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Hypothek

Die Hypothek ist ein sogenanntes Grundpfandrecht zur Absicherung einer Baufinanzierung. Die Abtretung dessen dient Darlehensgebern als Sicherheit für ein zur Verfügung gestelltes Baudarlehen. Neben einer Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung können auch persönliche Forderungen abgesichert werden.

Unterschieden wird zwischen Buchhypothek und Briefhypothek. Bei einer Buchhypothek wird die Hypothek nur in das Grundbuch eingetragen. Demgegenüber wird bei einer Briefhypothek zusätzlich ein Hypothekenbrief überreicht, der auch übertragen werden kann. Die zweitgenannte Form kommt in der Praxis dabei am häufigsten zum Einsatz.

Hypothek zur Absicherung einer Immobilien­finanzierung

Vergibt eine Hypothekenbank ein Darlehen zur Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung muss dieses erstrangig, über eine sogenannte 1a-Hypothek abgesichert sein. Die Höhe des Hypothekendarlehens orientiert sich am sogenannten Beleihungswert der entsprechenden Immobilie. In der Regel darf die Hypothekenbank ein Darlehen bis 60 % des Beleihungswertes, d.h. ca. 54 % des Objektwertes vergeben. Besteht darüber hinaus weiterer Darlehensbedarf wird dieser über eine sogenanntes Nachrangdarlehen  abgesichert. Der Zinssatz für das Nachrangdarlehen ist meistens deutlich höher als der für das Darlehen mit erstrangiger Absicherung.

Die Eintragung einer Hypothek bindet die Vertragspartner der Baufinanzierung an verschiedene Rechte und Pflichten. Der Darlehensgeber stellt das zur Immobilien­finanzierung benötigte Baudarlehen zur Verfügung. Der Darlehensnehmer verpflichtet sich wiederum zur regelmäßigen und vollständigen Tilgung des  innerhalb der vereinbarten Darlehenslaufzeit.

Darlehensformen der Hypothek

Es gibt drei Formen der Hypothek zur Baufinanzierung. Bei der Tilgungshypothek (auch Annuitätenhypothek oder Amortisationshypothek genannt) wird vorab eine jährliche Annuität vereinbart. Diese besteht aus einem Bauzins- und einem Tilgungsanteil. Da die Restschuld im im Laufe der Zeit immer kleiner wird,  nimmt der Zinsanteil innerhalb der Annuität kontinuierlich ab. Gleichzeitig steigt der umgekehrt proportional der Tilgungsanteil. Die Höhe der Raten bleibt dabei konstant.

Bei einer Festhypothek werden vorab Darlehenslaufzeit und Bauzins festgelegt. Diese Art der Baufinanzierung ermöglicht eine hohe Planungssicherheit. Dem gegenüber steht die variable Hypothek. Diese ist zwar bei Abschluss oftmals günstiger als die Festhypothek, doch Darlehensnehmer tragen auch das Zinsänderungsrisiko bei einer schwankenden Zinsentwicklung bei der Immobilien­finanzierung.

Hypothek und Zahlungsausfall einer Baufinanzierung

Kommen Darlehensnehmer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, können Darlehensgeber (Hypothekengläubiger; Hypothekare) die mit der Hypothek belastete Immobilie  zur Zwangsversteigerung freigeben. Der Erlös dient dann dem Rückfluss des eingesetzten Kapitals.

Eine Immobilie kann durchaus auch mit mehreren Hypotheken belastet werden. Bei Zahlungsausfall einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung ist dann der Rang entscheidend, mit dem ein Gläubiger im Grundbuch eingetragen wurde.

Hypothek und Grundschuld im Vergleich

Mittlerweile hat die Eintragung einer Grundschuld zur Absicherung einer Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung die Eintragung einer Hypothek abgelöst. Ähnlich der Hypothek, wird eine Grundschuld ins Grundbuch als bezifferter Betrag eingetragen. Bei beiden Formen der Darlehensabsicherung müssen Eintragungen von einem Notar durchgeführt werden. Jedoch ist ein Hypothekendarlehen an eine bestimmte Forderung gebunden. Eine Grundschuld ist demgegenüber flexibel.

Bei einer Baufinanzierung mit einer eingetragenen Hypothek sinkt mit der Tilgung der Forderung gleichzeitig auch deren Wert. Sobald die Restschuld komplett getilgt ist, bleibt die Hypothek bis zur Erstellung einer löschfähigen Quittung (ausgestellt vom Darlehensgeber) als offene Eigentümergrundschuld im Grundbuch erhalten.

Im Gegensatz zur Hypothek bleibt eine Grundschuld als Absicherung einer Immobilien­finanzierung nach der Begleichung der Schuld bestehen. Ihr Wert bleibt dabei immer konstant, auch wenn das Baudarlehen komplett getilgt wurde. Mit Begleichung der Restschuld kann dann ein Antrag auf Löschung aus dem Grundbuch gestellt werden. Darlehensnehmer haben aber ebenso die Chance, die eingetragene Grundschuld für weitere Baudarlehen als Sicherheit bestehen zu lassen. Bei einem Besitzerwechsel einer Immobilie kann – mit Zustimmung des Darlehensgebers – die Grundschuld auch auf den neuen Eigentümer übertragen werden.

Aufgrund der Wiederverwendungs- und Weitergabemöglichkeiten sowie das hohe Einsparpotential der Notar- und Grundbuchkosten, erfreut sich diese Art der Absicherung einer Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung immer größerer Beliebtheit.

Umkehrhypothek als Altersvorsorge

Manche Darlehensnehmer erwarten im Ruhestand nur eine kleine Rente. Für eine Aufstockung dieser könnte eine Umkehrhypothek sorgen. Bei dieser Art der Verrentung von Immobilienvermögen wird die abbezahlte Immobilie beliehen und Immobilienbesitzer erhalten monatlich eine Auszahlung. Auf diesem Wege können Darlehensnehmer auch weiterhin im eigenen Haus leben. Das ausgezahlte Darlehen (im Regelfall maximal 50 Prozent des Immobilienwertes) wird erst nach dem Tod des Eigentümers zurückgezahlt – entweder von den Erben oder durch den Verkauf der Immobilie.

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