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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Zinsänderungsrisiko

Im Finanzwesen beschreibt das Zinsänderungsrisiko sowohl für Kreditinstitute als auch Kunden ganz allgemein die Gefahr, dass der Zinssatz eines Finanzproduktes von den sich verändernden Zinsen am Markt abweicht. Auch bei der Immobilien­finanzierung spielt das Zinsänderungsrisiko für den Darlehensnehmer in mehrfacher Hinsicht eine Rolle. Denn dass sich über die gewählte Sollzinsbindung der Baufinanzierung die Bauzinsen am Markt gegenüber dem im Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung festgelegten Zinssatz verändern, ist höchstwahrscheinlich.

Zinsänderungsrisiko mindern durch die Wahl einer langen Sollzinsbindung

Insbesondere Darlehensnehmer, die bei ihrer Baufinanzierung eine kurze Sollzinsbindung wählen, sollten das damit verbundene Zinsänderungsrisiko beachten. Wenn nämlich bis zum Ablauf der Zinsbindung die Bauzinssätze am Markt deutlich angestiegen sind, verteuert sich die Anschlussfinanzierung. Denn  für die verbleibende Restschuld muss dann die Anschlussfinanzierung mit den entsprechend höheren Bauzinsen abgeschlossen werden. Da mag man sich im Nachhinein ärgern, dass man bei seinem ersten Baudarlehen nicht eine lange Sollzinsbindung gewählt hatte. Eine lange Sollzinsbindung mindert generell das Zinsänderungsrisiko und verschafft dem Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung eine hohe Planungssicherheit. Denn die Konditionen für das Baudarlehen sind in diesem Fall über die gesamte Vertragslaufzeit konstant, ganz unabhängig davon, welche Kapriolen die Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung am Markt schlägt. Selbstverständlich profitiert man von den Vorteilen einer langen Sollzinsbindung insbesondere, wenn man seinen Darlehensvertrag in einer Niedrigzinsphase abschließen kann.

Mit Voraussicht dem Zinsänderungsrisiko entgegenwirken

Nun kann es natürlich auch vorkommen, dass man seine Immobilien­finanzierung mit einer langen Bindung an einen festen Zinssatz abgeschlossen hat und in den Folgejahren die Bauzinsen allgemein gesunken sind. Als Darlehensnehmer hat man auch hier einige Möglichkeiten von der veränderten Marktlage bei Immobilien­finanzierung zu profitieren. So hat jeder Darlehensnehmer bei der Baufinanzierung zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme ein Sonderkündigungsrecht. Mit ihm kann er laut § 489 BGB sein Baudarlehen ganz oder teilweise kündigen, ohne ein Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Auf diese Weise kann man auch bei einer langen Vertragslaufzeit sehr gut auf inzwischen gesunkene Marktzinsen für Immobilien­finanzierungen reagieren.

Günstige Bauzinsen sichern für die Anschlussfinanzierung

Zudem gibt es mit dem Forward-Darlehen eine weitere gute Möglichkeit, zu einem günstigen Zeitpunkt seine Anschlussfinanzierung zu regeln. Denn mit einem Forward-Darlehen kann man bis zu 66 Monate im Voraus ein Darlehen abschließen. Dabei sichert man sich den aktuellen Zinssatz für die Zukunft. Wenn die Bauzinsen gerade auf einem Tiefstand sind, bietet so das Forward-Darlehen ein hohes Einsparpotential gegenüber einem Baudarlehen, das in der Zukunft zu womöglich sehr viel höheren Zinssätzen abgeschlossen wird. Gerade in einer Niedrigzinsphase kann man also das Zinsänderungsrisiko bei der Immobilien­finanzierung sehr gut mit einem Forward-Darlehen reduzieren. Diese Option ist auch mit der Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechts kombinierbar.

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