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ZinsanpassungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Laufzeit

Die Laufzeit bei der Baufinanzierung beschreibt die komplette Zeitspanne, in der ein Baudarlehen zurückgezahlt wird. Die Darlehenslaufzeit gibt also an, bis wann eine Immobilien­finanzierung zurückgezahlt werden muss. Die Tilgungshöhe und die Höhe der Zinsen beeinflussen die Darlehenslaufzeit.

Die Darlehenslaufzeit wird unter anderem durch den gebundenen Sollzinssatz und der anfänglichen Tilgung bestimmt. Bei der Berechnung der gesamten Laufzeit einer Baufinanzierung wird angenommen, dass der aktuelle Sollzins und die vereinbarte anfängliche Tilgung unverändert bleiben. In vielen Fällen wird die Sollzinsbindung jedoch kürzer als die gesamte Darlehenslaufzeit vereinbart. Deshalb wird vereinfacht mit dem gleichen Sollzins und der gleichen Tilgung kalkulatorisch weitergerechnet um die gesamte Darlehenslaufzeit zu ermitteln.

Dabei gilt zu Beachten bei der Laufzeit einer Baufinanzierung:

  • Je niedriger der gebundene Sollzins, desto länger ist die Darlehenslaufzeit beim Annuitätendarlehen. Der Anteil der eingesparten Zinsen in der Annuität, die mit jeder Tilgungszahlung von der Darlehenssumme abgezogen werden, ist bei niedrigen Zinsen kleiner als bei höheren Zinsen. Das führt dazu, dass der Tilgungsanteil an der monatlichen Annuität langsamer steigt. Bei niedrigen Zinsen sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Gesamtrate langsamer. Dementsprechend  langsamer steigt der Tilgungsanteil der Annuität
  • Je höher die Tilgung der Baufinanzierung, desto kürzer ist die gesamte Darlehenslaufzeit. Auch die Zahlung einer Sondertilgung verkürzt die gesamte Darlehenslaufzeit. Diese sind in der Berechnung einer kalkulatorischen Berechnung der Laufzeit einer Immobilien­finanzierung nicht inbegriffen.

Bei niedrigen Zinsen empfehlen viele Experten, daß die Tilgung der Baufinanzierung mindestens zwei Prozent betragen sollte. Je nachdem in welchem Lebensabschnitt man sich zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme befindet, kann die Laufzeit der Immobilien­finanzierung durch die Höhe der Tilgung sehr genau auf die Bedürfnisse des Darlehensnehmers abgestimmt werden. Die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung sollte immer zu den eigenen Bedürfnissen und den Vorstellungen des idealen Zeitpunktes der Schuldenfreiheit passen.

Laufzeit vs. Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung

Der Unterschied der Darlehenslaufzeit zum Begriff Sollzinsbindung ist wichtig zu verstehen. Die zeitliche Festschreibung eines Bauzinses wird bei der Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung als Sollzinsbindung bezeichnet. Darlehensgeber gewähren dabei ihren Darlehensnehmern eine unveränderliche Bauzinsgarantie innerhalb der gewählten Vertragslaufzeit. Bei klassischen Annuitätendarlehen werden oft Sollzinsbindungen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren vereinbart.

In der Regel entspricht die Sollzinsbindung jedoch nicht der gesamten Laufzeit einer Immobilien­finanzierung. Die Ausnahme bildet hierbei das Volltilgerdarlehen. Bei dieser Form der Baufinanzierung entspricht die tatsächliche Laufzeit der Immobilien­finanzierung der gebundenen Sollzinsbindung. Der Vorteil liegt auf der Hand: Darlehensnehmer kennen bei Vertragsabschluss die genauen Kosten ihres Baudarlehens. Bei einem schwankenden Zinsniveau bei der Baufinanzierung entgehen sie einem Zinsänderungsrisiko.

Bei den normalen Varianten der Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung verbleibt nach Ende der Sollzinsbindung meist eine Restschuld. Zur weiteren Tilgung des Baudarlehens erfolgt sodann eine Anschlussfinanzierung.

Berechnung und Planung einer Baufinanzierung

Die Laufzeit eines Darlehensvertrags hängt hauptsächlich von dessen Tilgung und dem Zinsniveau des aktuellen Bauzinses ab. Je höher die Tilgung dabei angesetzt wird, desto mehr verkürzt sich die Laufzeit. Sondertilgungen unterstützen dies zusätzlich.

Ein niedriger Bauzins verlängert dabei die Laufzeit einer Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung. Es ist daher empfehlenswert das ersparte Geld sogleich in die Tilgung des Baudarlehens zu investieren.

Ein langfristig festgelegter Sollzinssatz bei der Baufinanzierung gewährt ein hohes Maß an Planungssicherheit und Unabhängigkeit von der wirtschaftlichen Zinsentwicklung. Jedoch kann eventuell auf fallende Bauzinsen nicht zeitnah reagiert werden. Zusätzlich liegt der Bauzins einer Baufinanzierung mit einer langen Sollzinsbindung in der Regel höher im Vergleich zu Baudarlehensverträgen mit kürzerer Sollzinsbindung. Welche Sollzinsbindung für eine Baufinanzierung gewählt wird, sollte daher individuell entschieden werden.

Unser Tipp: Die Auswirkungen der unterschiedlichen Sollzinsbindungen vergleichen Sie schnell und unkompliziert mit dem Rechner für eine Optimale Sollzinsbindung von DTW | Immobilien­finanzierung.

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