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Zwangsversteigerung

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
Tilgungsplan als PDF herunterladen Rechenergebnis im Detail anzeigen
2,08
%
Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 12.08.2022
0
Monatliche Rate
2,06%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 13.08.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke

Zwangsversteigerung in Kürze:

  • Bei einer Zwangsversteigerung setzt ein Gläubiger seinen Forderungsanspruch gegenüber einem Schuldner mit staatlichen Machtmitteln durch.
  • Für die Durchsetzung bedarf es der Vorlage eines vollstreckbaren Titels durch den Gläubiger.
  • Das zuständige Amtsgericht prüft alle formalen Voraussetzungen und ordnet die Zwangsversteigerung an.
  • Erteilt das Vollstreckungsgericht einem Bieter den Zuschlag, ist dieser gleich mit Zuschlagsverkündigung der neue Eigentümer der Immobilie.
Silke Herrmann, Author bei DTW
Beitrag von Silke Herrmann aktualisiert am 08.04.2022

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist eine Zwangsversteigerung?

Durch eine Zwangsversteigerung kann ein Gläubiger seinen Forderungsanspruch gegenüber einem Schuldner mit staatlichen Machtmitteln durchsetzen.

Während bewegliche Gegenstände im Zuge einer Zwangsvollstreckung bis auf wenige Ausnahmen (wie registrierte Flugzeuge und Schiffe) gepfändet werden, kommt es bei unbeweglichen Vermögenswerten, also Immobilien und grundstücksgleichen Rechten, zu einer Zwangsversteigerung.

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Vollstreckungsklausel bei der Immobilien­finan­zierung

Voraussetzung für die Beantragung einer Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht ist die Vorlage eines vollstreckbaren Titels durch den Gläubiger. Dabei kann ein sogenannter "dinglicher" Gläubiger seine Ansprüche über ein im Grundbuch eingetragenes Recht geltend machen. Bei sonstigen Geldforderungen muss ein "persönlicher" Gläubiger gerichtlich einen Vollstreckungstitel erwirken.

Bei einer Immobilien­finan­zierung ist der Darlehensgeber fast immer ein dinglicher Gläubiger. Denn üblicherweise dient den Kreditinstituten als Sicherheit für das Baudarlehen der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch.

Dieser erfolgt, nachdem das Grundbuchamt die Grundschuld­bestellungsurkunde erhalten hat. Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung beinhaltet sie eine vom Immobilieneigentümer unterschriebene Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel.

Wenn der Darlehensnehmer sein Baudarlehen nicht mehr zurückzahlen kann, berechtigen diese Klauseln den Darlehensgeber unmittelbar, eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten.

Ein weiterer gerichtlicher Titel ist nicht vonnöten. Allerdings muss die Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers dauerhafter Natur sein.

Dies ist der Fall, wenn er

  • mit mindestens drei aufeinander folgenden Raten im Zahlungsverzug ist oder
  • der Zahlungsrückstand fünf Prozent der vertraglichen Darlehenssumme erreicht hat.

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Ablauf einer Zwangsversteigerung

Falls nach der Prüfung durch das Amtsgericht alle formalen Voraussetzungen vorliegen, ordnet es die Zwangsversteigerung an. Die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner gilt als Beschlagnahme zugunsten des Gläubigers. Im Grundbuch wird in Abteilung II vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist.

Falls weitere Gläubiger mit vollstreckbaren Titeln vorhanden sind, können sie dem Verfahren beitreten.

Innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses hat der Schuldner noch die Möglichkeit, einen Antrag auf Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Wenn er hierbei den Nachweis erbringen kann, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen doch noch nachkommen kann, wird das Vollstreckungsverfahren für maximal sechs Monate ausgesetzt.

Andernfalls erfolgt das öffentliche Bekanntgeben des Versteigerungstermins. Bei ihm kann jeder Interessent Gebote abgeben.

Aus verfassungsrechtlichen Gründen muss das Vollstreckungsgericht eine Verschleuderung des Objekts vermeiden.

Es wird bei einem zu geringen Höchstgebot beim ersten Termin den Zuschlag verweigern. Sollte gar kein wirksames Gebot abgegeben worden sein, stellt das Gericht das Verfahren von Amts wegen ein. Allerdings hat der Gläubiger die Möglichkeit, dann Antrag auf Fortsetzung des Verfahrens zu stellen. So kann es also zu mehreren Versteigerungsterminen kommen.

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Hier einige wichtige Hinweise, die man beim Erwerb einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung berücksichtigen sollte:

1. Informationssammlung über die konkrete Immobilie

Holen Sie möglichst viele Informationen über das Objekt ein. Wichtig dabei ist zu erfahren, in welchem Zustand es sich befindet. Eine Haftung für Mängel ist ausgeschlossen.

Der Grundbesitz wird immer in seinem tatsächlichen Zustand versteigert, selbst wenn dieser von der Beschreibung im Grundbuch abweicht.

Zwei wichtige Quellen für dieserart Informationen sind:

Die Versteigerungsakte:

Sie beinhaltet ein Gutachten mit der Beschreibung des Objektzustandes, die von einem qualifizierten Gutachter erstellt wurde. Auch ist in ihr der aktuelle Verkehrswert aufgeführt, den der Gutachter festgelegt hat. Darüber hinaus stehen in der Versteigerungsakte Informationen zu den Erträgen, Baumängeln und Schäden des Objekts.

Der Grundbuchauszug:

In ihm finden Sie zum Beispiel Angaben zu Dauerwohnrechten oder Wegerechten Dritter sowie Grundschulden, Hypotheken und sonstigen Belastungen. Der Grundbuchauszug ist in der Regel auch in der Versteigerungsakte enthalten.

2. Klärung der Immobiliennutzung

Erkundigen Sie sich vor dem Ablauf einer Zwangsversteigerung ob und wie das Objekt derzeit genutzt wird. Sollte zum Beispiel der vorherige Eigentümer selbst in der Immobilie wohnen, können Sie eine sogenannte „vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses“ beantragen.

Mit ihr können Sie dann die Wohnung räumen lassen. Ist das Objekt vermietet, haben Sie ein Sonder­kündi­gungs­recht bei einem „berechtigten Interesse“, was im Regelfall Eigenbedarf bedeutet.

Allerdings erlischt dieses Kündigungsrecht bei nicht fristgerechter Ausübung.

3. Objektbesichtigung

Versuchen Sie, die Immobilie vor dem Versteigerungstermin selbst in Augenschein zu nehmen. Ratsam ist es, zur Besichtigung einen Baufachmann mitzunehmen. Falls Sie das Objekt gegebenenfalls nicht betreten dürfen, kann man auch versuchen, bei den Nachbarn einige Auskünfte einzuholen.

4. Regelung der Immobilien­finan­zierung vor dem Versteigerungstermin

Da Sie in einer Zwangsversteigerung mit dem Zuschlag Eigentümer der Immobilie werden, sollten Sie bereits im Vorfeld die Immobilien­finan­zierung regeln.

Gerne helfen Ihnen die Beraterinnen und Berater der DTW bei einer  Finanzierungslösung vor der anstehenden Zwangsversteigerung. Eine Finanzierungszusage erhalten Sie allerdings erst nach Zuschlagsbeschluss.

Denn zahlreiche Finanzierungspartner legen als Verkehrswert der ersteigerten Immobilie den Zuschlagswert fest, maximal jedoch den durch ein Gutachten ermittelten Immobilienwert.

5.  Sicherungsleistung bei einer Zwangsversteigerung

Wenn man bei einer Zwangsversteigerung bietet, wird meist eine sofortige Sicherheit von zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswertes verlangt.

Sollte ein Interessent bei Abgabe eines Gebotes auf Verlangen keine oder keine vollständige Sicherheitsleistung erbringen können, dann muss der Rechtspfleger das Gebot als unwirksam zurückweisen.

Sie müssen also beim Versteigerungstermin die 10%- Sicherheitsleistung vorweisen können. Hierzu zählen:

  • Bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks, deren Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach der Versteigerung auslaufen darf
  • Bankverrechnungsschecks eines von der Europäischen Zentralbank zugelassenen Kreditinstituts
  • Unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer Bank, die auch Verrechnungsschecks ausstellen darf
  • Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse vor Versteigerungstermin

Eine Auszahlung der Sicherheitsleistung im Vorfeld der Zwangsversteigerung durch unsere Finanzierungspartner ist hingegen nicht möglich.

6. Berücksichtigung etwaiger Kaufnebenkosten

Auch bei einer Zwangsversteigerung fallen neben dem Kaufpreis wie bei jedem Immobilienerwerb Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer an.

Zusätzlich erhebt das zuständige Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr in Höhe von etwa 0,5 Prozent des Zuschlags (Höchstgebots). Damit sind insgesamt die Kaufnebenkosten bei dem Erwerb aus einer Zwangsversteigerung günstiger als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf.

Zum DTW | Blog: Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung

 

7. Das gilt es bei der Zwangsversteigerung zu beachten

Es ist durchaus sinnvoll, vor dem Versteigerungstermin für das gewünschte Objekt einige andere Zwangsversteigerungen als Zuschauer zu besuchen. Dadurch bekommen Sie schon einmal ein Gefühl für den Ablauf und können Ihre eigene Bieterstrategie entwickeln.

Beim eigentlichen Termin der Zwangsversteigerung denken Sie bitte unbedingt an Ihren Personalausweis und Ihre Sicherheitsleistung.

Um nicht Gefahr zu laufen, sich von der Versteigerung mitreißen zu lassen, sollten Sie sich vorab selbst ein Limit setzen.

Und nehmen Sie eventuell eine unbeteiligte Person mit, die Sie bei Bedarf auch entsprechend zurückhalten kann.

Denn ein späterer Umtausch oder irgendeine Form von Reklamation sind nämlich gänzlich ausgeschlossen.

Verteilung des Erlöses aus einer Zwangsversteigerung

Sobald das Vollstreckungsgericht einem Bieter den Zuschlag erteilt, ist dieser gleich mit Zuschlagsverkündigung der neue Eigentümer der Immobilie.

An dieser Stelle macht das Gesetz eine Ausnahme vom Grundsatz, dass eine Eigentumsübertragung eines Grundstücks nur mit dem entsprechenden Grundbucheintrag erfolgt.

Außerdem legt das Gericht nun einen Verteilungstermin fest, in welchem die Forderungen der Gläubiger gemäß der gesetzlichen Rangfolge aus dem Erlös der Zwangsversteigerung beglichen werden.

Wenn danach noch ein Überschuss zu verzeichnen ist, geht dieser an den Schuldner.

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