Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage bei einer Immobilie wird vom Eigentümer oder einer Eigentümergemeinschaft angespart, um die künftig anfallenden Instandhaltungskosten decken zu können. Bei einer Eigentümergemeinschaft fordert das deutsche Wohnungseigentumsgesetz (WEG), eine Instandhaltungsrücklage frühzeitig und in angemessener Höhe zu bilden. Die entsprechenden Entscheidungen fällt die Eigentümerversammlung. Für alleinige Immobilienbesitzer schreibt der Gesetzgeber keine Rücklage vor. Dennoch ist sinnvoll, dass auch er kontinuierlich finanzielle Mittel zurücklegt, mit denen er die Maßnahmen zur Instandhaltung bezahlen kann.
Schon beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses sowie bei einem Neubauvorhaben sollte man die Instandhaltungskosten einplanen. Das gilt insbesondere, wenn man hierfür eine Immobilienfinanzierung benötigt. Denn bei der Wahl der anfänglichen Tilgung sind unbedingt alle weiteren regelmäßige finanzielle Belastungen zu berücksichtigen. Es ist weder sinnvoll seine Monatsrate bei der Baufinanzierung zu hoch noch zu niedrig anzusetzen. Im ersten Fall riskiert man, die monatlichen Raten nicht begleichen, wenn unvorhersehbare Ereignisse eintreten. Im zweiten Fall dauert es länger, bis man das Baudarlehen abgezahlt hat. Und das verteuert die Immobilienfinanzierung insgesamt.
Instandhaltungsrücklage zum Erhalt der Immobilie
Die Instandhaltung einer Immobilie umfasst nach der Norm DIN 31051 die vier Grundmaßnahmen Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Nicht darunter fallen Schönheitsreparaturen. Somit zählen die Aufwendungen für das Streichen der Wände, Tapezieren, Baderneuerungen oder der Austausch von Böden und Türen nicht im engeren Sinn zu den Instandhaltungskosten. Die Instandhaltung dient nämlich in erster Linie dazu, den nutzbaren und funktionstüchtigen Zustand der Immobilie zu erhalten. Mit der Beseitigung von Alterungs- und Abnutzungserscheinungen beugt der Immobilieneigentümer zudem auch dem Wertverlust seiner Immobilie vor.
Wie hoch eine angemessene Instandhaltungsrücklage für eine Immobilie anzusetzen ist, hängt vom Ist-Zustand des Gebäudes und weiteren Faktoren ab. Es gibt verschiedene Berechnungsmodelle, die in der Praxis angewendet werden, wobei auch bei ihnen jeweils die Besonderheiten der konkreten Immobilie einbezogen werden müssen.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage
Für Hausbesitzer empfiehlt sich mindestens 50 Cent bis einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat für die Instandhaltung auf die Seite zu legen. Am besten legt man hierfür ein extra Konto an. Falls die Immobilie schon älter ist, macht eine höhere Instandhaltungsrücklage durchaus Sinn, weil die Wahrscheinlichkeit von notwendigen Modernisierungsmaßnahmen zunimmt.
Wer eine Wohnung kauft bzw. besitzt, wird Mitglied der Eigentümergemeinschaft der Immobilie. Diese kommt gemeinsam für die Instandhaltungskosten auf und bildet hierfür die entsprechenden Rücklagen. Die Instandhaltungsrücklage darf nicht für Betriebskosten und regelmäßige Ausgaben verwendet werden, sondern nur für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Wie hoch der jährliche Ansparbetrag ausfallen soll, entscheidet die Eigentümerversammlung. Wenn die Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparaturen nicht ausreicht, müssen die Mehrkosten in Form von Einmalzahlungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden.
Bedeutung der Instandhaltungskosten bei der Immobilienfinanzierung
Unabhängig davon, ob man mit einem Immobilienkredit ein Neubauvorhaben, den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung finanzieren möchte, sollten die Kosten für die Instandhaltung von vornherein eingeplant werden. Selbst bei Neubauten oder Bestandsimmobilien, die sehr gut in Schuss sind, hat man es von Beginn an mit Wartungskosten zum Beispiel für die Heizungsanlage zu tun. Und irgendwann sind dann auch die größeren und teureren Reparaturen nötig. Wer für diese über die Jahre zuvor monatlich relativ geringe Beträge zurückgelegt hat, ist dann vor allzu bösen Überraschungen gefeit.
Bei der Immobilienfinanzierung sollten daher die regelmäßigen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage ebenso wie auch die Lebensführungskosten bei der Frage, welche monatliche Zins- und Tilgungsrate sich der Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung leisten kann, angemessen Berücksichtigung finden.