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Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)Energieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
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G
GrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbssteuerGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
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I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
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K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
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M
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N
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O
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S
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Rangstelle

Der Rangstelle im Grundbuch kommt Bedeutung zu, wenn ein Grundstück mit mehreren Grundpfandrechten von verschiedenen Gläubigern belastet ist. Die Reihenfolge der Einträge hat entscheidende rechtliche Auswirkungen im Fall einer gegebenenfalls erforderlichen Zwangsversteigerung. Denn grundsätzlich werden mit dem Versteigerungserlös die Forderungen der Gläubiger nach der Rangliste im Grundbuch bedient. Wenn der Erlös nicht für die Begleichung aller Schulden ausreicht, gehen nachrangige Gläubiger teilweise oder sogar ganz leer aus. Aus diesem Grund haben bei einer Immobilien­finanzierung die Darlehensgeber ein verständliches Interesse daran, an erster Rangstelle im Grundbuch zu stehen. Wenn dies nicht möglich ist, verlangen sie für eine sogenannte „Nachrang­finanzierung“ höhere Zinsen, um das höhere Ausfallrisiko zu decken.

Bedeutung der Rangordnung bei der Immobilien­finanzierung

Das Grundbuchrecht in Deutschland lässt den Eintrag mehrere Gläubigerrechte im selben Grundbuch zu. Bei der dadurch entstehenden Rangordnung gilt das Prioritätsprinzip aus dem Sachenrecht. Das bedeutet, dass ein zeitlich früheres Recht Vorrang vor einem späteren Recht hat. Ist also ein Grundstück bereits grundpfandrechtlich belastet, so würde die Grundschuld für einen weiteren Immobilienkredit gemäß der Grundbuchordnung (GBO) zunächst einmal prinzipiell auf der hintersten Rangestelle eingetragen werden. Daher verlangen die Kreditinstitute bei einer Immobilien­finanzierung die Abklärung durch einen Notar hinsichtlich der rechtlichen Voraussetzungen für die Darlehensabsicherung.

Bei Immobilien mit Vorlasten kann der Notar bei den bestehenden Gläubigern nachfragen, ob sie eventuell zu einem Rangrücktritt bereit sind, damit die neue Immobilien­finanzierung auf der obersten Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Erfolgsaussichten für einen Rangrücktritt anderer Darlehensgeber sind nicht unbedingt rosig. Denn schließlich ist er für jeden Gläubiger nachteilig. Der Versuch sollte aber immer unternommen werden, weil er sich finanziell sehr lohnen kann. Falls der erstrangige Darlehensgeber damit einverstanden ist, seine erste Rangstelle aufzugeben, ist der Weg frei für eine zweite Immobilien­finanzierung mit deutlich günstigeren Konditionen.

Hintere Rangstelle bei einer Immobilien­finanzierung

Wenn es jedoch zu keiner Rangrücktrittsvereinbarung kommt, dann bleibt dem Grundstückseigentümer nur noch die Möglichkeit der Nachrang­finanzierung. Und hierbei gilt wie bei jedem Kredit: Je höher das Ausfallrisiko von der Bank eingeschätzt wird, desto mehr Zinsen verlangen sie für das Darlehen. Dennoch kann eine nachranginge Immobilien­finanzierung nötig sein, zum Beispiel wenn man einen Kredit für eine Modernisierung oder einen Anbau benötigt. In jedem Fall sollte sich der Darlehensnehmer bei einer Nachrang­finanzierung ausführlich beraten lassen und die einzelnen Darlehens­bedingungen durchsprechen. Denn jeder Fall ist individuell zu betrachten. So können viele Faktoren auf die Ausgestaltung der Nachrang­finanzierung Einfluss haben wie etwa die Höhe der Restschuld und Vertragslaufzeit der ersten Immobilien­finanzierung. Auch die gewünschte Höhe der Darlehenssumme und Laufzeit für die Nachrang­finanzierung, die Bonität des Darlehensnehmers sowie eventuell weitere Sicherheiten spielen ebenso eine wichtige Rolle wie nicht zuletzt natürlich auch der aktuelle Marktzins und die Zinsentwicklung.

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479 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 07/2020.

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