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Zinsbindung

Bei der Immobilien­finanzierung ist die Zinsbindung die Vertragslaufzeit, für welche ein fester, unveränderlicher Sollzinssatz im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Diese Form von Darlehen ist bei der Baufinanzierung die Regel. Denn ein Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit, da er über den gesamten Zeitraum des Baudarlehens durch die Zinsbindung eine Garantie für den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz besitzt.

Freie Wahl bei der Zinsbindung

Von der gewählten Dauer der Zinsbindung (auch „Sollzinsbindung“ genannt) bei der Immobilien­finanzierung hängen weitere Konditionen ab. Auch spielt sie bei der Gesamtfinanzierung des Vorhabens eine entscheidende Rolle. Meist werden heutzutage Baudarlehen abgeschlossen, die keine Volltilgerdarlehen sind, sondern an deren Ende eine Restschuld verbleibt. Diese Restschuld muss der Darlehensnehmer dann durch eine Anschluss­finanzierung mit einer neuen Zinsbindung tilgen. Prinzipiell hat der Darlehenssuchende bei der Sollzinsbindung die freie Wahl. Fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre sind die üblichen Laufzeiten bei Angeboten zur Immobilien­finanzierung. Je länger sie ist, desto höher die Planungssicherheit für den Darlehensnehmer auf der einen Seite, aber desto höher ist auch auf der anderen Seite der Zinssatz, den die Kreditinstitute für die Baufinanzierung verlangen.

Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung

Daher kann man keinen grundsätzlichen Rat erteilen, welche Zinsbindung die richtige ist. Jede Immobilien­finanzierung muss individuell gestaltet werden. Die persönlichen Voraussetzungen und Vorstellungen sind ebenso zu berücksichtigen wie die jeweils aktuelle Entwicklung der Markzinsen für eine Baufinanzierung. In Niedrigzinsphasen macht die Wahl einer langen Sollzinsbindung logischerweise per se mehr Sinn als in Hochzinsphasen. Denn wer zu einem günstigen Zinssatz seine Immobilien­finanzierung mit einer langen Zinsbindung abgeschlossen hat, kann sehr viel Geld sparen, wenn in der Folgezeit die Bauzinsen entsprechen kräftig anziehen. Umgekehrt bedeuten gefallene Zinssätze am Markt, dass man durch die vertragliche Zinsbindung nun im Vergleich zu Neuabschlüssen einer Immobilien­finanzierung mehr zahlen muss.

Vorzeitiger Ausstieg aus einer Zinsbindung?

Die Zinsbindung bindet nämlich beide Vertragsseiten bei der Immobilien­finanzierung gleichermaßen. Der Darlehensgeber garantiert den Zinssatz über die Vertragslaufzeit, unabhängig von der Zinsentwicklung. Und der Darlehensnehmer akzeptiert sie. Dennoch gibt es für Darlehensnehmer Möglichkeiten, selbst bei einer langen vertraglich fixierten Sollzinsbindung noch zu reagieren. Bei einer vorzeitigen Kündigung einer Immobilien­finanzierung fällt zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Je nach Situation kann sie sich aber durch eine neue sehr viel günstigere Baufinanzierung unter Umständen sogar sehr rasch amortisieren. Und danach profitiert man dann im Vergleich zum gekündigten Baudarlehen.

Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Wer eine lange Sollzinsbindung vereinbart hatte, kann zudem nach 10 Jahren nach der Vollauszahlung die Immobilien­finanzierung kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht es dem Darlehensnehmer nach der erwähnten Zehn-Jahres-Frist und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist seine Immobilien­finanzierung ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen. Mit diesem auch Sonderkündigungsrecht genannten gesetzlichen Rechtsanspruch bei der Baufinanzierung können auch Darlehensnehmer, die zu einer hohen Planungssicherheit und langen Zinsbindung bei ihrem Baudarlehen neigen, noch sehr gut auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren. Die Möglichkeiten hierbei sind vielfältig. So kann man beispielsweise mit einem Forward-Darlehen ja eine etwaige Anschluss­finanzierung schon Monate bis Jahre im Voraus regeln, um sich günstige Sollzinsen für die Zukunft zu sichern.

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* Ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 11/2019.

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