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Optionen bei bestehen­der Baufinanzierung in der Corona Krise

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
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Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
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10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 23.05.2022
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Monatliche Rate
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Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 24.05.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Sascha Neumann, Author bei DTW
Beitrag von Sascha Neumann aktualisiert am 21.03.2022

Ist eine laufende Baufinanzierung aufgrund von Corona zum Sorgenkind geworden, haben Darlehensnehmer mehrere Möglichkeiten, um ihre finanzielle Lage zu verbessern. So hat die Bundesregierung als erste Sofort-Unterstützung ein neues befristetes Gesetz erlassen. Baufinanzierer, die wegen der Pandemie in finanzielle Not geraten sind, haben seit 1. April bis zum 30. Juni 2020 das Recht, ihre Rückzahlungsraten für drei Monate zu stunden.

Das gilt für alle Verbraucher- und Immobilienkredite, die vor dem 15. März dieses Jahres abgeschlossen wurde. Die ausgesetzten Raten werden nach Ablauf der Stundung nicht sofort fällig. Stattdessen verlängert sich der Darlehensvertrag der Immobilien­finan­zierung um die Aussetzungsdauer.

Stundungsprogramm der KfW-Bank in der Corona-Krise

Die KfW-Bank hat für ihre Förderdarlehen ein über den gesetzlichen Rahmen hinaus gehendes Stundungsprogramm aufgelegt, das man bis einschließlich 17. September 2020 über die Hausbank beantragen kann. Hier werden die Tilgungsraten bei Vorliegen einer Corona-Notlage einheitlich für einen Zeitraum von neun Monatsraten gestundet. Die Stundung der Zinsen ist grundsätzlich nicht vorgesehen, wird aber im Einzelfall entsprechend der gesetzlichen Verpflichtung von der KfW gewährt. Bei der Rückzahlung hält sie zwei Alternativen vor, zwischen denen man sich bei der Beantragung entscheiden muss: Zum einen kann der gestundete Betrag auf die künftigen Raten zur Begleichung der Restschuld verteilt oder am Ende der Laufzeit der Schlussrate zugeschlagen werden.

Voraussetzung für Ratenstundung bei der Baufinanzierung während Corona

Negative Konsequenzen durch die Inanspruchnahme des neuen sogenannten „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ drohen einem Darlehnsnehmer übrigens nicht. Das ist im Gesetzestext ausdrücklich ausgeschlossen. Allerdings liefert das Gesetz niemandem einen Freibrief, so ohne weiteres mit der Ratenzahlung aufzuhören. Der Darlehensnehmer muss sich in jedem Fall vorher bei seiner Bank melden und die Einnahmeausfälle aufgrund der Pandemie nachweisen. Und die Stundung steht ihm rechtlich nur dann zu, wenn die finanziellen Einbußen durch die Viruskrise so hoch sind, dass die Zahlung der Monatsrate für die Baufinanzierung eine angemessene Lebensführung gefährdet.

Flexibilität im eigenen Darlehensvertrag unter die Lupe nehmen

Aber nicht nur aufgrund der gesetzlichen Vorschriften, sondern in beiderseitigem Interesse sollten Darlehensnehmer mit aktuellen Liquiditätsengpässen das Gespräch mit ihrem Kreditinstitut suchen. Denn über das Covid19-Abmilderungsgesetz hinaus gibt es noch weitere Auswege, die dem Baufinanzierer aus der Klemme helfen können und manchmal auch noch zusätzlich müssen. Ob eine Stundung für drei Monate ausreichend ist, kann im Einzelfall fraglich sein. Auf die etwaige Verlängerung des Gesetzes durch den Bund im Sommer sollte man sich jedenfalls nicht verlassen. Besser ist zunächst das Prüfen der bestehenden Optionen. Eventuell bietet der geschlossene Darlehensvertrag der Baufinanzierung bereits eine kostenfreie Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel oder zur vorübergehenden Tilgungs­aussetzung. Und wenn nicht, kann man eine entsprechende Zusatzvereinbarung mit dem Darlehensgeber treffen. Viele Kreditinstitute sind durchaus im Hinblick auf die gute langjährige Kundenbeziehung bereit, großzügige Regelungen bei einer Baufinanzierung in Zeiten von Corona einzuräumen.

Sonder­kündi­gungs­recht bei der Baufinanzierung in der Corona Krise

Falls das Entgegenkommen einer Bank jedoch zu wünschen übriglässt, kann man als Darlehensnehmer auch über weitreichendere Veränderungen nachdenken. Stichwort: Sonder­kündi­gungs­recht bei der Immobilien­finan­zierung. Dieses steht nach § 489 BGB jedem zu, dessen Immobilien­finan­zierung bereits seit mindestens 10 Jahren Sollzinsbindung läuft und zwar kostenlos! Davon Gebrauch zu machen ist auch immer dann sinnvoll, wenn eine Umschuldung zu deutlich niedrigeren Zinsen möglich ist. Da keine Vorfälligkeits­entschädigung beim Sonder­kündi­gungs­recht zu zahlen ist, lohnt sich also für jeden Darlehensnehmer der Wechsel zu einer günstigeren Baufinanzierung, auch ganz unabhängig von Corona. Die entsprechende Beratung und Abwicklung einer Umschuldung kann entsprechend den aktuell geltenden Kontaktbeschränkungen bei vielen Banken und bei uns als Online-Baugeldvermittler sowieso problemlos vollständig digital erfolgen.

Anschluss­finanzierung und Forward-Darlehen für die Baufinanzierung in Zeiten von Corona

Ebenso kontaktlos kann eine anstehende Anschluss­finanzierung derzeit in Angriff genommen und abgeschlossen werden. Frühzeitige Planungen, selbst wenn man in Krisenzeiten nicht unbedingt den Kopf dafür frei hat, sollte man dennoch nicht bis auf den letzten Drücker aufschieben. Statt einfach nur den Darlehensvertrag beim jetzigen Darlehensnehmer zu verlängern, kann sich eine Anschluss­finanzierung bei einem neuen Finanzierungspartner als sehr viel günstiger herausstellen. Vor der Umschuldung sollte man sich nicht scheuen. Der Aufwand für den Kreditnehmer ist gering, die zusätzlichen Kosten amortisieren sich bei den entsprechend besseren Konditionen im neuen Darlehensvertrag der Anschluss­finanzierung. Mit einem Forward-Darlehen können solche Konditionen und günstige Zinssätze bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung gesichert werden. Also: Nicht zu lange warten, sondern frühzeitig die Angebote für die Anschluss­finanzierung vergleichen. Nutzen Sie beispielsweise unsere Baufinanzierungsrechner, die ihnen ganz einfach aufzeigen, wie Ihre günstige Immobilien­finan­zierung aussehen könnte.

Letztes Mittel für Darlehensnehmer in Geldnot aufgrund der Pandemie

Falls alle Mittel, um sich aus einer akuten finanziellen Notlage zu befreien, nicht ausreichen, bleibt dem Darlehensnehmer einer Baufinanzierung eventuell nur noch der Verkauf der Immobilie. Von einem vorschnellen Panikverkauf des Eigenheims in der Corona-Krise ist aber unbedingt abzuraten. Diesen radikalen Schritt sollte man wirklich erst dann in Betracht ziehen, wenn alle anderen Alternativen dazu tatsächlich ausgeschöpft sind.

Hinweis von DTW | Immobilien­finan­zierung:
Für angehende Bauherren und Baufinanzierer schildern wir in einem weiteren Blog-Beitrag, was sie bei der Planung einer Immobilien­finan­zierung in Zeiten von Corona wissen und beachten sollten.

Baufinanzierungsrechner

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

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Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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