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Auflassungsvormerkung

Eine Auflassungsvormerkung spielt bei der Immobilien­finanzierung eine wichtige Rolle. Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtsverbindliche Zusicherung über einen Grundstücks- oder Immobilienerwerb zu den Konditionen, die im Kaufvertrag vereinbart wurden. Der Darlehensgeber verlangt vor Auszahlung der Immobilien­finanzierung oftmals eine Auflassungsvormerkung. Sie dient dem Schutz der Rechte des zukünftigen Eigentümers in der Phase der Kaufabwicklung. Denn beim Immobilienkauf ist das Datum einer Kaufvertragsunterzeichnung nämlich nicht identisch mit dem tatsächlichen Eigentumswechsel. Dieser wird erst mit der Auflassung, also der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch, vollzogen. Da ein Grundbucheintrag einige Wochen, manchmal auch Monate dauern kann, besteht die Möglichkeit, sich während dieser Wartezeit durch die Auflassungsvormerkung das Grundstück oder Immobilienobjekt rechtlich abgesichert zu „reservieren“.

Die Auflassungsvormerkung schützt vor unangenehmen Überraschungen bei der Immobilien­finanzierung

Geregelt ist die Auflassungsvormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Laut § 883 BGB sichert sie den schuldrechtlichen Anspruch auf die Eigentumsübertragung eines Grundstücks. Dafür wird auch sie als Bestätigung des geschlossenen Kaufvertrags in das Grundbuch eingetragen. Auf diese Weise wird verhindert, dass ein Verkäufer vom Verkauf einfach wieder zurücktreten oder das Grundstück bzw. die Immobilie ein weiteres Mal an eine andere Person veräußern kann. Auch wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit zum Beispiel Insolvenz anmeldet, sind Grundstück und Immobilie geschützt. Das Objekt darf nicht mehr zwangsversteigert werden. Und der ehemalige Eigentümer kann es nach einer Auflassungsvormerkung ebenfalls nicht mehr mit einem Baudarlehen beleihen.

Geringe Kosten der Auflassungsvormerkung sind gut investiert

Eine Auflassungsvormerkung ist daher aus guten Gründen für den Immobilienkäufer sinnvoll, zumal sich die zusätzlichen Kosten sehr in Grenzen halten. Rechnen muss man für sie mit einer Mehrausgabe von der Hälfte der Gebühren, die später nochmals für die Auflassung anfallen. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro sind das rund 350 Euro, so dass für die vorherige Vormerkung also etwa 175 Euro an das Grundbuchamt zu entrichten sind. Sofern die Voraussetzungen dafür vorhanden sind, besteht aber auch die Möglichkeit diese Kosten einzusparen, indem die Beurkundung des Kaufvertrags und die rechtsgültige Auflassung gleichzeitig beim Notar durchgeführt werden.

Dauer der Auflassungsvormerkung bei der Baufinanzierung

Wichtig zu beachten ist, dass mit der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung der Eigentumswechsel eben noch nicht endgültig vollzogen ist. Wie lange jener tatsächlich dauert, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einen kann es im konkreten Fall einige Zeit in Anspruch nehmen, bis der Verkäufer etwaige Belastungen aus dem Grundbuch tilgt. Zum anderen benötigt auch der Käufer Zeit, um gegebenenfalls die entsprechende Immobilien­finanzierung abzuschließen. Für gewöhnlich dauert das Ganze ein bis zwei Monate. Danach kann die eigentliche Auflassung durch den Eintrag des Neueigentümers in das Grundbuch erfolgen. Just in diesem Moment wird logischerweise die Auflassungsvormerkung wieder aus der Abteilung II des Grundbuchs gelöscht, da sie schlicht und ergreifend ihren Zweck erfüllt hat.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung sollte der künftige Darlehensnehmer unbedingt die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb einkalkulieren, zu denen auch die Gebühren für die Auflassungsvormerkung gehören. Wie hoch diese zusätzlichen Kosten ausfallen, kann man sich sehr einfach mit unserem Notar- und Grundbuchrechner ermitteln lassen. Ausführlich beschrieben sind die entstehenden Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung zudem in unseren gleichnamigen Blog-Beitrag.

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