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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
Tilgungsplan als PDF herunterladen Rechenergebnis im Detail anzeigen
3,24
%
Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 30.09.2022
0
Monatliche Rate
3,19%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
Zins berechnen

Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 01.10.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Hypothek in Kürze:

  • Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht zur Absicherung einer Baufinanzierung.
  • Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek an ein Baudarlehen gebunden.
  • Der Wert der Hypothek sinkt daher mit der Tilgung des Baukredits.
  • Bei Baufinanzierungen ist heutzutage die Grundschuld üblicher als die Hypothek.
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Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 22.07.2022

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das als Belastung auf einem Grundstück zur Absicherung einer Immobilien­finan­zierung oder sonstigen Forderung dient.

Die Abtretung einer Hypothek dient Darlehensgebern als Sicherheit für ein zur Verfügung gestelltes Baudarlehen. Neben einer Baufinanzierung können auch persönliche Forderungen abgesichert werden.

Unterschieden wird zwischen Buchhypothek und Briefhypothek. Bei einer Buchhypothek wird die Hypothek nur in das Grundbuch eingetragen. Demgegenüber wird bei einer Briefhypothek zusätzlich ein Hypothekenbrief überreicht, der auch übertragen werden kann. Die zweitgenannte Form kommt in der Praxis dabei am häufigsten zum Einsatz.

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Worin unterscheidet sich die Hypothek von der Grundschuld?

Eine Hypothek unterscheidet sich in drei wichtigen Merkmalen von der Grundschuld:

  • Die Hypothek ist kreditgebunden („akzessorisch“)
  • Der Wert der Hypothek sinkt mit der Tilgung
  • Bei Zahlungsausfall kann die Bank die Hypothek nicht direkt verwerten

1. Akzessorietät der Hypothek

Gemäß BGB ist die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld immer mit einem ganz bestimmten Baukredit verknüpft.

Der juristische Fachausdruck für die strenge Bindung einer Hypothek an eine spezifische Forderung bzw. einen bestimmten Immobilienkredit lautet „Akzessorietät“. Der Rechtsbegriff bezeichnet die Abhängigkeit des Bestehens eines Rechtes von dem Bestehen eines anderen Rechts.

Übertragen auf Immobilien­finan­zierungen:

Das Grundpfandrecht „Hypothek“ ist von der berechtigten Forderung aus der entsprechenden Baufinanzierung abhängig. Besteht keine Forderung mehr, besteht auch die akzessorische Hypothek nicht mehr.

In der Praxis bedeutet das:

  • Die Hypothek wird für ein konkretes Baudarlehen als bezifferter Betrag zusammen mit Nennung des Darlehensgebers (= Hypothekengläubiger oder Hypothekar) in das Grundbuch eingetragen. Sie besteht dann solange, wie es noch offene Forderungen aus diesem Hypothekendarlehen gibt.
  • Die Akzessorietät macht Hypotheken unflexibler als die Grundschuld, die nicht kreditgebunden ist und daher auf neue Baudarlehen übertragen werden kann.

2. Der Wert der Hypothek sinkt mit der Tilgung

Bei einer Baufinanzierung mit einer eingetragenen Hypothek sinkt mit der fortschreitenden Tilgung der Forderung gleichzeitig auch deren Wert.

Demgegenüber bleibt eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld immer konstant in voller Höhe des Darlehensbetrags bestehen, unabhängig davon, wie viel Tilgung der Kreditnehmer bereits geleistet hat. Dank der Wertbeständigkeit der Grundschuld kann der Immobilieneigentümer sie nach vollständiger oder größtenteils geleisteter Tilgung wieder verwenden, zum Beispiel bei der Anschluss­finanzierung oder für ein Moder­nisierungs­darlehen.

3. Keine direkte Verwertbarkeit der Hypothek

Dient eine Hypothek als Kreditsicherheit für die Immobilien­finan­zierung, muss das Kreditinstitut bei Zahlungsausfall zunächst ein Gerichtsverfahren anstrengen, um die noch offene Restschuld einzuklagen. Erst danach kann die Zwangsversteigerung eingeleitet werden.

Wenn hingegen das Baudarlehen über eine Grundschuld abgesichert ist, darf die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers per Zwangsvollstreckung die Immobilie direkt verwerten.

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Welche Arten einer Hypothek gibt es?

Unterschieden wird zwischen der Buchhypothek und der Briefhypothek. Letztere ist in der Praxis die übliche Form.

Buchhypothek:

Bei der Buchhypothek erfolgt nur ein Eintrag der Hypothek in das Grundbuch, und zwar in Abteilung III „Grundpfandrechte“. Dort notiert das Grundbuchamt sowohl den Hypothekengläubiger, also den Darlehensgeber der Immobilien­finan­zierung, als auch die Höhe der Hypothek.

Briefhypothek:

Bei einer Briefhypothek erstellt das Grundbuchamt zusätzlich zum Grundbucheintrag einen Hypothekenbrief. Der Brief ermöglicht eine rasche und kostengünstigere Abtretung der Hypothek.

So reicht es zum Beispiel bei einer Umschuldung aus, wenn der ehemalige Gläubiger den Hypothekenbrief zusammen mit einer einfachen schriftlichen Abtretungserklärung an den neuen Gläubiger übergibt. Vorteil für den Darlehensnehmer: Da kein neuer Eintrag in das Grundbuch erforderlich ist, kann er die dafür anfallenden Notar- und Grundbuchkosten einsparen.

Grundbuchauszug Aufbau

Was bedeutet 1a-Hypothek?

Man kann eine Immobilie mit mehreren Hypotheken belasten. Unter einer sogenannten „1a-Hypothek“ versteht man eine Hypothek, die im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist.

Aus der Rangfolge von Hypotheken und anderen Grundpfandrechten im Grundbuch ergibt sich, welcher Gläubiger im Fall einer Zwangsversteigerung aus dem Erlös zuerst, als zweites und so weiter bedient wird. Reicht der erzielte Betrag nicht aus, um alle Forderungen zu begleichen, gehen die nachrangigen Gläubiger auf den hinteren Plätzen unter Umständen komplett leer aus.

Die 1a-Hypothek sichert den auf dem ersten Rang im Grundbuch eingetragenen Darlehensgeber einer Immobilien­finan­zierung am besten ab. Banken bieten daher erstrangige Hypothekendarlehen am günstigsten an.

Demgegenüber verlangen sie bei zweitrangigen 1b-Hypotheken oder noch schlechter gestellten Nachrangdarlehen deutlich höhere Sollzinssätze, um das größere Ausfallrisiko auszugleichen.

Welche Rolle spielt der Beleihungswert bei der Hypothek?

Als Beleihungsobjekt für eine Hypothek kommen Wohn- oder Gewerbeimmobilien in Frage. Deren Beleihungswert beeinflusst die mögliche Höhe des Hypothekendarlehens zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder zur Finanzierung eines Neubauvorhabens.

In der Regel darf eine Hypothekenbank einen Immobilienkredit nur in Höhe von maximal 60 % des Beleihungswertes vergeben. Besteht ein Darlehensbedarf, der über dieser Beleihungsgrenze liegt, benötigt man zusätzlich eine Nachrang­finanzierung.

Viele Kreditinstitute sind bei der Vergabe eines Baudarlehens gesetzlich und institutionell an die Beleihungsgrenze gebunden. Es gibt aber auch Alternativen.

So haben zahlreiche Finanzierungspartner von DTW | Immobilien­finan­zierung die Möglichkeit, Immobilienkredite bis zu 110 % des Beleihungswertes zu vergeben, sofern die Bonität des Darlehensnehmer entsprechend gut ist.

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Wann erlischt eine Hypothek?

Eine Hypothek „erlischt“, sobald keine Forderungen des Hypothekengläubiges mehr bestehen. Das bedeutet aber nicht, dass die Hypothek automatisch aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Umwandlung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld:

Nach der vollständigen Tilgung eines Hypothekendarlehens entfällt der Sicherungszweck der Hypothek. Daher wandelt sich die eingetragene Hypothek per Gesetz in eine Eigentümergrundschuld um. Gleiches geschieht, wenn der Darlehensgeber des Hypothekenkredits auf die Hypothek verzichtet, wofür eine schriftliche Aufhebungserklärung des Gläubigers sowie die Zustimmung des Immobilieneigentümers nötig sind.

Über die Eigentümergrundschuld kann der Grundstücksbesitzer frei verfügen. Sie lässt sich für ein späteres Folgedarlehen nutzen, was Gebühren beim Notar und Grundbuchamt einspart. Denn in diesem Fall ist nicht der teurere Neueintrag des Grundpfandrechts sondern nur eine kostengünstigere Änderung des Grundbucheintrags erforderlich.

Die umgewandelte Eigentümergrundschuld verbleibt zudem auf derselben Rangposition im Grundbuch, die zuvor die Hypothek belegt hat. Mit ihr sichert sich also der Immobilieneigentümer auch den jeweiligen Gläubigerrang, was bei der Aufnahme eines Folgekredits von Vorteil sein kann.

Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch:

Möchte der Immobilieneigentümer die Eigentümergrundschuld nicht im Grundbuch stehen lassen, kann er die Löschung der Hypothek veranlassen. Dafür muss er einen Notar beauftragen, der den Löschungsantrag zusammen mit den erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt einreicht. Hierfür fallen die entsprechenden Notar- und Grundbuchkosten an.

Falls die Immobilie mehrfach belastet ist, rücken nach der Löschung der Hypothek die nachrangigen Grundpfandrechte auf.

Was versteht man unter einer Umkehrhypothek?

Die sogenannte „Umkehrhypothek“ ist keine Sonderform eines Grundpfandrechts, sondern eine Art „umgedrehte Immobilien­finan­zierung“, welche die Verrentung von Immobilienvermögen ermöglicht.

Falls Immobilieneigentümer im Ruhestand nur eine kleine Rente erwarten dürfen, können sie diese mit einer Umkehrhypothek aufstocken. Dabei wird die abbezahlte Immobilie beliehen und die Immobilienbesitzer erhalten im Gegenzug eine monatliche Auszahlung vom Darlehensgeber.

Auf diesem Wege kann der Darlehensnehmer der Umkehrhypothek auch weiterhin im eigenen Haus leben. Das ausgezahlte Darlehen (im Regelfall maximal 50 Prozent des Immobilienwertes) wird erst nach dem Tod des Eigentümers an das Kreditinstitut zurückgezahlt – entweder von den Erben oder durch den Verkauf der Immobilie.

Umgangssprachliche Verwendung der "Hypothek"

Der Begriff „Hypothek“ wird umgangssprachlich häufig als Kurzform für Hypothekendarlehen verwendet, insbesondere wenn von „eine Hypothek aufnehmen“ die Rede ist.

Der synonyme Gebrauch der beiden Bezeichnungen ist allerdings gleich in doppelter Weise missverständlich. Denn inkorrekter Weise setzt er die Kreditsicherheit (= Hypothek) mit dem Immobilienkredit (= Hypothekendarlehen) gleich.
Und zum zweiten suggeriert er, dass ein „Hypothekendarlehen“ nur mit dem Grundpfandrecht „Hypothek“ abgesichert werden kann. Auch das ist nicht korrekt, weil „Hypothekendarlehen“ im Kreditwesen ein Über- bzw. Allgemeinbegriff für alle grundpfandrechtlich abgesicherten Immobilien­finan­zierungen darstellt. Welches Grundpfandrecht als Darlehenssicherheit dient, spielt dabei keine Rolle.

Ein Hypothekendarlehen (= Baudarlehen) kann grundsätzlich sowohl mit einer Hypothek als auch mit einer Grundschuld abgesichert werden.

Allerdings kommt heutzutage die Hypothek nur noch sehr selten zur Anwendung, weil sich bei Immobilien­finan­zierungen die Grundschuld als Kreditsicherheit durchgesetzt hat.

Expertentipp

Auskunft über Hypotheken

Ob eine Immobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet ist, kann man dem Grundbuchauszug entnehmen.

Vor Abschluss eines Baudarlehens benötigen Sie einen Grundbuchauszug, der zu den erforderlichen Unterlagen einer Immobilienfinanzierung gehört. Bei DTW | Immobilienfinanzierung können Sie die kostenpflichtige Grundbuchabschrift online bestellen. Und sollten Sie innerhalb von drei Monaten bei uns eine Baufinanzierung abschließen, übernehmen wir für Sie die Gebühren für die Online-Bestellung des Grundbuchauszugs.

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