Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten bei einer Immobilie sind die Kosten, die man für die Aufrechterhaltung des nutzbaren und funktionstüchtigen Zustands der Immobilie aufwendet. Laut der Norm DIN 31051 zählen zur Instandhaltung die vier Grundmaßnahmen: Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Instandhaltungskosten sind grundsätzlich steuerlich absetzbar. Auch bei der Planung einer Immobilienfinanzierung sollte der Darlehensnehmer solche Aufwendungen berücksichtigen. Dabei spielt es prinzipiell keine Rolle, ob man mit dem Darlehen einen Neubau oder den Erwerb einer Bestandsimmobilie finanziert. Denn in beiden Fällen ist es äußert sinnvoll, von Beginn an eine finanzielle Rücklage für die Instandhaltung und spätere Renovierungen anzusparen. Dieser Kostenfaktor in den folgenden Jahren ist insbesondere bei der Festlegung der Höhe der anfänglichen Tilgung bei einer Baufinanzierung einzukalkulieren.
Unterscheidung von Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen
Die Instandhaltung beinhaltet alle vorbeugenden Maßnahmen, die notwendig sind, um den funktionalen Zustand einer Immobilie zu erhalten. Es geht darum, mit ihnen die üblichen und gebrauchsbedingten Abnutzungserscheinungen oder auch die Alterung des Gebäudeszu beseitigen. Als kontinuierliche Vorkehrungen schützen sie so zugleich vor einem Wertverlust der Immobilie. Unter einer Instandsetzung hingegen versteht man die Bemühungen, einen vorherigen Zustand der Immobilie wiederherzustellen. Als Schönheitsreparaturen gelten Tapezieren, das Streichen von Wänden, der Austausch von Böden oder Türen. Finanzielle Aufwendungen hierfür zählen nicht zu den Instandhaltungskosten, weil die Reparaturen nicht dazu beitragen, die Wohnung oder das Haus im engeren Sinn „instand“ zu halten.
Instandhaltungskosten bei der Baufinanzierung
Schon bei einem Neubau oder dem Kauf einer Immobilie sowie der zugehörigen Immobilienfinanzierung empfiehlt es sich, die Instandhaltungskosten einzuplanen. Rücklagen für den langfristigen Erhalt der Immobilie sollte der Eigentümer in seinem ureigenen Interessen in jedem Fall zurückgelegen. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung, bei dem der Käufer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird, entscheidet die Eigentümerversammlung, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, die angespart werden muss.
Einem alleinigen Eigentümer einer Immobilie ist es im Grunde selbst überlassen, wie hoch er die Ansparsumme für die Instandhaltungskosten ansetzt. Der Expertenrat lautet: Liegt der Kaufpreis bei 300.000 Euro, so wäre von Anfang an ein Betrag von rund einem Prozent davon, also 3.000 Euro, pro Jahr angemessen, den man für anfallende Instandhaltungsmaßnahmen auf die Seite legt. Andere Empfehlungen berechnen die Höhe der Rücklage, abhängig vom Ist-Zustand und von der Größe der Immobilie. Demnach sollte man mindestens 50 Cent bis ein Euro pro Quadratmeter jeden Monat einplanen. Wie hoch auch immer der Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung den Sparbetrag für die Instandhaltungskosten festlegt, er muss ihn letztlich zusätzlich zu seinen monatlichen Zins- und Tilgungsraten leisten können.