Was sind Erschließungskosten?
Erschließungskosten sind die Kosten, die im Zusammenhang mit der Erschließung von Baugrundstücken entstehen. Die Erschließung bezieht sich auf die Maßnahmen und Infrastrukturen, die notwendig sind, um ein Grundstück baureif zu machen und es an das öffentliche Versorgungs- und Verkehrssystem anzuschließen. Diese Kosten fallen in der Regel an, wenn ein unbebautes Grundstück für den Bau von Gebäuden vorbereitet wird.
Unter „Erschließungskosten“ versteht man zusammenfassend alle Kosten, die beim erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur entstehen. Das heißt die Anbindungen an das Straßen-, Strom-, Energie-, Wasser- und Telekommunikationsnetz.
Bei einer Immobilienfinanzierung für einen Neubau zählen die Erschließungskosten zu den sogenannten „Baunebenkosten“. Zu denen gehören auch die Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren, Kosten für Bauantrag, Baugenehmigung, Bauanzeige oder Versicherungen.
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Was sind typische Erschließungskosten?
Typische Erschließungskosten umfassen:
- Straßenbaukosten:
Diese Kosten decken den Bau oder die Verbesserung von Straßen und Wegen ab, um das Grundstück an das Verkehrssystem anzuschließen. - Kanalisation und Abwasser:
Diese Kosten beinhalten den Anschluss des Grundstücks an das Abwassersystem, inklusive Kanalisation und Abwasserentsorgung. - Wasserversorgung:
Diese Kosten umfassen den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Wasserversorgungssystem. - Strom- und Gasversorgung:
Hierbei handelt es sich um die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das Strom- und Gasnetz. - Telekommunikation und Breitband:
Diese Kosten decken den Anschluss des Grundstücks an das Telekommunikationsnetz, einschließlich Breitband-Internet, ab. - Gehwege und Beleuchtung:
Dies beinhaltet die Anlage von Gehwegen und die Installation von Straßenbeleuchtung.
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Wann fallen Erschließungskosten an?
Erschließungskosten fallen beim oder nach dem Kauf eines Baugrundstücks an. Die Erschließung des Grundstücks ist Voraussetzung dafür, dass es bebaut werden darf. Denn erst mit ihr wird potenzielles Bauland zu tatsächlichem Bauland. Daher ist sie zumeist auch eine Vorbedingung für die Ausstellung einer Baugenehmigung.
Tipp: Vor einem Grundstückskauf können Sie aus der Bodenrichtwertkarte der Kommune erfahren, ob Sie Erschließungskosten bezahlen müssen oder nicht.
Beim Bodenrichtwert des Grundstücks kann entweder die Abkürzung „ebf“ für „erschließungsbeitragsfrei“ oder die Abkürzung „ebp“ für „erschließungsbeitragspflichtig“ stehen.
Im ersten Fall haben sich für Sie die Erschließungskosten erledigt. Im letzteren Fall kann die Gemeinde Sie an den Kosten der Grundstückserschließung beteiligen.
Beim Erwerb von Grundstücken, die bereits früher einmal bebaut und damit schon erschlossen waren, fallen Erschließungskosten für den Käufer in der Regel nicht mehr an. Gleiches gilt beim Kauf von Bestandsimmobilien.
Allerdings kann es beispielsweise beim Kauf eines Hauses in einem Neubaugebiet vorkommen, dass noch nicht alle Erschließungsarbeiten endgültig abgeschlossen sind. Dann können auf den neuen Besitzer durchaus noch Erschließungskosten zukommen.
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Was bedeutet eigentlich Erschließung?
Die Grundstückserschließung, kurz: Erschließung, beinhaltet sowohl bauliche Maßnahmen als auch die Umsetzung von rechtlichen Regelungen, um die Nutzung des Grundstücks samt Bebauung zu ermöglichen.
Man unterscheidet dabei zwischen der öffentlichen Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und der privaten Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Haus (auch „innere Erschließung“ genannt). Des Weiteren werden die Anschlussarbeiten unterschieden in verkehrsmäßige und technische Erschließung.
Zur verkehrsmäßigen Erschließung von Baugrundstücken gehören die Anbindungen an die umliegende Infrastruktur, wie
- Straßenbau
- Straßenbeleuchtung
- Gehwege
- öffentliche Grünanlagen
- Kinderspielplätze
- Lärmschutzanlagen
Zur technischen Erschließung von Bauland zählen die Anschlüsse an Versorgungsquellen, wie:
- Stromnetz
- Wasserversorgung und öffentliche Kanalisation
- Energienetze wie beispielsweise Gas
- Telefonnetz
- Kabelfernsehen
Der überwiegende Teil der Erschließungsarbeiten wird von der Kommune durchgeführt und dem Grundstückseigentümer anteilig in Rechnung gestellt. Bei Telefon, Internet und Kabelfernsehen sind die Kosten für die Anschlüsse an die jeweiligen Telekommunikations- und Fernsehanbieter zu zahlen.
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Wer trägt die Kosten für Erschließung?
Bis zu 90 % der Erschließungskosten dürfen die Kommunen gemäß §129 des Baugesetzbuches (BauGB) anteilig vom einzelnen Grundstückseigentümer verlangen.
Die Rechnung für die abgeschlossenen Erschließungsarbeiten schickt die Kommune an die Person, die zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet: Bei einem Eigentümerwechsel vor der endgültig abgeschlossenen Erschließung ist der neue Besitzer zahlungspflichtig.
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Wer zahlt Erschließungskosten bei Erbpacht?
Beim Erbbaurecht ist im Hinblick auf mögliche Erschließungskosten - ebenso wie beim klassischen Immobilienkauf - der Erschließungsgrad des Grundstücks entscheidend:
Kauft man eine Bestandsimmobilie auf einem längst erschlossenen Erbpachtgrundstück, dann fallen in der Regel keine Erschließungskosten mehr für den neuen Erbbauberechtigten an.
Ob beim Erwerb eines noch unbebauten Erbbaurechtsgrundstücks Erschließungskosten auf Sie zukommen, hängt von der Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrags ab. So kann eine Kommune bei der Bestellung des Erbbaurechts an einem Gemeindegrundstück vertraglich vereinbaren, dass über den Erbbauzins hinaus einmalig Erschließungskosten zu zahlen sind.
Wie hoch sind die Erschließungskosten?
Wie hoch die Erschließungskosten sind, lässt sich pauschal nicht sagen. Denn zur Höhe von Kosten für Grundstückserschließungen gibt es keine bundesweit einheitlichen Festlegungen, sodass die Kommunen jeweils eigene Erschließungsbeiträge erheben.
Außerdem hängt die Höhe der Erschließungskosten von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. vom genauen Standort des konkreten Grundstücks.
Bei einem zentral und verkehrsgünstig gelegenen Grundstück fällt der Erschließungsbeitrag niedriger aus als bei einem sehr abgelegenen Grundstück, das unter Umständen noch gar nicht an das Straßennetz angebunden ist. Oder es liegt eventuell sehr weit von der nächsten Hauptversorgungsstelle entfernt, sodass entsprechend lange Leitungen für den Grundstücksanschluss gelegt werden müssen.
Bitte beachten Sie: Durchschnittsangaben zur Höhe von Erschließungskosten, wie man sie an einigen Stellen findet, können nur eine ganz grobe Orientierung bieten, zumal die Angaben zum Teil sehr weit auseinander liegen.
Im konkreten Einzelfall können die tatsächlichen Erschließungskosten von diesen Werten zum Teil deutlich abweichen.
Wie hängen Erschließungsgrad und Erschließungskosten zusammen?
Beim Erschließungsgrad eines Grundstücks unterscheidet man zwischen unerschlossenen, teilerschlossenen und vollerschlossenen Grundstücken.
Für ein voll erschlossenes Grundstück liegt der Kaufpreis natürlich höher als für ein teil- oder unerschlossenes, weil die Erschließungskosten eben schon mit einberechnet wurden.
Allerdings hat der Kauf eines vollerschlossenen Baugrundstücks trotz des höheren Kaufpreises zwei wesentliche Vorteile:
- Man kauft das komplett erschlossene Grundstück zum Fixpreis. Unangenehme Überraschungen aufgrund hoher Erschließungskosten sind damit ausgeschlossen. Und das erleichtert auch die Ermittlung des genauen Kreditbedarfs beim Baudarlehen.
- Auf einem bereits erschlossenen Grundstück kann schneller mit dem Bau begonnen werden.
Unerschlossene Grundstücke sind im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Ackerland, Bauerwartungsland oder Rohbauland ausgewiesen. Dabei gilt:
- Rohbauland ist unerschlossenes Bauland. Es handelt sich also um Baugrundstücke, für die bereits ein kommunaler Bebauungsplan vorliegt, die aber eben noch nicht erschlossen sind.
- Ackerland und Bauerwartungsland hingegen dürfen grundsätzlich nicht bebaut werden. Ob und wann die Kommune eine Bebauung zukünftig gesetzlich erlaubt, ist hier völlig offen.
Wie lange dauert es, ein Grundstück zu erschließen?
Wie lange die Erschließungsarbeiten dauern, lässt sich ebenfalls nicht pauschal beantworten. Sie können beim kommunalen Bauamt nachfragen, wann voraussichtlich die Grundstückserschließung starten und abgeschlossen sein soll.
Der genannte Termin ist allerdings zumeist nicht verbindlich, sondern kann Ihnen lediglich als Anhaltspunkt dienen.
Wann sind Erschließungskosten zu bezahlen?
Die Erschließungskosten sind erst zu zahlen, nachdem die Kommune sie in Rechnung gestellt hat. Das geschieht, wenn die Grundstückserschließung erstmalig und endgültig hergestellt ist. Die Kommunen haben dabei das Recht, die noch offenen Forderungen bis zu vier Jahre nach Abschluss der Erschließungsarbeiten dem Grundstückseigentümer in Rechnung zu stellen.
Die Rechnung über den Erschließungsbeitrag schickt die Gemeinde an denjenigen, der zum Rechnungsdatum im Grundbuch als Eigentümer oder Erbbauberechtigter eingetragen und damit zahlungspflichtig ist.
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Gehören Erschließungskosten steuerrechtlich zu den Anschaffungskosten oder Herstellungskosten?
Erschließungskosten sind zum Teil steuerlich absetzbar. Steuerrechtlich sind sie aufzuteilen in:
- nicht abschreibbare Anschaffungskosten des Grundstücks
- abschreibbare Herstellungskosten des Gebäudes.
Zu den nicht abschreibbare Anschaffungskosten des Grundstücks zählen die Erschließungskosten für:
- die erstmalige Anbindung des Grundstücks an das Straßen- und Wegenetz
- den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an das Kanalnetz der Gemeinde
- den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an die Wasser-, Strom- und Gasversorgung der Gemeinde
Zu den abschreibbaren Herstellungskosten des Gebäudes zählen die Erschließungskosten bzw. Hausanschlusskosten für
- den Erstanschluss des Gebäudes an die Versorgungsnetze für Strom, Gas, Wasser und Wärme, soweit es sich dabei um die Kosten für die Hauszuleitung auf dem Grundstück handelt
- für die Herstellung der Zuleitung vom Gebäude zum öffentlichen Abwasserkanal (inkl. Kanalanstichgebühr)