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Rangrücktritt

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H
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O
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P
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T
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U
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Z
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Rangrücktritt in Kürze:

  • Ein Gläubiger tritt zugunsten eines anderen Gläubigers seine Rangstelle im Grundbuch ab.
  • Je höher die Rangstelle, desto eher wird der Gläubiger bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners vom Erlös aus der Zwangsversteigerung bedient.
  • Ein Rangrücktritt muss notariell beurkundet werden.

Was ist ein Rangrücktritt?

Bei einem Rangrücktritt erklärt ein Gläubiger, dass er seine Rangstelle im Grundbuch zugunsten eines anderen abtritt, um diesen besser zu stellen.

Dieser Vorgang kann bei einer Immobilien­finanzierung vor Abschluss des Darlehensvertrags von Bedeutung und erforderlich sein. Denn die meisten Darlehensgeber einer Baufinanzierung möchten zur bestmöglichen Absicherung des Baudarlehens an oberster Stelle im Grundbuch eingetragen werden.

Rangfolge der Grundschuldeinträge im Grundbuch

Damit der Darlehensgeber bei der Immobilien­finanzierung für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers abgesichert ist, wird in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Gibt es mehrere Gläubiger, die im Grundbuch in einer Reihenfolge eingetragen sind, erhält der erste der Rangliste seine Forderung als erster.

Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber die Immobilie in einer Zwangsversteigerung zu verwerten. Dieser Fall tritt ein, wenn der Darlehensnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt.

Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung wird die Restschuld des Baudarlehens beglichen. Je nachdem wie hoch der Erlös ist, können auch Gläubiger an zweiter Stelle, dritter Stelle, etc. bedient werden -  sofern der Versteigerungserlös entsprechend hoch ausgefallen ist. Falls dem nicht so ist, können die nachrangigen Gläubiger im ungünstigsten Fall sogar leer ausgehen.

Um sein Finanzierungsrisiko möglichst gering zu halten, liegt es im nachvollziehbaren Interesse eines Darlehensgebers als erstrangiger Gläubiger im Grundbuch eingetragen zu werden. Sollte dies nicht möglich sein, verlangen die Kreditinstitute für eine sogenannte „Nachrang­finanzierung“ höhere Zinssätze für das Baudarlehen.

DTW | Blog: Die Grundschuld bei der Immobilien­finanzierung

Rangrücktritt muss notariell beurkundet sein

Vor Abschluss einer Baufinanzierung muss immer geklärt werden, welche Voraussetzung für eine grundpfandrechtliche Absicherung vorliegen. Diese Aufgabe übernimmt ein Notar. Sofern ein Rangrücktritt im Grundbuchrecht notwendig ist, muss dieser notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Der Notar prüft, ob Grundpfandrechte eingetragen oder gelöscht sind und ob eventuell neue Anträge vorliegen. Angenommen das beantragte Grundpfandrecht für die Immobilien­finanzierung wird für die vorgesehene Rangstelle im Grundbuch akzeptiert. Dann teilt der Notar in der Notarbestätigung dem Darlehensgeber dies mit.

Die Notarbestätigung ist eine Information, dass die gewünschte Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt eingereicht wurde.

Wenn jedoch weitere Grundpfandrechte eingetragen sind, dann muss man gegebenenfalls ein Rangrücktritt der anderen Gläubiger anfordern. Das kann einige Zeit dauern und ist nicht immer leicht zu bewerkstelligen. Denn einen besseren Grundbucheintrag abzugeben ist für jeden Gläubiger ja nachteilig.

Sind der oder die Gläubiger dennoch einverstanden, ihren vorrangingen Forderungsanspruch bei einer Zahlungsunfähigkeit aufzugeben, kommt es zu einer Rangrücktrittsvereinbarung.

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