Die Zinsen für Baufinanzierungen bewegten sich in der 1. Jahreshälfte innerhalb eines recht engen steigenden "Zins-Korridors". Seit Anfang Juli hat sich dieser Trend jedoch umgekehrt und die Baugeldzinsen sinken seitdem. Vor allem in den Tagen nach der US-Wahl und der Ankündigung für Neuwahlen in Deutschland (Anfang November), sind die Zinsen für Baufinanzierungen deutlicher gesunken. Derzeit bewegen sich diese auf einem Niveau wie zuletzt im August 2022. Grundsätzlich orientieren sich die Zinsen für Baugeld an den Zinsen langfristiger Bundesanleihen.
Wie entwickeln sich die Leitzinsen?
Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB) ist es, eine Inflationsrate von nahe zwei Prozent zu erreichen und Preisstabilität zu gewährleisten. Daher hatte die EZB über Monate bzw. Jahre hinweg versucht, die teils hohe Inflationrate im Euroraum in den Griff zu bekommen. Hierzu erhöhte die EZB in den vergangenen Jahren den Leitzins in mehreren Schritten. Dabei galt es immer die Konjunktur in der Währungsunion bei der Umsetzung der Geldpolitik zu berücksichtigen. Denn diese lahmt bis heute.
Inflation bedeutet, dass Waren und Dienstleistungen teurer werden. Das Geld wird somit weniger wert.
Zu Anfang Juni 2024 senkte die EZB erstmals die Leitzinsen im Euroraum um 0,25 Prozentpunkte und leitete mit dieser Maßnahme die Trendwende in ihrer bisherigen Geldpolitik ein. Auf ihrer EZB-Ratssitzung Mitte September 2024 folgte eine weitere Senkung um 0,25 Prozentpunkte. Im Oktober setzte die EZB Ihre derzeitige Geldpolitik weiter fort und senkte den Leitzins erneut um 0,25 Prozentpunkte, zu welchem Geschäftsbanken Geld bei der EZB parken können. Der aktuelle Leitzins im Euroraum beträgt nun 3,25 Prozent.
Die EZB führte im September 2024 eine technische Neuerung ein: Die Spanne zwischen Einlagezins und Hauptrefinanzierungssatz wurde verkleinert. Früher stand letztgenannter Leitzins als wichtigster Leitzins im Fokus.
Der sogenannte Hauptrefinanzierungssatz, zu welchem sich Geschäftsbanken bei der EZB Geld leihen können, senkte die EZB im Oktober um 0,25 Prozentpunkte auf 3,40 Prozent.
Mit der Maßnahme den Leitzins weiter anzupassen, trägt die EZB der derzeit eher sinkenden Inflationsrate im Euroraum Rechnung. Im Hinblick auf zukünftige Treffen gab sie allerdings keine Hinweise, ob es weitere Senkungen geben wird.
Wichtig für Sie: Die Senkung des Leitzinses wird sich in der Regel kaum auf die Baugeldzinsen auswirken! Denn die Baugeldzinsen orientieren sich u.a. an der Entwicklung langfristiger Bundesanleihen sowie der Inflationsrate. Die Leitzinssenkung begünstigt unter Umständen sogar eine steigende Inflationserwartung für die Zukunft, was auch die Baugeldzinsen wieder ansteigen lassen könnte.
Größere Auswirkungen haben Leitzinssenkungen für Sparer mit einem Tagesgeldkonto. Denn die Banken passen ihre Zinsen recht zügig auf das niedrigere Zinsniveau an. Ratenkredite werden in der Regel günstiger.
Auch die US-Notenbank Fed drehte auf ihrer Notenbanksitzung Anfang November an der Zinsschraube. Der US-Leitzins wurde um 0,25 Prozentpunkte gesenkt, sodass sich dieser nun innerhalb einer Spanne von 4,50 bis 4,75 Prozent bewegt.
Das ist die zweite Zinssenkung in Folge, nachdem die Fed bereits Mitte September den Leitzins um einen halben Prozentpunkt senkte. Wie es zukünftig in den USA mit der Geldpolitik weiter geht wird sich zeigen. Mit der zukünftigen Präsidentschaft von Donald Trump ist der Kurs ungewiss. Auf tagesschau.de wird die Situation wie folgt beschrieben: "Vor allem am Rentenmarkt waren gestern massive Ängste aufgekommen, dass die zu erwartende Wirtschaftspolitik der neuen Trump Administration zu einer Erhöhung der Staatsverschuldung und damit der Inflationsrisiken führen würde. Dadurch könnte der weitere Fortgang der Zinswende abgestoppt oder gar beendet werden." (US-Notenbank senkt erneut den Leitzins vom 07.11.2024).
Wie entwickelt sich die Inflationsrate in Deutschland?
Im November sind die Preise für Waren und Dienstleistungen in Deutschland weiter gestiegen. Wie das Statistische Bundesamt in einer vorläufigen Schätzung mitteilte, lag die Inflationsrate im November bei 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Im September betrug diese 1,6 Prozent und im Oktober 2,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat.
Wie schon in den Monaten zuvor, sind vor allem die Preise für Dienstleistungen, wie z. B. Pauschalreisen und Versicherungen, gestiegen (4,0 Prozent gegenüber Vorjahresmonat). Tarifverhandlungen können zukünftig für weiter steigende Kosten im Dienstleistungssektor sorgen.
Kunden bekommen meist steigende Lohn- und Gehaltskosten bei Unternehmen in Form von steigenden Preisen zu spüren. Eine sogenannte Lohn-Preis-Spirale könnte in Gang gesetzt werden: Unternehmen erhöhen die Löhne - steigende Löhne müssen durch steigende Preise ausgeglichen werden - Arbeitnehmer gehen erneut in Tarifverhandlungen für höhere Löhne, usw.
Nahrungsmittel verteuerten sich im November um 1,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat, wohingegen sich die Energiepreise verbilligt haben (3,7 Prozent). Die Kerninflationsrate - ohne Nahrungsmittel und Energie - ist ebenfalls angestiegen. Auf Basis der vorläufigen Schätzung betrug diese 3,0 Prozent.
Laut tagesschau.de müssen sich die Verbraucher auch im neuen Jahr auf höhere Preise einstellen. "2023 waren zum Jahresende sowohl die Energiepreise als auch die Preise für Reisen deutlich gesunken - diese dämpfenden Basiseffekte entfallen nun.", so die Tagesschau (Quelle: Inflation steigt den zweiten Monat in Folge, 28.11.2024). Darüber hinaus werden die anstehenden Preiserhöhungen bei der Krankenversicherung die Preise im Dienstleistungssektor weiter anheizen.
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Wie entwickelt sich die Inflationsrate im Euroraum und in den USA?
Die Inflationsrate im Euroraum ist im November 2024 - laut einer vorläufigen Schätzung des Statistikamt Eurostat - weiter angestiegen. Betrug die Inflationsrate im September noch 1,7 Prozent und im Oktober bei 2,0 Prozent, betrug sie im November 2,3 Prozent (gegenüber dem Vorjahresmonat).
Das Szenario rund um die Entwicklung der Inflationsrate in Deutschland lässt sich grundsätzlich auch auf den Euroraum übertragen. Insgesamt sinken die Preise für Energie, wohingegen die Preise im Dienstleistungssektor und für Lebensmittel gestiegen sind.
Mit Blick auf die USA gingen Experten zu Anfang des Jahres von drei bis sechs Leitzins-Senkungen in diesem Jahr aus. Allerdings sank die Inflationsrate in den USA im Laufe des Jahres nicht auf ein akzeptables Niveau, so dass dies mehrere Leitzinssenkungen rechtfertigen würde.
Bereits im Juli sank die Inflationsrate in den USA, was sich im August und im September weiter fortgesetzt hatte. Zuletzt zog diese allerdings wieder leicht an. So betrug diese im Oktober 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat.
Das liegt u.a. auch an der noch immer hohen Kerninflationsrate ohne Energie und Nahrungsmittel, welche im September sowie im Oktober bei 3,3 Prozent lag.
Für die US-Notenbank Fed ist die Kerninflation ein wichtiger Indikator für ihre geldpolitischen Entscheidungen. Experten gehen davon aus, dass die Fed den US-Leitzins im Dezember nochmals senken wird. Dabei darf nicht außer Acht gelassen werden, dass der zukünftige US-Präsident Donald Trump mit seinen geplanten politischen Maßnahmen die Inflationsrate wieder befeuern könnte. Entsprechend wird es für die Fed ungleich schwerer ihre bisherige Geldpolitik weiter zu verfolgen.
Das sich die Zinsen für langlaufende Anleihen u.a. an der Entwicklung der Inflationsrate orientieren kann man sehr gut an der Entwicklung der Renditen für US-Anleihen erkennen.
Die Inflationsrate in den USA ist bis Ende letztes Jahr deutlich gesunken. Gleichzeitig ist auch die US-Anleiherendite der zehnjährigen US-Anleihen bis Ende 2023 unter vier Prozent gesunken. In den ersten Monaten des Jahres 2024 stieg die Inflationsrate in den USA wieder an. Entsprechend war auch ein steigender Zinstrend bei den US-Anleihen deutlich erkennbar.
Letztlich wirkt sich u.a. die Zinsentwicklung der US-Anleihen auch auf die Zinsentwicklung der Bundesanleihen aus bzw. kann diese beeinflussen.
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Wie geht es weiter mit den Baugeldzinsen?
Baufinanzierer müssen sich weiterhin auf schwankende Baugeldzinsen einstellen. Auch wenn die Inflation im Euroraum und in Deutschland in den letzten Monaten zurückgegangen ist, bestehen aufgrund der steigenden Preise für Dienstleistungen weiterhin Aufwärtsrisiken.
Insgesamt wird für das Jahr 2024 eine höhere Inflationsrate als die von der EZB angepeilten zwei Prozent erwartet. Dies hat sich bis zum Ende der 1. Jahreshälfte auch bestätigt.
In Deutschland sind dafür diverse Maßnahmen der Bundesregierung mitverantwortlich gewesen, welche die Inflation in Deutschland zunächst anheizten.
Dazu zählt unter anderem die Anpassung des CO2-Preises von 30,- € auf 45,- € je Tonne. Das führt zu steigenden Preisen beim Tanken und Heizen. Im kommenden Jahr wird eine weitere Erhöhung auf 55,- € je Tonne vorgenommen.
Im Gastro-Gewerbe wurde die Mehrwertsteuer wieder von 7 Prozent auf 19 Prozent angehoben. Während der Corona-Krise wollte die Regierung so das Gastro-Gewerbe entlasten.
Bei einer hohen Inflation sind Bundesanleihen mit einem niedrigen Zins für Investoren nicht mehr attraktiv. Investoren werden diese verkaufen. Werden Bundesanleihen verkauft, sinken deren Kurse und die Zinsen steigen an. Wie eingangs erwähnt, orientieren sich die Baugeldzinsen an langlaufenden Anleihen. Die Zinsen für Baufinanzierungen steigen entsprechend ebenfalls an.
Darüber hinaus werden derzeit so wenig Baukredite vergeben, wie schon lange nicht mehr. Denn die Darlehensgeber lehnen immer mehr Kreditanträge ab. Die Gründe hierfür sind vielfältig:
- Neubauten werden aufgrund gestiegener Rohstoffpreise und regulatorischer Vorgaben immer teurer, sodass der Beleihungsauslauf oftmals 90 % und mehr beträgt,
- steigen die Baugeldzinsen, macht dies Baudarlehen entsprechend teuer,
- Banken verlangen mehr Eigenkapital und setzen hohe Pauschalen für Lebenshaltungskosten an,
- die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) stellt hohe Anforderungen an die Banken für die Kreditvergabe.
Die Liste ließe sich noch weiter fortführen.
Vor allem Anschlussfinanzierer, deren Sollzinsbindung kurz- bis mittelfristig endet, sollten sich jetzt um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Die Zinsen sind historisch gesehen nach wie vor günstig. Sollten die Zinsen für Baugeld aber wieder steigen, könnten die monatlichen Raten der Anschlussfinanzierung zu einem finanziellen Kraftakt werden.
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Worauf sollten Sie als Baufinanzierer achten?
Für viele Baufinanzierer wird der Traum vom Eigenheim zur Herausforderung, wenn die Preise für Baumaterial, Handwerker, etc. oder die Zinsen steigen. Es gilt immer auf das eigene Budget zu achten, denn dieses sollte niemals zu knapp bemessen werden.
Zu wenig Eigenkapital oder ein zu niedriges monatliches Einkommen führt dazu, dass der Darlehensgeber die Baufinanzierung nicht realisieren wird.
Nutzen Sie die Chance - egal ob für die Anschlussfinanzierung, den Hauskauf oder einen Neubau und sichern Sie sich die aktuellen Baugeldzinsen.
Auch ein Bausparvertrag zur Zinssicherung kann äußerst sinnvoll sein. Sprechen Sie einfach Ihre Beraterin oder Ihren Berater an.
Wichtig für Sie als Baufinanzierer:
In einem steigenden Zinsumfeld können die Konditionen unserer Finanzierungspartner meist nur für wenige Tage reserviert werden. Die Bearbeitungszeiten unserer Finanzierungspartnern sind ebenfalls länger als zu normalen Zeiten.
Daher ist es umso wichtiger, dass Sie uns Ihre Unterlagen zu Ihrer Immobilie möglichst schnell und komplett zur Verfügung stellen. So sichern Sie sich die aktuellen Konditionen.
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Quellen:
https://boersen.manager-magazin.de/kursinformationen/swap-eur-10-jahre/XC0009683662/
https://www.cnbc.com/quotes/US10Y
https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/_inhalt.html
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/weltwirtschaft/notenbank-inflation-ezb-102.html
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/zinsen-104.html
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/finanzen/marktberichte/marktbericht-geldanlage-finanzen-aktien-rendite-konjunktur-inflation-100.html
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/finanzen/ezb-zinspause-lagarde-notenbank-100.html
https://www.faz.net/aktuell/finanzen/ezb-vor-zinssenkung-inflation-im-euroraum-faellt-auf-2-2-prozent-19951763.html
https://www.tagesschau.de/eilmeldung/ezb-leitzinsen-100.html
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/finanzen/fed-leitzinssenkung-usa-powell-100.html
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/weltwirtschaft/usa-inflation-verbraucherpreise-oktober-100.html
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/inflation-eurozone-124.html
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/inflation-november-erste-schaetzung-100.html
https://www.morningstar.de/de/news/257873/inflation-der-eurozone-steigt-im-november-%C3%BCber-das-ziel-der-ezb.aspx
