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Zinsbindung

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Gezahlte Raten
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Berechneter Zins

3,05
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 30.11.2022
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,01%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
Zins berechnen

Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 01.12.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke

Zinsbindung in Kürze:

  • Die Zinsbindung ist die Vertragslaufzeit, für welche ein fester, unveränderlicher Sollzinssatz im Darlehensvertrag festgelegt wurde.
  • Je länger die Zinsbindung festgelegt wurde, desto besser ist die Planungssicherheit des Darlehensnehmers.
  • 10 Jahren nach Vollauszahlung besteht ein ordentliches Sonderkündigungsrecht für den Darlehensnehmer.
Christian Gruber, Author bei DTW
Beitrag von Christian Gruber aktualisiert am 20.01.2022

Baufinanzierungsrechner

?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

Zins berechnen

Was ist die Zinsbindung?

Bei der Immobilien­finan­zierung ist die Zinsbindung die Vertragslaufzeit, für welche ein fester, unveränderlicher Sollzinssatz im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Diese Form von Darlehen ist bei der Baufinanzierung die Regel.

Denn ein Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit, da er über den gesamten Zeitraum des Baudarlehens durch die Zinsbindung eine Garantie für den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz besitzt.

Freie Wahl bei der Zinsbindung

Von der gewählten Dauer der Zinsbindung (auch „Sollzinsbindung“ genannt) bei der Immobilien­finan­zierung hängen weitere Konditionen ab. Auch spielt sie bei der Gesamtfinanzierung des Vorhabens eine entscheidende Rolle.

Meist werden heutzutage Baudarlehen abgeschlossen, die keine Volltilgerdarlehen sind, sondern an deren Ende eine Restschuld verbleibt. Diese Restschuld muss der Darlehensnehmer dann durch eine Anschluss­finanzierung mit einer neuen Zinsbindung tilgen.

Prinzipiell hat der Darlehenssuchende bei der Sollzinsbindung die freie Wahl. 5, 10, 15 oder 20 Jahre sind die üblichen Laufzeiten bei Angeboten zur Immobilien­finan­zierung.

Je länger die Sollzinsbindung festgeschrieben ist, desto höher ist die Planungssicherheit für den Darlehensnehmer auf der einen Seite. Auf der anderen Seite verlangen die Kreditinstitute höhere Zinsen für längere Sollzinsbindungen.

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Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung

Jede Immobilien­finan­zierung muss individuell gestaltet werden. Die persönlichen Voraussetzungen und Vorstellungen sind ebenso zu berücksichtigen wie die jeweils aktuelle Entwicklung der Markzinsen für eine Baufinanzierung.

Daher kann man keinen grundsätzlichen Rat erteilen, welche Zinsbindung die richtige ist. In Niedrigzinsphasen macht die Wahl einer langen Sollzinsbindung logischerweise per se mehr Sinn als in Hochzinsphasen.

Schließt der Darlehensnehmer zu einem günstigen Zinssatz seine Immobilien­finan­zierung mit einer langen Zinsbindung ab, kann er sehr viel Geld sparen, wenn in der Folgezeit die Bauzinsen entsprechend wieder teurer werden.

Umgekehrt bedeuten gefallene Zinssätze am Markt, dass man durch die vertragliche Zinsbindung nun im Vergleich zu Neuabschlüssen einer Immobilien­finan­zierung mehr zahlen muss.

Zum DTW | Optimale Zinsbindung Rechner

Vorzeitiger Ausstieg aus einer Zinsbindung?

Die Zinsbindung bindet beide Vertragsseiten bei der Immobilien­finan­zierung gleichermaßen. Der Darlehensgeber garantiert den Zinssatz über die Vertragslaufzeit, unabhängig von der Zinsentwicklung. Und der Darlehensnehmer akzeptiert sie.

Dennoch gibt es für Darlehensnehmer Möglichkeiten, selbst bei einer langen vertraglich fixierten Sollzinsbindung noch zu reagieren. Bei einer vorzeitigen Kündigung einer Immobilien­finan­zierung fällt eine Vorfälligkeits­entschädigung an. Je nach Situation kann sie sich aber durch eine neue sehr viel günstigere Baufinanzierung unter Umständen sogar sehr rasch amortisieren. Und danach profitiert man dann im Vergleich zum gekündigten Baudarlehen.

Zum DTW | Vorfälligkeits­entschädigungsrechner

Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Wer eine lange Sollzinsbindung vereinbart hatte, kann 10 Jahren nach der Vollauszahlung die Immobilien­finan­zierung kündigen, ohne eine Vorfälligkeits­entschädigung zahlen zu müssen.

Das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht es dem Darlehensnehmer nach der erwähnten Zehn-Jahres-Frist und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist seine Immobilien­finan­zierung ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen.

Darlehensnehmer, die zu einer hohen Planungssicherheit und langen Zinsbindung bei ihrem Baudarlehen neigen, können mit diesem Sonder­kündi­gungs­recht sehr gut auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren.

Die Möglichkeiten hierbei sind vielfältig. So kann man beispielsweise mit einem Forward-Darlehen ja eine etwaige Anschluss­finanzierung schon Monate bis Jahre im Voraus regeln, um sich günstige Sollzinsen für die Zukunft zu sichern.

Zum DTW | Forwardrechner

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