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Nachrang­finanzierung

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
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Berechneter Zins

2,95
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 23.02.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
2,91%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
Zins berechnen

Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.02.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Nachrang­finanzierung in Kürze:

  • Bei der Nachrang­finanzierung wird der Darlehensgeber im Grundbuch als Gläubiger nachrangig eingetragen.
  • Eine Nachrangfinanzierung geht mit höheren Konditionen einher, da der zwei Gläubiger ein höheres Risiko trägt.
  • Bei einer Zwangsvollstreckung würde der nachrangige Gläubiger erst später aus dem Verkaufserlös bedient.
Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 07.07.2023

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?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist eine Nachrang­finanzierung?

Bei der sogenannten Nachrang­finanzierung wird der jeweilige Darlehensgeber der Immobilien­finan­zierung im Grundbuch als Gläubiger nachrangig eingetragen.

Was das für den Darlehensgeber und den Darlehensnehmer bei einer Baufinanzierung konkret bedeutet, lässt sich am Beispiel gut veranschaulichen.

1.) Ein Käufer hat vor einigen Jahren eine Immobilie erworben und sie mit einem Baudarlehen finanziert.

2.) Diese Grundschuld wurde an erster Position, also erstrangig, im Grundbuch eingetragen.

3.) Nun plant der Immobilienkäufer einen zusätzlichen Anbau, für welchen er weiteres Baugeld benötigt.

4.) Er benötigt entsprechend eine zweite Baufinanzierung, während die erste Immobilien­finan­zierung noch läuft.

5.) Das zweite Baudarlehen wird somit „nachranging“, also hinter dem ersten Gläubiger ins Grundbuch eingetragen.

Bei der zweiten Baufinanzierung handelt es sich um eine Nachrang­finanzierung.

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Die Nachrang­finanzierung erhält „hinteren“ Grundbucheintrag

Diese hintere Position im Grundbuch bei der Nachrang­finanzierung hat Konsequenzen sowohl für den Darlehensgeber als auch den Darlehensnehmer.

Sollte es zu einer Zwangsvollstreckung der Immobilien kommen, werden alle Erlöse aus der Versteigerung entsprechend der Reihenfolge der Grundbucheinträge verteilt.

Bei einer Zwangsversteigerung weiß man im Vorfeld allerdings nie, wie hoch die Erlöse ausfallen werden. Eventuell reichen sie nur aus, um die erste Grundschuld zu begleichen.

Alle nachrangigen Gläubiger gingen in einem solchen Fall - salopp gesagt - leer aus.

Höhere Zinssätze bei der Nachrang­finanzierung

Nachrangige Baudarlehen bergen also für Darlehensgeber das höhere Risiko, unter Umständen das geliehene Geld nicht zurückzubekommen. Diese Tatsache schlägt sich für den Darlehensnehmer bei den Kosten einer nachrangigen Baufinanzierung nieder.

Je riskanter ein Immobilienkredit für die Bank ist, umso höher sind auch die Zinsen für die Baufinanzierung.

Daher werden erstrangige Baudarlehen in der Regel zu deutlich günstigeren Zinssätzen angeboten als eine Nachrang­finanzierung.

Je nach den Vorhaben eines Bauherren oder Immobilienkäufers kann es dennoch notwendig sein, ein nachrangiges Hypothekendarlehen zu höheren Zinssätzen abzuschließen.

Jede Baufinanzierung ist individuell zu betrachten ist. Man muss von Einzelfall zu Einzelfall entscheiden, wie man sie gestalten kann.

Ob und in wie weit für einen Darlehensnehmer eine Nachrang­finanzierung in Frage kommt, sollte er ausführlich mit seinem künftigen Darlehensgeber besprechen.

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Individuelle Beratung zur Nachrang­finanzierung

Selbstverständlich stehen die Experten von DTW | Immobilien­finan­zierung gerne für ein persönliches Gespräch zu Verfügung.

Wir unterstützen Sie dabei alle Optionen und Konditionen vergleichbar zu machen und so die für Sie passende nachrangige Baufinanzierung zu finden.

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