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Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich: Erbpacht) verleiht das Recht, auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört, ein Gebäude zu bauen oder zu erwerben. Dieses Recht ist prinzipiell vererbbar und veräußerbar und wird rechtlich behandelt wie ein Grundstück (als sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“). Für eine Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung kann es beliehen werden.

Erbbaurecht bei der Immobilien­finanzierung

Grundsätzlich kann ein Erbbaurecht für die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung beliehen werden, wenn

  • die Tilgung des Baudarlehens spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes erfolgt und
  • die planmäßige Tilgung des Baudarlehens nicht die buchmäßige Abschreibung des Bauwerkes nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überschreitet.

Zu bedenken ist jedoch, dass sich Häuser auf Erbbaugrundstücken schlechter wieder verkaufen lassen. Damit steigt das Risiko des Finanzierungspartners bei der Immobilien­finanzierung – mit Folgen für die Höhe der Bauzinsen.

Die Eintragung der Erbpacht im Grundbuch

Das Erbbaurecht wird durch eine entsprechende Einigung von Eigentümer und Berechtigtem im Grundbuch begründet und in Abt. II eingetragen. Die Bestellung der Grundschuld für die Erbpacht erfolgt meist zur ersten Rangstelle ohne einer Möglichkeit der nachträglichen Änderung. Das gibt dem Erbbauberechtigten die Gewähr, dass das Erbbaurecht auch dann bestehen bleibt, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird.

Ferner wird bei der Eintragung in das Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. Es ist wie ein normales Grundbuch mit Abt. I, II und III aufgebaut.

Der Erbbauzins

Der Erbpachtnehmer zahlt für das Erbbaurecht den so genannten Erbbauzins. Dieser wird in der Regel jährlich fällig und beträgt einen frei vereinbarten Prozentsatz des Grundstückwertes, meist zwischen 3 und 5 Prozent. Die Höhe des Erbbauzinses wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen und für die gesamte Laufzeit festgelegt. In der Praxis werden oftmals Anpassungsklauseln vereinbart wie beispielsweise jährliche Erhöhungen, die sich am Lebenshaltungskostenindex orientieren.

Übrigens:  Auf Erbbaugrundstücke wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese richtet sich mit einer komplexen Berechnungsmethode nach der Höhe des Erbbauzinses.

Die Laufzeit des Erbbaurechts

Üblicherweise wird eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren vereinbart. Danach erlischt das Erbbaurecht. Sofern die Vertragspartner nicht rechtzeitig etwas anderes vereinbart haben, muss der Erbbauberechtigte das Gebäude dann räumen und erhält eine Vergütung für den Wert seines Gebäudes. Der Grundstückseigentümer wird dann Eigentümer des Gebäudes.

Der Erbbauaberechtigte kann eine Verlängerung des Vertrages anstreben. Diese muss vor Ablauf der Laufzeit im Grundbuch festgehalten werden. Einen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Nur wenn der Eigentümer das Grundstück weiterhin per Erbbaurecht nutzen möchte, hat der derzeitige Rechteinhaber ein Vorrecht auf Verlängerung.

Die Vertragspartner können auch vertraglich vereinbaren, dass der Berechtigte das Grundstück nach Ablauf der Laufzeit erwerben kann. Kommunen sind hier üblicherweise durchaus gesprächsbereit. Auch ein Kauf während der Laufzeit ist nicht prinzipiell ausgeschlossen.

Wenn Sie beim Kauf einer Immobilie in einen Erbbaurechtsvertrag einsteigen, schauen Sie auf die Details und lassen Sie sich gegebenenfalls rechtlich beraten.

Gründe für die Einführung des Erbbaurechts

Die Einführung des Erbbaurechts sollte den Wohnungsbau fördern, indem die Kommunen sozial schwächeren Bevölkerungsschichten eine kostengünstige Möglichkeit zum Bauen geben. In der Tat ist das Erbbaurecht angesichts teils sehr hoher Grundstückskosten für manch eine Familie der einzige Weg, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen.

Gleichzeitig bietet das Erbbaurecht ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen. Denn mit dem Erbbaurecht geht die Verpflichtung einher, zu bauen. Eine Spekulation mit Grund und Boden ist damit ausgeschlossen.

Meist sind es Kommunen, die Erbbaurechte im Zuge des kommunalen Siedlungsbaus vergeben. Das sichert den Gemeinden eine langfristige Verfügungsgewalt über das Grundstück. Neben Kommunen vergeben hauptsächlich Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte auf Grundstücke, seltener auch Privatleute wie z. B. Landwirte, Adlige oder Unternehmen. Grundsätzlich aber hat jeder Grundstückseigentümer das Recht, ein Erbbaurecht zu bestellen.

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