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Rückauflassungs­vormerkung

Die Rückauflassungs­vormerkung ist eine Sonderform der einfachen Auflassungs­vormerkung. Während die Auflassungs­vormerkung beim Erwerb eines Grundstücks dem Käufer als rechtsverbindliche Zusicherung für den angestrebten Eigentumswechsel dient, sichert eine Rückauflassungs­vormerkung dem Verkäufer einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks zu. Eine Rückauflassungs­vormerkung wird ebenso wie die einfache Auflassungs­vormerkung im Grundbuch eingetragen.

Auflagen bei einer Rückauflassungs­vormerkung

Der Eintrag einer Rückauflassungs­vormerkung kommt meist bei Grundstücksverkäufen durch Städte und Gemeinden vor, die für das Grundstück bestimmte Auflagen gemacht haben. Solche Auflagen können zum Beispiel eine Vorgabe bei der Bebauung beinhalten, wie etwa die Erstellung einer Mindestwohnfläche. Erfüllt der Grundstückskäufer und Bauherr diese Vorgaben nicht, kann die Kommune ihren Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks geltend machen.

Eine Rückauflassungs­vormerkung kann aber durchaus auch bei einem Grundstücksverkauf oder einer Schenkung zwischen Privatpersonen vereinbart werden. Möchte zum Beispiel ein Eigenheimbesitzer sein Haus an einen Familienangehörigen oder einen Dritten unter der Voraussetzung verkaufen, dass ihm ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht eingeräumt wird, so kann er diese Bedingungen über eine Rückauflassungs­vormerkung absichern. Damit ist der ursprüngliche Eigentümer davor geschützt, dass die neuen Eigentümer das Haus ohne seine Zustimmung weiterverkaufen können.

Notarielle Beurkundung und Eintrag im Grundbuch

Unter welchen Auflagen der Eigentumswechsel beim Verkauf oder einer Schenkung vollzogen werden soll, muss von vornherein bekannt sein bzw. angesprochen und akzeptiert werden. Die Formulierung der Bedingungen unterliegt dabei keinen gesetzlichen Vorgaben oder Regelungen. Daher ist das Hinzuziehen eines Anwalts anzuraten, wenn man seine Immobilie mit einer Rückauflassungs­vormerkung veräußern möchte. Unterstützung bei der rechtlich eindeutigen Ausformulierung kann man vom Notar bekommen. Dieser muss in jedem Fall die die Rückauflassungs­vormerkung ebenso wie die Auflassungs­vormerkung beurkunden. Nach Weiterleitung der Urkunden an das Grundbuchamt, nimmt dieses die Einträge im Grundbuch vor. Dabei erheben sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt Gebühren, deren Höhe sich nach dem Wert der Immobilie richten.

Löschung der Rückauflassungs­vormerkung

Rechtswirksamkeit erlangt die Vormerkung auf Rückauflassung, sobald sie im Grundbuch in der Abteilung 2, unter der Kategorie "Lasten und Beschränkungen" steht. Man kann sie aus dem Grundbuch auch wieder löschen lassen, sofern die entsprechenden Voraussetzungen bzw. Gründe vorliegen. Zu ihnen zählen beispielsweise, dass der neue Eigentümer alle Auflagen und Bedingungen des Grundstückskaufs erfüllt hat. Oder der ehemalige Eigentümer verzichtet auf den Anspruch der Rückübertragung. Auch beim Tod des Verkäufers ist der Antrag auf Löschung aus dem Grundbuch möglich. In allen Fällen benötigt man dazu die sogenannte „Löschungs­bewilligung“. Diese muss man ebenfalls über einen Notar dem Grundbuchamt vorlegen, was wiederum an beiden Stellen mit Kosten verbunden ist.

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* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 06/2020.

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