Fremdkapital ist das Geld, das „fremde“ Finanzierungspartner leihweise für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung stellen. Wer eine Immobilie kaufen will, benötigt fremdes Kapital von einem Darlehensgeber, wenn sein Eigenkapital nicht ausreicht. Darlehensgeber sind meist Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Aber auch Arbeitgeber, die öffentliche Hand oder Privatpersonen treten als Darlehensgeber auf. Voraussetzungen sind die allgemeinen schuldrechtlichen Regeln: Das fremde Kapital wird befristet zur Verfügung gestellt, muss zurückbezahlt werden und wird verzinst. Die Darlehensgeber erhalten zur Absicherung üblicherweise Grundpfandrechte wie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf die Immobilie.
Das Gegenteil von Fremdkapital ist das Eigenkapital. Aus beidem setzt sich die Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung zusammen.
Fremdkapital als Bestandteil der Immobilienfinanzierung
Die allermeisten Bauherren benötigen für ihre Immobilienfinanzierung fremdes Kapital. Aus Fremdkapital leiten sich grundsätzlich Gläubigerforderungen ab: Der Darlehensnehmer muss regelmäßige Zins- und Tilgungszahlungen leisten. Die Parteien schließen üblicherweise einen Darlehensvertrag für die aufgenommene Summe der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung ab.
Fremdkapital wird für die Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung meist langfristig für 10 bis 20 Jahre vergeben. Aber auch mittelfristige Darlehen sind möglich, um beispielsweise eine Umbaumaßnahme oder eine energetische Umrüstung über einen kürzeren Zeitraum zu finanzieren. Kurzfristige Baudarlehen sind dann sinnvoll, wenn ein kürzerer Zeitabschnitt überbrückt werden soll. Wenn der Bauherr beispielsweise in absehbarer Zeit eine Summe erwartet, jedoch schon vorher bauen will.
Eine entscheidende Frage ist, wie hoch der Anteil an Fremdkapital an der Immobilienfinanzierung sein soll oder kann bzw. muss. Jede Immobilienfinanzierung stellt ein Risiko für den Darlehensgeber dar. Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, desto geringer ist das Risiko für den Finanzierungspartner, desto günstiger sind die Zinskonditionen für die Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung. Zahlreiche Finanzierungspartner haben im Laufe der letzten Jahre die Risikoaufschläge für Darlehensnehmer mit wenig Eigenkapital erhöht. Bei einem Anteil von 50 Prozent oder darunter gewähren Finanzierungspartner die besten Konditionen. Bei einer Vollfinanzierung, für die der gesamte Kaufpreis der Immobilie – möglicherweise sogar mit Nebenkosten – aufgenommen wird, sind die Zinsen deutlich höher.
Je geringer der Anteil an fremdem Kapital, desto kürzer ist die Dauer des Darlehens und desto niedriger sind die monatlichen Darlehensraten.