Was versteht man unter Sondertilgung?
Sondertilgung nennt man bei einer Immobilienfinanzierung eine außerplanmäßige Rückzahlung des Baudarlehens. Neben den regelmäßigen Tilgungsraten, die im Tilgungsplan festgehalten sind, ist die Sondertilgung eine zusätzlich Option zur Tilgung der Baufinanzierung.
Bei einem Annuitätendarlehen, das am häufigsten zur Immobilienfinanzierung abgeschlossen wird, zahlt der Darlehensnehmer eine konstante Monatsrate, die sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Wenn im Darlehensvertrag des Immobilienkredits die Möglichkeit zur Sondertilgung eingeräumt ist, können Sie über die planmäßige monatliche Tilgung hinaus noch zusätzliche Teilrückzahlungen leisten.
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Sind Sondertilgungen bei jedem Immobilienkredit möglich?
Die Möglichkeit von Sondertilgungen, also zusätzlichen Tilgungszahlungen über die regulären Raten hinaus, hängt von den individuellen Bedingungen des jeweiligen Immobiliendarlehens ab. Nicht alle Darlehensverträge ermöglichen automatisch Sondertilgungen. Es ist wichtig, die Vertragsbedingungen sorgfältig zu prüfen oder mit dem Kreditgeber zu klären, ob Sondertilgungen möglich sind.
Einige Immobiliendarlehen bieten die Option von Sondertilgungen, während andere Darlehensverträge dies nicht erlauben oder bestimmte Einschränkungen oder Zinsaufschläge dafür vorsehen.
Zahlreiche Darlehensgeber haben mittlerweile 5 % Sondertilgung pro Jahr als Standard in Ihren Darlehensverträgen.
In einigen Fällen ist es möglich, bei Vertragsverhandlungen die Option von Sondertilgungen in den Vertrag aufzunehmen oder den Zinsaufschlag zu verhandeln.
Bevor Sie ein Baudarlehen abschließen, sollten Sie sich über die Bedingungen und Optionen im Klaren sein. Wenn Sondertilgungen für Sie wichtig sind, sollten Sie dies unbedingt bei Ihrem Baugeldvermittler ansprechen. Dieser kann sich nach Darlehensangeboten umsehen, die Sondertilgungen bieten.
Was bringt die Sondertilgung bei einem Baudarlehen?
Sondertilgungen verkürzen die Gesamtlaufzeit eines Darlehens und senken die Zinskosten der Baufinanzierung.
Wer Sondertilgungen bei seinem Baudarlehen vornimmt, verringert dadurch jedes Mal seine Restschuld. Und je niedriger die Restschuld des Immobilienkredits ist, desto weniger Sollzinsen fallen selbstverständlich an.
Mit jeder geleisteten Sondertilgung beschleunigen Sie Ihre Entschuldung und können so Darlehenszinsen für die Immobilienfinanzierung sparen.
Gibt es ein Recht auf Sondertilgung bei der Baufinanzierung?
Einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgungsmöglichkeiten gibt es bei Baudarlehen nicht. Daher muss das Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag der Immobilienfinanzierung festgehalten und definiert werden.
Einige Kreditinstitute haben die Sondertilgung in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verankert. Bei anderen stehen die Bestimmungen zur Sondertilgung im Kreditvertag unter den Darlehensbedingungen. Üblicherweise wird dem Kreditnehmer die Möglichkeit eingeräumt, einmal im Jahr eine Sondertilgung leisten zu können.
Sondertilgung mit Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Bei Immobilienfinanzierungen mit festem Sollzinssatz und einer mindestens zehnjährigen Zinsbindung hat in Deutschland jeder Darlehensnehmer das gesetzliche Recht, zehn Jahre nach Vollauszahlung des Baudarlehens und unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist die Baufinanzierung teilweise oder ganz kostenfrei zu kündigen.
Sind diese Voraussetzungen des § 489 BGB-Sonderkündigungsrecht erfüllt, können Sie eine Rückzahlung Ihrer Restschuld in vollem Umfang oder teilweise leisten. Für diese Form der Sondertilgung Ihres Baudarlehens dürfen die Darlehensgeber keine Mehrkosten wie zum Beispiel eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben.
Welche Sondertilgungen sind möglich?
Bei Immobilienfinanzierungen gibt es verschiedene Sondertilgungsmöglichkeiten, die aber nicht alle Banken in ihren Finanzprodukten anbieten. Bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung sollten Sie daher auch darauf achten, welche Konditionen zur Sondertilgung mit oder ohne Zusatzkosten im Darlehensvertrag stehen.
Übliche Sondertilgungsoptionen bei einer Immobilienfinanzierung sind:
- Jährliche Sondertilgungen in Höhe von bis zu fünf oder zehn Prozent der Nettodarlehenssumme
- Sondertilgungen innerhalb der Sollzinsbindung bis zu einem maximalen Gesamtbetrag, beispielsweise 25, 30 oder 50 Prozent der Kreditsumme
- Sondertilgungen bis zu einem vertraglich vereinbarten festen Höchstbetrag pro Jahr, z.B. jährlich maximal 2.000, 5.000 oder 10.000 Euro
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Was kostet Sondertilgung bei Immobilienfinanzierungen?
Bei vielen Banken und Finanzierungspartnern von DTW | Immobilienfinanzierung ist ein jährliches Sondertilgungsrecht in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme kostenlos.
Wer höhere Einmalzahlungen als die im Darlehensvertrag der Immobilienfinanzierung eingeräumte Obergrenze zur Sondertilgung wünscht, muss oft für die entsprechende Vereinbarung mit der Bank mit Mehrkosten rechnen. Denn einige Kreditinstitute verlangen für die vertragliche Ausweitung der Sondertilgungshöhe einen Zinsaufschlag. Manche Banken bieten diese Option bei ihren Baudarlehen gar nicht an.
Baufinanzierungsrechner
Wann lohnt sich eine Baufinanzierung mit Sondertilgung?
Eine Baufinanzierung mit kostenfreier Option zur Sondertilgung zahlt sich mit jeder geleisteten Sonderrückzahlung aus. Denn so tilgen Sie Ihr Baudarlehen schneller, wodurch sich Ihre Zinskosten verringern.
Mit einem vertraglich verankerten Sondertilgungsrecht ohne Extrakosten erhalten Sie zudem mehr Flexibilität bei Ihrer Baufinanzierung. Sie können jedes Jahr die kostenlose Sondertilgung bis zur eingeräumten Obergrenze oder auch geringere Teilrückzahlungen leisten, müssen es aber nicht. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit, die Kredittilgung mit etwaigen Veränderungen in Ihren persönlichen Lebensumständen und Vermögensverhältnissen besser in Einklang zu bringen. Falls es passt, zahlen Sie eine Sondertilgung; und wenn die finanziellen Mittel mal nicht zur Verfügung stehen, lassen Sie es bleiben.
Umso mehr Sie Ihre vertraglichen Sondertilgungsmöglichkeiten ausschöpfen, desto höher ist selbstverständlich die Zinsersparnis bei Ihrer Immobilienfinanzierung.
Wie wirken sich Sondertilgungen auf Zins und Tilgung aus?
Der positive Effekt von geleisteten Sondertilgungen auf Zins und Tilgung bei der Baufinanzierung lässt sich am besten in einer Beispielberechnung veranschaulichen.
Als Ausgangspunkt für die Berechnung nehmen wir folgenden Beispielfall an:
Für den Erwerb eines Eigenheims benötigt der Käufer eine Immobilienfinanzierung über einen Nettodarlehensbetrag in Höhe von 270.000 Euro. Er vereinbart eine Sollzinsbindung von 20 Jahren und eine anfängliche Tilgung von drei Prozent, was einer Monatsrate von etwas über 1.300 Euro entspricht. Der Sollzinssatz beträgt 2, 91 % für das Annuitätendarlehen, in dem kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten bis zu 5 % der Kreditsumme jährlich vereinbart sind.
Ergebnis ohne geleistete Sondertilgungen:
- Bis zum Ende der Zinsbindung belaufen sich die Tilgungsleistung aus den Monatsraten auf knapp 220.000 Euro und die Zinskosten auf rund 100.000 Euro für die Baufinanzierung. Das Restdarlehen zum Abschluss der Sollzinsbindung nach 20 Jahren beträgt etwa 50.000 Euro.
Ergebnisse mit geleisteten Sondertilgungen:
- Zahlt der Darlehensgeber bei der Immobilienfinanzierung zusätzlich zu seinen monatlichen Raten jährlich kostenfrei Sondertilgungen in Höhe von 1% des Nettodarlehensbetrags, also 2.700 Euro, hat er am Ende der 20-jährigen Zinsbindung sein Baudarlehen vollständig getilgt. Und die Zinskosten verringern sich auf einen Gesamtbetrag von etwa 82.000 Euro.
- Bei jährlichen Sondertilgungen in Höhe von 2% der Kreditsumme, also 5.400 Euro, ist er schon nach 16 Jahren wieder schuldenfrei, wobei er insgesamt rund 68.000 Euro Sollzinsen gezahlt hat.
- Kann der Darlehensnehmer sogar 5% der Kreditsumme, also 13.500 Euro, jährlich sondertilgen, dann reduzieren sich die Vertragslaufzeit bis zur Schuldenfreiheit auf elf Jahre und sein Zinsaufwand für das Baudarlehen auf zirka 46.700 Euro.
Baufinanzierungsrechner
Lohnt sich eine Sondertilgung mit Zinsaufschlag?
Ob sich eine Erweiterung der Sondertilgungsrechte bei einem Baudarlehen gegen einen Zinsaufschlag lohnt, muss im Einzelfall wohlüberlegt und durchgerechnet werden. Idealerweise entscheiden Sie sich für ein Angebot zur Immobilienfinanzierung, das bei einem günstigen Sollzinssatz schon großzügige Sondertilgungsmöglichkeiten ohne zusätzliche Kosten einräumt.
Die üblichen fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr ohne Mehrkosten bei vielen Baudarlehen bieten bereits einen sehr guten flexiblen Spielraum für eine schnellere Tilgung, der bei den meisten Darlehensnehmer ausreichend bemessen ist.
Den Betrag der jährlichen Sondertilgung auf zehn oder maximal 15 Prozent des Nettodarlehensbetrags zu erhöhen, ist häufig mit einem Aufschlag auf den Sollzinssatz der Immobilienfinanzierung verbunden. Die Mehrkosten auf der einen Seite können sich lohnen, wenn Sie auf der anderen Seite die erweiterten Sondertilgungsrechte dann umfänglich nutzen, die Restschuld entsprechend schnell tilgen und dabei den gesamten Zinsaufwand verringern.
Umgekehrt gilt aber auch: Der Aufpreis für die erweiterten Sondertilgungsrechte kann Ihr Finanzierungsvorhaben auch unnötig verteuern. Denn Sie zahlen unter Umständen drauf, wenn Sie die Sonderzahlungen nicht in ausreichender Höhe oder nicht jedes Jahr leisten können.
Das Rechenexempel „Höhere Sondertilgung gegen Zinsaufschlag“ geht bei einer Immobilienfinanzierung am Ende nur auf, wenn die Zinsersparnis durch die tatsächlich geleisteten Sondertilgungen während der Sollzinsbindung die durch den Aufschlag erhöhten Zinskosten mindestens amortisiert hat.
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Wie kann ich die Sondertilgung berechnen?
Mit dem Tilgungsrechner von DTW | Immobilienfinanzierung können Sie Ihre Baufinanzierung mit oder ohne jährliche Sondertilgungen berechnen.
Wählen Sie bei unserem Baufinanzierungsrechner nicht die kompakte, sondern die erweiterte Version. Nachdem Sie hier die Eckdaten Ihres Finanzierungvorhabens eingetragen haben, bietet Ihnen der DTW-Tilgungsrechner weitere Eingabefelder an. Bei „jährliche Sondertilgungen“ können Sie nun einen Euro-Betrag eingeben, den Sie zusätzlich zu Ihren Monatsraten leisten möchten.
Unter „Rechenergebnis im Detail“ präsentiert Ihnen der Tilgungsrechner dann eine Zusammenfassung der Baufinanzierung, wobei angenommen wird, dass Sie die eingetragene Sondertilgung jedes Jahr geleistet haben. Außerdem erstellt er den zugehörigen Tilgungsplan, den Sie als PDF herunterladen können.
Tilgungsrechner mit SondertilgungsberechnungWann kann ich meine Sondertilgungen leisten?
Wann und wie oft Sie im Jahr Ihre Sondertilgung leisten können, ist Vertragssache. Die meisten Banken nennen im Darlehensvertrag der Baufinanzierung einen Termin pro Jahr, zu dem Sie die jährliche Sonderzahlung überweisen können.
Bitte beachten Sie: Wenn Sie diesen vertraglich fixierten Termin nicht einhalten, verfällt Ihr Sondertilgungsrecht für das laufende Jahr. Eine nachträgliche Sondertilgung Ihres Baudarlehens in diesem Jahr ist ebenso wenig möglich wie eine Übertragung der Sonderzahlungen in das Folgejahr.
Neben einem einmaligen Sondertilgungstermin kann bei einigen Darlehensgebern auch vereinbart werden, dass Sie Sonderrückzahlungen des Baudarlehens zu mehreren Terminen im Jahr leisten dürfen. In diesen Fällen gilt: Überweisen Sie die Sondertilgung lieber früher als später. Denn die Reduktion der Restschuld wirkt sich sofort auf Ihre Zinslast aus. Sie sparen also direkt nach der geleisteten Sondertilgung Zinskosten ein.
Baufinanzierungsrechner
Wie überweise ich meine Sondertilgungen?
Alle Zahlungsmodalitäten sind im Kreditvertrag Ihrer Baufinanzierung festgehalten. Im Regelfall überweisen Sie Ihre Sondertilgungen auf dasselbe Konto, auf das Sie auch ihre monatlichen Zins-und Tilgungsraten des Baudarlehens einzahlen. Auf der Überweisung tragen Sie den vertraglich geforderten Verwendungszweck ein, meist ist das „Sondertilgung“ sowie Ihre Vertrags- und Kundennummer.
Wenn Sie jedes Jahr und in gleicher Höhe Sondertilgungen vornehmen möchten, empfiehlt sich ein Dauerauftrag für die termingerechten Überweisungen.
Sollten beim Darlehensgeber der Immobilienfinanzierung Sonderzahlungen eingehen, die nicht den vertraglichen Zahlungsmodalitäten entsprechen, dann wird die Zahlung üblicherweise von der Bank automatisch an Sie zurücküberweisen. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Sondertilgung nicht zum vereinbarten Termin gezahlt wurde oder wenn die überwiesene Summe über dem vereinbarten Maximalbetrag der Sondertilgung liegt.
Ab wann kann ich mein Baudarlehen sondertilgen?
Der Zahlungsrhythmus ist wie alle weiteren Zahlungsmodalitäten der Sondertilgungen im Darlehensvertrag der Immobilienfinanzierung geregelt. Dies kann auch den möglichen Ersttermin für eine Sondertilgung betreffen.
Achten Sie beim Sondertilgungsrecht immer darauf, was in dem angebotenen Kreditvertrag steht. Denn möglicherweise hat die Bank dort festgehalten, dass eine Sondertilgung im ersten Jahr der Baufinanzierung ausgeschlossen ist.
Scheuen Sie sich nicht, einzelne Darlehensbedingungen nach zu verhandeln, wenn die Sondertilgungskonditionen nicht zu Ihnen passen. Oder Sie entscheiden sich beim Vergleichen von Darlehensangeboten für einen anderen Finanzierungspartner, dessen Baudarlehen samt allen Kreditkonditionen besser Ihren Vorstellungen entspricht.
Am einfachsten und schnellsten finden Sie eine günstige Baufinanzierung mit den passendsten Darlehensbedingungen bei einem Baugeldvermittler wie DTW | Immobilienfinanzierung. Denn dort findet die individuelle Optimierung Ihres Baudarlehens zeitgleich mit dem Vergleichen der Kreditangebote zahlreicher Finanzierungspartner statt.
Ihre Vorteile bei DTW | ImmobilienfinanzierungWas ist besser: Sondertilgung oder sparen?
Geld auf einem gering verzinsten Sparbuch oder Tagesgeldkonto liegen zu lassen ist die schlechtere Kapitalanlage als die schnellere Tilgung einer höher verzinsten Immobilienfinanzierung durch kostenlose Sonderrückzahlungen.
Solange die Zinsen auf Geldanlagen niedriger sind als die Hypothekenzinsen für Baufinanzierungen lohnt sich Sparen gegenüber Sondertilgen des Baudarlehens nicht.
Je nach aktueller Zinsentwicklung für Baugeld und auf Sparvermögen ist somit eine Sondertilgung die bessere Alternative.
Außerdem können noch Vermögenssteuern bzw. Kapitalertragsteuern bei Zinserträgen anfallen, die Sie nicht ans Finanzamt zahlen müssen, wenn Sie das Geld stattdessen zur Schuldentilgung verwendet haben.