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Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine verbindliche Rechtsverordnung, welche die Ausgestaltung eines Bauträgervertrags regelt. Sie dient vor allem dem Schutz des privaten Bauherrn oder Immobilienkäufers beim Erwerb eines – meist schlüsselfertigen – Neubaus. Bei der Auszahlung einer Immobilien­finanzierung ist die MaBV zu beachten. Ihr zentrales Ziel ist es, die Gelder des Käufers abzusichern und die Leistungserfüllung durch das Bauunternehmen zu gewährleisten. Daher ist in der Makler- und Bauträgerverordnung exakt festgelegt, zu welchen Zeitpunkten der Bauträger Zahlungen vom Käufer entgegennehmen darf, zu welchem Zweck er sie verwendet und wie er mit den Geldern verfahren muss. Auch bei der entsprechenden Immobilien­finanzierung ist der so an den jeweiligen Baufortschritt gekoppelte Zahlungsplan von entscheidender Bedeutung.

Die Makler- und Bauträgerverordnung bei der Baufinanzierung

Denn nach der Makler- und Bauträgerverordnung erfolgt die Auszahlung der Immobilien­finanzierung bei einem Bauvorhaben immer in Teilbeträgen. Voraussetzung hierfür ist jeweils der erfolgte Baufortschritt, wobei sich deren Höhe nach definierten Prozentsätzen für eine bestimmte erbrachte Leistung richtet. In maximal sieben Teilbeträgen kann die Darlehenssumme bei der Baufinanzierung abgerufen werden.

Der Bauträger darf laut Makler- und Bauträgerverordnung folgende Zahlungsaufforderungen in Verbindung mit den entsprechenden abgeschlossenen Etappen des Bauprojekts vornehmen. 30 Prozent der Darlehenssumme kann er nach Beginn der Erdarbeiten verlangen, sofern auch das  Eigentum an dem Grundstück übertragen werden soll. Sollte es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht (auch Erbpacht genannt) handeln, sind es nur 20 Prozent.

Danach wird Stand September 2018 die restliche Darlehenssumme nach folgenden Prozentsätzen in Abschlagszahlungen gesplittet:

  • 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
  •   8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  •   3 % jeweils für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen
    und der Elektroanlagen
  • 10 % für den Fenster-Einbau, einschließlich der Verglasung
  •   6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputz-Arbeiten
  •   3 % für den Estrich
  •   4 % für die Fliesen-Arbeiten im Sanitärbereich
  • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  •   3 % für die Fassaden-Arbeiten
  •   5 % nach vollständiger Fertigstellung

Voraussetzungen vor der ersten Teilauszahlung der Immobilien­finanzierung

Die erste Zahlung an den Bauträger darf laut Makler- und Bauträgerverordnung erst erfolgen, wenn ein rechtswirksamer Vertrag geschlossen wurde. Darüber hinaus müssen alle Bau- und sonstige Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein. All diese Voraussetzungen bedürfen daher einer notariellen Bestätigung.

Für die weiteren Teilauszahlungen der Baufinanzierung müssen Bauherren fortlaufend die einzelnen Baufortschritte vom Bauunternehmen oder Architekten nachweisen. Erst danach erfolgt die Auszahlung der Teilbeträge der Immobilien­finanzierung. Abhängig von den vereinbarten Darlehensgbedingungen der Baufinanzierung kann der Darlehensgeber auf nicht abgerufene Nettodarlehensbeträge Bereitstellungszinsen berechnen. Es ist ratsam, die erforderlichen Belege und Nachweise möglichst schnell nach  Eingang bei dem finanzierenden Darlehensgeber einzureichen.

Die Absicherung der Gelder nach der Makler- und Bauträgerverordnung

Alle vom Darlehensnehmer über den Finanzierungspartner erhaltenen Gelder, die der Bauträger ausschließlich für den betreffenden Zweck verwenden darf , muss er zudem gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung absichern. So verpflichtet § 6 MaBV ihn zum Beispiel zur getrennten Vermögensverwaltung, durch welche er sein privates Vermögen und die vom Kunden empfangenen Zahlungen strikt zu trennen hat. Nach § 7 MaBV besteht auch die Möglichkeit, dass der Bauträger dem Vertragspartner eine Bürgschaft stellt, damit dessen Zahlungen abgesichert und die Leistungserfüllung gewährleistet sind.

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