,97 %, Restschuld nach Sollzinsbindung: 265.192 €, Vertragslaufzeit: 46 Jahre, 10 Monate, Anzahl der Raten: 562 Monatsraten, Zu zahlender Gesamtbetrag: 551.398 €

Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu 55.56 % des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 17.05.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermitter: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

Annahmen Hinweis Zins-Chart

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