Schuldübernahme bei der Immobilienfinanzierung bedeutet, dass beim Erwerb einer belasteten Immobilie der Käufer die entsprechende Baufinanzierung mit kauft. Voraussetzung dafür ist, dass alle Vertragsparteien dieser Schuldübernahme ausdrücklich zustimmen, insbesondere auch der Darlehensgeber der bestehenden Baufinanzierung.
Schuldnertausch bei der Immobilienfinanzierung
Bei einer Schuldübernahme findet ein Schuldnertausch statt. Die gesetzlichen Regelungen hierfür finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Gemäß § 415 Abs. 1 BGB bedarf es bei einem gewünschten Schuldnerwechsel zwingend der Genehmigung des Darlehensgebers der Immobilienfinanzierung. Dieser wird im Vorfeld die Bonität des neuen Schuldners, der die Baufinanzierung übernehmen soll, prüfen. Falls er weniger kreditwürdig sein sollte als der bisherige Darlehensnehmer, hat die Bank das Recht, die Schuldübernahme abzulehnen. Wenn das Kreditinstitut mit dem neuen Schuldner einverstanden ist, kann der Darlehensvertrag der Immobilienfinanzierung auf den Neuschuldner übertragen werden.
Schuldübernahme mit allen Rechten und Pflichten
Mit der Schuldübernahme gehen die Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Darlehensvertrag auf den neuen Schuldner über (§ 417 Abs. 1 BGB). Einzig die vom Altschuldner eingesetzten Sicherheiten für die Immobilienfinanzierung erlöschen gemäß § 418 Abs. 1 BGB. Üblicherweise erheben die Darlehensgeber für die Bewilligung einer Schuldübernahme eine einmalige Gebühr, wobei sich ihre Höhe meist nach der Restschuld richtet, die noch beglichen werden muss. Mit etwa einem bis zwei Prozent der Restschuldsumme muss man für die Abwicklung der Schuldübernahme bei der Bank rechnen.
Ablösung des Baudarlehens beim Immobilienverkauf
Alternativ zu einer Schuldübernahme kann der Immobilienkäufer dem Verkäufer auch vorschlagen, dass er mit dem Verkaufserlös seine Baufinanzierung ablöst. Das kann häufig für den Käufer die sinnvollere Variante sein, insbesondere wenn er selbst Fremdkapital für den Immobilienerwerb benötigt. Nicht selten sind die Konditionen in dem bestehenden Altvertrag der Baufinanzierung um einiges schlechter als bei einer neuen Immobilienfinanzierung. Daher empfiehlt es sich, die Darlehensbedingungen aus dem Altvertrag vor der Zusage zur Schuldübernahme genau zu studieren und mit aktuellen Angeboten zur Immobilienfinanzierung zu vergleichen. Ganz einfach geht dies zum Beispiel mit unserem Vergleichsrechner, in den man die Eckdaten aus dem Altvertrag eingeben kann. Danach zeigt der Rechner ein günstiges Alternativangebot von DTW | Immobilienfinanzierung auf, welches auf denselben Eckdaten beruht, so dass man sofort das mögliche Einsparpotential erkennen kann.