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Zwangsversteigerung

Durch eine Zwangsversteigerung kann ein Gläubiger seinen Forderungsanspruch gegenüber einem Schuldner mit staatlichen Machtmitteln durchsetzen. Während bewegliche Gegenstände im Zuge einer Zwangsvollstreckung bis auf wenige Ausnahmen wie registrierte Flugzeuge und Schiffe gepfändet werden, kommt es bei unbeweglichen Vermögenswerten, also Immobilien und grundstücksgleichen Rechten, zu einer Zwangsversteigerung.

Vollstreckungsklausel bei der Immobilien­finanzierung

Voraussetzung für die Beantragung einer Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht ist die Vorlage eines vollstreckbaren Titels durch den Gläubiger. Dabei kann ein sogenannter "dinglicher" Gläubiger seine Ansprüche über ein im Grundbuch eingetragenes Recht geltend machen. Bei sonstigen Geldforderungen muss ein "persönlicher" Gläubiger gerichtlich einen Vollstreckungstitel erwirken.

Bei einer Immobilien­finanzierung ist der Darlehensgeber fast immer ein dinglicher Gläubiger. Denn üblicherweise dient den Kreditinstituten als Sicherheit für das Baudarlehen der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch. Dieser erfolgt, nachdem das Grundbuchamt die Grundschuld­bestellungsurkunde erhalten hat. Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung beinhaltet sie eine vom Immobilieneigentümer unterschriebene Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Wenn der Darlehensnehmer sein Baudarlehen nicht mehr zurückzahlen kann, berechtigen diese Klauseln den Darlehensgeber unmittelbar, eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten. Ein weiterer gerichtlicher Titel ist nicht vonnöten. Allerdings muss die Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers dauerhafter Natur sein. Dies ist der Fall, wenn er mit mindestens drei aufeinander folgenden Raten im Zahlungsverzug ist oder der Zahlungsrückstand fünf Prozent der vertraglichen Darlehenssumme erreicht hat.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Falls nach der Prüfung durch das Amtsgericht alle formalen Voraussetzungen vorliegen, ordnet es die Zwangsversteigerung an. Die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner gilt als Beschlagnahme zugunsten des Gläubigers. Und im Grundbuch wird in Abteilung II vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist. Falls weitere Gläubiger mit vollstreckbaren Titeln vorhanden sind, können sie dem Verfahren beitreten. Innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses hat der Schuldner noch die Möglichkeit, einen Antrag auf Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Wenn er hierbei den Nachweis erbringen kann, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen doch noch nachkommen kann, wird das Vollstreckungsverfahren für maximal sechs Monate ausgesetzt.

Andernfalls erfolgt das öffentliche Bekanntgeben des Versteigerungstermins. Bei ihm kann jeder Interessent Gebote abgeben. Da aus verfassungsrechtlichen Gründen das Vollstreckungsgericht eine Verschleuderung des Objekts vermeiden muss, wird es bei einem zu geringen Höchstgebot beim ersten Termin den Zuschlag verweigern. Sollte gar kein wirksames Gebot abgegeben worden sein, stellt das Gericht das Verfahren von Amts wegen ein. Allerdings hat der Gläubiger die Möglichkeit, dann Antrag auf Fortsetzung des Verfahrens zu stellen. So kann es also zu mehreren Versteigerungsterminen kommen.

Verteilung des Erlöses aus einer Zwangsversteigerung

Sobald das Vollstreckungsgericht einem Bieter den Zuschlag erteilt, ist dieser gleich mit Zuschlagsverkündigung der neue Eigentümer der Immobilie. An dieser Stelle macht das Gesetz eine Ausnahme vom Grundsatz, dass eine Eigentumsübertragung eines Grundstücks nur mit dem entsprechenden Grundbucheintrag erfolgt. Außerdem legt das Gericht nun einen Verteilungstermin fest, in welchem die Forderungen der Gläubiger gemäß der gesetzlichen Rangfolge aus dem Erlös der Zwangsversteigerung beglichen werden. Wenn danach noch ein Überschuss zu verzeichnen ist, geht dieser an den Schuldner.

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