Forward-Darlehen

Was ist ein Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung bei der Immobilienfinanzierung. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung.

Eine Immobilienfinanzierung wird häufig über mehrere Jahrzehnte geplant. Meist werden dabei die Zinsen für Baugeld nicht für den gesamten Zeitraum der Baufinanzierung festgeschrieben. Nach Ende der Zinsbindungsfrist benötigen Sie deshalb eine Anschlussfinanzierung für Ihre Restschuld.

Mit einem Forward-Darlehen können Sie bis zu 66 Monate vor Auslauf der Sollzinsbindung Ihrer aktuellen Baufinanzierung den heutigen Zins für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Den Darlehensvertrag schließen Sie dabei im Voraus mit den aktuellen Konditionen ab. Meistens wird dabei der Darlehensgeber gewechselt, der am Ende der Sollzinsbindung das Baudarlehen zu den vereinbarten Konditionen übernimmt.

Das Forward-Darlehen wird jedoch erst ausgezahlt, wenn Ihr vorheriges Darlehen tatsächlich ausläuft. Für diese Zinssicherheit erhebt der Darlehensgeber einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag) für die anfallende Wartezeit.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Grundsätzlich funktioniert ein Forward-Darlehen wie eine reguläre Anschlussfinanzierung oder Umschuldung. Mit dem Unterschied, dass das Forward-Darlehen bereits etliche Monate vor Ende der aktuellen Baufinanzierung abgeschlossen wird.

Die Wartezeit zwischen Abschluss des Forward-Darlehens und dem Beginn der Zinsbindungsfrist des Forward-Darlehens nennt man Forward-Periode. In diesem Forward-Zeitraum zahlen Sie keine zusätzliche Rate oder Zinsen für das Forward-Darlehen. Sie zahlen ganz einfach wie gehabt jeden Monat die Rate für Ihre alte Immobilienfinanzierung weiter. Lediglich für die Wartezeit erhalten Sie einen geringen Zinsaufschlag – auch Forward-Aufschlag genannt. Dieser Aufschlag wird zu dem regulären Zins der Anschluss­finanzierung addiert.

Erst nach Ablauf der ursprünglichen Baufinanzierung beginnt die Solzinsbindung und die Zahlung der Rate für das längst abgeschlossene Forward-Darlehen.

Normale Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen

Ab wann kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Bei sehr vielen Darlehensgebern können Sie ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate, also 5 Jahre im Voraus abschließen. Bei DTW | Immobilienfinanzierung haben Sie sogar die Möglichkeit bis zu 66 Monate vor Ende der Sollzinsbindung ein Forward-Darlehen zu vereinbaren.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn in der Zukunft die Zinsen deutlich steigen.

Wenn am Ende Ihrer Zinsbindung die Bauzinsen höher sind als der aktuelle Zins mit Forward-Aufschlag (Gebühr zur Reservierung des aktuellen Zinssatzes), dann hat sich das Forward-Darlehen für Sie gelohnt.

Auch ein sicherheitsorientierter Bauherr schläft eventuell besser mit einem Abschluss eines günstigen Forward-Darlehens. Denn er weiß, dass er sich für die Zukunft einen Zins gesichert hat, den er sich stand heute leisten kann.

Wann ist es sinnvoll ein Forward-Darlehen abzuschließen?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt sich besonders in einer Niedrigzinsphase. Denn dann ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Baugeldzinsen wieder ansteigen. Ist der Zinsunterschied zwischen einer kurzfristigen Zinsbindung und der langfristigen Zinsbindung sehr deutlich, erwarten Banken in der Regel steigende Zinsen.

Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung

Wie wird ein Forward-Darlehen berechnet?

Für die Berechnung des Forward-Darlehens sind folgende Faktoren wichtig:

Restlaufzeit der aktuellen Finanzierung

Aus der Restlaufzeit der aktuellen Finanzierung ergibt sich die Wartezeit bis das Forward-Darlehen beginnt – die sogenannte Forward-Periode. Je länger die Wartezeit, desto höher der Forward-Aufschlag.

Höhe des Forward-Aufschlages je Monat

Die Höhe des Forward-Aufschlages ist abhängig von der aktuellen Zinsentwicklung. Bei Erwartung stark steigender Zinsen ist der Forward Aufschlag je Monat höher als bei gleichbleibenden oder gar sinkenden Erwartungen.

Zinsbindung Ihres Forward-Darlehens

Je länger Sie die Zinsbindung des Forward-Darlehens wählen, desto höher ist in der Regel der Baugeldzins der Immobilienfinanzierung.

Einfache Formel für die Berechnung eines Forward-Darlehens:

Welche Kosten fallen bei einem Forward-Darlehen an?

Während der Wartezeit auf das Forward-Darlehen, der Forward-Periode, fallen keine zusätzlichen Kosten an.

Sie zahlen in der Forward-Periode keine Bereitstellungszinsen oder monatliche Raten an den zukünftigen Darlehensgeber. Die Raten zahlen Sie wie bisher weiter an den alten Darlehensgeber.

Für die Reservierung des günstigen Baugelds erhebt der zukünftige Darlehensgeber einen Aufschlag. Der sogenannte Forward Aufschlag ist abhängig von der Wartezeit bis das Forward-Darlehen ausgezahlt wird. Das bedeutet: Je länger Sie sich die Zinsen im Voraus sichern, desto höher fällt auch der Forward-Aufschlag aus.

Wie vergleiche ich Angebote zum Forward-Darlehen richtig?

Wenn Sie sich beim Vergleichen eines Forward-Darlehens selbst auf den Weg machen, wird Sie das sehr viel Zeit und Nerven kosten. Die Kreditinstitute müssen nacheinander mühsam abgeklappert werden. Zudem ist dabei die Vergleichbarkeit der verschiedenen Angebote zur Immobilienfinanzierung nicht gewährleistet.

Gleiche Forward Periode / Wartezeit

Beim Forward-Darlehen ist es wichtig, dass in den Angeboten für das Forward-Darlehen mit der gleichen Wartezeit gerechnet wird.

Gleiche Sollzinsbindung

Die Zinsbindung kann den Sollzins des Forward-Darlehens beträchtlich beeinflussen.

Gleiche monatliche Rate und Darlehenssumme

Achten Sie darauf, dass die Angebote die Sie vergleichen, die gleichen Voraussetzungen haben. Das heißt, die gleiche Darlehenssumme und die gleiche monatliche Rate.

Gleicher Objektwert

Prüfen Sie unbedingt, ob der angenommene Objektwert der unterschiedlichen Angebote ungefähr gleich und realistisch ist. Ein zu hoher oder zu niedrig angenommener Objektwert kann den Zins des Forward-Darlehens deutlich verändern.

Zum gleichen Zeitpunkt vergleichen

Beim Vergleichen der Angebote für Forward-Darlehen ist darauf zu achten, dass diese zum gleichen Zeitpunkt kalkuliert wurden. Der Zins für Baugeld am Markt verändert sich ständig. Ein Unterschied von wenigen Tagen kann bei der Kalkulation des Forward-Darlehens bereits eine deutliche Abweichung beim Zins auslösen.

Gleiche Darlehensbedingungen

Achten Sie auf die gleichen Darlehensbedingungen, wie zum Beispiel die Sondertilgung oder der Tilgungs­satz­wechsel während der Zinsbindung.

Baugeldvermittler unterstützen Sie beim Vergleich

Am besten ist ein Vergleich der Angebote von Forward-Darlehen über einen Baugeldvermittler möglich. Denn diese verfügen über eine breite Palette verschiedener Produkte für die Anschlussfinanzierung. Auf diese Weise erhält ein potenzieller Darlehensnehmer quasi auf Knopfdruck tagesaktuell die günstigsten und passendsten Vorschläge für Forward-Darlehen. Der Baugeldvermittler vergleicht die unterschiedlichen Angebote zur Anschlussfinanzierung zum gleichen Zeitpunkt. Somit spielen die ständigen Veränderungen am Markt für Baugeld keine Rolle mehr.

Was ist bei einem Forward-Darlehen zu beachten?

Was für den einen Planungssicherheit bedeutet, ist für den anderen ein Verlust an Flexibilität. Denn ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist verbindlich und muss dann auch abgenommen werden.

Ist der Zins bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens gesunken und Sie möchten das Forward-Darlehen nicht mehr in Anspruch nehmen, können Sie trotzdem aus dem Vertrag aussteigen. Der Darlehensgeber verlangt in diesem Fall einen Schadenersatz - die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Sie dient als Ausgleich für die Kosten, die beim Darlehensgeber für die Bereitstellung des Darlehens angefallen sind. Diese Entschädigung entspricht ungefähr einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Forward-Darlehen?

Vorteile Forward-Darlehen

• Aktuell günstige Zinsen für Anschlussfinanzierung sichern
• bis zu 66 Monate im Voraus
• Ausschluss des Risikos steigender Zinsen
• Planungssicherheit für die Zukunft
• keine Bereitstellungszinsen vor Auszahlung des Forward-Darlehens

Nachteile Forward-Darlehen

• Forward Aufschlag auf den Bauzins
• Frühzeitige Festlegung auf Zinssatz, Tilgung und Anbieter
• Verlust von Flexibilität
• Abnahmepflicht des Forward-Darlehens
• Risiko fallender Zinsen

Echtes vs. unechtes Forward-Darlehen

Der Unterschied zwischen echtem und unechtem Forward-Darlehen liegt im Beginn der Laufzeit der Sollzinsbindung und dem Aufschlag für die Reservierung des aktuellen Sollzinssatzes über mehrere Monate.

Bei dem echten Forward-Darlehen beginnt die Sollzinsbindung zu dem Termin, an dem die Darlehenssumme ausgezahlt wird. Bei einem unechten Forward-Darlehen dagegen beginnt die Sollzinsbindungsfrist unmittelbar zum Datum des eingetragenen Vertragsabschlusses.

Ob nun aber ein echtes oder unechtes Forward-Darlehen die bessere Vertragsform darstellt, hängt von der jeweiligen Ausgangssituation des Kreditnehmers ab.

Echtes Forward-Darlehen

Bei einem echten oder klassischen Forward-Darlehen beginnt die Sollzinsbindung nach Ablauf der Forward-Periode – eine vorab festgelegte Vorlaufzeit von mehreren Monaten (maximal 66 Monate).

Danach beginnt mit dem Auszahlungstermin die eigentliche Sollzinsbindung. Wurde die Forward-Periode beispielsweise auf 12 Monate festgelegt und darauf eine Sollzinsbindung von 10 Jahren, beträgt die Rückzahlungszeit volle 10 Jahre.

Unechtes Forward-Darlehen

Anders verhält es sich beim unechten Forward-Darlehen. Hier beginnt die Sollzinsbindung bereits mit Vertragsabschluss. Eine Auszahlung des Darlehens erfolgt jedoch nicht sofort. Lediglich die bereitstellungszinsfreie Zeit, die sich sonst im Normalfall auf 3 Monate beläuft, wird beim unechten Forward-Darlehen verlängert.

Der Darlehensnehmer sollte deswegen unbedingt beachten, dass die Forward-Periode beim unechten Forward-Darlehen eigentlich eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ist. Die Auszahlung und die Rückzahlung des Darlehens erfolgt beim unechten Forward-Darlehen erst am Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit.

Im Vergleich zum oben genannten Beispiel mit 12-monatiger Vorlaufzeit verkürzt sich dadurch also die Tilgungszeit des Baudarlehens folglich auf 9 Jahre ab Auszahlungstermin.

Meistens wird ein unechtes Forward-Darlehen bei einer Forward-Periode unter 12 Monaten angeboten. Um Überraschungen jedoch zu vermeiden, sollte vor Abschluss eines Vertrages deswegen immer auf das Sollzinsbindungs-Ende geachtet werden.