Die Berechnung des umbauten Raumes bei der Baufinanzierung

Für einen erfolgreichen Finanzierungsantrag bei einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung und für eine korrekte Wertermittlung einer Immobilie sind bestimmte Unterlagen zur Baufinanzierung, z.B. die Berechnung des umbauten Raumes zwingend erforderlich. Der veraltete Begriff „Umbauter Raum“ (UR) wird oft synonym für den neuen Begriff „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) verwendet, auch wenn die aktuelle Berechnungsart gemeint ist. Aufgrund der möglichen Berechnungsunterschiede ist unbedingt darauf zu achten, ob in alten Planungsunterlagen die Rede von „UR“ oder „BRI“ ist. Diese Begriffe finden neben der Baufinanzierung ebenso bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Baugenehmigungen und Verkehrsgutachten Verwendung.

Umbauter Raum oder der Brutto-Rauminhalt bezeichnet bei der Immobilienfinanzierung das von Gestaltung oder Material unabhängige Volumen eines Bauwerks. Die Berechnungsgrundlage obliegt der DIN 277 und besteht aus den Angaben Höhe x Breite x Länge. Die Höhe des ermittelten Wertes ist ausschlaggebend für den Beleihungswert einer Immobilie und ist damit ein wichtiger Teil der Unterlagen zur Baufinanzierung. Bei einer geplanten Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung müssen deswegen die Unterlagen zur Berechnung des umbauten Raumes für eine Darlehensanfrage dem Baugeldvermittler oder Darlehensgeber unbedingt mitgeliefert werden.

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Grundlagen zur Berechnung des umbauten Raumes

Bei der Berechnung des umbauten Raumes (1950) in der Baufinanzierung gibt es einige Dinge zu berücksichtigen:

  • Vollgeschosse eines Rohbaus berechnen sich aus Höhe x Breite x Länge
  • unterkellerte Gebäude werden ab der Oberkante der Kellerfußböden bemessen
  • nicht unterkellerte Gebäude werden ab der Geländeoberfläche bemessen
  • sobald sich Grundrisse unterscheiden, sind bei mehrgeschossigen Immobilien für jedes einzelne Geschoss separate Berechnungen anzulegen
  • verputzte Gebäude bekommen 2 Prozent des ermittelten Wertes abgezogen
  • ausgebaute Dachgeschosse berechnen sich aus Außenflächen der Decken und Wände „Länge × Breite × Höhe ÷ 2“
  • nicht ausgebaute Dachgeschosse werden nur zu einem Drittel berechnet „(Länge × Breite × Höhe ÷ 2) ÷ 3“, die Höhe wird bis zur Oberkante der Böden über dem obersten Vollgeschoss bemessen
  • Außentreppen und -rampen, Dachgauben, Überdachungen, Schornsteinköpfe, Installations- und Lichtschächte, Dachüberstände für nicht vollständig erschlossene Bereiche und Fundamente werden nicht berücksichtigt

Different zum Brutto-Rauminhalts (2016):

  • Vollgeschosse werden aus der Summe der Brutto-Grundflächen, inkl. Putz berechnet und mit den dazugehörigen Höhen multipliziert (Fertigmaße als Außenmaße)
  • unterkellerte Gebäude werden ab Unterkante der Bodenplatte bemessen
  • nicht ausgebaute Dachgeschosse werden mit dem tatsächlichen Rauminhalt berechnet
  • Tief- und Flachgründungen, Lichtschächte, Außentreppen und -rampen, Eingangsüberdachungen, Dachüberstände für nicht vollständig erschlossene Bereiche, auskragende Sonnenschutzanlagen, Schornsteinköpfe sowie Lüftungsrohre und -Schächte werden nicht berücksichtigt

Achtung bei Gartenhäuschen bei der Berechnung des umbauten Raumes

Ist die Errichtung eines Gartenhäuschens in Planung, sollte unbedingt beachtet werden, dass je nach Bundesland Baugenehmigungen erforderlich sein können. Daher sollte vorab in Erfahrung gebracht werden, ob es sich in jenem Fall um ein „verfahrensfreies Vorhaben“ handelt oder nicht. Sollte sich das Vorhaben als nicht-verfahrensfrei herausstellen, ist die Berechnung des umbauten Raumes bei der Baufinanzierung unbedingt erforderlich. Die Bestimmungen für jedes Bundesland können in den jeweiligen Landesbauordnungen eingesehen werden.

Kosten des umbauten Raumes

Die Kosten für den umbauten Raum bei der Baufinanzierung sind je nach Objekt und Region variabel, da sie von mehreren Faktoren abhängig sind. Durchschnittlich können jedoch mit einem Kubikmeterpreis zwischen 230–250 Euro ohne Baunebenkosten bzw. 300–320 Euro mit Baunebenkosten gerechnet werden. Bei einem Immobilienverkauf wird die Berechnung des umbauten Raumes jedoch meist außer Betracht gelassen und nur der Quadratmeterpreis der Wohnfläche angegeben.

Falls Sie Fragen zum Thema „umbauter Raum“ oder zu den erforderlichen Unterlagen zur Baufinanzierung haben, helfen Ihnen die Spezialisten von DTW | Immobilienfinanzierung gerne weiter. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und erstellen Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot.

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