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Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke für Neubauvorhaben erwirbt, um zumeist schlüsselfertige Wohn- oder Gewerbeimmobilien zum Verkauf anzubieten. Im Gegensatz dazu stellen „reine“ Bauunternehmen Immobilien auf Grundstücken her, die dem Auftraggeber bereits gehören. Bauträger benötigen laut § 34 der Gewerbeordnung (GewO) für ihre Geschäftstätigkeit eine Gewerbeerlaubnis und sind verpflichtet, sich an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu halten. Diese beinhalten auch die Zahlungsmodalitäten der entsprechenden Immobilien­finanzierung.

Bauträger übernehmen alle Aufgaben eines Bauherrn

Der Immobilienkauf von einem Bauträger ist in Deutschland sehr verbreitet, denn er ist für den Käufer mit einigen Vorteilen verbunden. In der Regel ist im Kaufvertrag ein Festpreis für die Immobilie vereinbart. So kann der künftige Immobilienbesitzer mit fixen Baukosten für seine Planung der Baufinanzierung rechnen. Da die Gesamtabwicklung in der Bauphase vom Bauträger übernommen, hat es der Immobilienkäufer zudem nur mit einem Ansprechpartner zu tun. Es entfällt die eigene Koordination mit den Bauunternehmen, Handwerkern und Behörden. Denn bis zur abschließende Übergabe tritt der Bauträger als Bauherr auf. Er regelt alle behördlichen Formalitäten, beauftragt die verschiedenen Gewerke und ist für die komplette Bauausführung verantwortlich.

Zahlungen an den Bauträger über die Immobilien­finanzierung

Da der Bauträger dem Käufer sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch am Grundstück veräußert, muss der Vertrag mit einem Bauträger immer notariell beurkundet werden. Der Bauträgervertrag ist nämlich eine Kombination aus einem Kaufvertrag für das Grundstück und einem Werkvertrag für die Bauleistungen. Er unterliegt dabei den engen gesetzlichen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung, die insbesondere dem Schutz des Immobilienkäufers dienen. Sind die Bauleistungen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht abgeschlossen, schreibt die MaBV detailliert vor, wann welche Abschlagszahlungen für bestimmte Baufortschritte zu leisten sind.

Diese Vorschriften sind auch bei der gegebenenfalls nötigen Immobilien­finanzierung maßgeblich. Denn die Auszahlung des Baudarlehens erfolgt in zweckgebundenen Teilbeträgen, immer dann wenn eine zuvor vereinbarte Bauphase abgeschlossen ist. Die Höhe der einzelnen Teilauszahlungen richtet sich nach in der MaBV definierten Prozentsätzen für bestimmte erbrachte Leistungen. In maximal sieben Teilbeträgen kann die Darlehenssumme der Immobilien­finanzierung abgerufen werden, so dass im Zahlungsplan einige der einzelnen Baufortschritte zusammengefasst werden.

Immobilien­finanzierung mit klarem geregeltem Ablauf

Der rechtliche Rahmen bei einem Immobilienkauf von einem Bauträgerunternehmen und bei der dazugehörigen Immobilien­finanzierung sichert den Immobilienkäufer und Darlehensnehmer in vielerlei Hinsicht ab. Der Bauträger bietet ihm ein Rund-Um-Paket, das für den Erwerber komfortabel ist und vor unerwarteten Zusatzkosten beim Neubauvorhaben schützt. Durch die strengen Vorgaben der MaBV folgt ebenfalls die Immobilien­finanzierung nach einem klaren Ablauf.

Dennoch hat auch das Bauen mit einem Bauträger den einen oder anderen Nachteil. So fällt beispielsweise die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis an, also auch auf den Betrag der Herstellungskosten. Wer hingegen selbst ein Grundstück erwirbt und anschließend den Neubau mit einer Baufirma realisiert, muss nur auf den Kaufpreis des Grundstückes die Grunderwerbssteuer zahlen. Ein weiteres Manko ist, dass man als Erwerber auf die konkrete Bauausführung keinen Einfluss hat, weil diese vertragsgemäß in der Verantwortung des Bauträgers liegt.

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Bewertung für die Immobilienfinanzierung mit DTW:
476 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Zweimal ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 12/2019.

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