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Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung

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Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 24.05.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Sascha Neumann, Author bei DTW
Beitrag von Sascha Neumann aktualisiert am 19.10.2021

Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung oder Baufinanzierung sind ein oft unterschätzter Kostenfaktor. Zu den Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder eventuelle Gebühren für Makler.

Das derzeit äußerst niedrige Zinsniveau bei der Baufinanzierung verleitet Bauherren und Hauskäufer oft dazu nur auf die aktuell sehr günstigen Bauzinsen zu achten. Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung werden dabei oftmals nicht oder nicht in ausreichender Höhe einkalkuliert. Je nach Bundesland können die Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung den Kaufpreis bzw. die Erstellungskosten um 10 % bis 15 % oder auch mehr erhöhen.

Um Überraschungen bei der Kalkulation der eigenen Baufinanzierung zu vermeiden, sollten zukünftige Eigenheimbesitzer unbedingt die Höhe der Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung berücksichtigen. Wer falsch kalkuliert, muss im schlimmsten Fall bei der Baufinanzierung teuer nachfinanzieren.

Im folgenden Beitrag haben die Baufinanzierungs-Spezialisten von DTW | Immobilien­finan­zierung alles Wissenswerte zum Thema Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung für Sie zusammengefasst.

Typische Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung beim Hausbau

Beim Neubau einer Immobilie haben Sie mit folgenden Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung zu rechnen:

  • Kosten für Baugenehmigung (0,2 % bis 0,7 % der Bausumme, je nach Bundesland)
  • Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises vom Grundstück, je nach Bundesland)
  • Notargebühren (bis ca. 1,5 % des Kaufpreises vom Grundstück)
  • Grundbuchkosten (bis ca. 1,5 % des Kaufpreises vom Grundstück)
  • Erschließungs­kosten (ca. 30 € bis 85 € pro Quadratmeter, sehr unterschiedlich)
  • Bauwesenversicherung (ca. 300 € bis 900 € einmalig)
  • Bauherren­haftpflicht­versicherung (ca. 100 € einmalig)
  • Kosten für Strom, Wasser und Abfallentsorgung (ca. 500 € bis 2.000 €, sehr unterschiedlich)

Typische Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung beim Kauf

Auch beim Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung an, die man nicht vernachlässigen sollte.

  • eventuelle Maklergebühren (ca. 3,57 %  bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. Mwst.)
  • Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland)
  • Notargebühren (bis ca. 1,5 % des Kaufpreises vom Grundstück)
  • Grundbuchkosten (bis ca. 1,5 % des Kaufpreises vom Grundstück)
  • Kosten für Innenausstattung, Sanierung und Modernisierungsmaßnahmen
  • Kosten für den Umzug

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Grunderwerbsteuer als Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den bedeutendsten Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung oder Baufinanzierung. Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder auch ein Grundstück kaufen. Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % (z.B. in Bayern) und 6,5 % (z.B. in Schleswig-Holstein) des Kaufpreises einer Immobilie. Erst wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt ist, können Sie als Eigentümer einer Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden.

Voraussetzung für den Besitz einer Immobilie: Eintrag ins Grundbuch

Manche Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung sind aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen obligatorisch und können nicht vermieden werden. Für den Besitz einer Immobilie oder eines Grundstücks ist es in Deutschland Voraussetzung, dass der/die Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist/sind. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, bei dem sämtliche Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks vermerkt sind. Darüber hinaus ist aufgeführt, welche Ansprüche Dritte geltend machen können. Dieses Ansprüche Dritter können Lasten und Rechten, wie z.B. Grundschulden oder Wohn- und Wegerechte sein.

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch und wenn der Notar die Beurkundung vornimmt, wird ein Kaufvertrag für eine Immobilie bzw. ein Grundstück rechtswirksam und geht mit allen Rechten und Pflichten in das Eigentum des Käufers über. Die Grundlage zur Gebührenberechnung bei Grundbucheintragungen bildet dabei das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Ein weiterer Kostenfaktor der Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung sind die Kosten für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Der Eintrag einer Grundschuld dient einem Darlehensgeber bei einer Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung als Sicherheit. Wird der Darlehensnehmer zahlungsunfähig, kann der Darlehensgeber durch den Verkauf oder die Zwangsversteigerung der Immobilie den Zahlungsausfall kompensieren.

Wer nach der vollständigen Tilgung einer Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung den Eintrag der Grundschuld im Grundbuch löschen lassen möchte, muss mit weiteren Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung für die so genannte „Löschungs­bewilligung“ rechnen.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finan­zierung:

Einen ersten Überblick über die zu erwartenden Notarkosten und Grundbuchkosten bei der Baufinanzierung bzw. Immobilien­finan­zierung bietet der Notar- und Grundbuchrechner, einer der zahlreichen Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilien­finan­zierung.

Geben Sie einfach die gewünschten Daten zu Ihrem Finanzierungsvorhaben in die Rechnermaske ein und Sie erhalten eine Auflistung der möglichen Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung durch den Notar und das Grundbuchamt.

Immobiliensuche als Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung

Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierungWeitere Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung entstehen durch die Immobiliensuche oder Immobilienbewertung. Darunter fallen z.B. Maklergebühren, Honorare für Gutachter und Bausachverständige oder auch Anwälte.

Die Höhe der Maklergebühren bewegt sich zwischen 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises einer Immobilie. Anders als bei den Notarkosten, gibt es bei den Gebühren oder Provisionen für Makler keine Gebührenordnung.

In den meisten Bundesländern werden beim Verkauf von Grundstücken oder Immobilien die Gebühren für den Makler zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt. Für beide Seiten fällt dann üblicherweise eine Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, von 3,57 % des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie oder das Grundstücks an. In den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen hat der Immobilienkäufer die vollständige Maklerprovision von bis zu 7,14 % des Kaufpreises zu tragen.

Immobilienbewertung als Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung

Beim Kauf einer Immobilie ist es oftmals sehr schwer einzuschätzen, ob der verlangte Kaufpreis für das Objekt angemessen ist oder nicht. Wer dabei Sicherheit möchte, kann sich von einem Sachverständigen beraten und ein Wertgutachten anfertigen lassen. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, der von zahlreichen Parametern abhängt.

Weitere Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung können bei der Prüfung des Kaufvertrags einer Immobilie oder eines Grundstücks durch einen Fachanwalt anfallen.

Erschließungs­kosten als Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung

Erschließungs­kosten sind die vom Grundstückseigentümer an Städte und Gemeinden zu entrichtenden Gebühren die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen. Sie dienen der Finanzierung sämtlicher Maßnahmen zur Nutzbarkeit eines Grundstücks (z.B. die technische Erschließung zur Wasserversorgung, Kanalisation, Anschluss an die Stromversorgung, Gasversorgung, Telekommunikation etc. oder verkehrsmäßige Erschließung durch Anschluss an das Wegenetz).

Nach Baugesetzbuch dürfen bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungs­kosten an die Eigentümer eines Grundstücks weitergeben werden. Der jeweiligen Gemeindesatzung können Sie entnehmen, wie die Kosten genau verteilt werden.

Auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie können unvorhergesehene Erschließungs­kosten auf Immobilienbesitzer zukommen. Man sollte also vorab klären, ob alle Erschließungs­kosten von der Stadt oder Gemeinde bereits abgerechnet wurden. Denn auch wenn sämtliche Baumaßnahmen seit Jahren abgeschlossen scheinen, haben die Kommunen noch 4 Jahre nach Abschluss der Arbeiten Zeit, Erschließungs­kosten beim Immobilienbesitzer einzufordern.

Ob ein Grundstück bereits voll erschlossen ist, kann beim Makler oder der Kommune erfragt werden. Im Falle offener Erschließungs­kosten sollte mit dem Verkäufer auf eine Kostenübernahme, Preisnachlass des Immobilienkaufpreises oder eine Teilung der Kosten nachverhandelt werden. Die Baufinanzierung sollte dahingehend ebenfalls angepasst werden, wenn offene Erschließungs­kosten vom Darlehensnehmer allein getragen werden müssen. Zudem ist es ratsam bei der Gemeinde zu erfragen, ob weitere Baumaßnahmen in Zukunft geplant sind.

Sparbeträge als Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung

In der Regel umfassen die Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung rund 15 % des Immobilienkaufpreises. Mit welchem Betrag jedoch genau gerechnet werden muss, ist höchst individuell. Immobilienkäufer sollten deshalb die Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung vorab möglichst gut durchrechnen. Bei der Kalkulation sollte dann nicht vergessen werden, dass auch nach Immobilienkauf und Abschluss sämtlicher Arbeiten rund ums Haus im Laufe der Zeit wieder Kosten anfallen können.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finan­zierung:

Eigenheimbesitzer sind gut darin beraten, von Anfang an mindestens 0,50 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter jeden Monat (je nach Alter der Immobilie und technischer Anlagen) für spätere Modernisierungs-, Sanierungs- und Renovierungsarbeiten als Rücklage zu sparen.

 

Alle Fragen rund um das Thema Baufinanzierung und Nebenkosten bei der Immobilien­finan­zierung beantworten Ihnen gerne das Team von DTW | Immobilien­finan­zierung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Unsere Spezialistinnen und Spezialisten von DTW | Immobilien­finan­zierung rufen Sie auch gerne zurück! Nutzen Sie einfach und unverbindlich den Rückrufservice. Oder sprechen Sie mit unseren Beratern über den Chat.

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Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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