Bauzinsen

Was sind Bauzinsen?

Bauzinsen sind die Zinsen, die Sie für eine Immobilien­finan­zierung zahlen. Sie spiegeln den Preis wieder, den die Banken für die Vergabe eines Baukredits verlangen.

Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen für eine Baufinanzierung haben auf der einen Seite die aktuelle Zinsentwicklung am Kapitalmarkt und auf der anderen Seite die persönlichen Darlehens­bedingungen bei Ihrem individuellen Baudarlehen.

Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen?

Die Bauzinsen hatten im Jahr 2023 ein 12-Jahres-Hoch erreicht. Seit diesem Hoch sind die Bauzinsen aktuell wieder deutlich attraktiver. Die Zinsen für Baugeld bewegten sich im Jahr 2025 innerhalb eines engen Zins-Korridors. Das derzeitige Zinsniveau für Bauzinsen ist ähnlich dem zu Jahresbeginn.

Anfang April 2025 sind die Bauzinsen stärker gesunken, da der Handelskonflikt (höhere Einfuhrzöllen in den USA) zu einer Talfahrt an den Börsen gesorgt hatte. Investoren kauften vermehrt Bundesanleihen, was deren Kurse steigen und die Zinsen sinken ließ.  Die Zinsen für Baufinanzierungen orientieren sich an den Zinsen der Anleihen und sind entsprechend ebenfalls gesunken.

Stand 15.05.2025 werden die günstigsten Baufinanzierungen mit einem Bauzins von rund 2,91 bis 3,51 Prozent (effektiver Jahreszins) angeboten.

In unserem Zinsentwicklungschart können Sie die Entwicklung der Bauzinsen in den letzten Jahren bis heute nachvollziehen:

Warum sinken die Bauzinsen aktuell?

Der Handelskonflikt in den USA hat die Aktien-Kurse an den weltweiten Börsen zunächst durcheinander gewirbelt. Die Aktienkurse sanken und die Anleihenkurse sind gestiegen.

Für die Bauzinsen bedeutet dieses Szenario in der Regel, dass diese sinken. Denn Bauzinsen orientieren sich an langlaufenden Anleihen.

Darüber hinaus ist in den letzten Monaten die Inflationsrate in Deutschland eher gesunken. Inflation bedeutet, dass das Geld im Geldbeutel immer weniger wert. In der Regel hat die Inflation auch Auswirkungen auf den Kapitalmarkt. So bedeutet eine sinkende Inflationsrate in der Regel auch sinkende Bauzinsen und umgekehrt.

Die Inflationsrate in Deutschland wird im April 2025 voraussichtlich +2,1 % betragen. Gemessen wird sie als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat. Baufinanzierer sollten jedoch bedenken, dass zukünftig eher steigende Preise zu erwarten sind. Höhere Zölle bedeuten in der Regel höhere Preise. Darüber hinaus finden weiterhin Tarifverhandlungen statt, was die Preise für Waren und Dienstleistungen zukünftig ebenfalls ansteigen lassen könnte.

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Wie ist die weitere Entwicklung der Bauzinsen aktuell?

Derzeit gehen Finanzexperten davon aus, dass die Bauzinsen sich auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren.

Gegen Ende des Jahres könnte die Inflationsrate nach Meinung einiger Experten maximal nur noch leicht ansteigen.

Woran orientieren sich eigentlich die Bauzinsen?

Die Bauzinsen orientieren sich an den Kapitalmarktzinsen, welche am Anleihenmarkt dem Prinzip von Angebot und Nachfrage folgen.

Aufgrund der hohen Bonität Deutschlands erfreuen sich deutsche Bundesanleihen einer hohen Nachfrage, was zu einer sinkenden Rendite für die Anleihen führt. Und dies wiederum hat Auswirkungen auf die Zinssätze von Pfandbriefen bzw. festverzinslichen Wertpapieren. Mittels der Pfandbriefe refinanzieren die Banken ihre Baufinanzierungen. Die Bauzinsen entwickeln sich also vordergründig anhand der Zinsen für Pfandbriefe und hintergründig anhand der Zinsen langfristiger Bundesanleihen.

Dabei gilt: Sind die Zinsen für Bundesanleihen niedrig, dann sind die Zinsen für Pfandbriefe niedrig und damit sind auch die Bauzinsen für Immobilien­finan­zierungen niedrig. 

Denn die Banken geben den Vorteil der günstigen Refinanzierung an ihre Kunden bei einem Hypothekendarlehen weiter. Umgekehrt verlangen die Kreditinstitute von Ihren Kunden höhere Bauzinsen, wenn die Refinanzierungskosten für sie steigen.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) spielt bei der Entwicklung der Bauzinsen eine untergeordnete Rolle. Denn die Banken können sich von der EZB zum aktuellen Leitzins immer nur kurzfristig Geld leihen. Die Anbieter von Baufinanzierungen benötigen jedoch langfristige Refinanzierungen, da die Immobilienkredite meist Sollzinsbindungen von 10, 20, oder 30 Jahren haben. Daher wirken sich Zinsanpassungen der EZB auf die Hypothekenzinsen nicht direkt aus.

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Welche Auswirkungen haben steigende Bauzinsen auf meine Monatsrate?

Steigende Bauzinsen bedeuten, dass sich eine Immobilien­finan­zierung insgesamt verteuert, was sich auch in höheren Monatsraten niederschlägt.

Nachdem die Bauzinsen ihren historischen Tiefststand im Jahr 2020 erreicht hatten, sind diese in der Spitze um rund 2,5 - 3 Prozentpunkte angestiegen (bis Ende 2023). Für Baufinanzierer bedeutete das eine deutliche Mehrbelastung bei der Aufnahme eines Baudarlehens.

Folgende Beispielrechnungen verdeutlichen den großen Unterschied zwischen einem Baudarlehen zu Jahresbeginn 2022 und einem im Jahr 2024 abgeschlossenen Baukredit mit gestiegenen Bauzinsen:

Beispiel 1:

Bei Abschluss einer Immobilien­finan­zierung im Januar 2022 zu einem Bauzins von 1,0 %, Netto­darlehens­betrag von 300.000 Euro, Sollzinsbindung 20 Jahre und einer anfänglichen Tilgung 3% betrug die Monatsrate 1.000 Euro. Die Zinslast bis Ende der Sollzinsbindung lag bei 40.829,07 Euro.

Beispiel 2:

Bei einem Abschluss einer Baufinanzierung im Frühjahr 2024 zu einem Bauzins von 3,5 %, Netto­darlehens­betrag von 300.000 Euro, Sollzinsbindung 20 Jahre und einer anfänglichen Tilgung 2 % beträgt die Monatsrate 1.375,00 Euro. Die Zinskosten bis Ende der Sollzinsbindung nach 20 Jahren liegen bei 156.565,37 Euro.

Die beiden Beispiele zeigen, dass der Anstieg der Bauzinsen für den Darlehensnehmer bei Beispiel 2 im Jahr  2024 zu einer deutlichen Mehrbelastung führt. Die Monatsrate hat sich im Vergleich zum früheren Darlehen in Beispiel 1 um rund 400 Euro erhöht. Die gesamten Zinskosten über die Dauer der Sollzinsbindung betragen rund 60.000 Euro mehr als beim Baudarlehen im Januar 2022 und haben sich damit fast verdreifacht.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Neben der aktuellen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt beeinflussen die Bauzinsen die persönlichen Darlehenskonditionen bei Ihrer individuellen Immobilien­finan­zierung.

Die Voraussetzungen und Wünsche des Darlehensnehmers schlagen sich in den Darlehens­bedingungen der individuell zugeschnittenen Baufinanzierung nieder. Bei den einzelnen Konditionen bewerten die Banken stets ihr Kreditrisiko. Immer dort, wo das Ausfallrisiko gering ist, belohnen sie dies mit niedrigen Bauzinsen. Dort wo das Ausfallrisiko erhöht ist, vereinnahmen sie einen Zinsaufschlag zu ihrer Absicherung.

Einflussfaktoren auf den Bauzins bei den Darlehens­bedingungen:

Bonität

Vor der Darlehenszusage prüft und bewertet die Bank Ihre Kreditwürdigkeit. Je höher die Bewertung ausfällt, desto niedriger setzt die Bank die Sollzinsen für Ihre Immobilien­finan­zierung an.

Höhe des Netto­darlehens­betrags und Eigenkapitals

Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, umso geringer fällt der Netto­darlehens­betrag aus. Damit sinkt für den Darlehensgeber das Kreditrisiko, was er mit einem niedrigeren Bauzins belohnt.

Objektwert und Zusatzsicherheiten

Der Objektwert und eventuell noch weitere Sicherheiten fließen in die Berechnung des Beleihungsauslaufs bei Ihrer Immobilien­finan­zierung ein. Dabei gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto niedriger ist der Sollzinssatz bei der Baufinanzierung.

Dauer der Sollzinsbindung

Mit der Sollzinsbindung sichern Sie sich den Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum. Je länger Sie die Dauer der Sollzinsbindung wählen, umso höher ist der gebundene Sollzinssatz. Bei kurzen Sollzinsbindungen profitieren Sie von niedrigeren Zinssätzen. Allerdings bedeutet dies auch ein höheres Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung.

Höhe der Tilgung

Wer eine höhere Tilgung in seinen Monatsraten leisten kann, verringert damit den Bauzins für sein Baudarlehen. Denn bei einer hohen Tilgung verkürzen Sie die Laufzeit Ihrer Immobilien­finan­zierung und sind schneller schuldenfrei.

Individuelle Sonderkonditionen

Zu den individuellen Sonderkonditionen gehören zum Beispiel Möglichkeiten zur Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel. Solche Darlehens­bedingungen sind bei einigen Banken kostenfrei. Bei anderen Darlehensgeber sind sie zum Teil mit entsprechenden Zinsaufschlägen verbunden.

Wie werden Bauzinsen berechnet?

Bauzinsen berechnen Sie am einfachsten mit unseren Baufinanzierungsrechnern.

In den verschiedenen Baufinanzierungsrechnern von DTW | Immobilien­finan­zierung sind die Bauzinsen tagesaktuell hinterlegt. Sie können also Ihren Darlehenswunsch in die Rechnermaske eingeben und erhalten ihr individuelles Ergebnis mit den aktuellen Bauzinsen.

Zum DTW | Baufinanzierungsrechner

Darüber hinaus können Sie bei uns jederzeit eine kostenlose unverbindliche Voranfrage für ein Baudarlehen stellen. Oder Sie kontaktieren uns per Telefon für ein persönliches Beratungsgespräch.

Wie kann ich mir günstige Bauzinsen sichern?

Es gibt verschiedenen Möglichkeiten sich günstige Bauzinsen zu sichern, je nachdem ob man eine erste Immobilien­finan­zierung abschließen möchte oder eine Anschluss­finanzierung benötigt.

Immobilien­finan­zierung:

Günstige Bauzinsen sichern Sie sich mit einer langen Sollzinsbindung bei Ihrer Immobilien­finan­zierung. Zwar steigt der Sollzinssatz mit der Länge der Sollzinsbindung. Aber dafür ist der Zinssatz über die gewählte Dauer hinweg garantiert konstant und damit unabhängig von der weiteren Entwicklung der Bauzinsen am Kapitalmarkt.

Den günstigsten Zeitpunkt für den Abschluss der Immobilien­finan­zierung abzupassen, ist nicht einfach. Irgendwann steht die Zahlung des Kaufpreises oder der Herstellungs­kosten an, so dass nur ein begrenztes Zeitfenster für den Abschluss des Immobilienkredits bleibt.

Wenn Sie jetzt einen Baukredit benötigen, sehen Sie sich mit den seit Jahresbeginn deutlich angestiegenen Bauzinsen konfrontiert. Abwarten und auf wieder sinkende Bauzinsen zu hoffen, ist allerdings keine gute Option. Denn die Experten gehen in der nahen Zukunft von weiter ansteigenden Zinssätzen aus. Daher ist ein eher zeitnaher Abschluss sinnvoller, bevor die Immobilien­finan­zierung noch teurer wird.

Bei der konkreten Wahl der Sollzinsbindung bei Ihrer Immobilien­finan­zierung ist es dann durchaus auch spekulativ, wie sich die Bauzinsen in den nächsten 5, 10, 15, 20 oder gar 30 Jahren entwickeln. Wenn die Bauzinsen niedrig sind, empfiehlt sich eine lange Sollzinsbindung, um den günstigen Zinssatz möglichst lange abzusichern.

Anschluss­finanzierung:

Haben Sie eine Immobilien­finan­zierung abgeschlossen, bei der nach Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld besteht, dann wird eine Anschluss­finanzierung notwendig. Wer sich aktuell günstige Bauzinsen für die Anschluss­finanzierung sichern möchte, kann dies mit einem Forward-Darlehen tun.

Ein Forward-Darlehen können Sie bis zu 66 Monate im Voraus abschließen und zwar zum derzeit aktuellen Bauzins. Ob sich das lohnt, hängt von der weiteren Entwicklung der Bauzinsen am Markt ab. Vorteilhaft ist das Forward-Darlehen bei einer Entwicklung mit steigenden Zinsen, nachteilig bei stagnierenden oder gar sinkenden Bauzinsen.

Bausparvertrag:

Auch beim Bausparen kann man sich aktuell günstige Bauzinsen sichern. Wer für eine Immobilien­finan­zierung oder Anschluss­finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, erhält nach der Ansparphase die Option auf ein Bauspardarlehen zu einem Zinssatz, der unterhalb des aktuellen Bauzinses liegt.

Lohnt sich im Jahr 2024 eine Baufinanzierung trotz der aktuell schwankenden Bauzinsen?

Wenn man eine Baufinanzierung benötigt, ist es in einem schwankenden Zinsumfeld wichtig, sich die temporär niedrigeren Zinsen zu sichern. Auf unserer Startseite sehen Sie auf den ersten Blick den Zinssatz zum aktuellen Marktniveau für eine Immobilien­finan­zierung mit Niedrigzins-Garantie.

Es empfiehlt sich die derzeitige Zinsentwicklung für Baugeld im Auge zu behalten. So können Sie Zinsschwankungen nach unten nutzen. Denn schon wenige Prozentpunkte Unterschied können bei der Gesamtbelastung einige Tausend Euro ausmachen.

Zu beachten ist dabei, dass bei eingeholten Angeboten die Zinskonditionen der Kreditinstitute meist nur für wenige Tage reserviert werden können. Wartet man zu lange, ist es möglich, dass die Bauzinsen in der Zwischenzeit schon wieder angestiegen sind.

Wie hoch sind die Bauzinsen in 10 Jahren?

Wie hoch die Bauzinsen in 5, 10 oder 20 Jahren stehen werden, kann niemand seriös vorhersagen. Dennoch wagen einige Experten eine Prognose der Bauzinsen.

Auf die Entwicklung der Bauzinsen am Kapitalmarkt gibt es zu viele verschiedene Einflussfaktoren für eine substantielle Langzeitprognose. Keiner weiß, wie sich internationale Konflikte wie der Ukraine-Krieg, die Engpässe bei Gas und Strom, die Inflation, die ökonomischen sowie ökologischen Auswirkungen des Klimawandels und dergleichen entwickeln werden.

Prognosen bei Bauzinsen sind daher eher nur kurz- bis mittelfristig, also für einige Monate, möglich. Hier lassen sich Trends entdecken und voraussagen. Aus diesen leiten Finanzexperten dann auch langfristigere Wahrscheinlichkeiten ab. Derzeit stehen nach Ansicht der meisten Experten die Anzeichen für die kurz-, mittel- und langfristige Entwicklung bei den Bauzinsen auf steigend.

Welche Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Welche Baufinanzierung man sich leisten kann, hängt in erster Linie von den beiden Faktoren Eigenkapital und Einkommen ab.

Bei einem Hauskauf verlangen die Banken bei der Immobilien­finan­zierung vom Darlehensnehmer einen Eigenkapitalanteil, der mindestens die Kaufnebenkosten deckt. Bei Neubauvorhaben sind es entsprechend die Baunebenkosten. Dies sind im Regelfall rund 15 Prozent des Immobilienpreises bzw. der Herstellungs­kosten.

Die Höhe der Monatsrate, in der Zins und Tilgung enthalten sind, bestimmt ebenfalls wie hoch Ihr Baudarlehen ausfallen kann. Um einen ersten Anhaltspunkt zu bekommen, welche Baufinanzierung Sie sich leisten können, steht Ihnen unser Budgetrechner zur Verfügung. Der Baufinanzierungsrechner errechnet für Sie den maximal möglichen Netto­darlehens­betrag einer Baufinanzierung, der zu Ihrem Eigenkapitalanteil sowie der von Ihnen angedachten monatlichen Rate passt.

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