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Erschließungs­kosten

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Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
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Berechneter Zins

3,12
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 11.06.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,08%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 16.06.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Erschließungs­kosten in Kürze:

  • Erschließungskosten werden für die Erstanbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur erhoben
  • Kosten fallen an für die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und für die private Erschließung von der Grundstücksgrenze zum Gebäude
  • Kommunen dürfen bis zu 90% der Erschließungskosten anteilig vom einzelnen Grundstückseigentümer verlangen
  • Bei einem Baudarlehen zählen die Erschließungskosten zu den Baunebenkosten
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Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 21.08.2023

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was sind Erschließungs­kosten?

Erschließungs­kosten sind die Kosten, die im Zusammenhang mit der Erschließung von Baugrundstücken entstehen. Die Erschließung bezieht sich auf die Maßnahmen und Infrastrukturen, die notwendig sind, um ein Grundstück baureif zu machen und es an das öffentliche Versorgungs- und Verkehrssystem anzuschließen. Diese Kosten fallen in der Regel an, wenn ein unbebautes Grundstück für den Bau von Gebäuden vorbereitet wird.

Unter „Erschließungs­kosten“ versteht man zusammenfassend alle Kosten, die beim erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur entstehen. Das heißt die Anbindungen an das Straßen-, Strom-, Energie-, Wasser- und Telekommunikationsnetz.

Bei einer Immobilien­finan­zierung für einen Neubau zählen die Erschließungs­kosten zu den sogenannten „Baunebenkosten“. Zu denen gehören auch die Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren, Kosten für Bauantrag, Baugenehmigung, Bauanzeige oder Versicherungen.

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Was sind typische Erschließungs­kosten?

Typische Erschließungs­kosten umfassen:

  1. Straßenbaukosten:
    Diese Kosten decken den Bau oder die Verbesserung von Straßen und Wegen ab, um das Grundstück an das Verkehrssystem anzuschließen.
  2. Kanalisation und Abwasser:
    Diese Kosten beinhalten den Anschluss des Grundstücks an das Abwassersystem, inklusive Kanalisation und Abwasserentsorgung.
  3. Wasserversorgung:
    Diese Kosten umfassen den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Wasserversorgungssystem.
  4. Strom- und Gasversorgung:
    Hierbei handelt es sich um die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das Strom- und Gasnetz.
  5. Telekommunikation und Breitband:
    Diese Kosten decken den Anschluss des Grundstücks an das Telekommunikationsnetz, einschließlich Breitband-Internet, ab.
  6. Gehwege und Beleuchtung:
    Dies beinhaltet die Anlage von Gehwegen und die Installation von Straßenbeleuchtung.

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Wann fallen Erschließungs­kosten an?

Erschließungs­kosten fallen beim oder nach dem Kauf eines Baugrundstücks an. Die Erschließung des Grundstücks ist Voraussetzung dafür, dass es bebaut werden darf. Denn erst mit ihr wird potenzielles Bauland zu tatsächlichem Bauland. Daher ist sie zumeist auch eine Vorbedingung für die Ausstellung einer Baugenehmigung.

Tipp: Vor einem Grundstückskauf können Sie aus der Bodenrichtwertkarte der Kommune erfahren, ob Sie Erschließungs­kosten bezahlen müssen oder nicht.

Beim Bodenrichtwert des Grundstücks kann entweder die Abkürzung „ebf“ für „erschließungsbeitragsfrei“ oder die Abkürzung „ebp“ für „erschließungsbeitragspflichtig“ stehen.
Im ersten Fall haben sich für Sie die Erschließungs­kosten erledigt. Im letzteren Fall kann die Gemeinde Sie an den Kosten der Grundstückserschließung beteiligen.

Beim Erwerb von Grundstücken, die bereits früher einmal bebaut und damit schon erschlossen waren, fallen Erschließungs­kosten für den Käufer in der Regel nicht mehr an. Gleiches gilt beim Kauf von Bestandsimmobilien.

Allerdings kann es beispielsweise beim Kauf eines Hauses in einem Neubaugebiet vorkommen, dass noch nicht alle Erschließungsarbeiten endgültig abgeschlossen sind. Dann können auf den neuen Besitzer durchaus noch Erschließungs­kosten zukommen.

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Was bedeutet eigentlich Erschließung?

Die Grundstückserschließung, kurz: Erschließung, beinhaltet sowohl bauliche Maßnahmen als auch die Umsetzung von rechtlichen Regelungen, um die Nutzung des Grundstücks samt Bebauung zu ermöglichen.

Man unterscheidet dabei zwischen der öffentlichen Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und der privaten Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Haus (auch „innere Erschließung“ genannt). Des Weiteren werden die Anschlussarbeiten unterschieden in verkehrsmäßige und technische Erschließung.

Zur verkehrsmäßigen Erschließung von Baugrundstücken gehören die Anbindungen an die umliegende Infrastruktur, wie

  • Straßenbau
  • Straßenbeleuchtung
  • Gehwege
  • öffentliche Grünanlagen
  • Kinderspielplätze
  • Lärmschutzanlagen

Zur technischen Erschließung von Bauland zählen die Anschlüsse an Versorgungsquellen, wie:

  • Stromnetz
  • Wasserversorgung und öffentliche Kanalisation
  • Energienetze wie beispielsweise Gas
  • Telefonnetz
  • Kabelfernsehen

Der überwiegende Teil der Erschließungsarbeiten wird von der Kommune durchgeführt und dem Grundstückseigentümer anteilig in Rechnung gestellt. Bei Telefon, Internet und Kabelfernsehen sind die Kosten für die Anschlüsse an die jeweiligen Telekommunikations- und Fernsehanbieter zu zahlen.

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Wer trägt die Kosten für Erschließung?

Bis zu 90 % der Erschließungs­kosten dürfen die Kommunen gemäß §129 des Baugesetzbuches (BauGB) anteilig vom einzelnen Grundstückseigentümer verlangen.

Die Rechnung für die abgeschlossenen Erschließungsarbeiten schickt die Kommune an die Person, die zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet: Bei einem Eigentümerwechsel vor der endgültig abgeschlossenen Erschließung ist der neue Besitzer zahlungspflichtig.

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Wer zahlt Erschließungs­kosten bei Erbpacht?

Beim Erbbaurecht ist im Hinblick auf mögliche Erschließungs­kosten - ebenso wie beim klassischen Immobilienkauf - der Erschließungsgrad des Grundstücks entscheidend:

Kauft man eine Bestandsimmobilie auf einem längst erschlossenen Erbpachtgrundstück, dann fallen in der Regel keine Erschließungs­kosten mehr für den neuen Erbbauberechtigten an.

Ob beim Erwerb eines noch unbebauten Erbbaurechtsgrundstücks  Erschließungs­kosten auf Sie zukommen, hängt von der Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrags ab. So kann eine Kommune bei der Bestellung des Erbbaurechts an einem Gemeindegrundstück vertraglich vereinbaren, dass über den Erbbauzins hinaus einmalig Erschließungs­kosten zu zahlen sind.

Wie hoch sind die Erschließungs­kosten?

Wie hoch die Erschließungs­kosten sind, lässt sich pauschal nicht sagen. Denn zur Höhe von Kosten für Grundstückserschließungen gibt es keine bundesweit einheitlichen Festlegungen, sodass die Kommunen jeweils eigene Erschließungsbeiträge erheben.

Außerdem hängt die Höhe der Erschließungs­kosten von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. vom genauen Standort des konkreten Grundstücks.

Bei einem zentral und verkehrsgünstig gelegenen Grundstück fällt der Erschließungsbeitrag niedriger aus als bei einem sehr abgelegenen Grundstück, das unter Umständen noch gar nicht an das Straßennetz angebunden ist. Oder es liegt eventuell sehr weit von der nächsten Hauptversorgungsstelle entfernt, sodass entsprechend lange Leitungen für den Grundstücksanschluss gelegt werden müssen.

Bitte beachten Sie: Durchschnittsangaben zur Höhe von Erschließungs­kosten, wie man sie an einigen Stellen findet, können nur eine ganz grobe Orientierung bieten, zumal die Angaben zum Teil sehr weit auseinander liegen.
Im konkreten Einzelfall können die tatsächlichen Erschließungs­kosten von diesen Werten zum Teil deutlich abweichen.

Wie hängen Erschließungsgrad und Erschließungs­kosten zusammen?

Beim Erschließungsgrad eines Grundstücks unterscheidet man zwischen unerschlossenen, teilerschlossenen und vollerschlossenen Grundstücken.

Für ein voll erschlossenes Grundstück liegt der Kaufpreis natürlich höher als für ein teil- oder unerschlossenes, weil die Erschließungs­kosten eben schon mit einberechnet wurden.

Allerdings hat der Kauf eines vollerschlossenen Baugrundstücks trotz des höheren Kaufpreises zwei wesentliche Vorteile:

  • Man kauft das komplett erschlossene Grundstück zum Fixpreis. Unangenehme Überraschungen aufgrund hoher Erschließungs­kosten sind damit ausgeschlossen. Und das erleichtert auch die Ermittlung des genauen Kreditbedarfs beim Baudarlehen.
  • Auf einem bereits erschlossenen Grundstück kann schneller mit dem Bau begonnen werden.

Unerschlossene Grundstücke sind im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Ackerland, Bauerwartungsland oder Rohbauland ausgewiesen. Dabei gilt:

  • Rohbauland ist unerschlossenes Bauland. Es handelt sich also um Baugrundstücke, für die bereits ein kommunaler Bebauungsplan vorliegt, die aber eben noch nicht erschlossen sind.
  • Ackerland und Bauerwartungsland hingegen dürfen grundsätzlich nicht bebaut werden. Ob und wann die Kommune eine Bebauung zukünftig gesetzlich erlaubt, ist hier völlig offen.

Wie lange dauert es, ein Grundstück zu erschließen?

Wie lange die Erschließungsarbeiten dauern, lässt sich ebenfalls nicht pauschal beantworten. Sie können beim kommunalen Bauamt nachfragen, wann voraussichtlich die Grundstückserschließung starten und abgeschlossen sein soll.

Der genannte Termin ist allerdings zumeist nicht verbindlich, sondern kann Ihnen lediglich als Anhaltspunkt dienen.

Wann sind Erschließungs­kosten zu bezahlen?

Die Erschließungs­kosten sind erst zu zahlen, nachdem die Kommune sie in Rechnung gestellt hat. Das geschieht, wenn die Grundstückserschließung erstmalig und endgültig hergestellt ist. Die Kommunen haben dabei das Recht, die noch offenen Forderungen bis zu vier Jahre nach Abschluss der Erschließungsarbeiten dem Grundstückseigentümer in Rechnung zu stellen.

Die Rechnung über den Erschließungsbeitrag schickt die Gemeinde an denjenigen, der zum Rechnungsdatum im Grundbuch als Eigentümer oder Erbbauberechtigter eingetragen und damit zahlungspflichtig ist.

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Gehören Erschließungs­kosten steuerrechtlich zu den Anschaffungskosten oder Herstellungs­kosten?

Erschließungs­kosten sind zum Teil steuerlich absetzbar. Steuerrechtlich sind sie aufzuteilen in:

  • nicht abschreibbare Anschaffungskosten des Grundstücks
  • abschreibbare Herstellungs­kosten des Gebäudes.

Zu den nicht abschreibbare Anschaffungskosten des Grundstücks zählen die Erschließungs­kosten für:

  • die erstmalige Anbindung des Grundstücks an das Straßen- und Wegenetz
  • den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an das Kanalnetz der Gemeinde
  • den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an die Wasser-, Strom- und Gasversorgung der Gemeinde

Zu den abschreibbaren Herstellungs­kosten des Gebäudes zählen die Erschließungs­kosten bzw. Hausanschlusskosten für

  • den Erstanschluss des Gebäudes an die Versorgungsnetze für Strom, Gas, Wasser und Wärme, soweit es sich dabei um die Kosten für die Hauszuleitung auf dem Grundstück handelt
  • für die Herstellung der Zuleitung vom Gebäude zum öffentlichen Abwasserkanal (inkl. Kanalanstichgebühr)
Expertentipp

Beim Grundstückskauf auf den Erschließungsgrad achten

Der genaue Erschließungsgrad eines Grundstücks ist beim Immobilienkauf maßgebend. Komplett erschließungskostenfrei ist das Grundstück im Regelfall nur, wenn es tatsächlich bereits vollerschlossen ist. Bei teilweise erschlossenen Baugrundstücken müssen Sie davon ausgehen, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt noch die Kosten für die restlichen Erschließungsarbeiten bezahlen müssen.

Informieren Sie sich daher im Vorfeld und planen Sie die Erschließungskosten wie alle weiteren Baunebenkosten bei Ihrer Baufinanzierung ein.

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