Unter Schuldnertausch versteht man bei einer Immobilienfinanzierung den Wechsel des Schuldners in einem Darlehensvertrag. Er kann beim Verkauf einer Immobilie erfolgen, wenn die Immobilienfinanzierung mit verkauft wird. Hierfür bedarf es allerdings der Genehmigung des Darlehensgebers.
Rechtliche Grundlage für den Schuldnertausch bei einer Immobilienfinanzierung
Die Übernahme einer Grundschuld oder Hypothekenschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 416 BGB). Grundsätzlich gilt, dass im Gegensatz zu einer Abtretung, bei welcher der Gläubiger ohne Zustimmung des Schuldners wechseln kann, der Darlehensgeber einen Schuldnertausch gemäß § 415 Abs. 1 BGB zwingend genehmigen muss. Auf diese Weise erhält er die Möglichkeit den neuen Schuldner abzulehnen. Sollte sich der Neuschuldner nach einer Prüfung der Bonität durch das Kreditinstitut als weniger solvent als der bisherige, sogenannte Altschuldner erweisen, hat die Bank das Recht die Schuldübernahme zu verweigern. Falls sie sich mit dem Schuldnerwechsel einverstanden erklärt, kann ein Übertrag der gesamten Pflichten des Darlehensvertrags auf den Neuschuldner stattfinden. Der Inhalt der Grundschuld bleibt dabei unverändert (§ 417 Abs. 1 BGB). Jedoch erlöschen gemäß § 418 Abs. 1 BGB die vom Altschuldner eingesetzten Sicherheiten für die Immobilienfinanzierung.
Austausch der Schuldner im Darlehensvertrag für die Baufinanzierung
Im Prinzip wird beim von allen Vertragsparteien akzeptierten Schuldnertausch einfach der bisherige durch den neue Schuldner im weiterlaufenden Darlehensvertrag ersetzt. Alle Rechte und Verpflichtungen aus den Darlehensbedingungen gehen auf den neuen Schuldner über.
Im Regelfall verlangen die Kreditinstitute für die Bewilligung eines Schuldnerwechsels eine einmalige Vergütung. Diese liegt meist zwischen einem und zwei Prozent der Restschuld, die zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie noch offen ist.
Schuldnertausch ist keine Seltenheit in der Immobilienbranche
Ein Schuldnertausch kommt beim Immobilienverkauf bzw. -kauf durchaus häufig vor. Wenn eine Immobilie, auf der noch eine Grundschuld lastet, zum Verkauf angeboten wird, kann der erzielte Verkaufspreis nicht ausreichen, um die bestehende Immobilienfinanzierung beim Kreditinstitut abzulösen. In diesem Fall können der Verkäufer und der Käufer sich auf den Schuldnertausch einigen, allerdings eben nur unter der Voraussetzung, dass sich auch der Darlehensgeber der Immobilienfinanzierung damit einverstanden erklärt.