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Zinsstrukturkurve

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
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2,16
%
Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 24.05.2022
0
Monatliche Rate
2,14%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.05.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke

Zinsstrukturkurve in Kürze:

  • Darstellung von Anleihen oder Krediten, wie sich deren Zinssatz je nach Laufzeit verändert.
  • Man unterscheidet zwischen einer flachen, einer normalen und einer inversen Zinsstrukturkurve.
  • In einer Niedrigzinsphase ist in der Regel die Wahl einer längeren Zinsbindung vorteilhaft.
Christian Gruber, Author bei DTW
Beitrag von Christian Gruber aktualisiert am 03.02.2022

Was ist die Zinsstrukturkurve?

Eine Zinsstrukturkurve stellt in einer Grafik den Bezug zwischen dem Zinssatz und verschiedenen Laufzeiten von Anleihen oder Krediten dar.

Im Zusammenhang mit Immobilien­finan­zierungen gibt die Zinsstrukturkurve bei den Bauzinsen Aufschluss darüber, wie sich die unterschiedlichen Sollzinsbindungen und Sollzinssätze bei einer Immobilien­finan­zierung zueinander verhalten.

Man kann an ihr zudem die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen ablesen, weil sie den aktuellen und vergangenen Marktzins für Baugeld widerspiegelt. Wo die Bauzinsen gerade stehen, spielt für einen Darlehensnehmer eine entscheidende Rolle. Denn bei der Wahl für eine Immobilien­finan­zierung oder eine Anschluss­finanzierung können schon einige wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zinssatz die Gesamtkosten für das Baudarlehen um einige Tausend Euro steigern oder mindern.

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Flache, normale und inverse Zinsstrukturkurve

Man unterscheidet bei den Zinsstrukturkurven grundsätzlich die drei verschiedenen Verlaufsformen „flach“, „normal“ und „invers“.

Normale Zinsstrukturkurve

Ein ansteigender Zinsstrukturverlauf ist am häufigsten und wird daher als „normale“ Zinsstrukturkurve bezeichnet. Bei ihr sind die Zinssätze für kurzfristigere Baudarlehen niedriger als für Immobilien­finan­zierungen mit längerer Laufzeit.

Zinsstrukturkurve

Inverse Zinsstrukturkurve

Genau umgekehrt ist der Verlauf bei einer „inversen“ Zinsstrukturkurve. Daher findet man für sie auch die Bezeichnung „negative“ Strukturkurve.

Der fallende Kurvenverlauf ist ein sehr seltenes Phänomen.

Wenn solche Marksituationen auftreten sind sie meist von eher kurzer Dauer. Sie entstehen in Zeiten ökonomischer Unsicherheit, in denen gegenüber langfristigen Planungen eine erhöhte Skepsis herrscht. In diesen Phasen gibt es eine Präferenz für Kredite mit kürzeren Laufzeiten.

Aufgrund der höheren Nachfrage für die kurzfristigen Finanzprodukte verteuern sich diese in Form von höheren Zinsen im Vergleich zu längerfristigen Angeboten.

Flache Zinsstrukturkurve

Bei der dritten Verlaufsform spielt die Laufzeit bei der Frage nach der Zinshöhe keine oder nur eine sehr marginale Rolle. Eine „flache“ Zinsstrukturkurve bei den Bauzinsen würde bedeuten, dass bei kurzen und langen Sollzinsbindungen das Zinsniveau in etwa gleichbleibend ist.

Baufinanzierungsrechner

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Bedeutung der Zinsentwicklung bei der Immobilien­finan­zierung

Für Darlehensnehmer einer Immobilien­finan­zierung gilt als einfache Faustregel, dass in Niedrigzinsphasen die Entscheidung für eine längere Zinsbindung vorteilhaft ist.

Liegt hingegen der Marktzins für Baugeld im historischen Vergleich hoch, sind eher kürzere Laufzeiten zu empfehlen.

Bei der Wahl der individuell passenden Sollzinsbindung sollte man also zum einen die zukünftige Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung realistisch abschätzen. Und zum anderen muss man seinen persönlichen Wunschtermin, zu dem man wieder schuldenfrei sein möchte, im Blick haben.

Wer nicht sofort ein Baudarlehen benötigt, sondern schon frühzeitig sein Finanzierungsvorhaben vorbereitet und plant, kann zum Beispiel den DTW | Optimale Zinsbindung Rechner nutzen, um die "optimale" Zinsbindung für den eigenen Immobilienkredit herauszufinden.

Zum DTW | Optimale Zinsbindung - Rechner

Baufinanzierungsrechner

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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