Was ist der Ertragswert einer Immobilie?
Der Ertragswert bildet bei der Immobilienfinanzierung die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswerts von Gewerbeimmobilien oder Mietobjekten.
Er beziffert den wirtschaftlichen Wert bzw. die zu erwartende Rendite, die sich mit der Immobilie erzielen lässt.
Bei Ermittlung des Ertragswerts fließen Faktoren wie
- Mieteinnahmen und der
- Bodenwert auf der einen Seite, abzüglich Bewirtschaftungskosten, sowie
- ein eventuell vorhandener Renovierungsstau oder
- weitere wertmindernde Begleitumstände auf der anderen Seite ein.
Immobilienfinanzierung: kostenlos & unverbindlich anfragen
Unterschied von Ertragswert und Sachwert
Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien betrachten die Darlehensgeber einer Immobilienfinanzierung den Sachwert des Hauses oder der Eigentumswohnung und leiten von ihm den Beleihungswert für das Darlehen ab.
Demgegenüber wird bei Immobilien zur Kapitalanlage oder Vermietung der Ertragswert herangezogen. Dieser wird von einem sachverständigen Gutachter ermittelt. Er muss sich bei der Erstellung des Wertgutachtens an allgemeine Grundsätze halten, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind.
Für das Ertragswertverfahren legen die Paragraphen §§ 17 bis 20 ImmoWertV die Kriterien für die Bewertung des wirtschaftlichen Ertrags einer Immobilie fest.
Zu berücksichtigen sind dabei vor allem
- Mieteinnahmen,
- Bewirtschaftungskosten, zu denen Verwaltungs- Betriebs- sowie Instandhaltungskosten gehören,
- die sogenannte „Restnutzungsdauer“ sowie
- alle wertsteigernde und wertmindernden Besonderheiten des Objekts.
Wertmindernd wirken sich beim Ertragswert zum Beispiel mietrechtliche Bindungen wie etwa bei Sozialwohnungen aus. Denn sie können einen entsprechenden Renditeverlust zur Folge haben.
Baufinanzierungsrechner
Wichtiger Faktor beim Ertragswert: die Restnutzungsdauer
Unter der „Restnutzungsdauer“ versteht man bei der Wertermittlung die Zeitspanne, in der man die Immobilie vermutlich noch wirtschaftlich nutzen kann, wenn man sie vorschriftsmäßig pflegt und wartet.
Alle Renovierungsmaßnahmen, Sanierungen und Modernisierungen erhöhen somit die Restnutzungsdauer einer Immobilie.
Wer eine Immobilie als Investitionsobjekt kaufen möchte, sollte daher bei der Immobilienfinanzierung Kosten für Sanierungen frühzeitig mit einkalkulieren.
Trotz allem ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie dennoch endlich. Denn irgendwann ist einmal der Zeitpunkt erreicht, ab dem sie nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden kann. Dann ist sie schlicht und ergreifend nicht mehr rentabel.
KfW Förderung für SanierungAbgrenzung vom Beleihungswert bei der Immobilienfinanzierung
Ebenso wenig wie der Sachwert von Immobilien zur Eigennutzung, ist auch der Ertragswert von Immobilien zur Vermietung identisch mit dem Beleihungswert bei der Immobilienfinanzierung.
In beiden Fällen dienen die Werte den Kreditinstituten als Ausgangspunkt für eine eigene Beurteilung ihres Finanzierungsrisikos. Anhand derer legen die Darlehensgeber den Beleihungswert fest, welcher dann den maximalen Kreditumfang sowie die weiteren Darlehensbedingungen bestimmt.
Immobilienfinanzierung: kostenlos & unverbindlich anfragen