Zinsbindung

Was ist die Zinsbindung?

Die Zinsbindung bei einer Immobilien­finan­zierung ist die Dauer, für die ein fester Sollzinssatz vereinbart wird. Der gebundene Zinssatz wird dabei über den Zeitraum der Sollzinsbindung hinweg vertraglich garantiert, unabhängig davon wie sich die Bauzinsen am Markt entwickeln.

Ein Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit, da er über den gesamten Zeitraum des Baudarlehens durch die Zinsbindung eine Garantie für den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz besitzt.

Welche Zinsbindung sollte ich wählen?

Grundsätzlich ist die Zinsbindung bei einem Immobiliendarlehen frei wählbar. Man kann sich zwischen eher kurzen Zinsbindungen von fünf oder 10 Jahren und längeren Zinsbindungen von 15, 20, 25 oder 30 Jahren entscheiden.

Die kürzeren Zinsbindungen sind in Zeiten hoher Bauzinsen zu empfehlen, insbesondere dann, wenn der Zinstrend von fallenden Zinsen ausgeht. Dann hat man die Möglichkeit nach der kurzen Zinsbindungsdauer eine günstigere Anschluss­finanzierung abzuschließen.

Umgekehrt sollte man in einer Niedrigzinsphase eher eine lange Zinsbindung wählen. Mit ihr schützt man sich langfristig vor steigenden Hypothekenzinsen am Markt.

Was kostet eine längere Zinsbindung?

Für längere Zinsbindungen erheben die Darlehensgeber einen Zinsaufschlag auf den Sollzinssatz. Je länger die Zinsbindung gewählt wird, desto höher fällt er aus.

Bei einem Baudarlehen über eine Darlehenssumme von 400.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von 2% beträgt der Zinssatz Stand März 2023  bei einer Zinsbindung von 10 Jahren ca. 3,6%. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren liegt er aktuell bei ca. 3,75%, bei 20 Jahren bei ca. 3,9% und bei 30 Jahren bei ca. 4%. Die Zinsaufschläge gegenüber der Zinsbindung von 10 Jahren betragen also ca. 0,15% bei einer Zinsbindung von 15 Jahren, ca. 0,30% bei einer Zinsbindung von 20 Jahren und ca. 0,50% bei einer Zinsbindung von 30 Jahren.

Trotz der Zinsaufschläge kann sich die längere Zinsbindung lohnen, wenn die Bauzinsen am Markt in der Zwischenzeit über das Niveau des vereinbarten Sollzinssatzes steigen.

Welche Zinsbindung ist aktuell sinnvoll?

Die Bauzinsen sind im vergangenen Jahr deutlich angestiegen. Und die Prognose geht kurz-, mittel und langfristig von weiter steigenden Hypothekenzinsen am Markt aus. Um sich gegen die steigenden Zinsen abzusichern, ist daher aktuell eine Immobilien­finan­zierung mit einer mittleren bis längeren Zinsbindung zu empfehlen.

Wer trotz allem darauf spekulieren möchte, dass die Zinsen am Markt wieder fallen werden, kann sich natürlich auch für eine kurze Zinsbindung entscheiden.

Die historische und aktuelle Zinsentwicklung bei den Bauzinsen zeigt Ihnen unser Zins-Chart auf:

Wie unterscheiden sich feste und variable Zinsen bei einem Kredit?

Neben Krediten mit einem festen Zinssatz gibt es auch Darlehen mit einem variablen Zins.

Bei einem variablen Zins wird der Zinssatz der Immobilien­finan­zierung alle paar Monate an den aktuellen Bauzins angepasst. Ist der Hypothekenzins angestiegen, steigt auch der variable Zinssatz und die Monatsrate wird teurer. Bei fallenden Zinsen profitiert der Darlehensnehmer bei einer variablen Verzinsung, weil sich der Zinssatz reduziert, was zu niedrigeren Raten führt.

Bei einem gebundenen festen Zinssatz hingegen ist der Darlehensnehmer von jeglichen Zinsänderungen am Finanzmarkt unabhängig. Egal, ob die Bauzinsen dort steigen oder fallen, zahlt der Darlehensnehmer den gleichen garantierten Sollzinssatz und damit gleichbleibend hohe Monatsraten.

Welche Vorteile hat eine Zinsbindung?

Durch die Zinsbindung hat ein Darlehensnehmer Planungssicherheit, weil er während der Dauer der Zinsbindung konstant bleibenden Rückzahlungsraten zu zahlen hat.

Je länger die Zinsbindung gewählt ist, desto höher ist die Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Denn er weiß schon bei Abschluss der Immobilien­finan­zierung, wie hoch seine Raten über den langen Zeitraum der Zinsbindungsfrist hinweg ausfallen werden. Am höchsten ist die Planungssicherheit bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen. Bei ihm ist die Sollzinsbindung so gewählt, dass nach Ablauf der Zinsbindung der Immobilienkredit komplett getilgt worden ist. Und somit ist dann keine Anschluss­finanzierung mehr nötig.

Die geringere Planungssicherheit bei einer kurzen Zinsbindung geht mit einem erhöhten Zinsänderungs­risiko einher. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gefallen, profitiert man. Sollten die Zinsen allerdings gestiegen sein, verteuert sich die Baufinanzierung bei der Anschluss­finanzierung eventuell sogar erheblich.

Praktisch keine Planungssicherheit hat man bei variablen Darlehen ohne Zinsfestschreibung. Hier ändert sich der variable Zins alle paar Monate entsprechende der Marktlage. Man kann zwar von fallenden Zinsen profitierten, aber ebenso von steigenden Zinsen benachteiligt sein.

Sondertilgungen und Zinsbindung: Worauf ist zu achten?

Sondertilgungen haben keinen Einfluss auf die Zinsbindung.

Aufgrund der Zinsbindung eines festen Sollzinssatzes ergibt sich die Höhe der Zins- und Tilgungsrate, die bei einem Annuitäten­darlehen, der häufigsten Form der Immobilien­finan­zierung, konstant ist. Neben der Tilgung über die Rückzahlungsraten hat man bei Immobilien­finan­zierungen im Regelfall zusätzlich die Möglichkeit zu jährlichen Sondertilgungen. Bei vielen Banken ist diese Option bis zu einem gewissen Prozentsatz kostenfrei. Mit den Sondertilgungen zahlt man sein Baudarlehen schneller zurück.

Auf den Sollzinssatz und die Zinsbindung hat das Sondertilgungsrecht keinen Einfluss. Geleistete Sondertilgungen reduzieren aber die Restschuld, die nach der Sollzinsbindung für die Anschluss­finanzierung verbleibt.

Wann beginnt die Zinsbindung?

Die Zinsbindung beginnt mit der Auszahlung der Darlehenssumme.

Wenn im Darlehensvertrag eine spätere Auszahlung der Kreditsumme vereinbart wurde, beginnt die Zinsbindungsfrist nicht mit dem Datum der Vertragsunterzeichnung, sondern mit dem Tag der Kreditauszahlung.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?

Sofern nicht ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen wurde, ist der Darlehensnehmer nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht komplett schuldenfrei.

Je länger die Zinsbindung gewählt worden war, desto geringer ist die verbleibende Restschuld. Sie kann entweder aus finanziellen Eigenmitteln auf einen Schlag zurückgezahlt werden oder man schließt eine Anschluss­finanzierung ab. Entscheidet man sich dabei für den bisherigen Darlehensgeber, spricht man von einer Prolongation. Wählt man einen neuen Kreditgeber, so handelt es sich dabei um eine Umschuldung. In beiden Fällen wird für die Anschluss­finanzierung ausgehend vom dann gültigen Marktzins eine neue Zinsbindung und ein neuer gebundener Sollzinssatz vereinbart.

Die Zinsbindung läuft aus: Muss ich kündigen?

Wenn die Zinsbindung ausläuft, müssen Sie Ihre Immobilien­finan­zierung nicht kündigen. Worum Sie sich kümmern müssen, ist eine Anschluss­finanzierung, sofern Sie das Restdarlehen nicht auf einmal ablösen können.

Neben der Prolongation oder der Umschuldung kann man die Anschluss­finanzierung auch schon sehr frühzeitig mit einem Forward-Darlehen in Angriff nehmen. Mit ihm können Sie sich einen eventuell günstigen Zinssatz bis zu 66 Monate im Voraus für die künftige Anschluss­finanzierung absichern.

Das Forward-Darlehen wird erst ausgezahlt, wenn Ihr vorheriges Darlehen und die Zinsbindung tatsächlich auslaufen. Dabei erhebt der Darlehensgeber eines Forward-Darlehens einen Zinsaufschlag, den sogenannten Forward-Aufschlag, für die anfallende Wartezeit.

Kann man eine Zinsbindung verlängern?

Die Zinsbindung mit dem gebundenen Sollzinssatz im Darlehensvertrag kann man während der Laufzeit des Baudarlehens nicht verlängern. Sie bindet beide Seiten einer Immobilien­finan­zierung gleichermaßen.

Die gewählte Zinsbindung bestimmt die Vertragslaufzeit der Immobilien­finan­zierung. Eine vorzeitige Verlängerung der Zinsbindung mit dem garantierten Sollzins während der Darlehenslaufzeit ist grundsätzlich nicht möglich. Nachdem die vertragliche Zinsbindung abgelaufen ist, wird für die Anschluss­finanzierung eine neue Zinsbindung und ein neuer gebundener Sollzinssatz, der sich an dem dann aktuellen Bauzins orientiert, vereinbart.

Kann der gebundene Zinssatz während der Laufzeit eines Kredits geändert werden?

Der gebundene Zinssatz und die Zinsbindung können während der Kreditlaufzeit der Immobilien­finan­zierung nicht geändert werden.

Die Dauer der Zinsbindung und der gebundene Sollzinssatz sind während der Laufzeit vertraglich festgeschrieben. Solange der Darlehensvertrag Gültigkeit besitzt, können die Konditionen weder durch den Kreditgeber noch den Kreditnehmer verändert werden. Möchte der Darlehensnehmer dennoch die Zinsbindung ändern, muss er die bisherige Immobilien­finan­zierung kündigen und eine neue Baufinanzierung abschließen.

Kann ich eine festgeschriebene Zinsbindung wieder kündigen?

Die Kündigung einer Zinsbindung ist nur über die Kündigung der Immobilien­finan­zierung möglich. Dabei spielt der Zeitpunkt der Kündigung eine entscheidende Rolle.

Wer seine Immobilien­finan­zierung vorzeitig kündigt, muss mit einer Vorfälligkeits­entschädigung rechnen, welche die Banken für entgangene Zinseinnahmen erheben. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, können Sie sich mit dem DTW | Vorfälligkeits­entschädigungsrechner berechnen lassen.

Bei langen Zinsbindungen hat der Darlehensnehmer nach 10 Jahren das Sonder­kündi­gungs­recht nach §489 BGB. Mit ihm kann man die Immobilien­finan­zierung teilweise oder ganz kostenfrei kündigen. Das bedeutet, dass die Banken in diesem Fall keine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen dürfen.

Das Sonder­kündi­gungs­recht ermöglicht es einem Darlehensnehmer, auf veränderte Rahmenbedingungen bei der Bauzinsentwicklung zu reagieren. Falls die Bauzinsen inzwischen deutlich gefallen sind, kann der Kreditnehmer beispielsweise nach 10 Jahren seine Immobilien­finan­zierung mit einer längeren Zinsbindung kostenfrei kündigen. Und dann kann er eine günstigere Anschluss­finanzierung mit neuer Zinsbindung und einem geringeren gebundenen Sollzinssatz abschließen, um so fortan insgesamt weniger Zinsen zahlen zu müssen.

Zinsbindung: besser 10 oder 15 Jahre?

Ob sich eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren bei einer Immobilien­finan­zierung als vorteilhafter erweist, hängt von den Rahmenbedingungen bei Vertragsabschluss ab. Daher lässt sich eine pauschale Aussage über die optimale Länge der Zinsbindung nicht treffen.

Der Vorteil bei der kürzeren Zinsbindung ist der niedrigere Sollzinssatz. Dieser ist aber auch nur über die kürzere Dauer garantiert. Bei Ablauf der Zinsbindung muss dann eine Anschluss­finanzierung mit einer neuen Zinsbindung abgeschlossen werden. Falls die Bauzinsen am Markt in der Zwischenzeit gestiegen sind, fällt der neue gebundene Sollzinssatz entsprechend höher aus. Wenn die Hypothekenzinsen allerdings gesunken sind, hat man mit einer kürzeren Sollzinsbindung alles richtig gemacht. Denn dann kann man nach Ablauf der kürzeren Zinsbindung frühzeitig eine günstige Anschluss­finanzierung mit einem niedrigeren Sollzinssatz abschließen.

Für die längere Zinsbindung von 15 Jahren gegenüber einer Zinsbindung von 10 Jahren wird ein Zinsaufschlag von etwa 0,15% fällig. Dieser ist dann über die längere Zinsbindung zu zahlen. Er kann sich aber rasch amortisieren, wenn die Bauzinsen am Markt stärker steigen. Sollten die Zinsen am Markt deutlich sinken, hat man bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren nach 10 Jahren das ordentliche Kündigungsrecht gemäß §489 BGB, mit welchem man die Immobilien­finan­zierung kostenfrei kündigen kann. Somit hat man dann die Möglichkeit, sich eine Anschluss­finanzierung mit einem günstigeren Sollzinssatz zu suchen, bei der die Zinsbelastung in der Folge niedriger ausfällt.

Wie beeinflussen wirtschaftliche Faktoren wie Inflation oder Zinserhöhungen die Zinsen für einen Kredit?

Inflation oder Zinserhöhungen bei den Bundesanleihen beeinflussen die Bauzinsen am Markt. Diese wiederum sind der Ausgangspunkt für die Höhe der Darlehenszinsen bei einer Immobilien­finan­zierung.

Die Bauzinsen unterliegen permanenten Schwankungen, die von den aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig sind. Im vergangenen Jahr sind die Bauzinsen deutlich angestiegen. Und die Finanzexperten erwarten kurz-, mittel- und langfristig weiter steigende Bauzinsen.

Ausgehend vom jeweils aktuellen Zinsniveau kalkulieren die Banken tagesaktuell die Sollzinssätze für eine Baufinanzierung. In die Berechnung fließen die verschiedenen Konditionen wie der Netto­darlehens­betrag, Eigenkapital, Sicherheiten, Tilgungssatz, Zinsbindung und die Bonität des Darlehensnehmers ein.

Daher sollte man beim Vergleichen von Baufinanzierungen möglichst zeitgleich die verschiedenen Angebote mit identischen Darlehens­bedingungen einholen. Am einfachsten geht das bei einem Baugeldvermittler, der aus seinem Pool von verschiedenen Finanzierungspartner das günstigste Darlehensangebot bei denselben Kreditkonditionen herausfiltern kann.