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Die Berechnung des umbauten Raumes bei der Baufinanzierung

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
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2,93
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Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 22.09.2022
0
Monatliche Rate
2,89%
Gebundener
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0
Restdarlehen
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.09.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Christian Gruber, Author bei DTW
Beitrag von Christian Gruber aktualisiert am 19.10.2021

Für einen erfolgreichen Finanzierungsantrag bei einer Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung und für eine korrekte Wertermittlung einer Immobilie sind bestimmte Unterlagen zur Baufinanzierung, z.B. die Berechnung des umbauten Raumes zwingend erforderlich. Der veraltete Begriff „Umbauter Raum“ (UR) wird oft synonym für den neuen Begriff „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) verwendet, auch wenn die aktuelle Berechnungsart gemeint ist. Aufgrund der möglichen Berechnungsunterschiede ist unbedingt darauf zu achten, ob in alten Planungsunterlagen die Rede von "UR" oder "BRI" ist. Diese Begriffe finden neben der Baufinanzierung ebenso bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Baugenehmigungen und Verkehrsgutachten Verwendung.

Umbauter Raum oder der Brutto-Rauminhalt bezeichnet bei der Immobilien­finan­zierung das von Gestaltung oder Material unabhängige Volumen eines Bauwerks. Die Berechnungsgrundlage obliegt der DIN 277 und besteht aus den Angaben Höhe x Breite x Länge. Die Höhe des ermittelten Wertes ist ausschlaggebend für den Beleihungswert einer Immobilie und ist damit ein wichtiger Teil der Unterlagen zur Baufinanzierung. Bei einer geplanten Immobilien­finan­zierung oder Baufinanzierung müssen deswegen die Unterlagen zur Berechnung des umbauten Raumes für eine Darlehensanfrage dem Baugeldvermittler oder Darlehensgeber unbedingt mitgeliefert werden.

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Grundlagen zur Berechnung des umbauten Raumes

Bei der Berechnung des umbauten Raumes (1950) in der Baufinanzierung gibt es einige Dinge zu berücksichtigen:

  • Vollgeschosse eines Rohbaus berechnen sich aus Höhe x Breite x Länge
  • unterkellerte Gebäude werden ab der Oberkante der Kellerfußböden bemessen
  • nicht unterkellerte Gebäude werden ab der Geländeoberfläche bemessen
  • sobald sich Grundrisse unterscheiden, sind bei mehrgeschossigen Immobilien für jedes einzelne Geschoss separate Berechnungen anzulegen
  • verputzte Gebäude bekommen 2 Prozent des ermittelten Wertes abgezogen
  • ausgebaute Dachgeschosse berechnen sich aus Außenflächen der Decken und Wände "Länge × Breite × Höhe ÷ 2"
  • nicht ausgebaute Dachgeschosse werden nur zu einem Drittel berechnet "(Länge × Breite × Höhe ÷ 2) ÷ 3", die Höhe wird bis zur Oberkante der Böden über dem obersten Vollgeschoss bemessen
  • Außentreppen und -rampen, Dachgauben, Überdachungen, Schornsteinköpfe, Installations- und Lichtschächte, Dachüberstände für nicht vollständig erschlossene Bereiche und Fundamente werden nicht berücksichtigt

Different zum Brutto-Rauminhalts (2016):

  • Vollgeschosse werden aus der Summe der Brutto-Grundflächen, inkl. Putz berechnet und mit den dazugehörigen Höhen multipliziert (Fertigmaße als Außenmaße)
  • unterkellerte Gebäude werden ab Unterkante der Bodenplatte bemessen
  • nicht ausgebaute Dachgeschosse werden mit dem tatsächlichen Rauminhalt berechnet
  • Tief- und Flachgründungen, Lichtschächte, Außentreppen und -rampen, Eingangsüberdachungen, Dachüberstände für nicht vollständig erschlossene Bereiche, auskragende Sonnenschutzanlagen, Schornsteinköpfe sowie Lüftungsrohre und -Schächte werden nicht berücksichtigt

Achtung bei Gartenhäuschen bei der Berechnung des umbauten Raumes

Ist die Errichtung eines Gartenhäuschens in Planung, sollte unbedingt beachtet werden, dass je nach Bundesland Baugenehmigungen erforderlich sein können. Daher sollte vorab in Erfahrung gebracht werden, ob es sich in jenem Fall um ein „verfahrensfreies Vorhaben“ handelt oder nicht. Sollte sich das Vorhaben als nicht-verfahrensfrei herausstellen, ist die Berechnung des umbauten Raumes bei der Baufinanzierung unbedingt erforderlich. Die Bestimmungen für jedes Bundesland können in den jeweiligen Landesbauordnungen eingesehen werden.

Kosten des umbauten Raumes

Die Kosten für den umbauten Raum bei der Baufinanzierung sind je nach Objekt und Region variabel, da sie von mehreren Faktoren abhängig sind. Durchschnittlich können jedoch mit einem Kubikmeterpreis zwischen 230–250 Euro ohne Baunebenkosten bzw. 300–320 Euro mit Baunebenkosten gerechnet werden. Bei einem Immobilienverkauf wird die Berechnung des umbauten Raumes jedoch meist außer Betracht gelassen und nur der Quadratmeterpreis der Wohnfläche angegeben.

Falls Sie Fragen zum Thema "umbauter Raum" oder zu den erforderlichen Unterlagen zur Baufinanzierung haben, helfen Ihnen die Spezialisten von DTW | Immobilien­finan­zierung gerne weiter. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und erstellen Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot.

Baufinanzierungsrechner

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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