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Auflassungs­vormerkung

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Auflassungs­vormerkung in Kürze:

  • Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtsverbindliche Zusicherung über einen Immobilienerwerb gemäß Kaufvertrag.
  • Sie schützt den Käufer in der Phase der Kaufabwicklung bis zum tatsächlichen Eigentumswechsel.
  • Als Bestätigung des geschlossenen Kaufvertrags wird sie in das Grundbuch eingetragen.
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Was ist eine Auflassungs­vormerkung?

Eine Auflassungs­vormerkung ist beim Kauf eines Grundstück oder einer Immobilie eine temporäre rechtliche Absicherung, bis der Eigentumswechsel abschließend vollzogen ist. Denn bei einem Immobilienkauf ist das Datum der Kaufvertragsunterzeichnung nicht identisch mit dem tatsächlichen Eigentumswechsel. Dieser wird erst mit der Auflassung, also der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch, vollzogen. Da ein Grundbucheintrag einige Wochen, manchmal auch Monate dauern kann, besteht die Möglichkeit, sich während dieser Wartezeit durch die Auflassungs­vormerkung das Grundstück oder Immobilienobjekt rechtssicher zu „reservieren“.

Schutz für den zukünftigen Immobilieneigentümer

Als rechtsverbindliche Zusicherung über den Grundstücks- oder Immobilienerwerb zu den Konditionen, die im Kaufvertrag vereinbart wurden, dient die Auflassungs­vormerkung dem Schutz der Rechte des zukünftigen Eigentümers in der Phase der Kaufabwicklung. Geregelt ist die Auflassungs­vormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Gemäß § 883 BGB sichert sie den schuldrechtlichen Anspruch auf die Eigentumsübertragung eines Grundstücks. Dafür wird auch sie als Bestätigung des geschlossenen Kaufvertrags in das Grundbuch eingetragen. Auf diese Weise wird verhindert, dass ein Verkäufer vom Verkauf einfach wieder zurücktreten oder das Grundstück bzw. die Immobilie ein weiteres Mal an eine andere Person veräußern kann. Auch wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit zum Beispiel Insolvenz anmeldet, sind Grundstück und Immobilie geschützt. Das Objekt darf nicht mehr zwangsversteigert werden. Und der ehemalige Eigentümer kann es nach einer Auflassungs­vormerkung ebenfalls nicht mehr mit einem Baudarlehen beleihen.

Rolle der Auflassungs­vormerkung bei der Immobilien­finanzierung

Die Auflassungs­vormerkung schützt aber nicht nur den Käufer vor etwaigen unangenehmen Überraschungen, sondern auch die Banken bei einer Immobilien­finanzierung. Daher verlangen viele Darlehensgeber vor der Auszahlung des Baudarlehens eine Auflassungs­vormerkung vom Darlehensnehmer. Obschon diese mit Kosten verbunden ist, ist sie aus den genannten guten Gründen für den Immobilienkäufer in jedem Fall sinnvoll.

Die zusätzlichen Kosten für eine Auflassungs­vormerkung halten sich zudem sehr in Grenzen. Rechnen muss man mit einer Mehrausgabe von der Hälfte der Gebühren, die später nochmals für die Auflassung anfallen. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro sind das rund 350 Euro, so dass für die vorherige Vormerkung also etwa 175 Euro an das Grundbuchamt zu entrichten sind.>

Falls die Voraussetzungen dafür vorhanden sind, besteht aber auch die Möglichkeit diese Kosten einzusparen, indem die Beurkundung des Kaufvertrags und die rechtsgültige Auflassung gleichzeitig beim Notar durchgeführt werden.

Dauer der Auflassungs­vormerkung

Wichtig zu beachten ist, dass mit der im Grundbuch eingetragenen Auflassungs­vormerkung der Eigentumswechsel eben noch nicht endgültig vollzogen ist. Wie lange jener tatsächlich dauert, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einen kann es im konkreten Fall einige Zeit in Anspruch nehmen, bis der Verkäufer etwaige Belastungen aus dem Grundbuch tilgt. Zum anderen benötigt auch der Käufer Zeit, um gegebenenfalls die entsprechende Immobilien­finanzierung abzuschließen. Für gewöhnlich dauert das Ganze ein bis zwei Monate. Danach kann die eigentliche Auflassung durch den Eintrag des Neueigentümers in das Grundbuch erfolgen. Just in diesem Moment wird logischerweise die Auflassungs­vormerkung wieder aus der Abteilung II des Grundbuchs gelöscht, da sie schlicht und ergreifend ihren Zweck erfüllt hat.

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Expertentipp

Kaufnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung einplanen

Die Gebühren für die Auflassungsvormerkung zählen zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Desweiteren gehören dazu unter anderem die Grunderwerbssteuer, eventuell Maklerprovisionen und auch alle Notar- und Grundbuchkosten. Da diese Nebenkosten das Bau- oder Kaufvorhaben nicht unerheblich verteuern, ist es bei einer Immobilienfinanzierung für den Darlehensnehmer wichtig, immer die Gesamtkosten im Blick zu haben.
Wie hoch zum Beispiel die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt ausfallen, können Sie sich sehr einfach mit unserem Notar- und Grundbuchrechner ermitteln lassen.

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