Was ist die Rangstelle im Grundbuch?
Der Rangstelle im Grundbuch kommt Bedeutung zu, wenn ein Grundstück mit mehreren Grundpfandrechten von verschiedenen Gläubigern belastet ist. Die Reihenfolge der Einträge hat entscheidende rechtliche Auswirkungen im Fall einer gegebenenfalls erforderlichen Zwangsversteigerung.
Grundsätzlich wird mit dem Versteigerungserlös die Forderungen der Gläubiger nach der Rangliste im Grundbuch bedient.
Wenn der Erlös nicht für die Begleichung aller Schulden ausreicht, gehen nachrangige Gläubiger teilweise oder sogar ganz leer aus. Aus diesem Grund haben bei einer Immobilienfinanzierung die Darlehensgeber ein verständliches Interesse daran, an erster Rangstelle im Grundbuch zu stehen. Wenn dies nicht möglich ist, verlangen sie für eine sogenannte „Nachrangfinanzierung“ höhere Zinsen, um das höhere Ausfallrisiko zu decken.
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Bedeutung der Rangordnung bei der Immobilienfinanzierung
Das Grundbuchrecht in Deutschland lässt den Eintrag mehrere Gläubigerrechte im selben Grundbuch zu. Bei der dadurch entstehenden Rangordnung gilt das Prioritätsprinzip aus dem Sachenrecht.
Prioritätsprinzip:
Ein zeitlich früheres Recht hat Vorrang vor einem späteren Recht.
Ist also ein Grundstück bereits grundpfandrechtlich belastet, so würde die Grundschuld für einen weiteren Immobilienkredit gemäß der Grundbuchordnung (GBO) zunächst einmal prinzipiell auf der hintersten Rangestelle eingetragen werden.
Daher verlangen die Kreditinstitute bei einer Immobilienfinanzierung, hinsichtlich der rechtlichen Voraussetzungen für die Darlehensabsicherung, die Abklärung durch einen Notar.
Bei Immobilien mit Vorlasten kann der Notar bei den bestehenden Gläubigern nachfragen, ob sie eventuell zu einem Rangrücktritt bereit sind. Somit kann die neue Immobilienfinanzierung auf der obersten Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden.
Die Erfolgsaussichten für einen Rangrücktritt anderer Darlehensgeber sind eher gering. Denn schließlich ist er für jeden Gläubiger nachteilig.
Der Versuch sollte aber immer unternommen werden, weil er sich finanziell sehr lohnen kann. Falls der erstrangige Darlehensgeber damit einverstanden ist, seine erste Rangstelle aufzugeben, ist der Weg frei für eine zweite Immobilienfinanzierung mit deutlich günstigeren Konditionen.
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Hintere Rangstelle bei einer Immobilienfinanzierung
Wenn es jedoch zu keiner Rangrücktrittsvereinbarung kommt, dann bleibt dem Grundstückseigentümer nur noch die Möglichkeit der Nachrangfinanzierung.
Und hierbei gilt wie bei jedem Kredit:
Je höher das Ausfallrisiko von der Bank eingeschätzt wird, desto höhere Zinsen verlangt sie für das Darlehen.
Dennoch kann eine nachranginge Immobilienfinanzierung nötig sein, zum Beispiel wenn man einen Kredit für eine Modernisierung oder einen Anbau benötigt.
In jedem Fall sollte sich der Darlehensnehmer bei einer Nachrangfinanzierung ausführlich beraten lassen und die einzelnen Darlehensbedingungen durchsprechen. Denn jeder Fall ist individuell zu betrachten. So können viele Faktoren auf die Ausgestaltung der Nachrangfinanzierung Einfluss haben, wie:
- etwa die Höhe der Restschuld
- Vertragslaufzeit der ersten Immobilienfinanzierung
- gewünschte Höhe der Darlehenssumme
- Laufzeit für die Nachrangfinanzierung,
- die Bonität des Darlehensnehmers sowie
- eventuell weitere Sicherheiten
Alle dieser Faktoren spielen eine wichtige Rolle, neben dem aktuellen Marktzins und der Zinsentwicklung.