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Instandhaltungs­rücklage

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Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
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10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 22.09.2022
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Monatliche Rate
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Gebundener
Sollzinssatz
0
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.09.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung
Christian Gruber, Author bei DTW
Beitrag von Christian Gruber aktualisiert am 20.09.2021

Instandhaltungs­rücklage

Die Instandhaltungs­rücklage bei einer Immobilie wird vom Eigentümer oder einer Eigentümer­gemeinschaft angespart, um die künftig anfallenden Instandhaltungs­kosten decken zu können. Bei einer Eigentümer­gemeinschaft fordert das deutsche Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG), eine Instandhaltungs­rücklage frühzeitig und in angemessener Höhe zu bilden. Die entsprechenden Entscheidungen fällt die Eigentümer­versammlung. Für alleinige Immobilienbesitzer schreibt der Gesetzgeber keine Rücklage vor. Dennoch ist sinnvoll, dass auch er kontinuierlich finanzielle Mittel zurücklegt, mit denen er die Maßnahmen zur Instandhaltung bezahlen kann.

Schon beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses sowie bei einem Neubauvorhaben sollte man die Instandhaltungs­kosten einplanen. Das gilt insbesondere, wenn man hierfür eine Immobilien­finan­zierung benötigt. Denn bei der Wahl der anfänglichen Tilgung sind unbedingt alle weiteren regelmäßige finanzielle Belastungen zu berücksichtigen. Es ist weder sinnvoll seine Monatsrate bei der Baufinanzierung zu hoch noch zu niedrig anzusetzen. Im ersten Fall riskiert man, die monatlichen Raten nicht begleichen, wenn unvorhersehbare Ereignisse eintreten. Im zweiten Fall dauert es länger, bis man das Baudarlehen abgezahlt hat. Und das verteuert die Immobilien­finan­zierung insgesamt.

Instandhaltungs­rücklage zum Erhalt der Immobilie

Die Instandhaltung einer Immobilie umfasst nach der Norm DIN 31051 die vier Grundmaßnahmen Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Nicht darunter fallen Schönheitsreparaturen. Somit zählen die Aufwendungen für das Streichen der Wände, Tapezieren, Baderneuerungen oder der Austausch von Böden und Türen nicht im engeren Sinn zu den Instandhaltungs­kosten. Die Instandhaltung dient nämlich in erster Linie dazu, den nutzbaren und funktionstüchtigen Zustand der Immobilie zu erhalten. Mit der Beseitigung von Alterungs- und Abnutzungserscheinungen beugt der Immobilieneigentümer zudem auch dem Wertverlust seiner Immobilie vor.

Wie hoch eine angemessene Instandhaltungs­rücklage für eine Immobilie anzusetzen ist, hängt vom Ist-Zustand des Gebäudes und weiteren Faktoren ab. Es gibt verschiedene Berechnungsmodelle, die in der Praxis angewendet werden, wobei auch bei ihnen jeweils die Besonderheiten der konkreten Immobilie einbezogen werden müssen.

Die Höhe der Instandhaltungs­rücklage

Für Hausbesitzer empfiehlt sich mindestens 50 Cent bis einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat für die Instandhaltung auf die Seite zu legen. Am besten legt man hierfür ein extra Konto an. Falls die Immobilie schon älter ist, macht eine höhere Instandhaltungs­rücklage durchaus Sinn, weil die Wahrscheinlichkeit von notwendigen Modernisierungsmaßnahmen zunimmt.

Wer eine Wohnung kauft bzw. besitzt, wird Mitglied der Eigentümer­gemeinschaft der Immobilie. Diese kommt gemeinsam für die Instandhaltungs­kosten auf und bildet hierfür die entsprechenden Rücklagen. Die Instandhaltungs­rücklage darf nicht für Betriebskosten und regelmäßige Ausgaben verwendet werden, sondern nur für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Wie hoch der jährliche Ansparbetrag ausfallen soll, entscheidet die Eigentümer­versammlung. Wenn die Instandhaltungs­rücklage für notwendige Reparaturen nicht ausreicht, müssen die Mehrkosten in Form von Einmalzahlungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden.

Bedeutung der Instandhaltungs­kosten bei der Immobilien­finan­zierung

Unabhängig davon, ob man mit einem Immobilienkredit ein Neubauvorhaben, den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung finanzieren möchte, sollten die Kosten für die Instandhaltung von vornherein eingeplant werden. Selbst bei Neubauten oder Bestandsimmobilien, die sehr gut in Schuss sind, hat man es von Beginn an mit Wartungskosten zum Beispiel für die Heizungsanlage zu tun. Und irgendwann sind dann auch die größeren und teureren Reparaturen nötig. Wer für diese über die Jahre zuvor monatlich relativ geringe Beträge zurückgelegt hat, ist dann vor allzu bösen Überraschungen gefeit.

Bei der Immobilien­finan­zierung sollten daher die regelmäßigen Einzahlungen in die Instandhaltungs­rücklage ebenso wie auch die Lebensführungskosten bei der Frage, welche monatliche Zins- und Tilgungsrate sich der Darlehensnehmer einer Immobilien­finan­zierung leisten kann, angemessen Berücksichtigung finden.

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

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Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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