Was ist ein Rangrücktritt?
Bei einem Rangrücktritt erklärt ein Gläubiger, dass er seine Rangstelle im Grundbuch zugunsten eines anderen abtritt, um diesen besser zu stellen.
Dadurch können mehrere Kredite auf eine Immobilie aufgenommen werden, ohne dass es zu Rangfolgeproblemen im Grundbuch kommt.
Dieser Vorgang kann bei einer Immobilienfinanzierung vor Abschluss des Darlehensvertrags von Bedeutung und erforderlich sein. Denn die meisten Darlehensgeber einer Baufinanzierung möchten zur bestmöglichen Absicherung des Baudarlehens an oberster Stelle im Grundbuch eingetragen werden.
Rangfolge der Grundschuldeinträge im Grundbuch
Damit der Darlehensgeber bei der Immobilienfinanzierung für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers abgesichert ist, wird in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Gibt es mehrere Gläubiger, die im Grundbuch in einer Reihenfolge eingetragen sind, erhält der erste der Rangliste seine Forderung als erster.
Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber die Immobilie in einer Zwangsversteigerung zu verwerten. Dieser Fall tritt ein, wenn der Darlehensnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt.
Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung wird die Restschuld des Baudarlehens beglichen. Je nachdem wie hoch der Erlös ist, können auch Gläubiger an zweiter Stelle, dritter Stelle, etc. bedient werden - sofern der Versteigerungserlös entsprechend hoch ausgefallen ist. Falls dem nicht so ist, können die nachrangigen Gläubiger im ungünstigsten Fall sogar leer ausgehen.
Um sein Finanzierungsrisiko möglichst gering zu halten, liegt es im nachvollziehbaren Interesse eines Darlehensgebers als erstrangiger Gläubiger im Grundbuch eingetragen zu werden. Sollte dies nicht möglich sein, verlangen die Kreditinstitute für eine sogenannte Nachrangfinanzierung höhere Zinssätze für das Baudarlehen.
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Rangrücktritt muss notariell beurkundet sein
Vor Abschluss einer Baufinanzierung muss immer geklärt werden, welche Voraussetzung für eine grundpfandrechtliche Absicherung vorliegen. Diese Aufgabe übernimmt ein Notar. Sofern ein Rangrücktritt im Grundbuchrecht notwendig ist, muss dieser notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Der Notar prüft, ob Grundpfandrechte eingetragen oder gelöscht sind und ob eventuell neue Anträge vorliegen. Angenommen das beantragte Grundpfandrecht für die Immobilienfinanzierung wird für die vorgesehene Rangstelle im Grundbuch akzeptiert. Dann teilt der Notar in der Notarbestätigung dem Darlehensgeber dies mit.
Die Notarbestätigung ist eine Information, dass die gewünschte Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt eingereicht wurde.
Wenn jedoch weitere Grundpfandrechte eingetragen sind, dann muss man gegebenenfalls ein Rangrücktritt der anderen Gläubiger anfordern. Das kann einige Zeit dauern und ist nicht immer leicht zu bewerkstelligen. Denn einen besseren Grundbucheintrag abzugeben ist für jeden Gläubiger ja nachteilig.
Sind der oder die Gläubiger dennoch einverstanden, ihren vorrangigen Forderungsanspruch bei einer Zahlungsunfähigkeit aufzugeben, kommt es zu einer Rangrücktrittsvereinbarung.
Beispiel für einen Rangrücktritt im Grundbuch
Ein Hausbesitzer nimmt eine Hypothekendarlehen für 200.000 Euro auf, um eine Immobilie zu finanzieren. Ein paar Jahre später benötigt er zusätzliches Kapital für eine Renovierung und nimmt einen weiteren Baukredit über 50.000 Euro auf.
Damit beide Darlehensgeber im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie ihr Geld zurückerhalten, wird der zweite Gläubiger auf einen schlechteren Rang im Grundbuch eingetragen. Dies geschieht durch einen Rangrücktritt, bei dem der zweite Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung erst nach dem ersten Gläubiger bedient wird.