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Zwischen­finanzierung

Von einer Zwischen­finanzierung spricht man bei der Immobilien­finanzierung, wenn man mit einem Darlehen eine Finanzierungslücke überbrücken muss. Oftmals besitzt man zwar Eigenkapital für eine Baufinanzierung, das aber nicht sofort zur Verfügung steht. Wenn man dann den Erwerb einer Immobilie oder einen Neubau finanzieren möchte, kann dafür zunächst eine Zwischen­finanzierung abgeschlossen werden. Die Laufzeit für solch einen Zwischenkredit liegt meist bei wenigen Monaten bis maximal zwei Jahren. Üblicherweise zahlt der Darlehensnehmer in diesem Zeitraum lediglich die Zinsen für das Zwischendarlehen.

Wann ist eine Zwischen­finanzierung für die Immobilien­finanzierung sinnvoll?

Fälle, in denen eine Finanzierungslücke geschlossen werden muss, gibt es reichlich. Zum Beispiel kann ein Bauherr eine Zwischen­finanzierung für einige Monate benötigen, wenn sein Bausparvertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. Oder ein Wohnungseigentümer möchte sich ein Haus kaufen. Allerdings kann er seine Wohnung erst nach dem Kauf der neuen Immobilie veräußern, so dass er den Verkaufserlös nur zu einem späteren Zeitpunkt als Eigenkapital für die langfristige Immobilien­finanzierung einsetzen kann.

Auch vor einer Anschluss­finanzierung der Baufinanzierung besteht die Option eines Zwischendarlehens. Sollte beispielsweise der Darlehensnehmer die Auszahlung einer Lebensversicherung erwarten, kann eine Zwischen­finanzierung als Übergangslösung durchaus Sinn machen.

Was ist bei einer Vorfinanzierung zu beachten?

Die Zwischen­finanzierung, die auch Vorfinanzierung genannt wird, muss als Überbrückungsdarlehen nicht zwingend ins Grundbuch eingetragen werden. Während ihrer Laufzeit erbringt der Darlehensnehmer keine Tilgungsleistung. Stattdessen wird der Zwischenkredit automatisch abgelöst, sobald das Eigenkapital, welches für die Immobilien­finanzierung benötigt wird, verfügbar ist. Bis dahin zahlt der Darlehensnehmer nur die anfallenden Zinsen. Diese sind aber im Regelfall höher als bei einem regulären Baudarlehen. Denn aufgrund der kurzen Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer auch nur eine kurze Zeit Zinsen an den Darlehensgeber. Da die Kreditinstitut Darlehen mit kurzen, variablen Laufzeiten schwieriger refinanzieren können, liegt bei ihnen der Sollzinssatz entsprechend höher als bei einer Immobilien­finanzierung mit langer Sollzinsbindung. Zudem sichern sich die Banken mit dem höheren Zinssatz gegen potentielle Risiken ab. Denn der Verkauf der bisherigen Immobilie kann sich selbstverständlich aufgrund mangelnder Nachfrage zeitlich verzögern. Oder der Darlehensnehmer erzielt einen niedrigeren Verkaufspreis als erwartet.

Angebote zur Zwischen­finanzierung vergleichen

Wie bei jeder Baufinanzierung lohnt sich auch bei der Zwischen­finanzierung der Vergleich verschiedener Angebote. Gerade weil der Zinssatz für den Zwischenkredit höher als bei einem langfristigen Baudarlehen ist, kommt ein Unterschied beim Sollzinssatz deutlich zum Tragen. Bereits einige wenige Prozentpunkte mehr können am Ende einen bemerkenswerten Gesamtbetrag ausmachen, welcher die Zwischen­finanzierung spürbar verteuert.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
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482 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 08/2020.

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