Was ist das Bauträgermodell?
Beim sogenannten „Bauträgermodell“ schließen ein Immobilienkäufer und ein Bauträger eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag für Bauleistungen ab.
Denn üblicherweise befindet sich das Objekt noch in der Planungs- oder Bauphase. Anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern in Teilzahlungen nach jeweils erzielten Baufortschritten.
Hohe rechtliche und finanzielle Sicherheit
Neben steuerlichen Fördermöglichkeiten bietet das Bauträgermodell für den künftigen Immobilienbesitzer eine Reihe von Vorteilen.
Es besitzt eine hohe Rechtssicherheit, weil alle Vertragsgrundlagen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gesetzlich verankert sind. Bauträger, die für ihre Geschäftstätigkeit laut § 34 der Gewerbeordnung (GewO) eine Gewerbeerlaubnis benötigen, sind verpflichtet, sich an diese MaBV-Vorschriften zu halten. Sie beinhalten auch in allen Einzelheiten die Modalitäten für die Abschlagzahlungen jeweils nach dem Erreichen einzelner Baufortschritte.
Maximal sieben Teilzahlungen sieht demnach der Zahlungsplan im Bauträgervertrag vor.
Der Bauträger darf diese immer erst in Rechnung stellen, wenn der vertragsgemäße Baufortschritt nachweislich erzielt wurde. Somit ist beim Bauträgermodell das finanzielle Risiko für den Bauherrn gering.
Geht der Bauträger während der Bauphase insolvent, hätte der Käufer nur für die tatsächlich geleisteten Bauarbeiten gezahlt.
Geld für nicht erbrachte Leistungen ginge ihm also nicht verloren.
Weitere Vorteile: Im Regelfall ist für das Objekt ein Festpreis vereinbart. Mit unerwarteten zusätzlichen Herstellungskosten, wie sie bei anderen Neubauvorhaben auftreten können, muss der Bauherr daher nicht rechnen.
Außerdem übernimmt der Bauträger die gesamte Bauabwicklung. Er regelt sowohl alle behördlichen Formalitäten als auch die komplette Koordination der verschiedenen Baugewerke bis zur Übergabe nach der Fertigstellung des Neubaus.
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Immobilienfinanzierung beim Bauträgermodell
Der vertraglich vereinbarte Zahlungsplan beim Bauträgermodell kommt auch bei einer eventuell benötigten Immobilienfinanzierung zum Tragen.
Bei allen Immobilienfinanzierungen für einen Neubau, unabhängig ob er in Eigenregie oder über einen Bauträger errichtet wird, wird das Baudarlehen immer in zweckgebundenen Teilbeträgen ausgezahlt.
Auch ohne einen Bauträger richten sich die Darlehensgeber bei der Höhe der maximal sieben Teilauszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung und erstellen einen Zahlungsplan für die Immobilienfinanzierung.
Beim Bauträgermodell kann die bereits bestehende Zahlungsvereinbarung zwischen dem Immobilienkäufer und dem Bauträger dafür im Regelfall einfach übernommen werden.
Zum DTW-Rechner: Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten?Nachteile beim Bauträgermodell
Trotz aller Vorzüge des Bauträgermodells gibt es auch den ein oder anderen Nachteil gegenüber einem Neubauvorhaben in Eigenregie. Finanziell nachteilig wirkt sich die Grunderwerbsteuer aus.
Wer ein Grundstück erwirbt und danach sein Bauvorhaben selbst startet, bezahlt Grunderwerbsteuer nur auf den gezahlten Grundstückspreis.
Beim Bauträgermodell fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an, also Grundstückspreis plus Baukosten.
Im Hinblick auf die Flexibilität beim Bauen der Immobilie ist der Bauherr beim Bauträgermodell eingeschränkt. Zwar gibt es vertragliche Vereinbarungen bzw. Klauseln wie etwa „Wandfließen im Bad nach Wunsch des Käufers“, die Wahlmöglichkeiten während der Bauausführung für den Käufer offen lassen.
Spontane und weitreichende Änderungswünschen gegenüber der vorhandenen vertraglichen Baubeschreibung sind hingegen entweder gar nicht oder nur schwerlich umzusetzen.