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Eigentümer­versammlung

Die Eigentümer­versammlung ist das Organ einer Eigentümer­gemeinschaft bei Wohnanlagen wie Reihenhäusern oder Mehrfamilienhäusern. Die Eigentümer der jeweiligen Wohneinheiten entscheiden über all jene Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Mindestens einmal im Jahr muss gemäß Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG) eine Eigentümer­versammlung einberufen werden.

Arten der Eigentümer­versammlung

Die jährlich standardmäßig stattfindende Zusammenkunft ist die sogenannte "ordentliche Eigentümer­versammlung". Neben der Nebenkostenabrechnung aus dem Vorjahr und dem Wirtschaftsplan für das nächste Jahr stehen auf ihrer Tagesordnung üblicherweise Punkte wie die Wahl und Entlastung des Verwalters, der Rechnungsprüfer und des Beirats sowie anfallende Sanierungen am Gebäude und eingebrachte Vorschläge der Eigentümer.

Falls zwischen den ordentlichen Versammlungen eine dringende und wichtige Entscheidung ansteht, kann der Verwalter zu einer außerordentlichen Eigentümer­versammlung einladen. Dazu ist er zum Beispiel verpflichtet, wenn mindestens 25 Prozent der Eigentümer unter Angabe von Gründen die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümer­versammlung schriftlich verlangen. Prinzipiell ist für eilige Maßnahmen auch eine Abstimmung ohne Versammlung per Umlaufbeschluss möglich. Hierbei müssen allerdings gemäß § 23 Abs. 3 WEG ausnahmslos alle dem Beschluss via Rundschreiben schriftlich die Zustimmung erteilen. Bei bereits einer Gegenstimme oder falls sich ein Eigentümer nicht meldet, gilt dies als Abweisung des Anliegens.

Stimmrecht der Eigentümer­gemeinschaft

Wie sich die Stimmrechte auf die einzelnen Eigentümer aufteilen, ist im Regelfall in der Teilungserklärung festgehalten. Als eine der wichtigsten Beschreibung der Besitzverhältnisse und Richtlinien zwischen den Eigentümern ist diese im Grundbuch eingetragen und damit für alle Miteigentümer rechtskräftig. Neben dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung beinhaltet sie die Gemeinschaftsordnung, in welcher unter anderem das Stimmrecht geregelt ist.

Grundsätzlich sind dabei drei Formen der Stimmrechtverteilung möglich. Beim Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme, selbst wenn er mehrere Wohnungen in der Anlage besitzt. Beim Objektprinzip erhält ein Eigentümer eine Stimme pro Wohneinheit, unabhängig wie groß die jeweilige Wohnung ist. Und beim Wertprinzip werden die Stimmrechte entsprechend der Anteile am Miteigentum vergeben. Objekt- oder Wertprinzip müssen als Abstimmungsrecht in der Teilungserklärung fixiert sein. Ansonsten gilt nach dem WEG das Kopfprinzip. Bei den meisten Maßnahmen reicht für einen Beschluss die einfache Mehrheit der Eigentümer­gemeinschaft aus. Es kann aber auch eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich sein, wenn das Gesetz oder die Teilerklärung das in bestimmten Fällen vorschreiben.

Leitung der Eigentümer­versammlung durch den Verwalter

Die Eigentümer­versammlung wird nicht nur vom Verwalter einberufen, sondern auch geleitet und protokolliert. Üblicherweise schließt die Eigentümer­gemeinschaft einen Vertrag mit einem externen Hausverwalter. Bei kleinen Wohnanlagen können die wenigen Eigentümer sich auch für eine Selbstverwaltung entscheiden, was aber hinsichtlich der Haftungsfragen gut überlegt sein sollte. Eine externe, professionelle Hausverwaltungsgesellschaft übernimmt die volle Haftung für ihre Aufgaben. Außerdem besitzt sie die Fachkenntnisse, um den Wirtschaftplan sowie die Abrechnungen zu erstellen und die beschlossenen Maßnahmen umzusetzen.

Die Protokolle der Eigentümer­versammlung können übrigens für einen Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses ein gutes Indiz dafür sein, ob das fragliche Objekt mit den eigenen Vorstellungen zusammenpasst. Aus ihnen erfährt er, wie hoch das monatliche Hausgeld inklusive der Instandhaltungs­rücklage ist sowie welcher Bedarf an Reparaturen oder Modernisierungen in der nahen Zukunft anliegt. Beide Punkte sind auch für eine eventuell benötigte Immobilien­finanzierung für den Wohnungskauf relevant. Zum einen spielen sie bei der Ermittlung des Beleihungswerts sowie zum anderen bei der Festlegung der monatlichen Rate für Zins und Tilgung eine wichtige Rolle.

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* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 08/2020.

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