Was ist die Zinsbindung?
Bei der Immobilienfinanzierung ist die Zinsbindung die Vertragslaufzeit, für welche ein fester, unveränderlicher Sollzinssatz im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Diese Form von Darlehen ist bei der Baufinanzierung die Regel.
Denn ein Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit, da er über den gesamten Zeitraum des Baudarlehens durch die Zinsbindung eine Garantie für den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz besitzt.
Freie Wahl bei der Zinsbindung
Von der gewählten Dauer der Zinsbindung (auch „Sollzinsbindung“ genannt) bei der Immobilienfinanzierung hängen weitere Konditionen ab. Auch spielt sie bei der Gesamtfinanzierung des Vorhabens eine entscheidende Rolle.
Meist werden heutzutage Baudarlehen abgeschlossen, die keine Volltilgerdarlehen sind, sondern an deren Ende eine Restschuld verbleibt. Diese Restschuld muss der Darlehensnehmer dann durch eine Anschlussfinanzierung mit einer neuen Zinsbindung tilgen.
Prinzipiell hat der Darlehenssuchende bei der Sollzinsbindung die freie Wahl. 5, 10, 15 oder 20 Jahre sind die üblichen Laufzeiten bei Angeboten zur Immobilienfinanzierung.
Je länger die Sollzinsbindung festgeschrieben ist, desto höher ist die Planungssicherheit für den Darlehensnehmer auf der einen Seite. Auf der anderen Seite verlangen die Kreditinstitute höhere Zinsen für längere Sollzinsbindungen.
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Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung
Jede Immobilienfinanzierung muss individuell gestaltet werden. Die persönlichen Voraussetzungen und Vorstellungen sind ebenso zu berücksichtigen wie die jeweils aktuelle Entwicklung der Markzinsen für eine Baufinanzierung.
Daher kann man keinen grundsätzlichen Rat erteilen, welche Zinsbindung die richtige ist. In Niedrigzinsphasen macht die Wahl einer langen Sollzinsbindung logischerweise per se mehr Sinn als in Hochzinsphasen.
Schließt der Darlehensnehmer zu einem günstigen Zinssatz seine Immobilienfinanzierung mit einer langen Zinsbindung ab, kann er sehr viel Geld sparen, wenn in der Folgezeit die Bauzinsen entsprechend wieder teurer werden.
Umgekehrt bedeuten gefallene Zinssätze am Markt, dass man durch die vertragliche Zinsbindung nun im Vergleich zu Neuabschlüssen einer Immobilienfinanzierung mehr zahlen muss.
Zum DTW | Optimale Zinsbindung RechnerVorzeitiger Ausstieg aus einer Zinsbindung?
Die Zinsbindung bindet beide Vertragsseiten bei der Immobilienfinanzierung gleichermaßen. Der Darlehensgeber garantiert den Zinssatz über die Vertragslaufzeit, unabhängig von der Zinsentwicklung. Und der Darlehensnehmer akzeptiert sie.
Dennoch gibt es für Darlehensnehmer Möglichkeiten, selbst bei einer langen vertraglich fixierten Sollzinsbindung noch zu reagieren. Bei einer vorzeitigen Kündigung einer Immobilienfinanzierung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Je nach Situation kann sie sich aber durch eine neue sehr viel günstigere Baufinanzierung unter Umständen sogar sehr rasch amortisieren. Und danach profitiert man dann im Vergleich zum gekündigten Baudarlehen.
Zum DTW | VorfälligkeitsentschädigungsrechnerOrdentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren
Wer eine lange Sollzinsbindung vereinbart hatte, kann 10 Jahren nach der Vollauszahlung die Immobilienfinanzierung kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht es dem Darlehensnehmer nach der erwähnten Zehn-Jahres-Frist und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist seine Immobilienfinanzierung ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen.
Darlehensnehmer, die zu einer hohen Planungssicherheit und langen Zinsbindung bei ihrem Baudarlehen neigen, können mit diesem Sonderkündigungsrecht sehr gut auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren.
Die Möglichkeiten hierbei sind vielfältig. So kann man beispielsweise mit einem Forward-Darlehen ja eine etwaige Anschlussfinanzierung schon Monate bis Jahre im Voraus regeln, um sich günstige Sollzinsen für die Zukunft zu sichern.
Zum DTW | Forwardrechner