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Darlehensvertrag

Der Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung ist ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen einem Darlehensgeber und einem Darlehensnehmer. In ihm legt sich der Darlehensgeber fest, einen vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen, während sich der Darlehensnehmer verpflichtet, diesen im Regelfall plus Zinsen nach einem Zeitablauf oder einer Kündigung an den Darlehensgeber zurückzuzahlen. Gesetzliche Grundlage für Darlehensverträge ist in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), weil hier alle wichtigen Grundsätze eines Verbraucherdarlehensvertrags formuliert sind. Zu diesen gehören auch Immobilien­finanzierungen als sogenannte „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“.

Gesetzliche Grundlage beim Darlehensvertrag einer Baufinanzierung

Die „Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag“ sind in § 488 BGB geregelt. Dort heißt es wörtlich:

(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.

(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.

Bestandteile eines Darlehensvertrags bei der Immobilien­finanzierung

Im Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung sind alle erforderlichen Vertragsbestandteile der Baufinanzierung schriftlich fixiert wie die Höhe der Darlehenssumme, der Sollzinssatz, die anfängliche Tilgung, die Laufzeit, die Art der Besicherung wie beispielsweise das Beleihungsobjekt sowie weitere allgemeine Darlehensbedingungen. Zu diesen zählen unter anderem die Vereinbarungen zur Sondertilgung, zum Tilgungssatzwechsel, zur bereitstellungszinsfreien Zeit, die Höhe der Bereitstellungszinsen, die Auszahlungsvoraussetzungen und die Angaben zur Zins- und Tilgungsverrechnung. Gemäß § 492 BGB ist der Tilgungsplan ein gesetzlich verankerter Pflichtbestandteil des Darlehensvertrags. Währenddessen sind Bearbeitungsgebühren durch den Darlehensgeber übrigens bei der Baufinanzierung wie bei allen Verbraucherdarlehen gesetzlich nicht gestattet.

Widerrufs- und Kündigungsrecht beim Darlehensvertrag

Nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrags hat der Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Darüber hinaus hat ihm der Gesetzgeber das sogenanntes Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB eingeräumt. Das bedeutet, dass bei einer Baufinanzierung mit längerer Sollzinsbindung der Darlehensnehmer nach zehn Jahren seinen Darlehensvertrag kündigen kann, wenn er beispielsweise eine Umschuldung vornehmen möchte.

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