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Rangrücktritt

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Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
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Berechneter Zins

3,03
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 19.07.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
2,99%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 19.07.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Rangrücktritt in Kürze:

  • Ein Gläubiger tritt zugunsten eines anderen Gläubigers seine Rangstelle im Grundbuch ab.
  • Je höher die Rangstelle, desto eher wird der Gläubiger bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners vom Erlös aus der Zwangsversteigerung bedient.
  • Ein Rangrücktritt muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.
  • Dabei kann es je nach Vereinbarung zu unterschiedlichen Rangfolgen kommen, die im Rangabstand definiert werden.

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Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 14.04.2023
Von Udo Hirschinger
am 14.04.2023

Was ist ein Rangrücktritt?

Bei einem Rangrücktritt erklärt ein Gläubiger, dass er seine Rangstelle im Grundbuch zugunsten eines anderen abtritt, um diesen besser zu stellen.

Dadurch können mehrere Kredite auf eine Immobilie aufgenommen werden, ohne dass es zu Rangfolgeproblemen im Grundbuch kommt.

Dieser Vorgang kann bei einer Immobilien­finan­zierung vor Abschluss des Darlehensvertrags von Bedeutung und erforderlich sein. Denn die meisten Darlehensgeber einer Baufinanzierung möchten zur bestmöglichen Absicherung des Baudarlehens an oberster Stelle im Grundbuch eingetragen werden.

Rangfolge der Grundschuldeinträge im Grundbuch

Damit der Darlehensgeber bei der Immobilien­finan­zierung für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers abgesichert ist, wird in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Gibt es mehrere Gläubiger, die im Grundbuch in einer Reihenfolge eingetragen sind, erhält der erste der Rangliste seine Forderung als erster.

Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber die Immobilie in einer Zwangsversteigerung zu verwerten. Dieser Fall tritt ein, wenn der Darlehensnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt.

Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung wird die Restschuld des Baudarlehens beglichen. Je nachdem wie hoch der Erlös ist, können auch Gläubiger an zweiter Stelle, dritter Stelle, etc. bedient werden -  sofern der Versteigerungserlös entsprechend hoch ausgefallen ist. Falls dem nicht so ist, können die nachrangigen Gläubiger im ungünstigsten Fall sogar leer ausgehen.

Um sein Finanzierungsrisiko möglichst gering zu halten, liegt es im nachvollziehbaren Interesse eines Darlehensgebers als erstrangiger Gläubiger im Grundbuch eingetragen zu werden. Sollte dies nicht möglich sein, verlangen die Kreditinstitute für eine sogenannte Nachrang­finanzierung höhere Zinssätze für das Baudarlehen.

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Rangrücktritt muss notariell beurkundet sein

Vor Abschluss einer Baufinanzierung muss immer geklärt werden, welche Voraussetzung für eine grundpfandrechtliche Absicherung vorliegen. Diese Aufgabe übernimmt ein Notar. Sofern ein Rangrücktritt im Grundbuchrecht notwendig ist, muss dieser notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Der Notar prüft, ob Grundpfandrechte eingetragen oder gelöscht sind und ob eventuell neue Anträge vorliegen. Angenommen das beantragte Grundpfandrecht für die Immobilien­finan­zierung wird für die vorgesehene Rangstelle im Grundbuch akzeptiert. Dann teilt der Notar in der Notarbestätigung dem Darlehensgeber dies mit.

Die Notarbestätigung ist eine Information, dass die gewünschte Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt eingereicht wurde.

Wenn jedoch weitere Grundpfandrechte eingetragen sind, dann muss man gegebenenfalls ein Rangrücktritt der anderen Gläubiger anfordern. Das kann einige Zeit dauern und ist nicht immer leicht zu bewerkstelligen. Denn einen besseren Grundbucheintrag abzugeben ist für jeden Gläubiger ja nachteilig.

Sind der oder die Gläubiger dennoch einverstanden, ihren vorrangigen Forderungsanspruch bei einer Zahlungsunfähigkeit aufzugeben, kommt es zu einer Rangrücktrittsvereinbarung.

Beispiel für einen Rangrücktritt im Grundbuch

Ein Hausbesitzer nimmt eine Hypothekendarlehen für 200.000 Euro auf, um eine Immobilie zu finanzieren. Ein paar Jahre später benötigt er zusätzliches Kapital für eine Renovierung und nimmt einen weiteren Baukredit über 50.000 Euro auf.

Damit beide Darlehensgeber im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie ihr Geld zurückerhalten, wird der zweite Gläubiger auf einen schlechteren Rang im Grundbuch eingetragen. Dies geschieht durch einen Rangrücktritt, bei dem der zweite Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung erst nach dem ersten Gläubiger bedient wird.

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